ECLI:NL:GHSHE:2024:70 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Hoger beroep over huurachterstand, opschorting en ontbind...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.297.903/01

arrest van 16 januari 2024

in de zaak van

1.[appellante sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante sub 2] ,wonende te [woonplaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellant] (mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. J. van Boekel te Tilburg,

tegen

[----] Vastgoed Beleggingen C.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. T. de Mos te Eindhoven,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 18 juli 2023 in het hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, onder zaaknummer 8794497 CV EXPL 20-4024 gewezen vonnissen van 21 april 2021 en 30 juni 2021.

8.Het verdere verloop van de procedure

8.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 18 juli 2023 waarin het hof een mondelinge behandeling heeft bepaald;
de door [appellant] ingediende producties 28 tot en met 37, die bij akte tijdens de mondelinge behandeling in het geding zijn gebracht;
de door [geïntimeerde] ingediende producties 19 (leesbare versie), 28 (leesbare versie) en 40 tot en met 45, die bij akte tijdens de mondelinge behandeling in het geding zijn gebracht;
de mondelinge behandeling van 15 december 2023 en de pleitnota’s die beide partijen tijdens deze mondelinge behandeling aan het hof hebben overgelegd.

8.2.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

9.De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

De feiten

9.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

Bij schriftelijke overeenkomst van eind 2008 heeft [appellant] van de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] , [X woondiensten] , een woonruimte aan het [adres] in [woonplaats] gehuurd. In deze huurovereenkomst is een huurprijs van € 737,-- per maand en een voorschot op de servicekosten van € 62,-- per maand opgenomen. In de huurovereenkomst is voorts bepaald dat de algemene voorwaarden huurovereenkomst woonruimte, vastgesteld in juni 2005, onderdeel uitmaken van de overeenkomst.

Bij schriftelijke overeenkomst, getekend op dezelfde data als de hiervoor aangehaalde huurovereenkomst, heeft [appellant] van de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] , [X woondiensten] , een parkeerplaats, gelegen in een parkeerkelder, gehuurd. In deze huurovereenkomst is een huurprijs van € 63,87 per maand opgenomen.

Op het verzoek van [appellant] om de aanvangshuurprijs vast te stellen heeft de huurcommissie op 2 oktober 2009 beslist dat de overeengekomen huurprijs van € 737,-- per maand blijft gelden en er sprake is van geliberaliseerde huurprijs.

Bij vonnis van 2 juni 2010 heeft de kantonrechter [appellant] niet ontvankelijk verklaard in zijn vordering om de woningwaardering lager vast te stellen dan de huurcommissie heeft gedaan.

Bij brief van 8 januari 2019 is [appellant] gesommeerd tot betaling van de huurachterstand ter hoogte van € 236,75, binnen veertien dagen. Over de maanden september 2018 tot en met januari 2019 diende [appellant] € 907,24 per maand aan [geïntimeerde] te betalen en heeft hij iedere maand een bedrag ingehouden, aldus de brief.

Bij e-mail van 3 maart 2019 heeft [appellant] de deurwaarder bericht dat hij een beroep doet op een opschortingsrecht, reden waarom niet de volledige huurtermijnen worden betaald.

De procedure bij de kantonrechter

9.2.1.

In de onderhavige procedure heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg bij dagvaarding van 25 september 2020 gevorderd dat [appellant] hoofdelijk wordt veroordeeld tot betaling van
€ 2.822,98 uit hoofde van achterstallige huurpenningen tot en met september 2020, wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten. De vordering is gegrond op de contractuele verplichting van [appellant] tot nakoming van de huurovereenkomsten.

9.2.2.

[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

9.2.3.

In het tussenvonnis van 21 oktober 2020 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bepaald. Deze heeft op 25 januari 2021 plaatsgevonden. Daarna hebben partijen ieder nog een akte genomen en heeft [geïntimeerde] haar vordering vermeerderd, stellende dat de kale huurachterstand tot en met de maand januari 2020 is opgelopen tot een bedrag van
€ 3.391,80.

9.2.4.

In het eindvonnis van 21 april 2021 heeft de kantonrechter [appellant] hoofdelijk veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 3.391,80 vermeerderd met de wettelijke rente over € 2.665,68 vanaf 25 september 2020 tot aan de dag der algehele voldoening en [appellant] hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard en de vordering is voor het overige afgewezen.

