Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.350.364/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Almere, 11249529
beschikking van 24 februari 2026
in de zaak van
[verzoekster]
die woont in [woonplaats] ,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de kantonrechter optrad als verzoekster,
hierna:
[verzoekster] ,
[verzoekster] ,
advocaat: mr. R.P.M. de Laat te Utrecht,
en
Vereniging van eigenaars van het gebouw [gebouwnaam] , [adres1] te [woonplaats] ,
die is gevestigd in [woonplaats] ,
en bij de kantonrechter optrad als verweerster,
hierna:
de VvE,
de VvE,
advocaat: mr. J.G.M. Scholte te Arnhem.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[verzoekster] heeft hoger beroep ingesteld tegen de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Almere van 18 december 2024 (hierna: de beschikking). Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
• het beroepschrift met producties, bij het hof binnengekomen op 20 januari 2025,
• het verweerschrift met producties, bij het hof binnengekomen op 21 maart 2025,
• de kopieën van de oproepingsbrieven voor de belanghebbenden,
• de akte van de VvE met productie 19, bij het hof binnengekomen op 13 oktober 2025,
• de akte van [verzoekster] met producties 4 tot en met 6, bij het hof binnengekomen op 13 oktober 2025 en (in verbeterde vorm) op 15 oktober 2025,
• het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 21 oktober 2025 tezamen met de zaak met nummer 200.350.363/01 is gehouden.
1.2
Partijen hebben aan het slot van de mondelinge behandeling het hof gevraagd om de zaak aan te houden voor minnelijk overleg. Partijen zouden uiterlijk 2 december 2025 aangeven of een schikking was bereikt. Op 28 november 2025 hebben partijen om een nieuwe aanhouding van vier weken verzocht. Op 15 december 2015 heeft [verzoekster] het hof laten weten dat een schikking niet is bereikt en het hof verzocht alsnog beschikking te geven.
2.Waarover gaat de procedure?
2.1
[verzoekster] is sinds 3 augustus 2015 lid van de VvE. Zij is het niet eens met een groot aantal besluiten dat door de algemene ledenvergadering van de VvE (hierna ook wel: ALV of VvE-vergadering) is genomen. Zij heeft in deze procedure onder meer verzocht verschillende besluiten van de VvE-vergadering van 11 juli 2024 nietig te verklaren dan wel te vernietigen. Daarbij heeft zij volmacht gegeven aan haar echtgenoot, de heer [naam1] , om haar in deze procedure te vertegenwoordigen.
2.2
De kantonrechter heeft het besluit tot goedkeuring van de jaarrekening over 2022 en 2023, het besluit tot decharge van het bestuur voor de jaren 2022 en 2023 en het besluit tot goedkeuring van de begroting voor 2024 vernietigd en het verzochte voor het overige afgewezen.
2.3
[verzoekster] heeft het geschil in hoger beroep in omvang beperkt. Zij heeft verzocht de beschikking gedeeltelijk te vernietigen en de rechtsgronden van de beschikking waarbij de jaarrekeningen 2022, 2023 en de begroting 2024 zijn vernietigd, te verbeteren. Zij verzoekt deze besluiten in hoger beroep nietig te verklaren wegens strijd met het splitsingsreglement door het daarin gehanteerde percentage van 35% voor vaste stookkosten, althans deze besluiten onder verbetering van de rechtsgronden te vernietigen en subsidiair vast te stellen dat het percentage dient te worden gehalveerd. Ook heeft zij verzocht het genomen besluit omtrent het onderzoek naar de geluidsoverlast te vernietigen. Verder heeft zij verzocht de besluiten dat de lattenplafonds van de privé balkons gemeenschappelijk zijn, dat de latten bij het appartement [huisnummer] op kosten van de VvE zullen worden teruggeplaatst/vervangen en dat onderhoud aan de lattenplafonds voor rekening van de VvE komt, nietig te verklaren dan wel te vernietigen. Ten slotte heeft zij verzocht het besluit waarin is bepaald dat de windschermen gemeenschappelijk zijn en het besluit om het bedrag dat is betaald voor onderhoudskosten aan de windschermen niet terug te vorderen, nietig te verklaren dan wel te vernietigen.
