ECLI:NL:GHDHA:2026:402

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.336.571/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : C/10/653878 / HA ZA 23-225

Arrest van 17 maart 2026

in de zaak van

de besloten vennootschap Verknocht B.V.,

gevestigd in Schiedam,

appellante,

advocaat: mr. C.A.M. Jansen, kantoorhoudend in Amsterdam,

tegen

1.
Vereniging van Eigenaars Flatgebouw [naam flatgebouw] aan de [adres] te [plaats],

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

geïntimeerden 2 t/m 74: leden VvE,

wonend in [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. Y. Hilderink, kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof noemt partijen hierna Verknocht en de VvE.

1.De zaak in het kort

1.1

In deze procedure gaat het om de vraag of de buitenruimte gelegen op het dak van de parkeergarage en de hellingbaan van het flatgebouw [naam flatgebouw] gemeenschappelijk eigendom is dan wel deel uitmaakt van het privé gedeelte van appartementsindex [1] , het appartement van Verknocht.

1.2

De rechtbank heeft geoordeeld dat de buitenruimte en hellingbaan niet bij appartementsindex [1] horen, maar bij de gemeenschappelijke gedeelten van het flatgebouw. Het hof oordeelt anders: de buitenruimte en de hellingbaan behoren niet tot de gemeenschappelijke zaken, maar tot het privégedeelte van appartementsindex [1] , zodat Verknocht daar het exclusieve gebruiksrecht van heeft. De vorderingen van de VvE over de vergoeding van de kosten van het plaatsen van het hekwerk en de kosten voor wijziging van de splitsingsakte wijst het hof af.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 18 oktober 2023, waarmee Verknocht in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 19 juli 2023;
de memorie van grieven van Verknocht, met bijlagen;
de memorie van antwoord van de VvE, met bijlagen.

2.2

Op 27 oktober 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

Verknocht is sinds 27 oktober 2020 eigenaar van appartementsindex [1] en [2] in een appartementencomplex aan de [adres] in [plaats] . Appartementsindex [2] is een parkeerplaats. Appartementsindex [1] was vanaf de oplevering van het appartementencomplex in 2001 een bedrijfsruimte, die in gebruik was als kinderdagverblijf.

3.2

Verknocht is als eigenaar van appartementsrechten van rechtswege lid van de VvE. Vizier VvE Beheer is de (professioneel) beheerder van de VvE.

3.3

De splitsingsakte van 3 mei 2001 bepaalt, voor zover relevant:

“SPLITSING.

Ter uitvoering van het vorenstaande wordt hierbij de onroerende zaak gesplitst in de volgende appartementsrechten:

(…)

[1] . het appartementsrecht, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van maatschappelijke doeleinden en/of paramedische ruimten en/of een praktijkruimte en/of kinderdagverblijf en/of woonruimte op de tweede bouwlaag, met toebehoren, plaatselijk bekend [adres] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [… 1] , appartementsindex [1] ; (…)

[2] . het appartementsrecht, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van drie parkeerplaatsen met inrit op buitenterrein (tweede bouwlaag), met toebehoren, plaatselijk ongenummerd, kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [… 1] , appartementsindex [2] ; (…)

(…)

VASTSTELLING REGLEMENT VAN SPLITSING

Als reglement van splitsing, als bedoeld in artikel 111 sub d van Pro Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, zal gelden het Reglement van Splitsing zoals dat is vastgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (op 2 januari 1992) (…), welk reglement wordt beschouwd als in de onderhavige akte woordelijk te zijn opgenomen, voor zover daarin geen wijzigingen en aanvullingen worden aangebracht door het hierna opgenomen.

AANVULLEND REGLEMENT.

(…)

8.Afwijking van artikel 17 lid 1 van Pro het modelreglement.

In afwijking van het bepaalde in artikel 17 lid 1 van Pro het modelreglement moet de eigenaar/gebruiker van het appartementsrecht met index 11[hof: partijen duiden die aan als het penthouse]
dulden dat van de tot het privégedeelte van dit appartementsrecht behorende buitenruimte gebruik wordt gemaakt voor het aanbrengen van steigerapparatuur en dergelijke ten behoeve van het noodzakelijke gevelonderhoud.

9.Bestemming

De bestemming van de privé-gedeelten als bedoeld in artikel 17 lid 4 van Pro het modelreglement is:

(...)

voor het appartementsrecht met index [1] : maatschappelijke doeleinden en/of paramedische ruimten en/of praktijkruimte en/of kinderdagverblijf en/of woonruimte (...)”

3.4

Het in de splitsingsakte van toepassing verklaarde “Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992” bepaalt in artikel 9:

“1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:

a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, galerijen, de terrassen en de gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en de hellingbanen, het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten;”

3.5

Artikel 10 van Pro het modelreglement luidt als volgt:

“Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.”

3.6

Artikel 17 lid 1 van Pro het modelreglement bepaalt dat iedere eigenaar en gebruiker het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte heeft mits hij de andere eigenaars en gebruikers niet onredelijk hindert.

3.7

Artikel 18 lid 3 van Pro het modelreglement bepaalt dat voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of gemeenschappelijke zaken iedere eigenaar en gebruiker verplicht is mee te werken door toegang te geven tot en het gebruik toe te staan van een privé gedeelte.

3.8

Artikel 38 van Pro het modelreglement luidt, voor zover van belang:

4. “Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de besluiten der vergadering, voor zover dit redelijkerwijze van hem verlangd kan worden.(…)”

3.9

Van de splitsingsakte van 3 mei 2001 maakt ook een splitsingstekening uit. Daarover staat op het tweede blad van de splitsingsakte achter “E” te lezen: “
De onroerende zaak is (…) uitgelegd in een tekening als bedoeld in artikel 109 tweede Pro lid van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, welke tekening aan deze akte is gehecht.

De tekening is goedgekeurd door de hypotheekbewaarder te Rotterdam, zulks blijkens aantekening de dato één mei tweeduizend één.

Op de tekening is duidelijk met dikke omlijning aangegeven de begrenzing van de gedeelten van de onroerende zaak, welke bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.”

3.1

Het deel van de splitsingstekening waarop appartementsindex [1] is weergegeven ziet er als volgt uit waarbij de daarop aangegeven buitenruimte in het kader van de onderhavige procedure door Verknocht rood is gearceerd.