9.2.5.

Bij aanvullend vonnis van 30 juni 2021 heeft de kantonrechter [appellant] hoofdelijk veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 3.549,10 (bestaande uit
€ 3.391,80 aan huurachterstand, € 108,90 aan vervallen wettelijke rente tot 25 september 2020 en € 48,40 aan buitengerechtelijke incassokosten) vermeerderd met de wettelijke rente over € 2.665,68 vanaf 25 september 2020 tot aan de dag der algehele voldoening en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis is eveneens uitvoerbaar bij voorraad verklaard en de vordering is voor het overige afgewezen.

De omvang van het hoger beroep

9.3.1.

[appellant] heeft 11 grieven aangevoerd tegen het oordeel van de kantonrechter en het hof verzocht de vonnissen van 21 april 2021 en 30 juni 2021 te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [geïntimeerde] af te wijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de (daadwerkelijke) proceskosten in beide instanties.

9.3.2.

[geïntimeerde] heeft hiertegen verweer gevoerd en verzocht om bekrachtiging van de bestreden vonnissen. Bij incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerde] haar eis vermeerderd, inhoudende dat het hof uitvoerbaar bij voorraad:

I. de tussen [geïntimeerde] en [appellant] gesloten huurovereenkomsten met betrekking tot de woonruimte en de parkeerplaats ontbindt;

II. [appellant] veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het arrest, althans binnen een door het gerechtshof in goede justitie te bepalen termijn, de woonruimte en de parkeerplaats gelegen te (5141 GR) Waalwijk aan het adres [adres] met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van [geïntimeerde] , te ontruimen en ontruimd te houden, alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [geïntimeerde] te stellen, e.e.a. op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50,00 voor iedere overtreding van het hierboven gevorderde, dan wel voor iedere dag dat een zodanige overtreding voortduurt met een maximum van
€ 10.000,00;

III. [appellant] hoofdelijk, des dat de een betalende de andere tot aan dat bedrag zal zijn bevrijd, veroordeelt om aan [geïntimeerde] te betalen de achterstallige huurpenningen over de maanden augustus 2018 tot en met juli 2022 ad € 3.227,88, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum waarop de betreffende betaling had moeten zijn verricht, te weten vanaf de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, althans vanaf een door het gerechtshof in goede justitie te bepalen dag, tot de dag der algehele voldoening;

IV. [appellant] hoofdelijk, des dat de een betalende de andere tot aan dat bedrag zal zijn bevrijd, veroordeelt om aan [geïntimeerde] te betalen de voor iedere periode van een maand of een gedeelte van een maand de huurpenningen (nog te verhogen met eventuele indexeringen), gerekend vanaf 1 augustus 2022, tot en met de dag waarop de huurovereenkomsten tussen [appellant] en [geïntimeerde] zijn (worden) ontbonden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum waarop de betreffende betaling had moeten zijn verricht, te weten vanaf de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, althans vanaf een door het gerechtshof in goede justitie te bepalen dag, tot de dag der algehele voldoening;

V. [appellant] hoofdelijk, des dat de een betalende de andere tot aan dat bedrag zal zijn bevrijd, veroordeelt om aan [geïntimeerde] te betalen een schade- c.q. gebruiksvergoeding voor het gebruik van het gehuurde voor iedere periode van een maand of een gedeelte van een maand, vanaf het tijdstip waarop de huurovereenkomsten zijn (worden) ontbonden tot en met de ontruimingsdatum, waarbij deze vergoeding gelijk wordt gesteld aan de laatstelijk geldende huurbetalingsverplichting per maand op grond van de huurovereenkomsten ( of te verhogen met eventuele indexeringen) voor iedere periode van een maand of een gedeelte van maand in de periode zoals alhier bedoeld, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum waarop de betreffende betaling had moeten zijn verricht, te weten vanaf de eerste dag van de

periode waarop de betaling betrekking heeft, althans vanaf een door het gerechtshof in goede justitie te bepalen dag, tot de dag der algehele voldoening;

VI. [appellant] hoofdelijk, des dat de een betalende de andere tot aan dat bedrag zal zijn bevrijd, veroordeelt om aan [geïntimeerde] te betalen ter zake van schadevergoeding, een bedrag in geld overeenkomend met de som van de per maand verschuldigde huurpenningen (nog te verhogen met eventuele indexeringen), gerekend vanaf de maand na ontruiming tot aan de dag waarop [geïntimeerde] erin slaagt de woonruimte en parkeerplaats onder gelijkluidende voorwaarden aan een derde te verhuren, ten hoogste tot zes maanden na de ontruimingsdatum, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van voldoening van de betreffende vergoedingen, althans vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening.