2.4
[verzoekster] heeft vijf grieven (bezwaren) tegen de beschikking geformuleerd. Het hof zal het verzoek afwijzen. Het hof zal hierna uitleggen hoe het tot dit oordeel komt, na eerst de feiten te hebben vermeld.
3.De feiten
3.1
Het appartementsgebouw aan de [adres1] in [woonplaats] is bij notariële akte van splitsing [in] 1978 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in zeven appartementen met bijbehorende berging en parkeerplaats in de ondergrondse garage.
3.2
[verzoekster] is eigenares van het appartementsrecht [adres2] in [woonplaats] dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het betreffende appartement in het appartementsgebouw.
3.3
Door middel van de splitsingsakte is ook de VvE opgericht. De appartementseigenaars, onder wie [verzoekster] , zijn van rechtswege lid van de VvE.
3.4
In de splitsingsakte is het
‘Modelreglement van splitsing van eigendom, februari 1973’(hierna: MR 1973), van toepassing verklaard, dit met de in de splitsingsakte opgenomen wijzigingen en aanvullingen. In de splitsingsakte staat:
‘Modelreglement van splitsing van eigendom, februari 1973’(hierna: MR 1973), van toepassing verklaard, dit met de in de splitsingsakte opgenomen wijzigingen en aanvullingen. In de splitsingsakte staat:
‘
Artikel III.
Artikel III.
Artikel 17 lid Pro h vervalt en wordt vervangen door:
de kosten, verbonden aan het leveren van warmte, waaronder begrepen de kosten van klein onderhoud van de centrale verwarmingsinstallatie, brandstof, de elektriciteit en het water, alsook de eventuele kosten, verbonden aan de meting van warmte-afname indien deze meters geplaatst zijn en de kostenverdeling.
(…)
Artikel VI.
Het breukdeel als bedoeld in artikel 23 lid 1 van Pro het model-reglement bedraagt voor ieder der eigenaars voor elk hen toebehorend appartementsrecht één/zevende.
De schulden en kosten, bedoeld in artikel 17 onder Pro h, worden over de eigenaars van de appartementsrechten omgeslagen in verhouding tot de door hen afgenomen hoeveelheid warmte, die een verwarmingsbureau telkens na het einde van een stookseizoen zal meten door middel van op verwarmingsradiatoren aangebrachte meters; (…).
Het bovenstaande met betrekking tot de schulden en kosten bedoeld in artikel 17 onder Pro h is slechts van toepassing, indien bedoelde warmtemeters zijn geplaatst.’
3.5
In het MR 1973 staat:
‘Artikel 1
In het reglement wordt verstaan onder:
(…)
f. “privé gedeelte”: het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en de daarbij behorende grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of wordt/worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
(…)
Artikel 2
Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:
a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen
raamkozijnen, deuren, balkon-constructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen,
de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de traphuizen en hellingbanen, alsmede het
hek- en traliewerk;
b. technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor centrale verwarming (met uitzondering van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten), voor luchtbehandeling, vuilafvoer, afvoer van hemelwater met de riolering, gas, water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarm-installatie en de systemen voor oproep en deuropeners.
(...)
Artikel 10
1.Iedere eigenaar of gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name het schilder-, behang- en tegelwerk, de plafonds, de afwerklagen van vloeren en balkons, het stucwerk, het schoonhouden en ontstoppen van alle sanitair en leidingen, de reparatie en vervanging van hang- en sluitwerk aan deuren en ramen, ook aan die, welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke gedeelten en het privé gedeelte, de reparatie en vervanging van de privé brievenbus, de reparatie van radiatoren en radiatorkranen.
(…)
Artikel 17
Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875 f eerste lid onder a van het Burgerlijk
Wetboek worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voorzover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 875 o van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars;
(...)
h. de kosten van brandstof, de electriciteit en het water, benodigd voor de centrale verwarming annex warmwaterinstallaties, tenzij de akte daaromtrent een afwijkende regeling bevat;
i. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig.’
3.6
De splitsingstekening die aan de splitsingsakte is gehecht, ziet er, zonder de garages, als volgt uit:
3.7
Het lattenplafond van de individuele appartementen ziet er als volgt uit:
3.8
Op 20 mei 2019 heeft een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. In de notulen staat:
‘CV-problematiek:
De heer [naam2] geeft aan dat er inmiddels een meting heeft plaatsgevonden door een gecertificeerd bedrijf. Geconstateerd werd dat de geluidsoverlast boven de norm is en er derhalve maatregelen genomen moeten worden. De heer [naam3] is daarna met het verwarmingsbedrijf bij de heer [naam1] op bezoek geweest. Echter de voorgestelde oplossing om de koof ,waardoor de verwarmingsbuizen lopen te isoleren, werd door de heer [naam1] afgewezen en de heren werden dringend verzocht het appartement te verlaten.