3.11

Volgens een notariële akte van 30 augustus 2001 is op die datum aan de Stichting [kinderopvang] (hierna ook te noemen: [kinderopvang] ) de eigendom geleverd van, voor zover hier van belang:

“ het appartementsrecht, (...) appartementsindex [1] , welk appartementsrecht omvat:

a. het (35/755e) onverdeeld aandeel in de gemeenschap, bestaande uit een perceel grond gelegen te [plaats] aan de [adres] (…) met (…) het flatgebouw (…) plaatselijk bekend [adres] (oneven) te [postcode en plaats] ;

b. de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van (ruimten voor) maatschappelijke doeleinden en/of paramedische ruimten en/of een praktijkruimte en/of kinderdagverblijf (inclusief speelterrein) en/of woonruimte op de tweede, bouwlaag, met toebehoren, plaatselijk bekend [adres] te [plaats] .”

3.12

Daarna is dit appartementsindex [1] , inclusief een buiten-speelplaats, gebruikt als kinderdagverblijf.

3.13

In het najaar van 2008 heeft de VvE, met een bouwvergunning, een hekwerk laten plaatsen op de grens van de buitenruimten bij appartementsindex [1] en appartementsindex [2] , onder meer om inklimming van de speelplaats over het garagedak te voorkomen (hierna: het hek).

3.14

Volgens een notariële akte van 27 oktober 2020 is op die datum aan Verknocht hetzelfde aandeel in de gemeenschap en het exclusief gebruiksrecht, zoals omschreven in de leveringsakte genoemd in rov 3.11, geleverd.

3.15

Verknocht heeft appartementsindex [1] gesplitst in twee woningen. Voor deze verbouw van het kinderdagverblijf naar twee appartementen heeft de gemeente [plaats] een omgevingsvergunning verstrekt.

3.16

De twee appartementen worden door Verknocht verhuurd en hebben nu twee huisnummers ( [nummers 1] ).

3.17

Het Huishoudelijk Reglement 2020-2025 van de VvE bepaalt met rode letters:

“Artikel 3.19(vervallen)

Leveranties aan het Kinderdagverblijf “ [naam kinderdagverblijf] ” dienen in principe te worden uitgevoerd via de eigen ingang van “ [naam kinderdagverblijf] ”.”

3.18

De heer [medewerker notariskantoor] (hierna: [medewerker notariskantoor] ), medewerker bij [notariskantoor] Notarissen, heeft bij e-mailbericht van 29 oktober 2021 onder meer geschreven:

“Verder wordt in de splitsingsakte, in de omschrijving van appartementsrecht [1] , ook genoemd woonruimte met toebehoren.

De vraag is wat onder “toebehoren” wordt verstaan.

Wellicht is het raadzaam in de akte ondersplitsing dezelfde omschrijving te hanteren als in de splitsingsakte en “tuin” uit de omschrijving te verwijderen.”

3.19

Bij e-mailbericht van 5 augustus 2022 heeft [notaris] – de notaris ten overstaan van wie de splitsingsakte is gepasseerd – aan de advocaat van Verknocht geschreven, voor zover relevant:

“Wat mij betreft en ik schrijf dat als de notaris, destijds verantwoordelijk voor de akte van splitsing, is er geen twijfel mogelijk.

De dikke zwarte omlijning is allesbepalend.

Appartement [1] omvat mede ook het uitsluitend gebruiksrecht van de buitenruimte en hellingbaan. De omschrijving in de akte van splitsing is ondergeschikt aan de toepasselijke, aan de akte gehechte, tekening.

Zeker bij een invulling met niet wonen komt wel vaker voor dat de omschrijving niet exact omschrijft wat de tekening wel, als uitsluitend gebruiksrecht bestempeld.(Dat komt omdat de akte in de praktijk wordt opgemaakt, vóór dat de bouw start en bovendien de feitelijke invulling na realisatie kan wijzigen).

Als kinderdagverblijf was een eigen rechtstreekse ontsluiting en buitenruimte een vereiste en daarom kreeg dit ook op deze wijze vorm.”

3.2

Tussen Verknocht en het VvE-bestuur ontstond een geschil of de buitenruimte al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten van het complex behoort. Verknocht heeft bij de VvE-vergadering een stemverzoek ingediend, inhoudende dat de buitenruimte, zoals aangegeven op de splitsingstekeningen (binnen de dik omlijnde gedeelten, aldus omvattende de voormalige speelplaats en de hellingbaan), behoort tot het privé gedeelte van appartementsrecht [1] .

3.21

In de notulen van de algemene ledenvergadering van de VvE van 2 november 2022 staat, voor zover van belang:

“4. Ingebracht stemverzoek Verknocht

(…)

Er wordt overgegaan tot stemming over het gevraagde besluit.

De uitkomst is:

93 stemmen voor, 510 stemmen tegen.

Besluit:de vergadering besluit met een meerderheid aan stemmen niet akkoord te gaan met het gevraagde besluit van Verknocht BV.”

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

Verknocht heeft een verzoekschrift ingediend en samengevat primair verzocht een verklaring voor recht dat het besluit van de VvE van 2 november 2022 genoemd onder agendapunt 4 in de notulen (hierna: het stembesluit) nietig is, subsidiair i) een verklaring voor recht dat de buitenruimte en de hellingbaan toebehoort aan appartementsindex [1] en privé eigendom is van de eigenaar(s) van appartementsindex [1] en ii) vernietiging van het stembesluit van 2 november 2022 en schorsing van dat besluit totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist en meer subsidiair het treffen van een zodanige maatregel die redelijk en aangewezen wordt geacht, met veroordeling van de VvE in de proceskosten, waarbij Verknocht wordt uitgezonderd.

4.2

De VvE stelt zich op het standpunt dat de buitenruimte en de hellingbaan behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex, zoals de VvE in haar vergadering van 2 november 2022 ook heeft besloten. Dit stembesluit is volgens de VVE nietig noch vernietigbaar.

