ECLI:NL:GHDHA:2026:417

• Datum uitspraak: 18 februari 2026
• Publicatiedatum: 19 maart 2026
• Zaaknummer: BK-24/896
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A. Bosman; M.J.M. van der Weijden; W. de Wit
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 22 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging WOZ-waarde woning en afwijzing hoger beroep tegen beschikking en aanslag

Belanghebbende is eigenaar van een bovenwoning uit 1936 met een gebruiksoppervlakte van 154 m² en een dakterras van 40 m². De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde per 1 januari 2021 vast op €486.000, gebaseerd op een taxatierapport met een waardematrix en vergelijkingsobjecten in dezelfde straat.

Belanghebbende maakte bezwaar tegen de beschikking en aanslag, onder meer vanwege vermeende schending van de toezendplicht en onjuiste waardebepaling. De Rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, kende belanghebbende een immateriële schadevergoeding toe wegens overschrijding van de redelijke termijn en vergoedde griffierecht en proceskosten.

In hoger beroep betoogde belanghebbende dat de heffingsambtenaar niet alle relevante stukken had verstrekt en dat de waarde te hoog was vastgesteld. Het Hof oordeelde dat de toezendplicht niet was geschonden, de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk had gemaakt met een systematische vergelijking en dat de waardering niet te hoog was vastgesteld. De bouwtekeningen en iWOZ-gegevens waren niet relevant of niet gebruikt bij de waardebepaling.

Het Hof bevestigde de uitspraak van de Rechtbank, wees het hoger beroep af en kende geen proceskostenvergoeding toe. De WOZ-waarde blijft ongewijzigd.

Uitkomst: Het Gerechtshof bevestigt de WOZ-waarde van €486.000 en verklaart het hoger beroep ongegrond.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-24/896

Uitspraak van 18 februari 2026

in het geding tussen:

[X] te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: A. Bakker)

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 30 augustus 2024, nummer ROT 23/2384.

Procesverloop

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 486.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende zaakbelastingen van de gemeente Rotterdam (de aanslag).

1.2.

Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar afgewezen.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft als volgt beslist, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser:

“De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 500,-;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 218,75 aan proceskosten aan eiser.”

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft bij nader stuk van 5 november 2025 verweer gevoerd.

1.5.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 27 november 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning, die is gelegen in de wijk [Wijk] in [woonplaats] . De woning is een bovenwoning en heeft een gebruiksoppervlakte van 154 m2. Verder heeft de woning een dakterras van 40 m2. Het bouwjaar van de woning is 1936.

2.2.1.

De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door taxateur [naam] en gedateerd 10 september 2023, waarin de taxateur de waarde van de woning per de waardepeildatum op € 486.000 heeft bepaald. Tot het taxatierapport behoren een waardematrix (de matrix), een object- en referentiekaart van de woning en object- en referentiekaarten van de in 2.2.2 genoemde vergelijkingsobjecten.

2.2.2.

In de matrix zijn de gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare onroerende zaken, te weten een drietal in dezelfde straat gelegen woningen: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten betreffen bovenwoningen met bouwjaren 1936 en 1937. In de matrix zijn de objectgegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten, en onderbouwende verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten opgenomen. De waarde van de woning is in de matrix bepaald op € 486.000.

2.3.

Belanghebbende heeft in de beroepsfase voor de onroerende zaak [adres 4] een afschrift van informatie van “ [A B.V.] ” overgelegd inhoudende de verkoopinformatie (onder meer de verkoopadvertentietekst) van die onroerende zaak.

2.4.

De Heffingsambtenaar heeft bij het nadere stuk van 5 november 2025 de zogenoemde iWOZ-gegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] overgelegd.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser:

“
Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het toezenden van stukken geschonden?

4. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en de artikelen 6:17 en 7:4, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). In bezwaar heeft eiser verzocht om de KOUDV-factoren, de grondstaffels, het taxatieverslag en alle transacties die in het kader van modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd. Door in beroep de bouwtekeningen niet over te leggen, heeft de heffingsambtenaar in strijd gehandeld met artikel 8:42 van de Awb. De heffingsambtenaar heeft ook geen iWOZ-kaarten toegestuurd.

5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar geen verplichting tot het toezenden van stukken geschonden. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank licht dat hieronder voor iedere door eiser ingeroepen bepaling toe.