De heer [naam2] stelt voor aan de vergadering om te besluiten een afwachtende houding aan te nemen zolang de heer [naam1] niet openstaat voor medewerking aan een oplossing.
De vergadering stemt hiermee in.’
3.9
Op 30 juni 2020 heeft een ALV plaatsgevonden. In de notulen staat:
‘De heer [naam1] geeft aan dat de CV-installatie niet goed wordt gebruikt. De heer [naam3] reageert dat de pompen zijn teruggezet naar een lager niveau.
De heer [naam4] stelt de heer [naam1] voor om de nieuwe beheerder onderzoek te laten doen naar de geluidsoverlast. De heer [naam1] stemt hier niet mee in.’
3.1
Op 11 juli 2024 heeft een ALV plaatsgevonden.
Onder 7.3 van de notulen staat:
‘De geluidsoverlast welke de heer [naam1] ervaart zal verder niet onderzocht worden. De in het onderzoek genoemde aantal decibellen komt overeen met geluid op fluisterniveau en/of geluid op het niveau langs een drukke stadsweg (wat de [straat] uiteraard is), waardoor de VvE hier verder geen actie op zal nemen.’
Volgens de besluitenlijst zijn onder andere de volgende besluiten genomen:
‘5. Jaarrekening 2022 en 2023
(…)
5.2
De jaarrekening 2022 en 2023 wordt door de vergadering goedgekeurd.
5.3
Het exploitatieresultaat over 2022 word verrekend met de leden.
5.4
Het negatieve exploitatieresultaat over 2023 zal worden verrekend met de leden.
(…)
7. Agendapunten dhr [naam1]
7.1
De leden gaan met meerderheid akkoord met het terugplaatsen van deze latjes op kosten van de VvE.
7.2
Door de aanwezige leden wordt er besloten dat de desbetreffende windschermen gemeenschappelijk zijn en de kosten rechtmatig door de VvE is betaald.
8. Begroting 2024
8.1
De begroting 2024 wordt goedgekeurd door de aanwezige leden.
De begroting wordt met terugwerkende kracht geactiveerd per 1-1-2024.’
4.Het oordeel van het hof
Vooraf
4.1
[verzoekster] heeft verzocht besluiten van de ALV nietig te verklaren dan wel te vernietigen. Het hof is bevoegd in hoger beroep kennis te nemen van dit verzoek. Dit geldt ook, volgens vaste rechtspraak, voor zover het verzoek de nietigheid van het besluit betreft. [1]
Nietigheid en vernietigbaarheid
4.2
4.3
Een besluit van de algemene ledenvergadering van een vereniging van eigenaars is vernietigbaar wanneer het in strijd is met a) wettelijke of statutaire bepalingen die de totstandkoming van een besluit regelen, b) de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro worden geëist of c) een reglement, niet zijnde het reglement dat ingevolge artikel 5:111 onder Pro d BW is opgenomen in de splitsingsakte (artikel 2:15 BW Pro in verbinding met artikel 5:124 BW Pro en artikelen 5:129 lid 2 en 5:130 BW). Artikel 2:8 lid 1 BW Pro bepaalt voor gevallen als dit dat de VvE en degenen die krachtens de wet en de statuten bij haar organisatie zijn betrokken (de vergadering van eigenaars, het bestuur en de leden) zich tegenover elkaar moeten gedragen naar de eisen van redelijkheid en billijkheid. Van vernietigbaarheid van een besluit is sprake als een besluit naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de genoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf voor de rechter voor de inhoud van het besluit is of de algemene ledenvergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
Stookkosten
4.4