4.3

Bij mondelinge uitspraak van 30 januari 2023 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de onderhavige zaak geen verzoekschriftprocedure, maar een dagvaardingsprocedure betreft. De kantonrechter overwoog dat de splitsingsstukken bepalend zijn voor de omvang van het appartementsrecht en dat een besluit van de vergadering geen wijziging kan brengen in de omvang van de gedeelten die dienen tot het uitsluitend gebruik van een appartementseigenaar. Een dergelijk besluit is in strijd met de wet en dus nietig, art. 2:14 BW Pro. Of Verknocht al dan niet eigenaar is van een recht met uitsluitend gebruik van de buitenruimte moet volgens de kantonrechter in een dagvaardingsprocedure in rechte worden vastgesteld. Om die reden heeft de kantonrechter bevolen dat de procedure in de stand waarin deze zich bevindt zal worden voortgezet volgens de regels die gelden voor de dagvaardingsprocedure.

4.4

Vervolgens heeft Verknocht de VvE gedagvaard voor de rechtbank en na voorwaardelijke vermeerdering en na vermindering van eis gevorderd: i) een verklaring voor recht dat de buitenruimte plus hellingbaan, zoals rood gearceerd (hof: zie hierboven onder rov. 3.10), hoort bij appartementsindex [1] , dus bij het appartementsrecht van Verknocht, en ii)
voorwaardelijk, namelijk onder de voorwaarde dat de kantonrechter niet al bij de mondelinge uitspraak van 30 januari 2023 een uitspraak heeft gedaan over de nietigheid of vernietigbaarheid van het stembesluit: te verklaren voor recht dat het stembesluit van 2 november 2022 nietig is; iii) dit stembesluit te vernietigen en iv) hoofdelijke kostenveroordeling, met uitzondering van Verknocht.

4.5

De VvE heeft na eiswijziging in reconventie gevorderd veroordeling van Verknocht om: 1. binnen dertig dagen na datum vonnis aan het bestuur ter goedkeuring voor te leggen een voorstel tot het op kosten van Verknocht aanpassen van het bellentableau, zodat huisnummer 167 wordt aangesloten op het systeem van het bellentableau, en bij afwijzing van het voorstel door het VvE bestuur steeds binnen twee weken na afwijzing een nieuw voorstel te doen en te herhalen totdat het voorstel door het bestuur van de VvE is goedgekeurd; 2. binnen dertig dagen na goedkeuring van het voorstel opdracht te geven voor het uitvoeren van de werkzaamheden, met dien verstande dat die werkzaamheden in ieder geval binnen een jaar na goedkeuring dienen te zijn uitgevoerd, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag, met een maximum van € 50.000,00; 3. binnen dertig dagen na datum vonnis ter goedkeuring voorleggen aan het VvE bestuur van een voorstel tot het op kosten van Verknocht aanpassen althans vervangen van het brievenbuspaneel van flatgebouw [naam flatgebouw] , inhoudende dat huisnummer 167 een brievenbus krijgt en dat sprake is van doorlopende nummering van alle brievenbussen en bij afwijzing van het voorstel door het VvE bestuur steeds binnen twee weken na afwijzing een nieuw voorstel te doen en te herhalen totdat een voorstel wordt gedaan dat door het VvE bestuur wordt goedgekeurd en 4. binnen dertig dagen vanaf de dag na goedkeuring van het voorstel door het VvE bestuur opdracht te geven voor de in het goedgekeurde voorstel genoemde werkzaamheden, met dien verstande dat die werkzaamheden in ieder geval binnen een jaar na goedkeuring dienen te zijn uitgevoerd, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 200,00 per dag met een maximum van € 100.000,00. In
voorwaardelijkereconventie – indien de vordering onder I in het petitum van de dagvaarding zal worden toegewezen – heeft de VvE gevorderd: 1. veroordeling van Verknocht tot betaling van € 24.863,86 ter zake van de kosten van het hek en € 10.000,00 aan legeskosten, te vermeerderen met rente en 2. veroordeling van Verknocht tot betaling van de met een wijziging van de akte van splitsing gemoeide kosten, met veroordeling van Verknocht in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met rente.

4.6

De rechtbank heeft bij vonnis van 19 juli 2023 zowel de conventionele als de reconventionele vorderingen afgewezen. De rechtbank heeft
in conventie– kort samengevat – overwogen dat de splitsingstekening pleit voor het standpunt van Verknocht dat de buitenruimte bij appartementsindex [1] hoort omdat hierop duidelijk te zien is dat de buitenruimte valt binnen de dikke lijnen die op de tekening de grenzen van appartementsindex [1] weergeven. De splitsingsakte pleit echter voor het standpunt van de VvE, aldus de rechtbank. In de splitsingsakte staat namelijk niet dat er een buitenruimte bij appartementsindex [1] hoort. De buitenruimte valt niet onder de bewoordingen “met toebehoren”. De buitenruimte heeft het karakter van een terras, een dak van de parkeergarage en/of een hellingbaan en deze behoren op grond van art. 9 lid 1 van Pro het splitsingsreglement tot de gemeenschappelijke delen. De splitsingsakte geeft naar het oordeel van de rechtbank de doorslag omdat de splitsingsakte meerdere aanwijzingen bevat die pleiten in het voordeel van de VvE. Daarnaast zijn de rechtsgevolgen van gemeenschappelijk eigendom van de buitenruimte aannemelijker dan de rechtsgevolgen van het privébezit daarvan. De rechtbank concludeert dat de objectieve uitleg van de splitsingsstukken meebrengt dat de buitenruimte onderdeel is van de gemeenschappelijke delen van het flatgebouw en dus behoort tot het eigendom van de gezamenlijke appartementseigenaren.
In reconventieheeft de rechtbank over de vorderingen met betrekking tot de eigen bel en brievenbus die bij het adres [adres] ontbreken overwogen dat de VvE niet heeft toegelicht wat de juridische grondslag daarvan is. De vorderingen kunnen niet worden gebaseerd op art. 38 lid 4 van Pro het splitsingsreglement. De rechtbank wijst daarom deze vorderingen af. De voorwaardelijke vorderingen (de kosten van het hek en wijziging van de splitsingsakte) heeft de rechtbank inhoudelijk niet behandeld omdat de voorwaarde waaronder deze waren ingesteld niet werd vervuld.

5.Vordering in hoger beroep

5.1

Verknocht vordert in hoger beroep hetzelfde als bij de rechtbank.

