ECLI:NL:GHARL:2026:4495

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer BK-ARN 24/1211

uitspraakdatum: 7 juli 2026

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[vestigingsplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 25 april 2024, nummer LEE 23/1244, ECLI:NL:RBNNE:2024:1557, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan
de gemeente Hoogeveen(hierna: de heffingsambtenaar).

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2021 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 3.900.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 (hierna: OZB) eigenaren niet-woning vastgesteld op € 13.614.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, bepaalt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven, de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van
€ 365 aan belanghebbende te vergoeden en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 656,25.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft voor de zitting een nader stuk ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juni 2026. Daarbij zijn verschenen en gehoord J.F.J.M. van Abbe, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] (taxateur) en [naam3] (taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij deze uitspraak is gevoegd.

2.Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van [adres1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak). In deze onroerende zaak (bouwjaar 1997) is een woonzorgcentrum gevestigd. De onroerende zaak heeft een totale oppervlakte van 5.652 m².

2.2.

De onroerende zaak is op verzoek van de heffingsambtenaar getaxeerd. Van deze taxatie is door de taxateur [naam4] een rapport opgesteld dat door de heffingsambtenaar in het geding is gebracht. Uit het taxatierapport volgt dat de waarde van de onroerende zaak is bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) op een bedrag van € 3.901.000.

2.3.

Als basis voor de taxatie heeft onder andere de ‘Taxatiewijzer en kengetallen Deel 9 Verzorging Waardepeildatum 1 januari 2021’ (hierna: de Taxatiewijzer) gediend. Het restwaardepercentage in de berekening van de GVW is bepaald conform de Taxatiewijzer. In het taxatierapport is de onderstaande berekening opgenomen:

“Gebouwdelen uit 1997

Ruwbouw : 43% ruwbouw x 30% restwaarde = 12,90%

Afbouw : 31% afbouw x 25% restwaarde = 7,75%

Installaties : 26% installaties x 17% restwaarde = 4,42%

Restwaarde taxatiewijzer, gehanteerd voor het onderhavige object: 25,07%”

2.4.

Ter onderbouwing van de uitkomsten volgens de Taxatiewijzer heeft de taxateur in het taxatierapport een vijftal referenties opgenomen die het restwaardepercentage van de onroerende zaak onderbouwen. Ter zitting van de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar bevestigd dat twee van deze referenties niet geschikt zijn om ter onderbouwing van het restwaardepercentage te dienen.

2.5.

De drie resterende referentieobjecten die door de taxateur gebruikt zijn om het gehanteerde restwaardepercentage volgens de Taxatiewijzer te onderbouwen zijn: [adres2] te [plaats1] , [adres3] te [plaats2] en [adres4] te [plaats3] .

2.6.

In het taxatierapport zijn de volgende overzichten opgenomen:

“Referentie 3: [adres2] [plaats1]

Adres

[adres2] [plaats1]

Transactieprijs

€ 1.287.500, - exclusief BTW

Transactiedatum

5 april 2016

Bouwjaar

Voornamelijk 1930 en 1965, deel uit 2005

Oppervlakte gebouwd

1.841m²

Bijzonderheden

In zeer gedateerde staat verkocht, voortgezet als zorglocatie

Bestemming

Woongebied met functieaanduiding maatschappelijk

Grondwaarde:

Grondoppervlakte

4.061m²

Grondwaarde

€ 100,- exclusief BTW (centrumlocatie)

Grondwaarde

4.061 x € 100 = € 406.100, -

Vervangingswaarde:

Archetype

N3730000

Vervangingskosten

€ 1.842, - per m² Per 1-1-2016, excl. BTW

Oppervlakte gebouwd

1.841m²

Ongecorrigeerde vervangingswaarde

1.841 x 1.842, - = € 3.391.122, -

Berekening restwaarde uit transactie:

Transactieprijs

€ 1.287.500, -

Grondwaarde

€ 406.100, -

Ongecorrigeerde vervangingswaarde

€ 3.391.122, -

Transactieprijs -/- grondwaarde

-----------------------------------------

Ongecorrigeerde vervangingswaarde

€ 1.287.500, - -/- € 406.100

--------------------------------- =
25,99%

€ 3.391,122,-

Restwaarde uit transactie

25,99%

Restwaarde uit taxatiewijzer 1-1-2016:

Ruwbouw

48% ruwbouw

x 30% restwaarde = 14,40%

Afbouw

31% afbouw

x 25% restwaarde = 7,75%

Installaties

21% installaties

x 17% restwaarde =
3,57%

Gemiddelde restwaarde taxatiewijzer

25,72%

Conclusie: Restwaarde verkoopcijfer komt overeen met restwaarde taxatiewijzer

“Referentie 4: [adres3] [plaats2]

Adres

[adres3] [plaats2]

Transactieprijs

€ 735.500, - exclusief BTW

Transactiedatum

6 december 2019

Bouwjaar

1995

Oppervlakte gebouwd

1.050m²

Bijzonderheden

Voortgezet als gezinsvervangend tehuis

Bestemming

Wonen

Grondwaarde:

Grondoppervlakte

2.562m²

Grondwaarde

€ 80,- exclusief BTW

Extra grond

€ 10,- exclusief BTW

Grondwaarde

1.500 x € 80 = € 120.000, -

Extra grond

1.062 x € 10 = € 10.620, -

Vervangingswaarde:

Archetype

N3730000

Vervangingskosten

€ 1.775, - per m² Per 1-1-2020 excl. BTW

Oppervlakte gebouwd

1.050 m²

Ongecorrigeerde vervangingswaarde

1.050 x 1.775, - = € 1.863.750, -

Berekening restwaarde uit transactie:

Transactieprijs

€ 735.000, -

Grondwaarde

€ 130.620, -

Ongecorrigeerde vervangingswaarde

€ 1.863.750, -

Transactieprijs -/- grondwaarde

-----------------------------------------

Ongecorrigeerde vervangingswaarde

€ 735.000, - -/- € 130.620

--------------------------------- =
32,42%

€ 1.863.750, -

Restwaarde uit transactie

32,42%

Restwaarde uit taxatiewijzer 1-1-2020:

Ruwbouw

48% ruwbouw

x 30% restwaarde = 14,40%

Afbouw

31% afbouw

x 25% restwaarde = 7,75%

Installaties

21% installaties

x 17% restwaarde =
3,57%

Gemiddelde restwaarde taxatiewijzer

25,72%

Conclusie: Restwaarde verkoopcijfer komt overeen met restwaarde taxatiewijzer

“Referentie 5: [adres4] [plaats3]

Adres

[adres4] [plaats3]

Transactieprijs

€ 760.000, - exclusief BTW

Transactiedatum

11 juni 2020

Bouwjaar

1975

Oppervlakte gebouwd

1.367m²

Bijzonderheden

Leeg

Bestemming

Bijzonder woongebouw

Grondwaarde:

Grondoppervlakte

2.162m²

Grondwaarde

€ 80,- exclusief BTW

Grondwaarde

2.162 x € 80 = € 172.960, -

Bijgebouwwaarde

€ 5.000

Vervangingswaarde:

Archetype

N3740000

Vervangingskosten

€ 1.401, - per m²

Per 1-1-2020, excl. BTW

Oppervlakte gebouwd

1.367 m²

Ongecorrigeerde vervangingswaarde

1.367 x 1.401, - = € 1.915.167, -

Berekening restwaarde uit transactie:

Transactieprijs

€ 760.000, -

Grondwaarde

€ 172.960, -

Bijgebouwwaarde

€ 5.000, -

Ongecorrigeerde vervangingswaarde

€ 1.915.167, -

Transactieprijs -/- grondwaarde

-----------------------------------------

Ongecorrigeerde vervangingswaarde

€ 760.000, - -/- € 172.960

--------------------------------- =
30,39%

€ 1.915.167, -

Restwaarde uit transactie

30,39%

Restwaarde uit taxatiewijzer 1-1-2020:

Ruwbouw

42% ruwbouw

x 30% restwaarde = 12,60%

Afbouw

30% afbouw

x 25% restwaarde = 7,50%

Installaties

28% installaties

x 17% restwaarde =
4,76%

Gemiddelde restwaarde taxatiewijzer

24,86%

Conclusie: Restwaarde verkoopcijfer komt overeen met restwaarde taxatiewijzer”

2.7.