Met de eerste grief beoogt [verzoekster] de rechtsgronden te verbeteren van de vernietiging van de besluiten over de jaarrekeningen 2022 en 2023 en de begroting 2024 door de kantonrechter. [verzoekster] heeft daartoe gesteld dat voor wat betreft de stookkosten op grond van de akte van splitsing geen mogelijkheid bestaat voor het hanteren van vaste kosten, die volgens breukdeel moeten worden omgeslagen. Dat betekent geen onderscheid kan worden gemaakt tussen vaste en variabele kosten. Onder verwijzing naar artikel III en VI van de akte van splitsing meent [verzoekster] dat alle kosten moeten worden omgeslagen in verhouding tot de door iedere eigenaar afgenomen hoeveelheid warmte en dat deze kosten behoren tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 17 van Pro MR 1973. Omdat alle kosten zijn gerelateerd aan het verbruik, dienen de werkelijke kosten die zijn opgenomen in artikel III van de akte te worden bepaald, door deze te onderscheiden van de daadwerkelijke warmte afname van iedere individuele eigenaar. De kantonrechter heeft evenwel ten onrechte geoordeeld dat een percentage voor vaste kosten kan worden toegepast. Subsidiair stelt [verzoekster] dat als er al een percentage zou gelden, dan ten hoogste 17,5% als percentage gehanteerd moet worden. De VvE-beheerder heeft al in 2018 erop gewezen dat voor een eerlijke blokverwarmingskostprijs de verdeling tussen vaste en variabele kosten moet worden aangepast. De voornoemde halvering is alleszins redelijk aangezien het cv-eigengebruik sinds 2018 aan de VvE in rekening wordt gebracht, dat is gemiddeld circa 8,25 % van de gasrekening. Bovendien zijn alle cv-leidingen geïsoleerd, hetgeen verder gemiddeld goed is voor 5 % van de gasrekening. Daarbovenop gaf spouwmuurisolatie ook nog eens een gemiddelde besparing van 5 %. Samen geven deze omstandigheden een totale besparing van ruim 18 %. Tegen deze achtergrond is het in ieder geval redelijk om de vaste afsplitsing van 35 % voor vaste kosten te halveren, aldus nog steeds [verzoekster] .
4.5
Het hof gaat niet in de stellingen van [verzoekster] mee. Redengevend daarvoor is het volgende.
4.6
De warmtelevering (cv en warmtapwater) wordt in dit geval centraal verzorgd. Het appartementencomplex kent zogenaamde blokverwarming met individuele cv-meters voor de bewoners. De afrekening gebeurt sinds 2018 door onderscheid te maken in zogenaamde vaste kosten (kosten voor warmteverlies, distributie en opwekking warm tap water en stookhokwarmte) en de kosten cv-eigengebruik door middel van een bij de bewoners geplaatste radiator-meter. In de aan de VvE-leden toegezonden afrekening zijn de vaste kosten - die op basis van het aantal appartementen wordt verdeeld - begroot op 35% van de totale kosten en de variabele kosten begroot op 65%. Deze worden aan de hand van de vastgestelde eenheden (de meting) aan de betreffende bewoner in rekening gebracht.
4.7
Op basis van artikel 1a lid 2 Warmtewet is op VvE’s die warmteleverancier zijn aan verbruikers - zoals in het onderhavige geval - artikel 8 Warmtewet Pro grotendeels van toepassing en zijn artikel 8a en artikel 8b Warmtewet geheel van toepassing. Gelet op de specifieke adressering van de vereniging van eigenaars en haar leden in de Warmtewet moet deze speciale wettelijke regeling door partijen worden gerespecteerd. De bepalingen uit de Warmtewet kunnen niet opzij worden gezet door andersluidende bepalingen in de splitsingsakte op grond van de algemene wettelijke regeling van Boek 5 BW betreffende het appartementsrecht. De VvE kan dus besluiten tot een kostenverdeelsystematiek die conform de Warmtewet is. Daarvan is in dit geval sprake.