5.2

Kort gezegd zien de bezwaren van Verknocht (verwoord in elf grieven) op het volgende. Verknocht vindt dat de rechtbank ten onrechte de splitsingstekening niet leidend heeft geacht omdat daarmee de splitsende partijen, de betrokken notarissen en de splitsingstekenaar in zouden zijn gegaan tegen het Burgerlijk Wetboek, de Kadasterwet en de Uitvoeringsregeling Kadasterwet. Verder wijst Verknocht op de volgende feiten en omstandigheden: a) de dikke belijning op de splitsingstekening waarbinnen de privé gedeelten zijn getekend en de beschrijving van de buitenruimte als “terras” op de splitsingstekening, terwijl andere onderdelen juist de beschrijving “dak” hebben; b) de beleidsregels voor kinderdagverblijven die voorschrijven dat een kinderdagverblijf de beschikking moet hebben over een buitenruimte; c) er zijn geen erfdienstbaarheden gevestigd ten behoeve van appartementsindex [1] , terwijl het kinderdagverblijf (de rechtsvoorganger van appartementsindex [1] , hof) exclusief gebruik maakte van het speelterrein buiten; d) de hellingbaan en de buitenruimte geven (alleen) toegang tot appartementsindex [1] ; e) de kinderen van het kinderdagverblijf gingen via de hellingbaan naar het kinderdagverblijf en niet via de centrale hal; f) de gehele hellingbaan is afgesloten met een hekwerk, los van Verknocht (en haar huurders) hoeft niemand bij dit specifieke gedeelte aan de achterzijde van het complex te komen (zou de buitenruimte gemeenschappelijk zijn, dan zouden alle appartementseigenaars op het terras van Verknocht kunnen gaan zitten); g) art. 3.19 van het huishoudelijk reglement bepaalt dat leveranties aan het kinderdagverblijf “ [naam kinderdagverblijf] ” in principe dienen te worden uitgevoerd via de eigen ingang van “ [naam kinderdagverblijf] ”; h) de buitenruimte wordt in de splitsingsakte gedekt met de terminologie “met toebehoren”; net als in de beschrijving van appartementsindex 11 is ook bij appartementsindex [1] de buitenruimte niet afzonderlijk naast “met toebehoren” in de beschrijving opgenomen; i) de VvE heeft jegens het kinderdagverblijf nooit aanspraak gemaakt op een overeenkomst of een formeel gebruiksrecht omdat het kinderdagverblijf gebruik zou maken van een gemeenschappelijke ruimte en j) de verklaring van notaris mr. [notaris] die destijds verantwoordelijk was voor de akte van splitsing, welke splitsing is verricht door Woning Stichting [plaats] die destijds (in 2001) ook appartementsindex [1] heeft verkocht en toen expliciet (namelijk met: “
inclusief speelterrein”) ook de buitenruimte heeft geleverd. Het Modelreglement waar de VvE een beroep op doet, waarin staat dat de daken, terrassen en hellingbanen gemeenschappelijk zijn, is volgens Verknocht niet bepalend omdat het een model is, dat niet wil zeggen dat bij het opstellen daarvan overal goed bij de concrete situatie is stilgestaan. Er is nog een hellingbaan, die wel gemeenschappelijk is, te weten de hellingbaan die naast de hoofdentree ligt en die leidt naar de gemeenschappelijke parkeergarage en waarmee de VvE-leden toegang tot hun parkeerplaatsen krijgen. Geen van de leden van de VvE heeft zijn of haar appartement gekocht met het doel om ook het gebruik van de buitenruimte van Verknocht te verwerven. In de Funda advertenties van appartement 183 en 187 wordt met geen woord gerept over een gezamenlijk terras. Ten slotte doet Verknocht nog een beroep op verkrijgende verjaring dan wel bevrijdende verjaring.

5.3

De VvE voert onder meer de volgende argumenten aan voor haar standpunt. De splitsingstekening is niet doorslaggevend en is ook niet een verbijzondering van iets wat in de splitsingsakte niet geregeld is. In het Modelreglement, die in de splitsingsakte van toepassing is verklaard, is uitdrukkelijk geregeld dat terrassen, daken en hellingbanen gemeenschappelijk zijn. In de artikelen 1 tot en met 18 van de splitsingsakte is uitvoerig beschreven op welke punten is afgeweken van het Modelreglement. Dat is niet gebeurd ten aanzien van de buitenruimte op het dak van de parkeergarage en de hellingbaan ten aanzien van appartementsindex [1] , terwijl bij het penthouse (appartementsindex […] ) wel uitdrukkelijk is afgeweken (art. 8 van Pro de splitsingsakte). De buitenruimte en de hellingbaan vallen volgens de VvE niet onder de omschrijving “met toebehoren” omdat alle appartementen deze omschrijving kennen, terwijl daar onbetwist geen buitenruimten bij horen. Het was de bedoeling dat appartementsindex [1] naast de toegang via de hellingbaan ook toegankelijk zou zijn via de gemeenschappelijke entree met het adres aan de [adres] . Er is geen opstalrecht, erfdienstbaarheid of recht van overpad gevestigd ter zake van de buitenruimte, het terras of de hellingbaan omdat dit bij gemeenschappelijk eigendom niet nodig is. Met betrekking tot het beroep op verjaring stelt de VvE dat dit niet kan slagen omdat iemand slechts houder kan zijn van een perceel dat in de splitsing is betrokken.

6.Beoordeling in hoger beroep

Is de VvE ontvankelijk?

6.1

Verknocht heeft bepleit dat de VvE niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat de rechthebbende van het appartementsrecht aan de [adres] [3] (appartementsindex […] , met kadastrale aanduiding […] ) in rechte niet is opgeroepen en dat het vonnis vernietigd dient te worden omdat deze beslissing is genomen zonder dat alle eigenaren zijn opgeroepen. De VvE heeft niet betwist dat deze appartementseigenaar niet in deze procedure is gedagvaard.

6.2

Het hof overweegt als volgt. De vordering tot vernietiging van het stembesluit van 2 november 2022 en de vordering voor recht te verklaren dat het stembesluit van 2 november 2022 nietig is hebben betrekking op de vaststelling van rechten en verplichtingen van de appartementseigenaars, en de beslissing op deze vorderingen bindt hen allen. De gevorderde verklaring voor recht dat de buitenruimte plus hellingbaan toebehoort aan appartementsindex [1] en dus privé aan Verknocht, betreft een processueel ondeelbare rechtsverhouding. Dit betekent dat de rechter op deze vorderingen slechts kan beslissen in een geding waarin alle appartementseigenaars zijn betrokken. Dit voorschrift geeft uitdrukking aan het in art. 6 EVRM Pro en art. 19 Rv Pro vervatte beginsel van hoor en wederhoor. De rechter moet er ambtshalve op toezien dat hieraan wordt voldaan.

