ECLI:NL:GHARL:2026:704

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 25/295

uitspraakdatum: 3 februari 2026

Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de Rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 30 december 2024, nummer AWB 23/2538, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan de
regionale belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2022, voor het jaar 2023 vastgesteld op € 378.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 november 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. R. Schalke namens belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.

2.Vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken:

Type woning

2^1 kapwoning

Bouwjaar

1981

Oppervlakte

120 m2

Kavel

302 m2

Overig

Garage aangebouwd 38 m2

Overkapping/luifel

2.2.

Ter zitting van de Rechtbank heeft de gemachtigde verklaard dat hij zich kan verenigen met de beschikking van de heffingsambtenaar gelet op de in de beroepsfase ontvangen processtukken. De Rechtbank heeft belanghebbende niet gevolgd in zijn resterende, formele grieven en heeft geoordeeld dat voor een proceskostenvergoeding geen aanleiding bestaat.

2.3.

De gemachtigde van belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben ter zitting van 14 oktober 2025 bij een andere enkelvoudige kamer van dit Hof in drie zaken (zaaknummers BK-ARN 25/232, 25/233 en 25/234), waarin dezelfde geschilpunten aan de orde waren, een compromis bereikt dat zich ook uitstrekt tot onder meer de onderhavige zaak. Dat compromis is neergelegd in uitspraken van het Hof van 28 oktober 2025.

2.4.

In onderhavige zaak betekent het compromis dat belanghebbende zijn grieven in hoger beroep dat:

(i) in de bezwaarfase het inzagerecht van artikel 7:4, lid 2, Algemene wet bestuursrecht is geschonden,

(ii) de heffingsambtenaar de verplichting van artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft geschonden, en (iii) de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd,

heeft ingetrokken onder de voorwaarden dat de heffingsambtenaar de proceskosten voor de beroeps- en hogerberoepsfase vergoedt tot een bedrag van € 250 en dat de heffingsambtenaar de betaalde griffierechten vergoedt tot een bedrag van in totaal € 143.

2.5.

Een andere enkelvoudige kamer van dit Hof heeft eveneens op 28 oktober 2025 uitspraak gedaan in een zaak waarin dezelfde gemachtigde optrad.^[1]Die enkelvoudige kamer verleende een proceskostenvergoeding uitgaande van een wegingsfactor 0,5.

2.Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 348.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

3.3.

Met betrekking tot de waarde heeft belanghebbende het volgende aangevoerd:

de voorzieningen van de woning zijn gedateerd (25 jaar en ouder tot het bouwjaar 1981) en er is sprake van achterstallig onderhoud;
de door de taxateur aangevoerde vergelijkingsobjecten zijn qua ligging onvoldoende vergelijkbaar met de woning;
ten opzichte van de vergelijkingsobjecten is voor de woning uitgegaan van een te hoge prijs per m2.

3.4.

In hoger beroep is in geschil of belanghebbende zich kan beroepen op vernietiging van het onder 2.4 vermelde compromis wegens dwaling. Zo ja, is het antwoord op de in 2.4 vermelde grieven in geschil.

3.5.

De gemachtigde van belanghebbende stelt dat hij bij het sluiten van het compromis heeft gedwaald en meent dat het compromis daarom niet geldt in de onderhavige zaak. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat belanghebbende is gebonden aan het compromis en, voor het geval het Hof hem daarin niet volgt, dat de in 2.3 vermelde grieven niet slagen.

4.Beoordeling van het geschil

De WOZ-waarde

4.1.

In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.2.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[2]

4.3.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.^[3]Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.^[4]

4.4.

Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.^[5]

4.5.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde komen.^[6]Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, nu belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.^[7]

4.6.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatieverslag en een taxatiematrix, opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 379.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.

4.7.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatieverslag, de taxatiematrix en de toelichting ter zitting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (2^1 kap), de locatie (woonwijk in [woonplaats] ), het bouwjaar (omstreeks 1980), de woonoppervlakte (specifiek het onderdeel “Woning” van vergelijkingsobjecten [adres2] (118 m2) en [adres3] (123 m2)) en de overige kenmerken (zoals (aangebouwde) garage of carport en aangebouwde berging, overkapping/luifel dan wel veranda), zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken over de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen.

4.8.

Belanghebbende heeft gesteld dat de ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten met een lagere factor moet worden gewaardeerd, omdat de woning tussen bebouwing ingeklemd is gelegen. Andere objecten hebben bijvoorbeeld openbaar groen aan de achterzijde van het object. Naar het oordeel van het Hof zijn de verschillen in ligging niet dusdanig dat voor de woning een lagere factor gerechtvaardigd is dan waarvan de taxateur is uitgegaan. Alle woningen liggen in een woonwijk (enkel vergelijkingsobject [adres2] is niet in dezelfde woonwijk gelegen). Weliswaar hebben enkele objecten openbaar groen achter het object. Maar de positieve gevolgen voor de waarde – zoals ligging aan de rand van een woonwijk in het geval van vergelijkingsobject [adres3] – worden meer dan gemitigeerd door de ligging tegenover een drukke, doorgaande weg en garagebedrijf ( [adres3] ). Bij [adres2] worden de positieve gevolgen gemitigeerd door parkeerplaatsen aan de voor- en achterzijde. Vergelijkingsobject [adres4] heeft een gelijkwaardige ligging aan de woning van belanghebbende.

