Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 23/1036
uitspraakdatum: 22 oktober 2024
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende](als rechtsopvolger van [naam1] ) te
[vestigingsplaats](hierna: belanghebbende)
[vestigingsplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 1 februari 2023, zaaknummer LEE 21/360 (in de uitspraak staat abusievelijk 23/360), in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noardeast-Fryslân(hierna: de heffingsambtenaar).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend [adres] 2, 2A en 2B te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 1.250.000.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 1 februari 2023 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 augustus 2024 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord W.H. Verdouw, als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam2] (taxateur) alsmede [naam3] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam4] (taxateur).
1.6
De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota voorgedragen en overgelegd.
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een gezinsvervangend tehuis met bouwjaar 1998, bestaande uit drie paviljoens met een totale oppervlakte van ongeveer 1.394 m². Tot de onroerende zaak behoren bijgebouwen met een totale oppervlakte van 60 m². Het totale perceeloppervlakte is 2.941 m².
2.2
Eén van de drie paviljoens behorende tot de onroerende zaak, [adres] 2, is op 16 november 2020 verkocht en op 18 januari 2021 geleverd aan een derde. De verkoopprijs bedroeg € 410.000.
2.3
De heffingsambtenaar heeft voor de waardering aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer Verzorging 2019 (hierna: de Taxatiewijzer), archetype [nummer1] , een gezinsvervangend tehuis met een bouwjaarrange van 1986 en nieuwer.
2.4
Volgens de Taxatiewijzer is de bandbreedte voor de restwaarde voor ruwbouw 25% - 35%, voor afbouw 20% - 30% en voor installaties 15% - 20%.
2.5
Uit de door de heffingsambtenaar ingebrachte waardematrix volgt dat bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak (de paviljoens) voor de restwaarden is uitgegaan van een gemiddelde van de hiervoor - onder 2.4 - genoemde bandbreedten te weten: ruwbouw 30%, afbouw 25% en installaties 17%.
2.6
De door de heffingsambtenaar getaxeerde waarde die volgt uit de taxatiekaart is € 1.450.000. De beschikte waarde is € 1.250.000.
2.7
Belanghebbende heeft een onderzoeksrapport ‘restwaarde zorgwoningen’ opgemaakt door [naam5] B.V. ingebracht. Dit rapport bevat een analyse van de restwaarde van zorgwoningen.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
3.2
Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de beschikte waarde tot op € 1.072.000.
3.3
De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer). In het onderhavige geval dient de waarde van de onroerende zaak te worden bepaald op waardepeildatum 1 januari 2019, naar de toestand op die datum.
4.2
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).
4.3
Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).
4.4
Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2).
4.5
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, voor zover hier van belang, in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Dit geldt ongeacht of die zaak courant dan wel incourant is, en ongeacht of die zaak al dan niet bruikbaar is voor commerciële doeleinden (vgl. HR 9 februari 2007, nr. 41.264, ECLI:NL:HR:2007:AW3876). Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof heeft geen reden om partijen daarin niet te volgen. Gelet op hetgeen uit de door partijen overgelegde stukken blijkt over de bouw, de samenstelling, de aard en de bestemming van de onroerende zaak is aannemelijk dat de gecorrigeerde vervangingswaarde, dat is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar zelf heeft (vgl. HR 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032), hoger is dan de op de voet van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaalde waarde, dat is de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop van het complex op de daarvoor meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (Kamerstukken II 1993/94, 22885, nr. 36, blz. 44). Alsdan moet de waarde van het complex ingevolge artikel 17, lid 3, eerste volzin, laatste zinsdeel, van de Wet WOZ worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde.
4.6
Tussen partijen is voorts niet in geschil dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde uitgegaan moet worden van de kengetallen uit de Taxatiewijzer Verzorging 2019, archetype [nummer1] , voor zover daarvan door belanghebbende in haar hogerberoepschrift niet is afgeweken. Daarnaast zijn ook de objectafbakening, de objectkenmerken van de onroerende zaak waaronder de grondoppervlakte, de waarde van de grond en de vervangingswaarde van de bijgebouwen niet in geschil. Het Hof heeft geen reden om partijen daarin niet te volgen.
4.7
De heffingsambtenaar heeft de beschikte waarde onderbouwd door verwijzing naar een – in eerste aanleg overgelegde - waardematrix van [naam6] van 12 februari 2020. In de waardematrix berekent de taxateur de waarde van de onroerende zaak op € 1.450.000, inclusief 21% omzetbelasting. Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd van 14 februari 2023 opgesteld door [naam2] en [naam7] . In het taxatierapport berekent de taxateur de waarde van de onroerende zaak op € 1.146.000, inclusief 21% omzetbelasting. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende zich nader op het standpunt gesteld dat de waarde € 1.072.000, inclusief omzetbelasting, moet zijn.
4.8
In de taxatiematrix van de heffingsambtenaar is uitgegaan van de bruto vervangingswaarde voor correctie wegens technische en functionele veroudering uit de Taxatiewijzer, archetype [nummer1] voor verzorgingshuizen met een bouwjarenrange vanaf 1986 en nieuwer. Bij de analyse die leidt tot het gemiddelde kengetal voor de bouwkosten van dit archetype zijn diverse objecten gebruikt die gerealiseerd zijn in de aangegeven bouwjarenrange 1986 en nieuwer. In deze range valt ook het jaar 1998. Belanghebbende stelt dat het onderhavige archetype [nummer1] betrekking heeft op een grote range van bouwjaren. Belanghebbende stelt op die grond dat, gelet op het bouwjaar van de onroerende zaak, in afwijking van de Taxatiewijzer een correctie van – schattenderwijs bepaald - 15% moet worden doorgevoerd op de bruto vervangingswaarde vanwege het bouwjaar.