6.3

Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat de rechtbank niet op de vorderingen had mogen beslissen zonder aan Verknocht eerst de gelegenheid te geven alle appartementseigenaars op te roepen om over de vorderingen te worden gehoord.^[1]Bij de meervoudige mondelinge behandeling bij het hof heeft de eigenaar van het appartement aan de [adres] [3] , [naam] , telefonisch een volmacht verleend, inhoudende dat mr. Hilderink, de raadsvrouw van geïntimeerden, mede uit haar naam de procedure mocht en mag voeren. Zij heeft telefonisch aan deze raadsvrouw niet alleen de volmacht verleend (of bevestigd), maar ook toegelicht dat zij vanaf het moment van het indienen van het verzoekschrift op de hoogte is gehouden van (het verloop van) de gerechtelijke procedure. Omdat hiermee de lacune is gerepareerd en het beginsel van hoor en wederhoor in acht is genomen, zal het hof Verknocht ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep.

6.4

De VvE heeft nog opgemerkt dat Verknocht niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen tegen degenen die niet meer in het appartementencomplex wonen, maar inmiddels zijn verhuisd (geïntimeerden nummers 11, 12, 17, 18, 47 en 60). Omdat het vonnis (ook) beslissingen inhoudt over de proceskosten waarbij deze geïntimeerden betrokken waren, kan Verknocht belang hebben bij het hoger beroep tegen (ook) hen. Daarom zal het hof Verknocht niet niet-ontvankelijk verklaren in het hoger beroep tegen deze geïntimeerden.

Stembesluit nietig?

6.5

Verknocht heeft voorwaardelijk gevorderd te verklaren voor recht dat het stembesluit van de VvE vergadering van 2 november 2022 nietig is, onder de voorwaarde dat de kantonrechter niet daarover al een uitspraak heeft gedaan.

6.6

De voorwaarde is vervuld. In de mondelinge uitspraak heeft de kantonrechter weliswaar overwogen dat het besluit van de VvE nietig is, maar heeft dit niet in de dictum van de uitspraak opgenomen. In het dictum van de uitspraak is de zaak doorverwezen naar de dagvaardingsprocedure. Het hof komt dan ook toe aan een oordeel over deze vordering.

6.7

Het hof wijst de vordering toe om de volgende reden. Wat de VvE beoogt met het bestreden besluit (het vaststellen dat de buitenruimte gemeenschappelijk is) brengt (mogelijk) een goederenrechtelijke (relevante) verandering in de omvang van appartementsindex [1] mee. Daarvoor is echter een wijziging van de splitsingsstukken vereist. De ten aanzien van de verkrijging van registergoederen vereiste rechtszekerheid verlangt immers dat verkrijgers van een appartementsrecht zich door raadpleging van de openbare registers op de hoogte kunnen stellen van de feiten die voor de (goederenrechtelijke) rechtstoestand van belang zijn, zodat de splitsingsstukken (akte van splitsing met reglement en de in art. 5:111 sub b BW Pro bedoelde tekening) een juist beeld moeten geven van de omvang van de rechten en verplichtingen van de appartementsgerechtigden. Om benadeling van de appartementsgerechtigde te voorkomen is de wijziging van de akte van splitsing met waarborgen omkleed; art. 5:139 BW Pro bepaalt dat wijziging van akte van splitsing slechts kan geschieden met medewerking van alle appartementseigenaren. In dit wettelijk stelsel ligt besloten dat niet kan worden volstaan met een eenvoudig, met meerderheid van stemmen genomen, besluit ingeval het gaat om het verlenen van toestemming voor het realiseren van goederenrechtelijk relevante wijzigingen in of aan het appartementengebouw.^[2]De VvE kan dus niet een bij de splitsing betrokken aandeel in het gebouw (een appartementsrecht) met een meerderheidsbesluit verkleinen of vergroten.

6.8

De conclusie luidt dat het stembesluit van de VvE vergadering (onder agendapunt 4) van 2 november 2022 nietig is op grond van art. 2:14 lid 1 BW Pro in verbinding met art. 5:129 BW Pro, omdat het zonder bijbehorende (met de vereiste meerderheid aangenomen) wijziging van de akte van splitsing in strijd is met de bestaande splitsingsakte. Daaraan doet niet af dat art. 10 van Pro het Modelreglement 1992 bepaalt dat indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, hierover wordt beslist door de vergadering, want een modelreglement kan niet in strijd met de wet een verandering laten aanbrengen in de omvang van de geleverde appartementsrechten. Omdat de nietigheid van het besluit voortvloeit uit de wet is naast de nietigverklaring geen aparte vernietiging van het besluit, zoals door Verknocht verzocht, nodig. De onder 4.4 weergegeven vordering ii) zal worden toegewezen en vordering iii) zal worden afgewezen.

Maatstaf voor de bepaling van de omvang van appartementsindex [1]

6.9

Uitgangspunt is dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed bepalend is wat daarover is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing, het reglement en de aan de minuut van die akte gehechte tekening), en dat het bij de uitleg daarvan aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en dat wat overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden over de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening. Onjuist is daarom dat in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend aan dat wat kan worden afgeleid uit de splitsingstekening of juist aan dat wat kan worden afgeleid uit de akte van splitsing.^[3]Indien splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken uit te leggen. Voorts kan kennisneming van de situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt. Ook in dit opzicht kan het meewegen van de plaatselijke situatie dus verenigbaar zijn met een objectieve uitleg van de splitsingsstukken.^[4]

