Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-25/658
Uitspraak van 10 juni 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lisse, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 6 augustus 2025, nummer SGR 25/2523.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (de woning), voor het kalenderjaar 2025 vastgesteld op € 345.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2025 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Lisse (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 53. De Rechtbank heeft als volgt beslist:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 328.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 16,20;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 53 aan belanghebbende te vergoeden.”
1.4
De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift met bijlagen ingediend, en op 10 maart 2026 een nader stuk.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op 30 april 2026. Partijen zijn verschenen. Belanghebbende heeft een pleitnota en een formulier proceskosten ingediend. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
De woning is een huis uit het jaar 1929 met een aanbouw, een vrijstaande berging/schuur en twee dakkapellen. De oppervlakte van de woning is ongeveer 91 m2 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 107 m2. Belanghebbende is eigenaar van de woning.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een waarderapport overgelegd, waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is bepaald op € 345.000. Als bijlage bij het waarderapport is een matrix gevoegd. In het waarderapport en de matrix staan gegevens van verkooptransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats 1] (de vergelijkingsobjecten).
2.3.
Belanghebbende heeft een zogenoemde ‘Quickscan Risicobeoordeling’ van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (het funderingsonderzoeksrapport) ingediend. Het funderingsonderzoeksrapport, opgesteld door [naam] op 1 mei 2025, bevat de bevindingen van een beperkt onderzoek (visuele inspectie) naar de staat van de fundering van de woning dat heeft plaatsgevonden op 11 januari 2024. In het funderingsonderzoeksrapport staat onder meer het volgende:
“Algemeen
(…)
QuickScan
Een QuickScan is een beperkt onderzoek naar de staat van de fundering, waarbij enkel het exterieur van het object wordt gemeten door middel van lintvoegmetingen (vervorming van een muur of gevel naar links of rechts) en loodmetingen (vervorming naar voor of achteren van een muur of gevel). Eventueel aanwezige scheuren worden daarbij ook geïnventariseerd. De onderdelen lintvoegmetingen en loodmetingen worden uitgevoerd volgens het QuickScan-addendum op de KCAF-richtlijn ‘Fundering onder gebouwen’, versie 1 augustus 2022. De algehele beoordeling van de resultaten in deze beoordelingssystematiek heeft als doel inzichtelijk te maken of er een laag risico op funderingsproblematiek is, of dat monitoring of aanvullend funderingsonderzoek noodzakelijk is. Een QuickScan kan geen uitspraken doen over de daadwerkelijke kwaliteit van de fundering of de resterende levensduur. (…)
Beoordelingssystematiek
Elk object binnen de QuickScan krijgt voor elk afzonderlijk onderdeel een beoordeling. Deze varieert van A naar E, waarbij A staat voor geen risico en E voor een urgent hoog risico.
• Laag = , geen verhoogd risico
• Gemiddeld = gemiddeld risico. Geen directe actie nodig en er kunnen verduurzamingsinvesteringen worden gedaan. Wel wordt geadviseerd om de QuickScan elke 3 tot 5 jaar te herhalen of te monitoren met bijvoorbeeld satellietdata.
• Hoog = verhoogd risico. Verduurzamingsinvesteringen en verzwarende maatregelen worden niet aangeraden zonder aanvullend funderingsonderzoek.”
Als conclusie wordt over alle meetonderdelen een algehele risicobeoordeling gegeven, samen met een aanbeveling.
NB. Het kan zijn dat er ook bij een risico Laag of gemiddeld ook een advies rondom monitoring wordt gedaan. Bij panden op een ondiepe fundering in een omgeving waar niet-draagkrachtige lagen zijn aangetroffen of verwacht (bijvoorbeeld rivierklei of veen) geldt dat het belangrijk is om de woning in de gaten te houden om op tijd maatregelen te kunnen nemen en ergere schades te voorkomen. Ook geldt het advies om deze woningen niet te verzwaren.
Samenvatting QuickScan Adres
Object
Adres
[adres 1] te [woonplaats 1] (onderdeel van bouwblok […] )
Type fundering
Ondiepe fundering / op staal (vermoedelijk)
Onderbouw
Onbekend
Visuele gevelinspectie voorgevel
Klein / laag risico
Lintvoegwaterpassing
Matig / gemiddeld risico
Loodmeting
Groot / hoog risico
Beoordeling totaal
Gemiddeld risico
Conclusie
Geobserveerde schade wijst op verhoogd funderingsrisico. Het pand toont duidelijke schade-indicaties, wat duidt op een verhoogd risico voor funderingsproblemen. Het is noodzakelijk om de situatie nauwlettend te monitoren en verdere evaluatie te overwegen.