4.9
De heffingsambtenaar is bij de waardebepaling van de onroerende zaak voor wat betreft de restwaarden steeds uitgegaan van percentages die in het midden liggen van de in de Taxatiewijzer opgenomen bandbreedten, namelijk 30% voor de ruwbouw, 25% voor de afbouw en 17% voor de installaties. Ter onderbouwing van deze gehanteerde gemiddelde restwaarden heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat het pand een standaard onderhoud heeft en dat geen bijzondere redenen zijn om af te zien van de restwaarden uit de Taxatiewijzer. Belanghebbende stelt primair dat de last om de restwaarden aannemelijk te maken op de heffingsambtenaar rust. Belanghebbende stelt subsidiair dat, als de bewijslast op haar zou rusten, zij aan de hand van onderzoeksrapport ‘restwaarde zorgwoningen’ (zie 2.7) aannemelijk heeft gemaakt dat waar het de restwaarden betreft, moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer door deze vast te stellen op 10%.
4.1
Het Hof overweegt dat de Taxatiewijzer waarin een analyse van marktgegevens is opgenomen in beginsel een bruikbaar hulpmiddel is als een analyse van plaatselijke of meer regionale transacties – zoals in dit geval – niet voorhanden is.
4.11
Het Hof stelt vast dat, zoals hiervoor is overwogen, niet in geschil is dat voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak de Taxatiewijzer als uitgangspunt dient te worden genomen. Bij de bepaling van de bruto vervangingswaarde en de correctie voor technische veroudering op het punt van de in aanmerking te nemen restwaarde wenst belanghebbende echter af te wijken van de Taxatiewijzer. Het ligt daarom op de weg van belanghebbende de gronden voor deze afwijking te stellen en bij betwisting daarvan door de heffingsambtenaar aannemelijk te maken (vgl. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671).
4.12
Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet aan de op haar rustende bewijslast heeft voldaan. Belanghebbende heeft haar stelling dat er een korting van 15 % moet plaatsvinden op de bruto vervangingswaarde op geen enkele wijze onderbouwd. De blote stelling dat het bouwjaar 1998 daartoe noopt, is daartoe onvoldoende.
4.13
Gelet op het voorgaande maakt de heffingsambtenaar, naar het oordeel van het Hof, door bij de berekening van de bruto vervangingswaarde uit te gaan van archetype [nummer1] met een bouwjarenrange van 1986 en nieuwer, aannemelijk dat de bruto vervangingswaarde niet te hoog is vastgesteld. Voor de door belanghebbende voorgestane correctie van 15% is geen plaats.
4.14
In het licht van hetgeen hij onweersproken heeft gesteld over het gebruik en de staat van de onroerende zaak, maakt de heffingsambtenaar met zijn verwijzing naar de gemiddelde kengetallen van de Taxatiewijzer eveneens aannemelijk dat hij niet is uitgegaan van te hoge restwaarden. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de restwaarde van 10% die zij verdedigt alleen in algemene termen gesteld dat een gebouw aan het einde van de levensduur amper meer restwaarde heeft en verwezen naar het door haar overgelegde rapport, waarin overigens wordt uitgekomen op een restwaarde van 5%. Daarmee is niet aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar met zijn verwijzing naar de gemiddelde restwaarden van de Taxatiewijzer is uitgegaan van te hoge restwaarden.
4.15
Belanghebbende heeft voorts nog gesteld dat de heffingsambtenaar voor de installaties ten onrechte is uitgegaan van een langere levensduur dan in de Taxatiewijzer is aangegeven, maar zij heeft deze hoger beroepsgrond ter zitting laten varen.
4.16
Belanghebbende heeft daarnaast nog aangevoerd dat de door haar bepleite waarde wordt onderbouwd door de verkoop van een deel van de onroerende zaak, [adres] 2, dat ongeveer een derde deel van de onroerende zaak uitmaakte. Uit het verkoopcijfer valt volgens haar ter herleiden dat het verkochte deel per waardepeildatum een waarde van € 350.000 had, zodat de gehele onroerende zaak op waardepeildatum een waarde had van € 1.050.000. Naar het oordeel van het Hof, kan deze stelling, zelfs als veronderstellenderwijs zou worden uitgegaan van de juistheid van die berekening, belanghebbende niet baten. Artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ bepaalt dat de hoogste van de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde, als WOZ-waarde geldt. De door de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakte gecorrigeerde vervangingswaarde is hoger dan de door belanghebbende gestelde waarde in het economische verkeer.
4.17
Tenslotte heeft de gemachtigde van belanghebbende gewezen op de uitspraak op bezwaar voor het belastingjaar 2021, waarin de waarde van de onroerende zaak voor waardepeildatum 1 januari 2020 is vastgesteld op € 1.120.000. Naar het oordeel van het Hof kan ook deze stelling belanghebbende niet baten, reeds niet omdat de voor een andere waardepeildatum vastgestelde waarde niet van belang is voor de waarde per 1 januari 2019, aangezien ieder jaar op zichzelf bezien moet worden.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.S. Langius, voorzitter, mr. J.W. Keuning en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2024.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong)
(L.S. Langius)
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 23 oktober 2024.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.