5.1.

Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene over wie een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt.[1] De heffingsambtenaar heeft in bezwaar een taxatieverslag aan de gemachtigde van eiser verstuurd. In dat taxatieverslag zijn de grondstaffel, VLOK-factoren, de waarde van de deelobjecten en drie referentiewoningen zijn opgenomen. De heffingsambtenaar was niet gehouden alle transacties in het kader van de modelmatige waardebepaling toe te sturen.[2] Eiser heeft in bezwaar niet gevraagd de iWOZ-kaarten toe te sturen. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar, voor zover hij daartoe verplicht was, een afschrift heeft verstrekt van alle gevraagde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning.

5.2.

Artikel 6:17 van de Awb bepaalt dat als iemand zich laat vertegenwoordigen, het orgaan dat bevoegd is op het bezwaar te beslissen, de op de zaak betrekking hebbende stukken in ieder geval ter beschikking stelt aan de gemachtigde. Deze bepaling schrijft niet voor welke stukken aan de gemachtigde ter beschikking moeten worden gesteld.[3] De heffingsambtenaar heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde ter beschikking gesteld, zodat van schending van artikel 6:17 van de Awb geen sprake is.

5.3.

Artikel 7:4, vierde lid, van de Awb bepaalt dat afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken tegen een vergoeding kunnen worden verkregen door belanghebbenden. De heffingsambtenaar heeft afschriften van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde van eiser verstrekt, zodat ook geen sprake is van schending van artikel 7:4, vierde lid, van de Awb.

5.4.

Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb, zendt het bestuursorgaan de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter. De heffingsambtenaar moet tegemoetkomen aan een verzoek van de belanghebbende tot overlegging van een bepaald stuk als deze voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat het stuk van enig belang kan zijn (geweest) voor de besluitvorming in de zaak.[4] In dit geval heeft eiser onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de bouwtekeningen of de iWOZ-kaarten van enig belang kunnen zijn geweest voor de besluitvorming in deze zaak.

Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?

6. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 453.000,- bedraagt.

De indexering is niet inzichtelijk. De inhoud en oppervlakte van de vergelijkingsobjecten is onjuist. De VLOK-factoren en de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten zijn niet onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De wortelformule is ten onrechte niet toegepast, zodat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het afnemende grensnut van de perceeloppervlakte. Bij de toelichting op de zitting is de wortelformule niet inzichtelijk gemaakt, eiser heeft in dit kader verwezen naar het
black box -arrest.[5] De wortelformule moet worden toegepast op de vierkantemeterprijs van de woning. De verkoop van [adres 4] die op 19 mei 2020 is verkocht voor een bedrag van € 402.500 onderbouwt een lagere waarde voor de woning. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser een overzicht van vergelijkingsobject [adres 4] van ‘ [A B.V.] ’ overgelegd. Eiser bestrijdt bij gebrek aan wetenschap dat de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn. De heffingsambtenaar had de volledige iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten moeten overleggen.

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.[6] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.[7]

8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten is hoger dan de vierkantemeterprijs van de woning.

9. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Uit het dossier volgt dat de heffingsambtenaar het indexeringspercentage met een korte toelichting aan eiser heeft verzonden. Dat de heffingsambtenaar dat percentage niet nader heeft onderbouwd, doet geen afbreuk aan de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, nu eiser het toegepaste indexeringspercentage niet (gemotiveerd) heeft betwist. Daarmee heeft de heffingsambtenaar de indexering voldoende inzichtelijk gemaakt. De heffingsambtenaar baseert zijn waardering op de gebruiksoppervlakte en niet op de inhoud, zodat een eventuele onjuistheid van de inhoud niet relevant is. Eiser heeft in bezwaar alleen gesteld dat de heffingsambtenaar er ten onrechte van uitgaat dat [adres 2] een oppervlakte van 162 m² heeft in plaats van 157 m². In beroep is de heffingsambtenaar uitgegaan van 157 m². De heffingsambtenaar was (verder) niet gehouden tot een onderbouwing van de VLOK-factoren en de objectkenmerken, al dan niet door het overleggen van (volledige) iWOZ-kaarten, omdat eiser de juistheid daarvan niet (gemotiveerd) heeft betwist.[8] Op de zitting heeft de heffingsambtenaar voldoende toegelicht dat ook met toepassing van de wortelformule aannemelijk is dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Niet vereist is dat de heffingsambtenaar volledig inzicht geeft in de aanvankelijk vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft het door eiser aangedragen vergelijkingsobject [adres 4] in beroep in zijn matrix opgenomen. De beroepsgrond slaagt niet.