Daarnaast heeft [geïntimeerde] gevorderd dat [appellant] hoofdelijk wordt veroordeeld in de proceskosten, vermeerderd met rente en nakosten.

9.3.3.

[appellant] heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging van [geïntimeerde] . Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.

Grief I huurprijsvermindering

9.4.1.

In grief I betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat niet in geschil is dat [appellant] een huurachterstand heeft laten ontstaan. Hij stelt dat de kantonrechter ten onrechte aan zijn vordering tot huurprijsvermindering voorbij is gegaan.

9.4.2.

[geïntimeerde] gaat inhoudelijk in op de vraag of [appellant] recht heeft op huurprijsvermindering. Dit is niet het geval nu er geen sprake is van enig gebrek, zo stelt [geïntimeerde] .

9.4.3.

Het hof is van oordeel dat in het verweer van [appellant] in eerste aanleg enkel een beroep is gedaan op een opschortingsrecht. [appellant] heeft in zijn stellingen nergens aangegeven dat de huurprijs voor de woning (en/of voor de parkeerplaats) zou moeten worden vastgesteld op een concreet bedrag vanaf een bepaalde datum. Dat noch [geïntimeerde] noch de kantonrechter in de stellingen een beroep op huurprijsvermindering heeft gelezen, is naar het oordeel van het hof, dan ook heel begrijpelijk. In zoverre slaagt de grief niet.

9.4.4.

Of [appellant] recht heeft op huurprijsvermindering of terecht een beroep doet op een opschortingsrecht, zal het hof bij de bespreking van de volgende grieven beoordelen.

9.4.5.

[appellant] noemt voorafgaande aan deze grief dat hij geklaagd heeft over de aanvangshuur die te hoog zou zijn. Hij verwijt [geïntimeerde] informatie te hebben achtergehouden voor de Huurcommissie, hetgeen tot gevolg heeft dat sprake is van bedrog, aldus [appellant] [geïntimeerde] stelt dat hierover al is beslist en dat dit dus nu niet opnieuw onderwerp van discussie kan zijn.

Voor zover voormelde stelling van [appellant] al kan worden beschouwd als een grief, geldt dat hij niet heeft aangegeven welke consequentie het gestelde bedrog heeft voor het bestreden dictum. [appellant] verbindt hieraan geen concreet rechtsgevolg. Om deze reden verwerpt het hof de grief.

Grieven II, III en VII: de servicekosten

9.5.1.

In grief II betoogt [appellant] dat hij naast zijn stelling dat er sprake is van twee gebreken, zijnde enerzijds de brandonveilige parkeergarage en anderzijds de overschrijding van de geluidsnorm, voorts een beroep heeft gedaan op artikel 6:74 BW Pro in verband met het feit dat [geïntimeerde] hem servicekosten in rekening heeft gebracht terwijl hij die niet verschuldigd is. Hij verrekent deze vordering, uitgaande van de kosten die op de allonge bij de huurovereenkomst zijn opgenomen en berekend over een periode van vijf jaren, ter hoogte van € 220,20 met de eventuele achterstand.

In grief III stelt [appellant] dat de service-overeenkomst een onderdeel is van de huurovereenkomst en dat tekortkomingen hierin “simpelweg gewoon” een gebrek opleveren. Hij stelt dat de cv-installatie niet periodiek is gecontroleerd, dat het wassen van de balustrades niet in rekening mag worden gebracht, dat voor de keuken ten onrechte kosten in rekening zijn gebracht, dat het onderhoud en de buitenverlichting op galerijen en in de garage voor rekening van de verhuurder moeten blijven en dat hem ten onrechte btw voor de huur van de parkeerplaats in rekening is gebracht. [appellant] berekent de teveel aan hem in rekening gebrachte kosten gedurende 12,5 jaar op € 600,--, € 607,50 en € 2.400,--.

In grief VII herhaalt [appellant] zijn stellingen.

9.5.2.