Door belanghebbende is op 24 maart 2026 een rapport ingebracht van ‘ [taxatiebureau] ’ met de titel ‘Restwaarde Algemeen’. In de inleiding van het rapport staat dat naar aanleiding van de meest recente jurisprudentie onderzoek is gedaan naar de hoogte van restwaarden omdat er een verschil van mening bestaat over deze restwaarden. In hoofdstuk 3 van het rapport is de methodiek van het onderzoek beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de bewijslast. De hoofdstukken 3 en 4 luiden voor zover relevant als volgt:

“3 Methodiek onderzoek

Ondergetekende heeft recent zoveel mogelijk transacties achterhaald. Gelet op het incourante karakter is het aantal transacties vooralsnog niet groot. Echter toch voldoende om een mening te kunnen geven over de hoogte van de restwaarde van dit soort vastgoed.

De methodiek is een bottom-up methodiek waarbij op de geïndexeerde transactieprijs de grondwaarde (inclusief BTW) in mindering wordt gebracht. Wat resteert is ofwel de restwaarde van het object (als ten tijde van verkoop de initiële levensduur is verstreken) of de dagwaarde van het object (als ten tijde van verkoop de initiële levensduur niet is verstreken).

Restwaarde en dagwaarde

De restwaarde is de waarde die het object heeft aan het eind van de levensduur. Als de levensduur nog niet is verstreken ten tijde van verkoop, wordt het object niet verkocht tegen de restwaarde van het object maar tegen de dagwaarde. Vanuit de dagwaarde kan wel een restwaarde berekend worden, mits er overeenstemming is over de manier van afschrijven (rechtlijnig) en over de levensduur.

(…)

4. Bewijslast restwaarde

(…)

Taxatiewijzer

Indien een gemeente zich beroept op de kengetallen zoals deze in de taxatiewijzer zijn opgenomen, is van belang te beseffen dat [taxatiebureau] werkt aan de hand van eigen taxatiewijzers. Op meerdere vlakken wijken de kengetallen van deze taxatiewijzers niet af van de kengetallen van de taxatiewijzers van de VNG. (…)

(…)”

2.8.

Bij het rapport is een ‘Bijlage Zorgwoningen’ gevoegd. In deze bijlage zijn op basis van de uitgangspunten, hiervoor genoemd bij 2.7., van referentieobjecten na een analyse van transactiegegevens restwaarden berekend. In de bijlage wordt aan de hand van deze berekende restwaarden geconcludeerd dat sprake is van een gemiddelde restwaarde gelijk aan 4,2%. De conclusie luidt als volgt:

“Op basis van de hiervoor beschreven uitgangspunten en de verzamelde marktgegevens trekt ondergetekende de conclusie dat de restwaarden zoals deze in de taxatiewijzer van de VNG staan vermeld te hoog zijn. Uit de uitgevoerde analyse blijkt dat de restwaarde van gezinsvervangende tehuizen zich bevindt in de range van 0% tot 10%.

Een dergelijk lage restwaarde is goed verklaarbaar vanuit de gedachte van continu veranderende zorg. In praktijk blijkt renovatie of aanpassing aan de eisen van deze tijd te kostbaar dan wel logistiek onhaalbaar binnen de layout van het bestaande gebouw.”

2.9.

Tot de geanalyseerde referentieobjecten behoren ook de drie referentieobjecten (zie 2.5. en 2.6.) die door de heffingsambtenaar zijn gebruikt om de uitkomsten van de Taxatiewijzer te onderbouwen. De ‘Bijlage Zorgwoningen’ bevat met betrekking tot deze drie referentieobjecten onder andere volgende overzichten:

“
1 [adres2] te [plaats1]

Het object is per 5 april 2016 verkocht voor een bedrag van € 1.287.500.

Het betreft een gezinsvervangend tehuis uit 1930, groot 1.841 m2, gelegen op een perceel van

4.061 m2.

Prijs/m²

BTW₁

Waarde

Toelichting

Bruto vervangingswaarde

€ 2.350

€ 4.326.000

Archetype N372PH12²

Grondwaarde

€ 250

€ 1.015.000

Gerealiseerde grondprijzen³

Restwaarde

6,3%

Bijzonderheden

Transactie is relatief ver in het verleden gelegen, de berekende restwaarde bruikbaar op indicatieve basis. Voortgezet als zorglocatie ( [naam zorglocatie] ).