Heeft de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel geschonden?

10. Eiser bestrijdt dat de uitspraak op het bezwaar deugdelijk is gemotiveerd. Wat op de hoorzitting is besproken is niet volledig weergegeven. De rechtbank oordeelt anders. Eiser heeft zijn stelling niet onderbouwd, zodat van een schending van het motiveringsbeginsel niet is gebleken. De beroepsgrond slaagt niet.

Verzoek tot immateriële schadevergoeding

11. Eiser heeft ter zitting verzocht om een immateriële schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn.

11.1.

Belastinggeschillen behoren binnen een redelijke termijn te worden berecht. De rechtbank sluit aan bij de uitgangspunten van de Hoge Raad.[9] Behalve in bijzondere omstandigheden, is de redelijke termijn overschreden als de rechtbank later dan twee jaar na aanvang van de termijn uitspraak doet, waarbij de bezwaarfase een half jaar en de beroepsfase anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.

11.2.

Het bezwaarschrift is op 10 maart 2022 door de heffingsambtenaar ontvangen. Op het moment van de uitspraak zijn er sinds die datum twee jaar en afgerond zes maanden verstreken. De redelijke termijn is dus overschreden. Omdat het verzoek tot schadevergoeding is gedaan voor het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024 en de redelijke termijn op die datum was overschreden, heeft eiser recht op een vergoeding van € 500,- voor ieder half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.[10] De uitspraak op bezwaar is van 23 februari 2023. De overschrijding is dus volledig toe te rekenen aan de bezwaarfase.

11.3.

Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar aan eiser een schadevergoeding van € 500,- moet betalen.

11.4.

Voor de vergoeding van het griffierecht sluit de rechtbank aan bij het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024.[11] Nu het verzoek om immateriële schadevergoeding is gedaan vóór de datum van dit arrest en de redelijke termijn al vóór deze datum was overschreden, zal de rechtbank de heffingsambtenaar opdragen om aan eiser het voor de behandeling van zijn beroep betaalde griffierecht te vergoeden.

11.5.

Omdat het verzoek tot immateriële schadevergoeding wordt toegewezen, veroordeelt de rechtbank de heffingsambtenaar in de kosten die eiser in verband met het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, voor zover die betrekking hebben op het verzoek tot immateriële schadevergoeding. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 218,75 (1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 875,- en wegingsfactor 0,25). Het verzoek tot immateriële schadevergoeding is van zeer licht gewicht, omdat het alleen betrekking heeft op de vraag of de redelijke termijn is overschreden.[12]

Conclusie en gevolgen

12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning

hetzelfde blijft.

12.1.

De heffingsambtenaar moet een schadevergoeding van € 500,- aan eiser betalen,

omdat de redelijke termijn is overschreden. Daarnaast moet de heffingsambtenaar het

griffierecht en de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 218,75 vergoeden.

(…)

[1] HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052.

[2] Hof Amsterdam 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594.

[3] HR 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148.

[4] HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.

[5] HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.

[6]
Kamerstukken II 1992/93, 22885, nr. 3, p. 44.

[7] HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.

[8] Vgl. Hof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310.

[9] HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.

[10] HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.5.

[11] ECLI:NL:HR:2024:567.

[12] HR 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526.”

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1.

In geschil is of de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden, heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen, en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.

4.2.

Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank behoudens de beslissingen omtrent de vergoeding van immateriële schade en de vergoeding van het griffierecht, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 402.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep, waarbij artikel 30a Wet WOZ niet wordt toegepast.

4.3.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

Toezendplicht

5.1.1.

Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt. De hiervoor bedoelde gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. Indien een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens in de bezwaarfase wordt gedaan, moeten deze gegevens, met het oog op een zinvolle benutting van de bezwaarprocedure, voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052 en HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106).

5.1.2.

Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank in overweging 5.1 op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die het Hof tot een ander oordeel leiden. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, is in de beroepsfase wel degelijk, conform diens verzoek, een matrix overgelegd en wel als onderdeel van het taxatierapport (zie 2.2.1). Met betrekking tot de iWOZ-gegevens geldt dat de Heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard dat deze gegevens de Heffingsambtenaar ten tijde van de waardevaststelling niet ter beschikking hebben gestaan, dat het destijds niet gebruikelijk was de zogenoemde iWOZ-kaarten te gebruiken en/of toe te zenden aan de belanghebbende en dat deze ook niet bij de waardevaststelling zijn gebruikt. Belanghebbende heeft dit niet betwist en het Hof heeft geen reden aan die verklaring van de Heffingsambtenaar te twijfelen. Daarmee is komen vast te staan dat de iWOZ-gegevens de Heffingsambtenaar ten tijde van de waardevaststelling niet ter beschikking hebben gestaan en dus ook niet bij de waardevaststelling zijn gebruikt. Er is dan ook geen sprake van een schending van de toezendplicht als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ.

Op de zaak betrekking hebbende stukken (bouwtekeningen, iWOZ-gegevens)

5.2.1.

Belanghebbende heeft ook in de hoger beroepsfase weer gesteld dat de Heffingsambtenaar de iWOZ-gegevens en de bouwtekeningen moet overleggen als op de zaak betrekking hebbende stukken in de zin van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

5.2.2.

Ten aanzien van de iWOZ-gegevens van de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten geldt het volgende. iWOZ is een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. De Heffingsambtenaar is in beginsel niet verplicht deze gegevens te overleggen. Dit zou anders zijn in het geval de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde of ter onderbouwing van de waarde in enige fase van het geding gebruik heeft gemaakt van de iWOZ-gegevens. Gelijk reeds onder 5.1.2 overwogen, is vast komen te staan dat hiervan bij de waardevaststelling in elk geval geen sprake is. De Heffingsambtenaar heeft in de hoger beroepsfase bij diens nader stuk van 5 november 2025 de alsnog voor hem beschikbaar gekomen iWOZ-gegevens overgelegd van twee van de drie vergelijkingsobjecten (van het derde vergelijkingsobject zijn geen iWOZ-gegevens beschikbaar) en gebruikt deze als onderbouwing voor de door hem vastgestelde waarde, meer specifiek ter illustratie dat de VLOK-codes voor de vergelijkingsobjecten goed zijn vastgesteld. Daarmee vormen deze iWOZ-gegevens in hoger beroep weliswaar op de zaak betrekking hebbende stukken, maar is geen sprake van een schending van artikel 8:42 Awb, nu deze stukken zijn overgelegd.

5.2.3.

Belanghebbende verzoekt, evenals in beroep, om overlegging van de bouwtekeningen van de in de matrix van de Heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten, omdat hij de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten, meer specifiek de inhoud dan wel de gebruiksoppervlakte daarvan, wil kunnen controleren. Zolang deze niet controleerbaar zijn, betwist hij de inhoudsmaten en woonoppervlaktematen.

5.2.4.

De Heffingsambtenaar stelt dat de waardering is gebaseerd op gebruiksoppervlakten, welke ontleend zijn aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Volgens de Heffingsambtenaar hebben de bouwtekeningen hem niet ter beschikking gestaan.

5.2.5.

Uit de matrix blijkt dat de waardebepaling is gebaseerd op de gebruiksoppervlakten; niet op inhoudsmaten. De in 5.2.3 vermelde betwisting berust op een blote stelling van belanghebbende en is onvoldoende om te twijfelen aan de in de matrix opgenomen gebruiksoppervlakten, die blijkens de verklaring van de Heffingsambtenaar overeenstemmen met de gegevens in de BAG, waarin de zogenoemde norm NEN-2580 wordt gehanteerd. Het Hof ziet geen reden te twijfelen aan deze verklaring van de Heffingsambtenaar en ziet evenmin reden te twijfelen aan de verklaring van de Heffingsambtenaar dat de bouwtekeningen niet zijn gebruikt. De bouwtekeningen betreffen dan ook geen op de zaak betrekking hebbende stukken. Derhalve is er geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten over te leggen.

Waarde van de woning

5.3.

De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).

5.4.

Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vlg. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332).