4.9.

Belanghebbende heeft drie foto’s overgelegd om zijn standpunt dat sprake is van verouderde voorzieningen te onderbouwen en drie foto’s om zijn standpunt dat sprake is van achterstallig onderhoud te onderbouwen. Uit de foto’s kan het Hof echter niet afleiden dat sprake is van dusdanig gedateerde voorzieningen of achterstallig onderhoud dat de heffingsambtenaar daarvoor een lagere factor dan gemiddeld had moeten toekennen.

4.10.

Belanghebbende heeft gesteld dat bij de woning is gerekend met een te hoge prijs per m2 woonoppervlakte in vergelijking tot die prijs bij de vergelijkingsobjecten. Alleen [adres3] kent een hogere prijs per m2 woonruimte, terwijl die woning ook een hogere kwaliteit heeft. De andere vergelijkingsobjecten hebben een lagere prijs per m2 woonruimte. Voor [adres2] stelt belanghebbende in dit verband dat sprake is van vrijwel dezelfde woonoppervlakte en een hoger onderhoudsniveau.

In de matrix heeft de taxateur per vergelijkingsobject uit de verkoopprijs een prijs per eenheid woonoppervlakte afgeleid. De prijs per eenheid voor de woning van € 1.985,89 is bepaald door het gemiddelde te nemen van de vier (voor KOUDV-factoren gecorrigeerde) prijzen per eenheid van de vergelijkingsobjecten. Vervolgens heeft de taxateur, conform de toelichting op de matrix, de prijs per eenheid voor de woning verhoogd tot € 2.207,31, omdat de woonoppervlakte van de woning kleiner is dan die van de vergelijkingsobjecten (afnemend grensnut). De taxateur heeft toegelicht dat, anders dan belanghebbende stelt, het object [adres2] groter is dan de woning, omdat daar sprake is van woonoppervlakte “Woning” van 118 m2 en “Aanbouw woonr” van 32 m2, dus van in totaal 150 m2. Naar het oordeel van het Hof is hiermee aannemelijk dat de taxateur bij het hanteren van de gecorrigeerde prijs per eenheid voor de woning voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.

4.11.

Het vorenstaande brengt mee dat het hoger beroep in zoverre ongegrond is.

Dwaling

4.12.

De gemachtigde heeft ter zitting van het Hof aangegeven dat hij heeft gedwaald bij het sluiten van het compromis voor onderhavige zaak, doordat de raadsheer partijen op de zitting van 14 oktober 2025 heeft voorgehouden dat hij, als hij de beroepen gegrond zou verklaren, voor de proceskostenvergoeding een wegingsfactor 0,25 zou hanteren. De gemachtigde heeft naar aanleiding van die voorstelling van zaken uiteindelijk ingestemd met het in 2.4 opgenomen compromis. Als hij had geweten dat een andere enkelvoudige kamer van het Hof een hogere wegingsfactor zou toekennen, dan was hij niet akkoord gegaan met het compromis, aldus de gemachtigde.

4.13.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting bestreden dat sprake is van dwaling. Hij heeft zelf niet gedwaald over de inhoud van het compromis. Een rechter kan in een andere procedure tot een andere proceskostenvergoeding komen. De gemachtigde is bovendien een professionele no-cure-no-pay-procespartij.

4.14.

Uit artikel 6:228, lid 1, van het Burgerlijk Wetboek volgt – voor zover voor deze procedure van belang – dat een overeenkomst die onder invloed van dwaling tot stand is gekomen én bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar is indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden. De omstandigheid dat partijen met betrekking tot een bepaalde kwestie in onzekerheid verkeren en daarom een vaststellingsovereenkomst (compromis) sluiten, sluit een geslaagd beroep op dwaling niet uit.^[8]

4.15.

Het is aan belanghebbende, die zich op vernietigbaarheid wegens dwaling beroept, om feiten en omstandigheden te stellen en, bij betwisting aannemelijk te maken die tot de conclusie leiden dat sprake is van dwaling. Hof oordeelt dat belanghebbende niet in deze bewijslast is geslaagd en overweegt daartoe als volgt.

4.16.

In dit geval verkeerden beide partijen in onzekerheid over de vraag of het Hof de ter zitting van 14 oktober 2025 besproken formele grieven zou honoreren en zo ja, wat dan de toe te kennen proceskostenvergoeding zou zijn. Dat maakt dat de vraag voorligt of sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken en, zo ja, of de heffingsambtenaar moest begrijpen dat de gemachtigde bij een juiste voorstelling van zaken van het sluiten van het compromis zou hebben afgezien.^[9]

4.17.