Splitsingstekening en splitsingsakte

6.1

Bepalend voor het antwoord op de vraag of de buitenruimte en de hellingbaan behoren tot het privé eigendom van Verknocht of tot de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex zijn dus de splitsingsstukken. Het hof is van oordeel dat over de splitsingstekening (zie hiervoor in rov. 3.10) de splitsingsakte – onder E op pagina 2 van de akte – terecht bepaalt dat op de tekening duidelijk met dikke omlijning de begrenzing van de gedeelten van de onroerende zaak, die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, is aangegeven. De splitsingstekening bevat een duidelijke systematiek van dikkere en dunnere lijnen. Zaken binnen de dikke lijnen zijn privégedeelten en horen dus bij het betreffende appartementsrecht en zaken daarbuiten (omgeven door dunne lijnen) zijn gemeenschappelijke gedeelten. De dikke zwarte belijning op de splitsingstekening van het appartementencomplex is evident (zie de tekening in rov. 3.10); deze belijning duidt er helder op dat de buitenruimte en de hellingbaan (door Verknocht rood gearceerd) behoren bij appartementsindex [1] omdat deze buitenruimte duidelijk valt binnen deze dikke lijnen die op de splitsingstekening de grenzen van appartementsindex [1] weergegeven. Volgens de tekening behoort de buitenruimte dus duidelijk bij appartementsindex [1] en behoort deze niet tot de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex.

6.11

Niets in de splitsingsakte wijkt af van de splitsingstekening of wijst erop dat bedoeld is af te wijken van die tekening; de splitsingstekening en de splitsingsakte zijn niet contrair. Het hof is van oordeel dat, uitgaande van de gelijkwaardigheid van de splitsingsstukken en de eis dat uit oogpunt van rechtszekerheid afgegaan moet kunnen worden op wat in de registers bij het Kadaster staat, in deze de tekening doorslaggevend is omdat de tekening met de belijning volstrekt duidelijk is en gesteld noch gebleken is dat de (belijning in de) tekening niet klopt en de akte ook geen enkele duidelijke contra-indicatie geeft waaruit volgt dat de dikke lijnen niet (kunnen) kloppen.

6.12

Zoals de VvE terecht heeft betoogd, kan uit de bewoordingen “met toebehoren” in de akte niet zonder meer worden gebracht dat de buitenruimte daar onder valt omdat alle appartementen de (algemene) omschrijving “met toebehoren” kennen, terwijl bij die appartementen, met uitzondering van het penthouse, geen buitenruimte hoort. Maar er is ook niets dat er op duidt dat de buitenruimte
nietonder “met toebehoren” moet worden gebracht; ook het penthouse (appartementsindex 11) omvat alleen gebruik van de woning en parkeerbox “met toebehoren” zonder de aanwezige buitenruimte afzonderlijk te noemen. Het enkele feit dat in een omschrijving iets ontbreekt (bijvoorbeeld een buitenserre of balkon bij een appartement) betekent nog niet dat het feitelijk wel aanwezige, maar in de omschrijving ontbrekende, door anderen mag worden gebruikt, dus gemeenschappelijk is. De VvE lijkt het tegenovergestelde te betogen met haar stelling dat in afwijking van de tekening het gehele dak gemeenschappelijk is omdat “speelterrein” in de omschrijving van “kinderdagverblijf” ontbreekt. Ook hier dient door uitleg bepaald te worden wat tot het kinderdagverblijf behoort en het leidt voor het hof geen twijfel dat bij een school of kinderdagverblijf een speelterrein hoort. Het gebruik van het appartement dat volgens de splitsingsakte onder meer als kinderdagverblijf kan worden gebruikt omvat daarom ook het gebruik als speelterrein; het is een totaalvoorziening en wanneer het de bedoeling was dat een kinderdagverblijf zonder speelterrein was beoogd zou het voor de hand hebben gelegen dat dit in de akte zou staan. Verknocht heeft bovendien in dat kader onbetwist gesteld dat volgens de beleidsregels een speelruimte buiten ook een vereiste is voor een kinderdagverblijf. Notaris [notaris] , die zich destijds verantwoordelijk voelde voor de splitsingsakte en ten overstaan van wie de splitsingsakte is gepasseerd, heeft in dit verband verklaard dat de dikke zwarte omlijning allesbepalend is en dat bij een invulling met “niet wonen” het wel vaker voorkomt dat in de splitsingsakte (in woorden) niet exact wordt omschreven wat als uitsluitend gebruiksrecht wordt bestempeld. Dat komt volgens de notaris omdat de splitsingsakte in de praktijk wordt opgemaakt voordat de bouw is gestart en dat bovendien de feitelijke invulling na realisatie kan wijzigen, een opvatting die door de VvE niet is bestreden en het hof ook juist voor komt. Uit de overgelegde notariële akte van levering van 30 augustus 2001 blijkt dat destijds de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de ruimte
inclusief speelterrein(buiten) is geleverd aan het kinderdagverblijf.

6.13

Verder moet acht geslagen worden op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de verschillende interpretaties zouden leiden. Relevant in dit verband is artikel 2 lid Pro b van de akte van splitsing, dat luidt:
“De schulden en kosten verbonden aan het schoonhouden, verlichten, onderhouden -vernieuwing daaronder begrepen- en de daarvoor benodigde energie, water, etcetera, van de entree voor de woningen, het trappenhuis, de liften, liftinstallaties en de parkeergarage komen voor rekening van de eigenaars van de appartementsrechten met indices [nummers 2] in de onderlinge verhouding als is bepaald in artikel 2 derde Pro lid”.Deze bepaling vormt naar het oordeel van het hof een aanwijzing dat de buitenruimte en hellingbaan behoren tot appartementsindex [1] omdat appartementsindex [1] uitdrukkelijk is uitgesloten van het (mee) betalen aan kosten voor de gemeenschappelijke delen betreffende toegang tot de entree tot de appartementen, het trappenhuis, de liften, etcetera. Dit wijst erop dat appartementsindex [1] geen gebruik maakt van deze gemeenschappelijk gedeelten van het appartementencomplex, hetgeen ook voor de hand ligt als, zoals hier, het kinderdagverblijf een eigen entree had via de hellingbaan, zodat alle kinderen, ouders en personeel niet via de centrale hal naar het kinderdagverblijf hoefden te gaan. Voor het kinderdagverblijf was een eigen rechtstreekse ontsluiting vereist omdat het kinderdagverblijf een voor het publiek toegankelijke ruimte was. De hellingbaan waarover partijen discussiëren geeft ook alleen toegang tot appartementsindex [1] en niet tot de andere appartementen van het appartementencomplex.