1. artikel 11, lid 1 sub c Wet omzetbelasting 1968

2. Taxatiewijzer [taxatiebureau] WPD2016: N372PH12: gezinsvervangend tehuis, 1930-1945

3. Bestemming wonen (ruimtelijkeplannen.nl) geen grondnota bekend: centrumlocatie (minimaal € 250 per m²)

(…)

4.[adres3] te [plaats2]

Het object is per 6 december 2019 verkocht voor een bedrag van € 735.000.

Het betreft een gezinsvervangend tehuis uit 1995, groot 1.050 gelegen op een perceel van 2.562 m2.

Prijs/m²

BTW₁

Waarde

Toelichting

Bruto vervangingswaarde

€ 1.802

€ 1.892.000

Archetype N375PH12₁₁

Grondwaarde

€ 125

€ 320.000

Gerealiseerde grondprijzen₁₂

Restwaarde

Bijzonderheden

Transactie aan de lage kant, om die reden zakt de restwaarde onder 0%

10. artikel 11, lid 1 sub c Wet omzetbelasting 1968

11. Taxatiewijzer WPD2020: N375PH12: gezinsvervangend tehuis, 1986-2000

12. Bestemming wonen (ruimtelijkeplannen.nl) geen grondnota vindbaar: grondprijs nieuwbouwwijk [naam nieuwbouwwijk] liggen met € 250 per m² ruim boven € 125 per m² (prijspeil 2024)

(…)

6.[adres4] te [plaats3]

Het object is per 11 juni 2020 verkocht voor een bedrag van € 760.000.

Het betreft een gezinsvervangend tehuis uit 1975, groot 1.367 m2, gelegen op een perceel van 2.162 m2.

Prijs/m²

BTW₁₆

Waarde

Toelichting

Bruto vervangingswaarde

€ 1.694

€ 2.315.000

Archetype N374PH12₁₇

Grondwaarde

€ 206

€ 475.000

Gerealiseerde grondprijzen₁₈

Restwaarde

6,3%

Bijzonderheden

Geen bijzonderheden

16. Artikel 11, lid 1 sub c Wet omzetbelasting 1968

17. Taxatiewijzer WPD2020: N374PH12: gezinsvervangend tehuis, 1966-1985

18. Bestemming wonen (ruimtelijkeplannen.nl) geen grondnota bekend (minimaal € 206 per m²)”

2.10.

Door belanghebbende is een taxatierapport gedateerd 30 mei 2024, opgesteld door [taxatiebureau] , in het geding gebracht. De conclusie van het rapport luidt:

“Geadviseerd wordt de volgende standpunten te communiceren met de gemeente:

a Grondslag OZB eigendom: € 2.759.000

b.(…)”

Uit de bijgevoegde taxatiekaart volgt dat ten behoeve van de GVW een restwaardepercentage van 7,5% is gebruikt.

3.Geschil

3.1.

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van € 2.759.000. De heffingsambtenaar houdt vast aan de vastgestelde waarde van € 3.900.000. Het geschil spitst zich toe op twee geschilpunten, te weten: (i) de bewijslastverdeling en (ii) het restwaardepercentage (25,07%) zoals door de heffingsambtenaar in de berekening van de GVW is gebruikt. Belanghebbende bepleit een restwaardepercentage van 7,5%.

3.2.

Belanghebbende stelt dat een simpele verwijzing naar de Taxatiewijzer in deze onvoldoende is. Zij wordt hierin bevestigd door de conclusie van de A-G Koopman^[1], waardoor volgens belanghebbende de normale regels van bewijslastverdeling gelden en de bewijslast dus op de heffingsambtenaar rust. In het verlengde daarvan stelt belanghebbende dat niet zonder meer van de restwaarde zoals deze door de heffingsambtenaar is toegepast, kan worden uitgegaan. Zij is van mening dat bij de berekening van de restwaarde als component van de GVW op de geïndexeerde transactieprijs, gelet op de btw-positie van belanghebbende als niet aftrekgerechtigde, de grondwaarde
inclusiefbtw in mindering moet worden gebracht. Verder wijst belanghebbende naar haar eigen onderbouwingen van de restwaardepercentages waarbij naar haar mening de heffingsambtenaar ten onrechte stelt dat vanuit een zogenaamde dagwaarde (de oorspronkelijke levensduur was bij de verkoop nog niet verstreken) geen restwaarde (de oorspronkelijke levensduur is bij de verkoop verstreken) kan worden berekend.