4.8
De Warmtewet biedt de mogelijkheid voor VvE’s de kosten (verbonden aan de levering van warmte) te onderscheiden in gebruiksonafhankelijke en gebruiksafhankelijke kosten, oftewel vaste respectievelijk variabele kosten. Op grond van artikel 8a lid 2 Warmtewet moet de leverancier wanneer de aan de verbruiker in rekening te brengen kosten voor de levering van warmte niet worden gebaseerd op een individuele warmtemeter of individuele warmtekostenverdelers, de kosten met inachtneming van artikel 2, vierde lid Warmtewet, op een voor alle verbruikers inzichtelijke kostenverdeelsystematiek worden gebaseerd. Verder staat artikel 8 lid 5 Warmtewet Pro toe dat het gemeten individueel warmtegebruik, gecorrigeerd wordt voor de ligging van de woonruimte en voor leidingverliezen voor transportleidingen. Uit artikel 8a Warmtewet volgt niet dat verschillende manieren van het in rekening brengen van de kosten niet naast elkaar mogen worden gebruikt. Op grond van de Warmtewet is het dus mogelijk om een gedeelte van het totale warmteverbruik niet conform het gemeten verbruik te verdelen, maar naar gelijke delen of naar breukdeel. In dit geval is het breukdeel voor iedere eigenaar 1/7 op grond van artikel VI van de akte van splitsing en artikel 23 lid 1 splitsingsreglement Pro. Dat het verbruik via een verdeelsystematiek in rekening wordt gebracht, komt het hof logisch en redelijk voor omdat op deze manier het verschil in verbruik als gevolg van een al dan niet ongunstige ligging van het appartement binnen het complex, waardoor al dan niet van het stookgedrag van andere bewoners geprofiteerd kan worden, over alle bewoners kan worden verdeeld. Verder heeft te gelden dat de appartementen geen meter hebben voor de bereiding van warm tapwater. Een logisch gevolg van het voorgaande is dan dat een bewoner die van de leidingafgifte kan profiteren, ook in de kosten daarvan bijdraagt en dat de kosten voor verwarming van warm tapwater over de zeven appartementseigenaren wordt verdeeld.
4.9
[verzoekster] heeft weliswaar gesteld dat de gehanteerde verdeling van de totale kosten waarbij een deel van de gasrekening voor 35 % met de vaste verdeelsleutel van 1/7e wordt toegekend aan de appartementen een onredelijk percentage is, maar zij heeft niet weersproken dat 35 % een gebruikelijk en gangbaar percentage is. Ook heeft zij niet voldoende toegelicht en onderbouwd dat er bij de door de VvE gehanteerde berekening uitgegaan wordt van te hoge kosten wegens bijvoorbeeld warmteverlies voor de transportleidingen. Tegen die achtergrond heeft [verzoekster] onvoldoende onderbouwd dat het percentage onredelijk is dan wel moet worden gehalveerd tot 17,5 %. Ook als de vaste kosten ten aanzien van het
‘CV-eigen gebruik’van gemiddeld 8,64 % niet zouden worden verdisconteerd in de vaststelling van de 35 %, heeft [verzoekster] niet aangetoond dat alsnog het percentage van 35 % te hoog is. Het verwijzen naar bijvoorbeeld isolatiemaatregelen ten aanzien van spouw en leidingen waarmee 10 % van de kosten zouden worden bespaard, is niet onderbouwd en is daarmee onvoldoende. Dat 35% van de kosten voor verwarming een redelijke inschatting is van het gemeenschappelijke, van het gemeten individuele verbruik per woonruimte onafhankelijke deel van deze kosten, komt het hof gelet op het partijdebat aannemelijk voor. Het hof concludeert op basis van het voorgaande dat het door de VvE gehanteerde percentage niet in strijd is met de wet in de zin van artikel 2:14 BW Pro, noch onredelijk in de zin van artikel 2:8 BW Pro en artikel 2:15 BW Pro (vergelijk rechtsoverweging 4.2 en 4.3). De eerste grief slaagt dan ook niet.
‘CV-eigen gebruik’van gemiddeld 8,64 % niet zouden worden verdisconteerd in de vaststelling van de 35 %, heeft [verzoekster] niet aangetoond dat alsnog het percentage van 35 % te hoog is. Het verwijzen naar bijvoorbeeld isolatiemaatregelen ten aanzien van spouw en leidingen waarmee 10 % van de kosten zouden worden bespaard, is niet onderbouwd en is daarmee onvoldoende. Dat 35% van de kosten voor verwarming een redelijke inschatting is van het gemeenschappelijke, van het gemeten individuele verbruik per woonruimte onafhankelijke deel van deze kosten, komt het hof gelet op het partijdebat aannemelijk voor. Het hof concludeert op basis van het voorgaande dat het door de VvE gehanteerde percentage niet in strijd is met de wet in de zin van artikel 2:14 BW Pro, noch onredelijk in de zin van artikel 2:8 BW Pro en artikel 2:15 BW Pro (vergelijk rechtsoverweging 4.2 en 4.3). De eerste grief slaagt dan ook niet.