[geïntimeerde] betwist het gestelde, geeft aan dat er geen onderbouwing aan de vordering wordt gegeven en heeft als productie 31 een afrekening overgelegd van de servicekosten 2020. Daaruit blijkt dat er geen servicekosten in rekening worden gebracht met betrekking tot cv-onderhoud, kosten voor de keuken en de buitenverlichting. Btw heeft zij nooit bij [appellant] in rekening gebracht en zij betwist dat dat ooit het geval is geweest.

[geïntimeerde] geeft aan dat [appellant] geen grief heeft gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat de in rekening gebrachte kosten redelijk zijn. Tot slot geeft zij aan dat op grond van de algemene voorwaarden verrekening niet is toegestaan.

9.5.3.

Het hof beoordeelt de grieven als volgt.

In rechte kan niet worden vastgesteld dat [appellant] in enig jaar teveel aan servicekosten aan [geïntimeerde] of haar rechtsvoorganger heeft betaald. [appellant] verwijst, ter onderbouwing, enkel naar de allonge bij de huurovereenkomst zoals die in het begin is afgesloten. Daarin zijn voorschotten opgenomen voor de uiteindelijk ieder jaar in rekening te brengen servicekosten. [appellant] heeft over geen enkel jaar een eindafrekening overgelegd zodat ook niet kan worden vastgesteld wat hem uiteindelijk ieder jaar aan servicekosten daadwerkelijk in rekening is gebracht en dus ook niet kan worden vastgesteld of er in enig jaar teveel in rekening is gebracht. De door [geïntimeerde] in het geding gebrachte afrekening over 2020 (waarin andere kosten zijn opgenomen dan de posten die in de allonge bij de start van de huurovereenkomst stonden opgenomen) is door [appellant] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep niet betwist.

Het hof concludeert dan ook dat, nu [geïntimeerde] heeft betwist dat zij of haar rechtsvoorganger ten onrechte servicekosten bij [appellant] in rekening heeft gebracht, [appellant] zijn tegenvordering nader had moeten onderbouwen hetgeen hij heeft nagelaten. Zijn stellingen komen aldus in rechte niet vast te staan. Het hof komt dan ook niet toe aan de vraag of [appellant] het recht heeft om te verrekenen nu is vastgesteld dat [appellant] geen vordering op [geïntimeerde] heeft uit hoofde van teveel betaalde servicekosten.

9.5.4.

De grieven II, III en VII slagen dan ook niet.

Grief IV: de brandveiligheid van de garage

9.6.1.

In grief IV betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat geen sprake is van een gebrek aan de parkeergarage. [appellant] stelt in hoger beroep dat de garage niet voldoet aan de brandveiligheidseisen. Hij verwijst, ter onderbouwing, naar de door hem overgelegde producties 4, 5 en 6. [appellant] stelt hiervan grote hinder te ervaren nu hij hierdoor niet verzekerd is. Een nooduitgang mag niet te openen zijn enkel met een sleutel. Een opschorting van € 180,-- per maand is dan proportioneel, aldus [appellant]

9.6.2.

[geïntimeerde] betwist de stellingen van [appellant] en betoogt dat de producties deze stellingen niet althans niet voldoende onderbouwen. Er zijn inderdaad deuren die met een sleutel te openen zijn maar deze zullen, in geval van calamiteiten (en na gebruik van de ontgrendelingsknop van de brandmeldinstallatie) automatisch ontgrendelen. De nooddeuren voldoen daarmee aan de gestelde eisen uit de NEN-EN 13637:2015 ('Hang- en sluitwerk — Elektrisch gecontroleerde uitgangssystemen gebruikt voor vluchtroutes'). [geïntimeerde] legt voorts het certificaat brandmeldinstallatie en ontruimingsinstallatie van 18 augustus 2021 over ter onderbouwing van haar stelling dat zij in overleg met de gemeente en de brandweer een Programma van Eisen heeft opgemaakt zodat de garage voldoet aan de aangepaste richtlijnen en bouwbesluiten. De plaatsing van de installaties heeft even op zich laten wachten omdat de VVE hierover een besluit moest nemen; een vergadering van de VVE waarin het nemen van dit besluit op de agenda stond, is door Corona enige tijd vertraagd.