3.3.

Ter zitting van het Hof heeft gemachtigde het geschil beperkt tot uitsluitend de onder 3.2. geformuleerde geschilpunten en alle overige (algemeen) geformuleerde grieven – ook de grieven die zien op de proceskostenveroordeling – in haar (hoger)beroepschrift en de nadere stukken uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen.

3.4.

De heffingsambtenaar is van mening dat volgens vaste jurisprudentie^[2]de partij – in dit geval belanghebbende – die af wenst te wijken van de in de Taxatiewijzer opgenomen richtsnoeren, gronden die de afwijking rechtvaardigen dient te stellen en deze bij betwisting aannemelijk dient te maken. Daarnaast stelt de heffingsambtenaar dat hij niet zonder meer is uitgegaan van het restwaardepercentage zoals deze volgt uit de Taxatiewijzer. Hij heeft deze uitkomst getoetst aan een aantal marktransacties van goed vergelijkbare referentieobjecten en de door hem aangedragen onderbouwingen kunnen volgens hem goed dienen ter onderbouwing van het restwaardepercentage zoals volgt uit de Taxatiewijzer. Ten behoeve van de berekening van de GVW is de heffingsambtenaar van mening dat alle componenten exclusief btw moeten worden bepaald. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

(i) Bewijslastverdeling

4.1.

Het Hof stelt voorop dat de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs is welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44). Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover deze niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Partijen zijn beiden van mening dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof sluit zich hierbij aan.

4.2.

Het Hof overweegt dat ook bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde als regel van de normale bewijslastverdeling geldt dat de stelplicht en de bewijslast met betrekking tot deze waarde in eerste instantie op de heffingsambtenaar rusten, ook indien hij bij het vaststellen van die waarde heeft aangesloten bij een taxatiewijzer. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.^[3]Indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt, mag de rechter de waarde op een door hem gekozen grondslag vaststellen. Ten slotte brengt een redelijke verdeling van de stelplicht en bewijslast mee dat een partij die een beroep doet op een afwijking van een taxatiewijzer wegens de omstandigheden van het geval, terwijl zij die taxatiewijzer als uitgangspunt voor het desbetreffende aspect van de waardering heeft aanvaard, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken^[4].

4.3.

Uit de stukken van het geding volgt dat belanghebbende zowel in bezwaar, in de procedure voor de Rechtbank als voor het Hof kenbaar heeft gemaakt dat zij zich niet kan vinden in de richtsnoeren die de Taxatiewijzer en de daarbij behorende kengetallen geven met betrekking tot de berekening van de restwaardepercentages. Het voorgaande houdt in dat belanghebbende de Taxatiewijzer met betrekking tot de berekening van de restwaardepercentages niet als uitgangspunt heeft aanvaard. Dit heeft tot gevolg dat geen grond bestaat om in dit geval een uitzondering aan te nemen op de regel dat de stelplicht en bewijslast in eerste instantie op de heffingsambtenaar rusten.^[5]Het Hof is daarom van oordeel dat op de heffingsambtenaar de last rust om aannemelijk te maken dat het door hem gehanteerde restwaardepercentage van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Indien de heffingsambtenaar slaagt in deze op hem rustende bewijslast, maakt hij eveneens aannemelijk dat de beschikte waarde van € 3.900.000 niet te hoog is vastgesteld, nu alleen het restwaardepercentage in de GVW-berekening in geschil is.

(ii) Restwaardepercentage

4.4.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de restwaardenpercentages die volgen uit de Taxatiewijzer gewezen op een drietal markttransacties. Voor alle drie referentieobjecten geldt dat zij in dezelfde regio liggen als de onderhavige onroerende zaak. Verder staat vast dat de referentieobjecten [adres2] te [plaats1] en [adres4] te [plaats3] zijn gebouwd in respectievelijk de periode 1930 – 1965 (en een deel in 2005) en in 1975, de [adres2] is verkocht in een zeer gedateerde staat en [adres4] na de verkoop leeg staat. Het Hof is daarom met de Rechtbank van oordeel dat uitgaande van een minimum levensduur van 45 jaar voor ruwbouw voldoende aannemelijk is dat voor de verkopers^[6]het einde van de gebruiksduur en daarmee de restwaarde was bereikt.