Geluidsoverlast
4.1
[verzoekster] heeft in eerste aanleg verzocht om het besluit van de VvE om aan de door haar gestelde geluidsoverlast in haar slaapkamer niets te doen, te vernietigen. Zij heeft daarbij verwezen naar een rapport van Quattro Expertise B.V. van 16 juni 2019 waarin staat dat het geluid in de slaapkamer de grenswaarden voor een goede nachtrust overschrijdt. De geluidsexpert concludeert verder dat het vaststellen van de oorzaak van de ruis niet binnen haar vakgebied valt, maar dat zij ervan uitgaat dat een gespecialiseerd installateur hier meer over kan zeggen en eventueel een oplossing zou kunnen aandragen. [verzoekster] heeft gesteld dat de kantonrechter ten onrechte de door Quattro Expertise gehanteerde grenswaarde niet heeft gehanteerd bij de beoordeling van de redelijkheid van het besluit om niets te doen aan de geluidsoverlast. Omdat vaststaat dat wel degelijk sprake is van een overschrijding van de toegestane hoeveelheid geluid in de slaapkamer en vaststaat dat die door een gemeenschappelijke leiding wordt veroorzaakt, staat het de ALV niet vrij om hierop geen actie te ondernemen, aldus nog steeds [verzoekster] . De VvE is op grond van artikel 5:126 lid 1 BW Pro en het bepaalde in het splitsingsreglement belast met het beheer en het onderhoud. Indien sprake is van een gebrek, zoals geluidsoverlast, dan is de VvE bevoegd en gehouden dat gebrek weg te nemen. In hoger beroep heeft [verzoekster] een akoestische analyse en advies van KGI Groep van 19 september 2025, een rapport van Quattro Expertise van 17 september 2025 en geluidsmetingen van Valeris Geluidsbureau van 12 maart 2019, Quattro Expertise van 16 mei 2019 en van 19 juni 2020 in het geding gebracht om haar standpunt nader te onderbouwen. [verzoekster] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof verklaard dat na negen jaar nog geen actie is ondernomen om de situatie in het appartement te verbeteren en dat zij en haar echtgenoot al 3.000 dagen en nachten geluidsoverlast ervaren in de vorm van een brommend geluid dat continue aanwezig is. Aan het slot van de behandeling kwam haar advocaat hierop terug. Hij heeft verklaard dat het brommend geluid op dat moment niet aanwezig was, maar in de winterperiode waarschijnlijk weer toeneemt.
4.11
Het hof gaat niet in de stellingen van [verzoekster] mee. [verzoekster] gaat er aan voorbij dat vooraf aan de besluitvorming de VvE wel degelijk onderzoek wilde laten verrichten naar deze al langere tijd door haar ervaren geluidsoverlast. Niet is weersproken dat de VvE sinds 2019 verschillende maatregelen heeft genomen mede om de ervaren geluidsoverlast te verhelpen en niet onwillig is, maar dat [verzoekster] en haar echtgenoot aan een verder onderzoek naar de ervaren overlast herhaaldelijk weigerden mee te werken. Dat gold ook voor een onderzoek dat door de (nieuwe) beheerder zou worden ingesteld. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof werd door [verzoekster] en haar echtgenoot een en ander weggelachen, maar dat laat onverlet dat zij ook ten tijde van het besluit nog steeds niet openstonden voor een door de VvE geïnitieerd onderzoek naar een oplossing voor de door hun ervaren geluidsoverlast. Onder die omstandigheden heeft de ALV destijds op de vergadering van 11 juli 2024 in redelijkheid tot haar besluit kunnen komen aan de ervaren overlast op dat moment niets te doen. Daarbij komt dat ten tijde van het besluit het nieuwe rapport van Quattro Expertise B.V. en de akoestische analyse en advies van KGI Groep nog niet voorhanden waren, zodat de ALV daaraan geen gronden kon ontlenen anders te oordelen. Redengevende feiten die een andere conclusie ervaren zijn verder onvoldoende gesteld. De tweede grief slaagt evenmin.