In de vier hiervoor, onder vaststaande feiten, genoemde uitspraken van 28 oktober 2025 lijkt, zoals belanghebbende stelt, sprake van (vrijwel) gelijkluidende, louter formeelrechtelijke vragen.

4.18.

Het Hof heeft als bijlage bij zijn uitspraak van 20 augustus 2024 het Richtsnoer proceskostenvergoeding belastingkamers gerechtshoven 2024 (hierna: het richtsnoer) gevoegd. In het richtsnoer is, voor zover relevant, het volgende opgenomen^[10]:

“(…) De uitkomst van de beoordeling van het gewicht van de zaak dient in overeenstemming te zijn met de bewerkelijkheid en de gecompliceerdheid van de zaak en de daarmee verband houdende werkbelasting van de rechtsbijstandverlener.^[11]Het is niet wenselijk om de rechter aan nadere criteria voor de bepaling van het gewicht te binden. Dit richtsnoer kan daarom slechts als niet-bindende handreiking worden beschouwd. Een afwijking van het richtsnoer vergt geen specifieke motivering. De genoemde voorbeelden zijn indicatief, niet limitatief. (…)

1.2.

Gewicht zeer licht (wegingsfactor 0,25)

Voor een zaak met een zeer gering belang en met een zeer eenvoudig te beslechten geschil (de zaak behoeft slechts een geringe inspanning van de rechtsbijstandsverlener), zou als wegingsfactor voor het gewicht van de zaak 0,25 kunnen worden aangehouden. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de volgende gevallen:

(…)

c. Bij zeer eenvoudige vragen over nevenvorderingen of van formeelrechtelijke aard (zoals een evident geschil over een dwangsom of een zaak waarin een tijdig bezwaarschrift over het hoofd is gezien).

(…)

1.3.

Gewicht licht (wegingsfactor 0,5)

Voor een zaak met een gering belang en een eenvoudig geschil, zou als wegingsfactor voor het gewicht van de zaak 0,5 kunnen worden aangehouden. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de volgende gevallen:

[…]

b. Bij vragen van formeelrechtelijke aard of over een nevenvordering met enige complexiteit (zoals een niet evidente zaak over de toekenning van een dwangsom, of over rente).”

4.19.

Het Hof stelt voorop dat het streven is in gelijke zaken een gelijke wegingsfactor toe te kennen. Dat laat echter onverlet dat het aan de individuele raadsheer die een zaak behandeld is om een proceskostenvergoeding toe te kennen en de hoogte daarvan te bepalen. Het richtsnoer is bedoeld als een handreiking. Het staat een raadsheer vrij daarvan af te wijken als de individuele zaak daar om vraagt. In dit geval, waarbij in alle vier de zaken formeelrechtelijke vragen aan de orde waren, laat het richtsnoer ruimte om tot een wegingsfactor ‘zeer licht’ of ‘licht’ te komen. Dat, in combinatie met het niet bindende karakter van het richtsnoer, maakt dat niet kan worden gezegd dat het voorhouden van de wegingsfactor 0,25 tijdens de zitting van 14 oktober 2025 als een onjuiste voorstelling van zaken kan worden aangemerkt, ook niet als een andere raadsheer in een andere zaak tot een wegingsfactor 0,5 is gekomen.

4.20.

Ten overvloede merkt het Hof op dat zelfs als het voorhouden van de wegingsfactor 0,25 tijdens de zitting van 14 oktober als een onjuiste voorstelling van zaken zou moeten worden aangemerkt, belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de heffingsambtenaar niet had hoeven begrijpen dat de gemachtigde de vaststellingsovereenkomst niet zo zou hebben gesloten. Daarbij is relevant dat de gemachtigde, die namens alle belanghebbenden in de zaken op de zitting van het Hof van 14 oktober 2025 en belanghebbende in de onderhavige zaak handelde, een professionele no-cure-no-payprocespartij in WOZ-zaken is, waarvan verondersteld mag worden dat hij op de hoogte is van de toepasselijke regels en hoogte van proceskostenvergoedingen en dat hij zelf zijn goede en kwade kansen in een WOZ-procedure voldoende kan afwegen.

4.21.

Het voorgaande betekent dat belanghebbende zich voor onderhavige zaak niet met succes kan beroepen op vernietiging van de met de heffingsambtenaar gemaakte afspraken. Daarom zal het Hof oordelen conform het op zitting van 14 oktober 2025 gesloten compromis, zoals opgenomen in 2.4. Er zijn geen overige grieven die bespreking behoeven.

Slotsom

4.22.

Het vorenstaande brengt mee dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is.

5.Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank uitsluitend voor zover het betreft de beslissing omtrent de proceskosten;

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 250, en;

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende de betaalde griffierechten vergoedt tot een bedrag van € 143.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Breij, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier.

De beslissing is op 3 februari 2026 in het openbaar uitgesproken.

(G.J. van de Lagemaat) (M.M. Breij)

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Hoger beroep tegen WOZ-waardevaststelling woning en proceskostenvergoeding