Bij akte van 25 oktober 2022 legt [geïntimeerde] als productie 38 correspondentie over die [appellant] met de gemeente heeft gevoerd naar aanleiding van de klachten die [appellant] had over de brandveiligheid van de garage. Bij brief van 22 september 2022 bericht de gemeente aan [appellant] dat zij zijn hernieuwd verzoek om handhaving afwijst. Daarin staat allereerst vermeld dat de gemeente niet ingaat op het verzoek voor zover dit is gebaseerd op het gestelde aan de nooddeur en de brandslanghaspel. Daarover heeft [appellant] eerder handhavingsverzoeken ingediend die reeds waren afgehandeld. Voorts staat in de brief dat de Veiligheidsregio in 2021 de brandmeld- en ontruimingsinstallatie heeft gecontroleerd en akkoord heeft bevonden. Het verzoek om handhaving wordt afgewezen omdat de brandmeldinstallatie voldoet aan de vereisten van het Bouwbesluit 2012.

9.6.3.

Het hof oordeelt als volgt. Met [geïntimeerde] stelt het hof vast dat de producties 5, 6 en 7 geen onderbouwing vormen voor het gestelde gebrek aan de garage: productie 5 ziet op grenswaarden voor geluid, productie 6 is een mail van [appellant] aan de gemeente en productie 7 is een mail van [appellant] van augustus aan [X woondiensten] . Achter productie 8 bevindt zich een mail van de gemeente aan de VVE van 9 maart 2021 waarin een voornemen bekend wordt gemaakt om een dwangsom op te leggen nu de parkeergarage niet over de vereiste brandmeldinstallatie en ontruimingsalarminstallatie beschikt. In juli 2019 is al verzocht om deze overtredingen ongedaan te maken, aldus de mail van de gemeente.

Het hof stelt vast dat [appellant] het door hem gestelde gebrek aan de nooddeuren hiermee niet heeft onderbouwd. Dit gebrek komt dan ook in hoger beroep niet vast te staan. Wel is voldoende onderbouwd dat de garage enige tijd niet beschikte over bovenstaande installaties. Naar het oordeel van het hof is hier sprake geweest van een gebrek dat blijkens het door [geïntimeerde] overgelegde certificaat van 18 augustus 2021 (productie 25) is hersteld.

9.6.4.

Het hof passeert het bewijsaanbod om derden te horen met betrekking tot de onveilige garage. Daartoe is geen reden nu het hof dit heeft vastgesteld en, voor zover het een gebrek aan de nooddeuren betreft, komt het hof niet toe aan bewijslevering omdat [appellant] zijn stellingen in het licht van het gevoerde verweer, niet althans onvoldoende heeft onderbouwd.

9.6.5.

[appellant] stelt dat het gebrek een opschorting van € 180,00 per maand zou rechtvaardigen. Het hof volgt hem daarin niet; de huurprijs voor de garage bedroeg bij aanvang € 76,00 per maand, in 2021 € 79,36 en per 1 juli 2022 € 81,81.

Het hof stelt voorts vast dat [appellant] niet heeft gesteld dat de hiervoor genoemde gebreken zijn huurgenot van de parkeerplaats hebben beperkt. Hij stelt slechts dat zijn auto niet verzekerd zou zijn, hetgeen door [geïntimeerde] is betwist en door [appellant] niet nader is onderbouwd. Nu niet kan worden vastgesteld dat het gebrek heeft geleid tot een beperking in het huurgenot van de parkeerplaats, is er geen recht op opschorting van enig huurbedrag.

9.6.6.

In zoverre slaagt grief IV niet. Het leidt immers niet tot een ander dictum.

Grieven V en VI: de geluidsoverlast

9.7.1.

[appellant] betoogt in grief V dat er sprake is van geluidsoverlast. Hij verwijst, ter onderbouwing van zijn stelling, naar een besluit van de Provincie Noord-Brabant. Daarin is opgenomen dat er een ontheffing is verleend maar dan wel onder de voorwaarde dat hardglazen geluidschermen moeten worden geplaatst en daaraan is in zijn woning niet voldaan. [appellant] stelt voorts dat de kantonrechter ten onrechte voorbijgaat aan de meting die hij met zijn mobiele telefoon heeft gemaakt.

9.7.2.

[geïntimeerde] voert hiertegen aan dat de overgelegde beslissing niet ziet op de woning van [appellant] nu deze niet is gelegen aan het geluid-belaste gedeelte van de gevel. Zij legt de bouwtekening over waaruit zulks blijkt. Het verzoek van [appellant] om handhaving van de beschikking is om die reden door de gemeente ook afgewezen. [geïntimeerde] heeft als productie 36 een kopie van deze beslissing overgelegd.