Advies
De woning [adres 1] vormt een bouwkundige eenheid met de nummers […] . Het is aan te bevelen om nadere maatregelen( hetzij nader onderzoek, monitoring ed) uit te voeren voor dit gehele bouwblok. Dit vergt samenwerking met de eigenaren van de buurpanden. Aanpak van een enkele woning is bij een bouwblok situatie niet aan te bevelen, dit geeft extra schade risico’s.
( bij de Quick scan van […] is dan ook het hele bouwblok in ogenschouw genomen).
Het advies is over te gaan tot monitoring: een periodieke controle en bijbehorende en evaluatie. Gezien de huidige funderingsconditie adviseren wij om na een periode van 3 jaar een nieuwe Quick scan te laten uitvoeren. Door de resultaten van deze toekomstige Quick scan te vergelijken met de meest recente metingen, kan een duidelijker beeld
worden verkregen van eventuele progressie of stabiliteit in de funderingsstatus. Het is noodzakelijk om de woningen tot aan de volgende Quick scan in de gaten te houden voor een tijdige interventie als dat nodig blijkt.
We adviseren daarnaast de woningen niet te verzwaren.
Wij adviseren de buren in het bouwblok over uw bevindingen te rapporteren.”
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld:
“2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Uit de matrix valt niet op te maken dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de door belanghebbende geschetste feiten en omstandigheden,[1] waaronder de in de quickscan vermelde funderingsproblematiek. De heffingsambtenaar stelt dat een verhoogd risico op funderingsproblematiek niet betekent dat daadwerkelijk sprake is van funderingsschade. De rechtbank overweegt hieromtrent dat de heffingsambtenaar daarmee miskent dat concrete risico’s op waardeverlaging vanwege funderingsproblematiek, wel degelijk kunnen leiden tot een waardevermindering. Niet valt in te zien dat een object, waarvan kenbaar is dat het mogelijk kampt met funderingsproblematiek, eenzelfde waarde in het economische verkeer heeft als een identiek object zonder funderingsrisico’s. Voor zover de heffingsambtenaar ter zitting heeft betoogd dat de vergelijkingsobjecten eveneens scheuren bevatten, geldt dat deze objecten niet zijn gelegen in hetzelfde bouwblok als de woning van belanghebbende. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat bij de vergelijkingsobjecten sprake is van eenzelfde risico op funderingsproblematiek. Ook de voor het eerst ter zitting ingenomen stelling dat een ander verkocht object in het bouwblok van belanghebbende eveneens kampt met funderingsproblemen, verwerpt de rechtbank. Daartoe overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar deze stelling niet nader heeft onderbouwd en dat dit object niet is betrokken bij de waardebepaling. De stelling van de heffingsambtenaar, dat de funderingsproblematiek reeds is verdisconteerd in de aankoopprijs van de woning in 2020, verwerpt de rechtbank eveneens. Niet valt in te zien dat de onderzoeksplicht van kopers maakt dat ervan uit dient te worden gegaan dat belanghebbende ten tijde van de koop wist of weet had moeten hebben van de funderingsrisico’s. Belanghebbende heeft geloofwaardig verklaard ten tijde van de koop dringend te hebben gezocht naar een woning voor zijn destijds dakloze zus, waardoor hij ten tijde van de koop onbekend was met de gebreken. Nu de heffingsambtenaar niet is geslaagd in zijn bewijslast om aannemelijk te maken dat voldoende rekening is gehouden met deze waardeverminderende omstandigheid, is de waarde niet aannemelijk gemaakt.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende de door hem bepleite lagere waarde aannemelijk gemaakt.
5. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond. De overige gronden behoeven geen behandeling meer.
6. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt deze vast op een bedrag van € 16,20 (reiskosten, tweede klas). Ook dient de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht te vergoeden.
(…)
[1] HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de door de Rechtbank vastgestelde waarde van de woning te laag is.
4.2.
De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
4.3.
Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
5.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de Rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De Heffingsambtenaar wijst op het door hem in de beroepsfase ingediende waarderapport (zie 2.2). Volgens de Heffingsambtenaar heeft de Rechtbank de waarde van de woning ten onrechte verlaagd vanwege het verhoogde risico op funderingsproblematiek. De Heffingsambtenaar plaatst kanttekeningen bij het funderingsonderzoeksrapport. In aanvulling op de in het waarderapport opgenomen vergelijkingsobjecten noemt de Heffingsambtenaar het tot hetzelfde woonblok behorende object [adres 5] , dat op 1 april 2022 voor € 390.000 is verkocht en waarbij het eventueel waardedrukkend effect van de slechte staat van de fundering volgens de Heffingsambtenaar in de verkoopprijs is verdisconteerd. De Heffingsambtenaar wijst tot slot op het eigen aankoopcijfer. Belanghebbende heeft de woning op 1 juli 2020 aangekocht voor € 317.700. Het eigen aankoopcijfer bedraagt volgens de Heffingsambtenaar, als het wordt geïndexeerd naar de waardepeildatum, € 400.000.