Lattenplafonds van balkons
4.12
[verzoekster] komt verder op tegen het oordeel van de kantonrechter dat (i) de lattenplafonds van de privé balkons gemeenschappelijk zijn en dat (ii) de ALV besluiten om de lattenplafonds bij het appartement [huisnummer] op kosten van de VvE te herstellen dan wel terug te plaatsen en het onderhoud voor rekening van de VvE te brengen, niet nietig dan wel te vernietigen zijn. Onder verwijzing naar artikel 2 en Pro artikel 10 lid 1 MR Pro 1973 heeft zij gesteld dat de lattenplafonds van de balkons geen constructieve voorziening zijn, maar uitsluitend afwerklagen betreffen. De lattenschrootjes zijn naar hun aard niet constructief en daarmee niet gemeenschappelijk. [verzoekster] verzoekt het besluit alsnog nietig te verklaren wegens strijd met de splitsingsakte dan wel te vernietigen omdat andere eigenaars hun lattenschrootjes wel zelf hebben onderhouden en het onredelijk zou zijn om de gemeenschap van eigenaars op te laten draaien voor de kosten van een eigenaar die kennelijk nalatig is geweest daartoe over te gaan.
4.13
Het hof stelt voorop dat volgens vaste rechtspraak voor de uitleg van de omvang van een appartementsrecht – en daarmee voor het antwoord op de vraag of de lattenplafonds tot de privégedeelten dan wel tot gemeenschappelijke gedeelten behoren - een objectieve maatstaf geldt, inhoudend dat bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op de splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. [2] Indien splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken uit te leggen. Voorts kan kennisneming van de situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt. [3] Ook in dit opzicht kan het meewegen van de plaatselijke situatie dus verenigbaar zijn met een objectieve uitleg van de splitsingsstukken.
4.14
Tegen de achtergrond van het voorgaande overweegt het hof dat artikel 1 sub f MR Pro 1973 bepaalt dat onder privé gedeelte wordt verstaan het gedeelte van het gebouw dat blijkens de akte bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Artikel 2 MR Pro 1973 geeft vervolgens een niet-limitatieve opsomming van hetgeen gemeenschappelijk is. Daartoe behoren onder meer het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, de vloeren, de buitengevels waaronder begrepen raamkozijnen, deuren en balkonconstructies. Artikel 10 MR Pro 1973 bepaalt wat tot de onderhoudsverplichting van de individuele eigenaars behoort. Die verplichting ziet ook ten dele op gemeenschappelijke delen zoals leidingen en hang- en sluitwerk van deuren en ramen ook als die zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke gedeelten en het privé gedeelte. Voor de vaststelling van hetgeen privé of gemeenschappelijk is, is artikel 10 MR Pro 1973 dus niet onderscheidend.
4.15
Gelet op de bestemming van een privé gedeelte om als afzonderlijk geheel door de appartementseigenaar te worden gebruikt, moeten de lattenplafonds van de balkons in dit verband met de buitengevel op één lijn worden gesteld als onderdeel van de balkonconstructies en daarmee als gemeenschappelijk. Van een privé gebruik van de lattenplafonds in de zin van artikel 1 onder Pro f MR 1973 is immers geen sprake, althans dat is niet gesteld of gebleken. Weliswaar heeft de individuele appartementseigenaar zicht op de lattenplafond, zoals hij dat ook bijvoorbeeld op de gemeenschappelijke tuin heeft, maar dat is onvoldoende om te spreken van privé gebruik. Niet is gesteld of gebleken dat uit de splitsingstekening aanwijzingen volgen voor een ander oordeel. De hiervoor weergegeven uitleg van de splitsingsstukken leidt verder tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen. De lattenplafonds zijn aanwezig sinds de oplevering van het gebouw, zijn uniform, maken deel uit van het ontwerp en hebben een functie voor de uitstraling van het in appartementen gesplitste gebouw als geheel. De VvE heeft ook een belang bij een uniforme, nette uitstraling van het gebouw. Daarbij past niet een kwalificatie van de lattenplafonds als een afwerklaag die naar inzichten van de individuele appartementseigenaar kan worden aangebracht. In zoverre zijn de door [verzoekster] aangevochten besluiten niet nietig. Voor vernietiging van de bestreden besluiten ziet het hof, gelet op het verweer van de VvE geen aanleiding. Onbetwist heeft zij aangevoerd dat de latten verrot waren, dat onduidelijk was waardoor dat was gekomen en dat het niet om onderhoud ging, maar om vervanging van de latten. De derde grief van [verzoekster] slaagt daarmee evenmin.