9.7.3.

Het hof stelt vast dat in de hiervoor genoemde beslissing van 9 augustus 2022 is opgenomen dat de toezichthouder op 30 juni 2022 tijdens een controle heeft vastgesteld dat alle vereiste geluidschermen waren aangebracht op de plaatsen waar dat op de bouwtekening was opgenomen. De eis van hardglazen geluidschermen geldt niet, aldus de gemeente, voor de woning van [appellant] nu deze op grond van akoestische onderzoeken geen hogere gevelbelasting vanwege wegverkeerslawaai dan 55 dB(A) heeft.

Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant] de inhoud van dit schrijven niet betwist. Het hof stelt vast dat [appellant] dit gestelde gebrek, in het licht van de hiervoor aangehaalde beslissing, onvoldoende heeft onderbouwd.

9.7.4.

Gelet op het vorenstaande komt het hof niet toe aan bewijslevering. [appellant] biedt weliswaar aan om medebewoners te horen over de geluidsoverlast maar [appellant] heeft onvoldoende gesteld om hiertoe over te gaan.

9.7.5.

De grieven V en VI slagen dan ook niet. [appellant] heeft geen recht op opschorting van enige huurtermijn en, voor zover gesteld, ook geen recht op huurprijsvermindering. Grief I slaagt dan ook evenmin.

Grief VIII: het opschortingsrecht

9.8.

Grief VIII is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen opschortingsrecht bestaat. De grief heeft geen zelfstandige betekenis en slaagt dan ook niet.

Grief IX: de buitengerechtelijke incassokosten

9.9.1.

[appellant] betoogt dat de kantonrechter [appellant] ten onrechte heeft veroordeeld tot betaling van € 48,00 aan buitengerechtelijke incassokosten; het heeft geen zin om maar te blijven aanmanen nu [appellant] een beroep op een opschortingsrecht heeft gedaan. Hij wijst op de schadebeperkingsplicht. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant] betoogd dat het beding in de huurovereenkomst oneerlijk is zodat [geïntimeerde] in het geheel geen recht op vergoeding van de kosten toekomt.

9.9.2.

[geïntimeerde] betwist deze stellingen en geeft aan dat de kosten gebaseerd zijn op artikel 6:96 lid 2 sub c BW Pro en de wettelijke regeling voor buitengerechtelijke incassokosten. Zij stelt tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep als verweer tegen het gestelde oneerlijke karakter van het beding dat deze kosten niet op grond van het contractuele beding zijn gevorderd.

9.9.3.

In artikel 13 van Pro de van toepassing zijnde algemene voorwaarden staat het navolgende:

“Het in verzuim zijn van huurder en verhuurder

Artikel 13

13.1.

Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.

13.2.

De ingevolge dit artikel door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,- vermeerderd met het geldend BTW-percentage.”

In artikel 9 van Pro de huurovereenkomst met betrekking tot de parkeerplaats staat hetzelfde beding.

9.9.4.

In artikel 6:96 lid 5 BW Pro is het volgende bepaald:

Bij algemene maatregel van bestuur worden nadere regels gesteld voor de vergoeding van kosten als bedoeld in lid 2 onder c. Van deze regels kan niet ten nadele van de schuldenaar worden afgeweken indien de schuldenaar een natuurlijk persoon is, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In dit geval mist artikel 241, eerste volzin, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering toepassing.

De algemene maatregel betreft het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van 27 maart 2012.

9.9.5.

Het hof stelt vast dat het hier gaat om een beding dat door een professionele partij is gebruikt in een huurovereenkomst met een consument, terwijl het geen kernbeding is. Gesteld noch gebleken is dat over de inhoud ervan tussen partijen is onderhandeld.

Het beding is in strijd met de inhoud van voormeld besluit en dus in strijd met dwingend recht. Op grond van lid 1 van het beding is [appellant] immers de volledige buitengerechtelijke kosten aan [geïntimeerde] verschuldigd en op grond van lid 2 is daaraan een minimum verbonden. Het hof oordeelt dan ook dat het beding op grond van het bepaalde in artikel 6:233 aanhef Pro onder a BW onredelijk bezwarend is en daarmee oneerlijk is in de zin van de Richtlijn 93/13 en dus buiten toepassing moet worden gelaten. Volgens vaste rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie is de rechter overeenkomstig art. 6 lid 1 Richtlijn Pro 93/13 niet bevoegd om een overeenkomst waarin een oneerlijk beding buiten toepassing is gelaten, aan te vullen door een bepaling van nationaal recht in de plaats te stellen van het oneerlijke beding (zie ook HR 10 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:198).