5.5.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De Heffingsambtenaar heeft in de matrix ook het door belanghebbende in de bezwaarfase aangedragen vergelijkingsobject [adres 4] meegenomen. Voor alle in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten geldt naar het oordeel van het Hof dat deze vergelijkbaar zijn met de woning. Het zijn net als de woning bovenwoningen uit nagenoeg hetzelfde bouwjaar. Ze zijn gelegen in dezelfde straat als de woning, die bestaat uit een aaneengesloten rij van qua bouwstijl en uitstraling identieke woningen. De Heffingsambtenaar heeft voor de woning rekening gehouden met een slechte tot ondergemiddelde onderhoudstoestand (factor 2 voor Onderhoud), hetgeen door belanghebbende wordt beaamd. Met de verschillen in gebruiksoppervlakte en in staat tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Dit komt tot uiting in de voor de woning gehanteerde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte (€ 3.026). Die is lager dan de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (€ 3.312), [adres 3] (€ 3.591) en [adres 4] (€ 3.285). Deze prijzen zijn afgeleid uit de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft hiermee in beginsel aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

5.6.

Belanghebbendes stelling ter zitting van het Hof dat de woning ook op de kenmerken Voorzieningen en Kwaliteit op ondergemiddeld (factor 2) moet worden bepaald is niet eerder naar voren gebracht dan wel met stukken onderbouwd en betreft dan ook een blote stelling. Dat belanghebbende wegens een revalidatieproces niet in de gelegenheid was de gemachtigde ter onderbouwing van deze stelling van ondersteunende stukken te voorzien, komt voor zijn risico.

5.7.

Belanghebbende heeft in algemene zin twijfels geplaatst bij de berekening van de gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten. Zoals verklaard door de Heffingsambtenaar en niet betwist door belanghebbende, zijn de oppervlaktematen, berekend aan de hand van de gegevens die zijn opgenomen in de BAG, die de norm NEN-2580 tot uitgangspunt neemt. De norm NEN-2580 betreft een meetinstructie voor de bepaling van de gebruiksoppervlakte van woningen. Deze norm wordt voor alle woningen, dus ook voor de onderhavige woning en de vergelijkingsobjecten, op dezelfde wijze toegepast. Het Hof ziet geen grond te twijfelen aan de bruikbaarheid van de door de taxateur van de gemeente berekende gebruiksoppervlakte van de woning en de vergelijkingsobjecten. Als gevolg van het feit dat de norm NEN-2580 voor alle woningen op dezelfde wijze wordt toegepast, is het aannemelijk dat de inzichten in de interpretatie van die norm voor alle woningen gelijk zijn toegepast, zodat de aldus bepaalde gebruiksoppervlaktes kunnen dienen als basis voor de onderlinge vergelijking.

5.8.

Ten aanzien van belanghebbendes stelling dat de Heffingsambtenaar de zogenoemde wortelformule (afnemend grensnut) onjuist of ten onrechte niet heeft toegepast, geldt het volgende. Het gebruik van die formule of de wijze van toepassing daarvan is geen wettelijke verplichting of anderszins voorgeschreven regel. Het gaat erom dat de waarde van de woning in een redelijke verhouding staat tot de vergelijkingsobjecten. Dit is naar het oordeel van het Hof het geval. Overigens geldt, gelet op hetgeen taxateur [naam] ter zitting van de Rechtbank heeft toegelicht aan de hand van een berekening, ook nog eens dat met toepassing van de wortelformule de prijs per vierkante meter van de woning € 3.144 zou mogen bedragen, terwijl deze voor de woning lager (€ 3.026) is bepaald.

5.9.

Op grond van het voorgaande komt het Hof tot de conclusie dat de waarde van de woning bij de beschikking niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

5.10.

Het Hof neemt bij al het voorgaande mede in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de Heffingsambtenaar.

Slotsom

5.11.

Het hoger beroep is ongegrond.

Proceskosten

6. Er is geen aanleiding voor toekenning van een proceskostenvergoeding. Aan de beantwoording van de vraag of artikel 30a Wet WOZ in het onderhavige geval buiten toepassing moet blijven, komt het Hof derhalve niet meer toe.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, M.J.M. van der Weijden en W. de Wit, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen.

De griffier, de voorzitter,

E.J. Nederveen R.A. Bosman

De beslissing is op 18 februari 2026 in het openbaar uitgesproken.

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.