5.3.
Belanghebbende betoogt dat de Rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld en verwijst daarbij naar het funderingsonderzoeksrapport. Volgens belanghebbende is het door de Heffingsambtenaar in aanvulling op de vergelijkingsobjecten aangedragen object [adres 5] niet met de woning vergelijkbaar, onder meer omdat geen gegevens over de toestand van de fundering van dat object zijn gedeeld. Het naar de waardepeildatum geïndexeerde eigen aankoopcijfer is volgens belanghebbende niet bruikbaar om de waarde van de woning te onderbouwen. Belanghebbende stelt de woning overhaast voor een te hoge prijs te hebben gekocht. Hij wilde snel een onderkomen verzorgen voor zijn zus, die na een verbroken relatie op straat was komen te staan. Voorts plaatst belanghebbende kanttekeningen bij het door de Heffingsambtenaar gehanteerde indexeringscijfer.
5.4.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571 geoordeeld dat bij de beoordeling van de vraag of aan de bewijslast is voldaan de normale regels met betrekking tot de verdeling van de bewijslast gelden. Die regels brengen mee dat de rechter ten aanzien van de door een partij aangevoerde feiten en omstandigheden moet beoordelen in hoeverre die zijn bestreden en, zo ja, in hoeverre die door deze partij aannemelijk zijn gemaakt. Daarbij moet de rechter acht slaan op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332). Indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt mag de rechter de waarde op een door hem gekozen grondslag vaststellen. Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het derhalve aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776).
5.5.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij is verwezen naar de opbrengsten behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.6.
Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan zijn bewijslast, omdat onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft aannemelijk gemaakt dat sprake is van een verhoogd risico op funderingsschade. Uit het funderingsonderzoeksrapport blijkt dat de voorgevel van de woning 8-10 cm voorover helt (bij [adres 6] loopt dat op tot 20 cm), dat het gehele huizenblok naar rechts verzakt is en dat in de voorgevel (architectonisch) kleine scheuren aanwezig zijn. Aan deze observaties – en met name de loodmeting (het voorover hellen) – wordt de conclusie verbonden dat zich een verhoogd risico op funderingsproblemen voordoet. Aanbevolen wordt om de situatie nauwlettend te monitoren, de woning niet te verzwaren en de buren in het bouwblok te informeren over de bevindingen. Aan de Heffingsambtenaar kan worden toegegeven dat daaruit niet zonder meer kan worden afgeleid dat de fundering moet worden hersteld. De omstandigheid dat – naar belanghebbende ter zitting onweersproken heeft gesteld – na afloop van het onderzoek de voordeur is gaan klemmen en de hardstenen dorpel is gebroken is op dat vlak echter verre van geruststellend. Daar komt nog bij dat het enkele bestaan van dit risico reeds een waardevermindering met zich brengt, zoals de Rechtbank terecht heeft overwogen. Omdat bij de vergelijkingsobjecten, en het door de Heffingsambtenaar in hoger beroep in aanvulling daarop aangedragen object [adres 5] , niet een dergelijk verhoogd risico op funderingsschade is gebleken, had met dit onderlinge verschil rekening gehouden moeten worden bij de vaststelling van de waarde van de woning. Dit is niet gebeurd. Het eigen aankoopcijfer kan, gelet op wat belanghebbende geloofwaardig heeft verklaard over het aankoopproces, niet worden geacht dit risico te reflecteren. Gelet op het hiervoor overwogene heeft de Heffingsambtenaar niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast.
5.7.
Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, bevestigt het Hof de uitspraak van de Rechtbank, waarin de waarde van de woning is vastgesteld op € 328.000.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
In hoger beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het Hof stelt de te vergoeden reiskosten vast conform het door belanghebbende bij het ter zitting overgelegde formulier proceskosten verzochte bedrag van € 17,40 voor een retourreis met het openbaar vervoer van zijn woning in [woonplaats 2] naar de zitting van het Hof in Den Haag.
6.2.
Nu de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft, wordt van de Heffingsambtenaar een griffierecht geheven van € 579.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 17,40; en
- gelast dat van de Heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 579.
Deze uitspraak is vastgesteld door C. Maas, H.A.J. Kroon en M.J.M. van der Weijden in tegenwoordigheid van de griffier T. van Hout.
De griffier, de voorzitter,
T. van Hout C. Maas
De beslissing is op 10 juni 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (ziewww.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.