9.9.6.

De vordering uit hoofde van gemaakte buitengerechtelijke kosten moet dan ook worden afgewezen. Grief IX slaagt.

Grief X: de proceskosten

9.10.1.

[appellant] betoogt dat de kantonrechter [appellant] ten onrechte heeft veroordeeld tot betaling van proceskosten, nu hij terecht een deel van de huur had opgeschort. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellant] betoogd dat het beding in de huurovereenkomst oneerlijk is zodat [geïntimeerde] in het geheel geen recht op vergoeding van de proceskosten toekomt.

9.10.2.

[geïntimeerde] heeft aangegeven dat de kantonrechter [appellant] terecht in de proceskosten heeft veroordeeld. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [geïntimeerde] aangegeven dat het betreffende beding niet ziet op proceskosten.

9.10.3.

Onder verwijzing naar het hiervoor aangehaalde beding staat naar het oordeel van het hof vast dat dit beding ook ziet op de gerechtelijke kosten; blijkens de tekst gaat het immers om alle kosten voor de “gerechtelijke maatregelen”.

Zoals het hof hiervoor al heeft vastgesteld gaat het hier om een beding dat door een professionele partij is gebruikt in een huurovereenkomst met een consument, terwijl het geen kernbeding is. Gesteld noch gebleken is dat over de inhoud ervan tussen partijen is onderhandeld. Het beding verstoort het evenwicht tussen partijen aanzienlijk, nu volgens vaste jurisprudentie alleen in buitengewone omstandigheden een volledige proceskostenveroordeling wordt uitgesproken. Het beding is dan ook onredelijk bezwarend en oneerlijk in de zin van de Richtlijn 93/13 en moet dus buiten toepassing worden gelaten.

9.10.4.

Dit impliceert niet dat de rechter geen proceskostenveroordeling kan uitspreken. De consequentie van voormeld oordeel is dat de rechter het contract tussen partijen niet op grond van wettelijke bepalingen kan aanvullen. De proceskostenveroordeling die de kantonrechter heeft uitgesproken, staat geheel los van de contractuele rechten en plichten van partijen jegens elkaar. De veroordeling is gebaseerd op artikel 237 Rv Pro; de rechter heeft ambtshalve de taak om over de toewijsbaarheid van de proceskosten te beslissen. Een partij behoeft een dergelijke veroordeling niet te vorderen. In zoverre slaagt deze grief dan ook niet.

Grief XI: ongelijk

9.11.

Grief XI ziet op de overweging van de kantonrechter dat [appellant] in het ongelijk worden gesteld. In de toelichting wordt verwezen naar de eerdere grieven. Deze grief heeft dan ook geen zelfstandige betekenis en behoeft, gelet op het bovenstaande, geen nadere beoordeling.

Het incidenteel hoger beroep: de eisvermeerdering

9.12.1.

[geïntimeerde] vordert bij vermeerdering van eis met name de ontbinding van de beide huurovereenkomsten en de ontruiming van de gehuurde woning en parkeerplaats. Zij stelt ter onderbouwing dat is gebleken dat [appellant] het opgeschorte bedrag niet heeft gereserveerd, dat zij nu extra kosten heeft gemaakt en dat is gebleken dat het door [geïntimeerde] gelegde loonbeslag niet toereikend is om de achterstand tijdig in te lopen. De huurachterstand bedraagt inmiddels meer dan drie maanden, namelijk € 3.208,46 ten aanzien van de gehuurde woning en € 19,42 ten aanzien van de gehuurde parkeerplaats. Bovendien heeft [appellant] vanaf de aanvang van de huur stelselmatig de huur te laat betaald, aldus [geïntimeerde] .

9.12.2.

[appellant] betwist de omvang van de achterstand, is van oordeel dat ontbinding niet gerechtvaardigd is en noemt hiervoor een aantal omstandigheden. Hij doet voorts een beroep op de werking van de redelijkheid en billijkheid.

9.12.3.