6.14

Dat Verknocht appartementsindex [1] heeft gekocht van het kinderdagverblijf om daar woningen te realiseren, maakt de uitleg van de splitsingsstukken niet anders omdat een verkrijging onder bijzondere titel de goederenrechtelijke verhoudingen niet wijzigt. Met andere woorden, voorgaande aanwijzingen en argumenten die pleiten voor het standpunt van Verknocht vervallen niet doordat het appartement door de rechtsopvolging nu voor woondoeleinden wordt gebruikt.

6.15

De VvE heeft naar voren gebracht het belang van adequaat onderhoud van het dak van de parkeergarage. Voor dit onderhoud kan het volgens de VvE nodig zijn om het dak van de garage oftewel de buitenruimte te betreden. Als de buitenruimte bij appartementsindex [1] zou horen, zou het betreden van het dak van de parkeergarage niet mogelijk zijn zonder toestemming van de eigenaar van dat appartementsrecht. Wat betreft appartementsindex 11 (het penthouse) is dit volgens de VvE onder ogen gezien door in de splitsingsakte vast te leggen dat de eigenaar moet dulden dat van de tot het privégedeelte van dit appartementsrecht behorende buitenruimte gebruik wordt gemaakt voor het aanbrengen van steigerapparatuur en dergelijke ten behoeve van het noodzakelijke gevelonderhoud, maar de VvE wijst er op dat dit niet met betrekking tot appartementsindex [1] is gedaan.
Het niet maken van een vergelijkbare bepaling in de splitsingsakte met betrekking tot appartementsindex [1] maakt naar het oordeel van het hof nog niet dat de buitenruimte op het dak van de parkeergarage gemeenschappelijk is. Het toepasselijke Modelreglement 1992 bepaalt immers wel^[5]dat iedere eigenaar en gebruiker van een privé gedeelte ervoor moet zorgen dat de gemeenschappelijke gedeelten en zaken altijd goed bereikbaar zijn en dat de desbetreffende eigenaar of gebruiker, wanneer de toegang tot of het gebruik van een privé gedeelte naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of zaken, verplicht is hiertoe zijn toestemming en medewerking te verlenen. Daarnaast geldt bij het penthouse, zoals ter zitting is gebleken, dat daar niet naast het dak kan worden gestaan zodat voor onderhoud / steigerbouw en dergelijke het privé gedeelte toegankelijk moet zijn, zodat er kennelijk aanleiding was om in een duldplicht door de eigenaar van het penthouse te voorzien. Dat dit niet voor het dak naast de speelplaats is opgenomen, is verklaarbaar omdat het dak gewoon gebruikt kan worden, namelijk dat deel van het dak dat niet in gebruik is/was als speelplaats, en dit nog afgezien van de op grond van art. 18 lid 3 van Pro het Modelreglement 1992 op de eigenaars rustende plicht tot meewerken.

6.16

Verder heeft de VvE een beroep gedaan op het toepasselijke Modelreglement 1992, waarin in artikel 9 is Pro bepaald dat onder meer terrassen, daken en hellingbanen gemeenschappelijk zijn. Dit is weliswaar juist, maar dat sluit niet uit dat appartement gerechtigden de bevoegdheid kunnen hebben tot het uitsluitend gebruik van een terras.

6.17

Het argument van de VvE dat de VvE heeft betaald voor het hekwerk waarmee de hellingbaan aan de achterzijde is afgesloten overtuigt niet. De verbintenisrechtelijke afspraak dat de VvE betaalt voor het hekwerk om de buitenruimte op de grens met de gemeenschappelijke ruimte af te kunnen sluiten maakt de privé ruimte daardoor nog niet tot een gemeenschappelijke ruimte. Het vestigen van een erfdienstbaarheid, recht van opstal of recht van overpad is inderdaad niet nodig als er vanuit wordt gegaan dat sprake is van gemeenschappelijk eigendom, maar ook niet als er vanuit wordt gegaan dat de buitenruimte en hellingbaan behoren tot het aandeel van alleen de gerechtigde van appartementsindex [1] , die dan dus op grond van de splitsingsstukken al de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik daarvan heeft.

6.18

De conclusie is dat het hoger beroep van Verknocht slaagt. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen en de eerste twee vorderingen toewijzen. Bij de derde vordering, vernietiging van het stembesluit heeft Verknocht geen belang omdat dit besluit al nietig is verklaard.

Vorderingen inzake het bellentableau, de brievenbussen en kosten

6.19

Er is niet geappelleerd tegen de afwijzing van de vorderingen 1 en 2 van de VvE die betrekking hebben op het aanpassen van het bellentableau en de brievenbus. Het hof komt daarom niet toe aan een beslissing daarover.

6.2

De vorderingen ter zake van de kosten van het hek en de wijziging van de splitsingsakte, zijn ingesteld onder de voorwaarde dat de rechtbank oordeelt dat de buitenruimte bij appartementsindex [1] hoort. De rechtbank oordeelde dat dit niet het geval is, zodat zij deze vorderingen niet heeft beoordeeld. Gelet op de devolutieve werking van het hoger beroep zal het hof deze vorderingen alsnog behandelen.

Zijn de kosten met betrekking tot het hekwerk voor rekening van Verknocht?

6.21

De VvE vindt dat Verknocht de kosten van het hekwerk en de betaalde legeskosten moet vergoeden. Het hekwerk staat op de grens van de buitenruimte en als de buitenruimte bij een appartementsrecht van Verknocht hoort, is het hekwerk volgens de VvE door natrekking eigendom geworden van Verknocht. Het hek staat ten dienste aan de buitenruimte op het dak van de parkeergarage. Het hek is namelijk geplaatst om inklimming van de speelplaats over het dak van de garage te voorkomen. De VvE heeft het hek betaald. Verknocht is daarom ongerechtvaardigd verrijkt, aldus de VvE. Verknocht heeft daartegen ingebracht dat de VvE blijkens de vergunningsaanvraag in ieder geval in 2008 al wist dat de buitenruimte bij appartementsindex [1] hoort. Verknocht wijst daarbij op de toelichting bij de aanvraag van de Bouwvergunning van 5 mei 2008 waarin, voor zover relevant, staat:
“In overleg met het bestuur van de Stichting [kinderopvang] ( [kinderopvang] ) is besloten een bouwaanvraag in te dienen voor het plaatsen van een erfafscheiding, welke de op te richten kinderspeelplaats ten behoeve van voornoemde kinderopvang omsluit. (…) Er is gekozen om slechts een deel van het terrein af te zetten met dit hekwerk en wel een gedeelte aan de achterzijde van het terrein en een gedeelte aan de zijkant van het terrein, waardoor de openheid behouden blijft en er toch door de kinderen van het kinderdagverblijf in veiligheid kan worden gespeeld”.Verknocht wijst erop dat de VvE niet spreekt van een terras of gemeenschappelijke buitenplaats maar van een kinderspeelplaats ten behoeve van de kinderopvang, oftewel van een ruimte die toebehoort aan dit appartementsindex [1] . Verder beroept Verknocht zich op rechtsverwerking gezien het tijdsverloop van 15 jaar waarin de VvE hier nooit een punt van heeft gemaakt.