Windschermen
4.16
[verzoekster] komt verder op tegen het oordeel dat windschermen gemeenschappelijk zijn. Ten onrechte is daarom, aldus [verzoekster] , het besluit dat het bedrag dat is betaald voor onderhoudskosten aan de windschermen niet wordt teruggevorderd, niet nietig verklaard dan wel vernietigd. [verzoekster] heeft daartoe gesteld dat de windschermen niet door een opdracht van de VvE zijn geplaatst, maar door individuele eigenaars aangebrachte voorzieningen betreffen. Deze voorzieningen zijn op grond van het bepaalde in artikel 2 MR Pro 1973 niet gemeenschappelijk. De akte van splitsing geeft hiervoor evenmin bijzondere bepalingen. Nu de ALV op geen enkel moment heeft besloten de windschermen te plaatsen, kunnen deze evenmin worden beschouwd als een nieuw aangebrachte voorziening welke op grond daarvan tot de gemeenschap zijn gaan behoren, aldus telkens [verzoekster] .
4.17
Het hof verwijst voor de kwalificatie van hetgeen privé dan wel gemeenschappelijk is kortheidshalve naar rechtsoverwegingen 4.13 en 4.14. Het hof begrijpt dat het in dit geval om twee windschermen op de begane grond gaat en één op de eerste verdieping. Het zouden de appartementen betreffen aan de zijde van het complex waar de wind op staat. Onduidelijk is door wie de windschermen zijn geplaatst, maar zij zijn, zoals onvoldoende is betwist, ten minste twintig jaar aanwezig. Wat hier ook van moge zijn, de enkele omstandigheid dat de windschermen door individuele eigenaars zijn geplaatst, staat aan de kwalificatie als behorend tot de gemeenschappelijke gedeelten niet in de weg. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof is namens [verzoekster] erkend dat wijzigingen aan het gebouw in beginsel worden nagetrokken door en gaan behoren tot het gebouw, hetgeen betekent, aldus nog steeds [verzoekster] , dat de windschermen in beheer zijn bij de VvE. Niettemin betwist zij dat de windschermen op grond van de splitsingsakte, artikel 2 juncto Pro artikel 14 lid 1 en Pro artikel 17 MR Pro 1973 gemeenschappelijk zijn. Het kan [verzoekster] worden nagegeven dat de windschermen niet apart in artikel 2 MR Pro 1973 worden benoemd, maar die bepaling betreft geen limitatieve opsomming van hetgeen gemeenschappelijk is. Uit de splitsingstekening zijn de privégedeelten herkenbaar doordat deze met dikke(re) lijnen worden omgeven en genummerd zijn met de betreffende appartementsindex. Niet is betwist dat de windschermen zijn gelegen ter hoogte van respectievelijk op de dikke lijnen. Zij vormen dus mede de begrenzing van de privé gedeelten. Gelet hierop moeten bij toepassing van de hiervoor genoemde uitlegmaatstaven, de windschermen in dit verband met de buitengevel op één lijn worden gesteld, zoals ook met de raamkozijnen, deuren, borstweringen, hek- en traliewerk het geval is en daarmee als gemeenschappelijk. Dat betekent dat onder deze omstandigheden ook de kosten voor onderhoud aan die windschermen overeenkomstig artikel 17 MR Pro 1973 ten laste van de gezamenlijke eigenaars kunnen worden gebracht, en dat die kosten overeenkomstig de in de splitsingsakte genoemde verdeelsleutel door de appartementseigenaren gedragen dienen te worden. De vierde grief slaagt niet.
Conclusie
4.19
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
5.De beslissing
Het hof:
5.1
bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Almere van 18 december 2024;
5.2
veroordeelt [verzoekster] tot betaling van de volgende proceskosten in hoger beroep van de VvE:
€ 827,- aan griffierecht
€ 2.580,- aan salaris van de advocaat van de VvE (2 procespunten x het toepasselijke appeltarief II, € 1.290,-);
5.3
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;
5.4
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.1
wijst af wat verder is verzocht.
Deze beschikking is gegeven door mrs. J.E. Wichers, A.A.J. Smelt en T.K. Lekkerkerker, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2026.