Het hof wijst de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomsten en de ontruiming af. Weliswaar is sprake van tekortkomingen maar deze rechtvaardigen geen ontbinding. Voor dit oordeel zijn met name de volgende omstandigheden van belang.

Op de eerste plaats stelt het hof vast dat tijdens de mondelinge behandeling in december 2023 is gebleken dat [appellant] gedurende de afgelopen periode van omstreeks anderhalf jaar de volledige huurtermijnen en voorschotbedragen voor beide huurovereenkomsten heeft voldaan. Voorafgaande aan deze periode heeft hij maandelijkse betalingen gedaan en daarop steeds een bedrag ingehouden. De achterstand die daardoor is opgelopen, bedroeg voor de woning en de parkeerplaats ten tijde van het bestreden vonnis € 3.391,80. Per 5 december 2023 was dit € 3.208,14. De achterstand in huurbetalingen is dus niet opgelopen, terwijl deze achterstand voor [geïntimeerde] in eerste aanleg niet zodanig was dat zij een ontbinding van de huurovereenkomsten vorderde.

Hoewel de opschorting niet terecht is geweest en [appellant] dientengevolge ook executiekosten dient te voldoen, heeft [appellant] er blijk van gegeven wel aan de huurtermijnen te kunnen voldoen. Bovendien heeft hij aangegeven (en met bewijsstukken onderbouwd) dat zijn vrouw ernstig ziek is.

Dat [appellant] vanaf de aanvang van de huur stelselmatig de huur te laat heeft betaald, is in het licht van het navolgende evenmin een omstandigheid die maakt dat de huurovereenkomsten moeten worden ontbonden. Het hof stelt vast dat gesteld noch gebleken is dat [appellant] hierop eerder is aangesproken. Daarnaast blijkt uit de door [geïntimeerde] als producties 44 en 45 overgelegde stukken niet dat [appellant] in de afgelopen periode steeds te laat aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan.

9.12.4.

Het hof wijst dan ook het gevorderde onder I, II, V en VI af.

9.12.5.

Onder IV heeft [geïntimeerde] gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van de huurtermijnen vanaf 1 augustus 2022 tot de dag dat de huurovereenkomsten zijn (worden) ontbonden. Gelet op het feit dat [appellant] vanaf 1 augustus 2022 aan zijn verplichting tot betaling van de huurtermijnen voldoet, wijst het hof dit deel van de vordering af.

9.12.6.

Onder III heeft [geïntimeerde] een veroordeling van [appellant] tot betaling van de huurachterstand ter hoogte van € 3.227,88 gevorderd, aangevende dat dit de huurachterstand is over de maanden augustus 2018 tot en met juli 2022. Het hof wijst dit deel van de vordering eveneens af. [geïntimeerde] vordert bekrachtiging van het bestreden vonnis. Daarin is [appellant] veroordeeld tot betaling van de huurachterstand tot 1 januari 2021, zijnde

€ 3.391,80. Tijdens de zitting in hoger beroep is [geïntimeerde] gevraagd hoe dit deel van de eisvermeerdering zich verhoudt tot de veroordeling in eerste aanleg. [geïntimeerde] heeft daarop aangegeven dat het niet de bedoeling is om huur dubbel te vorderen. Zij kon evenwel niet aangeven welk deel dan niet dubbel is gevorderd. Het hof stelt vast dat uit de door [geïntimeerde] overgelegde productie 45 blijkt dat de huurachterstand vanaf 1 januari 2021 tot 1 augustus 2022 is teruggelopen van een aldaar berekend bedrag van € 3727,28 (zonder aftrek van de verrekening van de voorschotbedragen) naar € 3.634,90. De conclusie is dan ook dat [geïntimeerde] de vermeerdering van eis ten aanzien van de oplopende achterstand onvoldoende heeft onderbouwd.

Proceskosten

9.13.

In hoger beroep zullen de proceskosten worden gecompenseerd nu beide partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld.

10.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

vernietigt het bestreden vonnis van 30 juni 2021 voor zover [appellant] daarin is veroordeeld tot betaling van € 48,40 aan buitengerechtelijke kosten;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst dit deel van de vordering af;

bekrachtigt de vonnissen van 21 april 2021 en 30 juni 2021 waarvan beroep voor het overige;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;

compenseert de proceskosten in hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.H. Schoenmakers, P.P.M. Rousseau, en J.J.M. Saelman en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 januari 2024.

griffier rolraadsheer