6.22

Het hof wijst de vordering af. In de wetsgeschiedenis van art. 6:212 BW Pro is opgemerkt dat een verrijking in geval van natrekking in beginsel ongerechtvaardigd is. Als uitgangspunt heeft echter niet ook te gelden dat in een geval van natrekking in beginsel sprake is van een verrijking. Als hoofdregel heeft, ook in een geval van natrekking, te gelden dat het aan de partij die zich op ongerechtvaardigde verrijking beroept (hier: de VvE) is om voldoende feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die kunnen leiden tot het oordeel dat de natrekking tot verrijking van de aangesprokene (hier: Verknocht) heeft geleid. Voor het hof staat vast dat het hekwerk is geplaatst in 2008, (lang) voordat Verknocht de appartementsrechten kocht (en betaalde) en dat het toen diende om de kinderopvang te omsluiten. Vast staat ook dat het destijds is bekostigd door de VvE naar aanleiding van een tussen de VvE en de kinderopvang (destijds de eigenaar van de appartementsrechten) gemaakte afspraak. Gelet op deze afspraak en het feit dat niet (de rechtsvoorganger van) Verknocht eigenaar van het hek door natrekking kan zijn geworden maar dat dit de gemeenschap is, kan het hof niet aannemen (althans niet zonder bijzondere toelichting, die niet is gegeven) dat de kinderopvang destijds ongerechtvaardigd werd verrijkt door de plaatsing van het hek en dat op Verknocht op deze grond de verplichting rust de schade van de VvE te vergoeden (art. 6:212 BW Pro). De VvE heeft verder geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan het hof kan oordelen dat Verknochtwel door dat hekwerk ongerechtvaardigd werd verrijkt toen zij de appartementsrechten met de omheinde buitenruimten jaren later aankocht.

De kosten voor het wijzigen van de splitsingsakte

6.23

Het hof is van oordeel dat deze vordering geen steun vindt in het recht. De vordering is gebaseerd op een eventuele wijziging van de splitsingsakte. Echter, dit wordt niet door Verknocht gevorderd. Zij wenst alleen een verklaring voor recht dat zij eigenaar is van het appartementsrecht dat de buitenruimte en hellingbaan omvat. Daarvoor is niet nodig dat de splitsingsakte wordt gewijzigd, omdat deze akte met de daaraan gehechte tekening dat al weergeeft. Zoals Verknocht terecht heeft aangevoerd, treft het beroep op de uitspraak van de Hoge Raad van 24 februari 2023^[6]geen doel omdat in die zaak sprake was van toedeling van een gemeenschappelijk gedeelte aan een van de appartementseigenaars, oftewel een wijziging in de eigendomsposities. Daarvan is in deze zaak geen sprake.

6.24

De slotsom luidt dat de reconventionele vorderingen, voor zover in hoger beroep nog van belang, worden afgewezen.

Proceskosten

6.25

Bij een veroordeling van twee of meer partijen tot betaling van de proceskosten, geldt als uitgangspunt dat zij ieder voor het geheel aansprakelijk zijn en dus hoofdelijk zijn verbonden tot nakoming van die veroordeling^[7]. Het hof zal geïntimeerden hoofdelijk, met uitzondering van Verknocht, als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep.

6.26

Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Verknocht in eerste aanleg op € 247,96 (betekeningskosten, voor zover opgegeven, van de dagvaardingen), € 548,00 (griffierecht) en € 1.306,00 (salaris advocaat, 2 punten, tarief 2 ad € 653,00), totaal een bedrag € 2.101,96; en zal bepalen dat geïntimeerden deze kosten en na te melden proceskosten van Verknocht in hoger beroep moet betalen, met uitsluiting van Verknocht.

6.27

Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Verknocht in hoger beroep op:

dagvaarding € 157,34

griffierecht € 783,00

salaris advocaat € 2.580,00 (2 punten × tarief 2 ad € 1.290,00)

nakosten € 189,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 3.709,34.

7.Beslissing

Het hof:

- vernietigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 19 juli 2023;

en opnieuw rechtdoende

verklaart voor recht dat de buitenruimte en hellingbaan, zoals rood gearceerd in figuur twee in het inleidend verzoekschrift (zie rov. 3.10 van dit arrest), hoort bij appartementsindex [1] ;
verklaart voor recht dat het stembesluit van 2 november 2022 nietig is;
veroordeelt geïntimeerden hoofdelijk, met uitzondering van Verknocht, in de kosten van de procedure in eerste aanleg, aan de zijde van Verknocht begroot op € 2.101,96;
veroordeelt geïntimeerden hoofdelijk, met uitzondering van Verknocht, in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Verknocht begroot op € 3.709,34;
bepaalt dat als geïntimeerden niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, geïntimeerden de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,00;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad, voor zover het de proceskostenveroordeling betreft;
wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mr. Th.G. Lautenbach, mr. G. Dulek-Schermers en mr. R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2026 in aanwezigheid van de griffier.

Hof bevestigt privé-eigendom buitenruimte en hellingbaan bij appartementsindex en verklaart VvE-stembesluit nietig

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

1.De zaak in het kort

2.Procesverloop in hoger beroep

3.Feitelijke achtergrond

8.Afwijking van artikel 17 lid 1 van Pro het modelreglement.

9.Bestemming

4.Procedure bij de rechtbank

5.Vordering in hoger beroep

6.Beoordeling in hoger beroep

Is de VvE ontvankelijk?

7.Beslissing

en opnieuw rechtdoende

Voetnoten