4.5.

Uit de analyses van de transacties van de referentieobjecten [adres2] te [plaats1] en [adres4] te [plaats3] volgen restwaardepercentages (25,99% respectievelijk 30,39%) die hoger liggen dan het percentage dat volgt uit de Taxatiewijzer (25,72%). Dit laatste kan ook gezegd worden van het referentieobject aan de [adres3] te [plaats2] dat in 1995 is gebouwd. Uit de analyse van deze transactie volgt een restwaardepercentage (32,42%) dat ruim boven het restwaardepercentage ligt dat volgt uit de Taxatiewijzer (25,72%). Dit referentieobject is echter gebouwd in 1995 en heeft het einde van de gebruiksduur en daarmee de restwaarde dus nog niet bereikt. Het Hof overweegt dat het wel in de lijn der verwachting ligt dat een object dat de restwaarde nog niet heeft bereikt – belanghebbende noemt dat de dagwaarde – een hoger restwaardepercentage kent dan een object dat al wel de restwaarde heeft bereikt. Nu echter een toelichting – een aansluitberekening – ontbreekt waaruit kan worden afgeleid op welke wijze het berekende restwaardepercentage aansluit op het restwaardepercentage dat volgt uit de Taxatiewijzer, is deze referentie minder bruikbaar.

4.6.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de analyse van de verkooptransacties van de twee referentieobjecten [adres2] te [plaats1] en [adres4] te [plaats3] , die overigens ook door belanghebbende als onderbouwing worden gebruikt, de uitkomst van de Taxatiewijzer wat betreft het restwaardepercentage voldoende heeft onderbouwd en daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat het conform de Taxatiewijzer berekende restwaardepercentage van 25,07% niet te hoog is. Het Hof betrekt in zijn oordeel dat de berekeningswijze zoals die door de heffingsambtenaar wordt gehanteerd, waarbij alle componenten exclusief omzetbelasting worden bepaald, dus ook de restwaarde, de juiste berekeningswijze is van de restwaarde specifiek en van de gecorrigeerde vervangingswaarde in het algemeen. Hetgeen belanghebbende over de restwaarde heeft gesteld, leidt het Hof niet tot een ander oordeel. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende door bij de berekening van de restwaarde de grondwaarde inclusief btw in mindering te brengen van de geïndexeerde transactieprijs een onjuiste berekeningsmethodiek hanteert. Dit heeft tot gevolg dat de restwaarde van de opstal te laag wordt bepaald. Ter onderbouwing van dit oordeel verwijst het Hof naar een uitspraak van dit Hof van 4 maart 2025^[7]. Verder betrekt het Hof in zijn oordeel dat belanghebbende ervan uitgaat dat de restwaarde van een onroerende zaak bij het einde van de technische levensduur kan worden afgeleid uit de verkoopsom van die zaak ook al is de technische levensduur nog niet verstreken. Belanghebbende maakt echter bij deze herleiding – vanuit de dagwaarde de restwaarde berekenen (zie 2.7.) – gebruik van aannames (waaronder eigen taxatiewijzers, de manier van afschrijven en levensduur) die zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet inzichtelijk en verifieerbaar zijn. Het Hof kan, ook omdat een aansluitberekening niet in het geding is gebracht, de berekeningen en daarmee de uitkomsten niet volgen.

4.7.

Nu alleen het restwaardepercentage als component van de berekening van de GVW in geschil is en het Hof van oordeel is dat de heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat het gehanteerde restwaardepercentage niet te hoog is, heeft de heffingsambtenaar daarmee voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde van € 3.900.000 niet te hoog is vastgesteld.

SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, voorzitter, mr. G.B.A. Brummer en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op 7 juli 2026 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(K. de Jong-Braaksma) (T. Tanghe)

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Bevestiging WOZ-waarde woonzorgcentrum na toetsing restwaardepercentage

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

1.Ontstaan en loop van het geding

2.Vaststaande feiten

4.[adres3] te [plaats2]

6.[adres4] te [plaats3]

3.Geschil

4.Beoordeling van het geschil

5.Griffierecht en proceskosten

6.Beslissing

Voetnoten