ECLI:NL:GHSHE:2025:2368 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Hoger beroep over WOZ-waarde van een restaurant in Eindhoven

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Enkelvoudige Belastingkamer

Nummer: 23/1019

Uitspraak op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven ,

hierna: de heffingsambtenaar,

en het incidentele hoger beroep van

[belanghebbende] ,

gevestigd in [plaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 23 juni 2023, nummer SHE 21/3100 in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar

de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid),

hierna: de minister.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [plaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. De heffingsambtenaar heeft schriftelijk gereageerd op het incidentele hoger beroep.

1.6.

Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.

1.7.

De zitting heeft plaatsgevonden op 25 juli 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar] en [taxateur 1] (taxateur).

1.8.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.9.

Op 29 juli 2025 is bij het hof een brief van de gemachtigde van belanghebbende binnengekomen, waarin hij verzoekt om een proces-verbaal van de zitting en om heropening van het onderzoek. Het hof heeft het verzoek op de hierna onder 4.0. vermelde gronden afgewezen.

1.10.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is verzonden.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is de gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak wordt gebruikt als restaurant, is gebouwd in 1994 en heeft een oppervlakte van 911 m2.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.395.000.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd tot € 1.298.000 en de aanslag evenredig verminderd. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het op 20 juli 2023 door [taxateur 2] (de taxateur) opgestelde taxatierapport. Hieruit volgt een waarde op de waardepeildatum van € 1.305.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode waarbij gebruik is gemaakt van huurprijzen van vergelijkingspanden en de volgende verkooptransacties:

Vergelijkingspand

Verkoopdatum

Verkoopprijs

[adres 2]

17 mei 2021

€ 620.000

[adres 3]

30 december 2020

€ 625.000

[adres 4]

10 augustus 2021

€ 2.500.000

Behalve het eigen verkoopcijfer zijn deze vergelijkingspanden in onverhuurde staat verkocht. Ter onderbouwing van de getaxeerde huurwaarde van € 133.226 verwijst de heffingsambtenaar naar de huurcijfers van de vergelijkingspanden [adres 5] (per 1 juni 2020 verhuurd voor € 115.000 per jaar), [adres 6] (per 1 oktober 2019 verhuurd voor € 72.000 per jaar) en [adres 7] (per 1 augustus 2021 verhuurd voor € 227.500 per jaar). Uit die huurprijzen volgt een gemiddelde huurprijs van € 279 p/m2 per 1 januari 2020. De gehanteerde kapitalisatiefactor is 9,8.

2.3.

De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de waarde per waardepeildatum in goede justitie vastgesteld op € 1.200.000, heeft de heffingsambtenaar veroordeeld tot het betalen van € 150 aan proceskosten, tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade van € 166,67 en heeft bepaald dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 360 aan belanghebbende vergoedt. De rechtbank heeft de minister veroordeeld tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 333,33.

3.Geschil en conclusies van partijen

3.1.

In geschil is:

- de WOZ-waarde per waardepeildatum

- de vraag of de heffingsambtenaar terecht de proceskostenvergoeding en het griffierecht niet heeft uitbetaald.

3.2.

Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank en uitbetaling van de door de rechtbank toegekende bedragen. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vaststelling van de WOZ-waarde op € 1.298.000.

4.Gronden

Vooraf en ambtshalve

4.0.

De gemachtigde van belanghebbende doet in de onder 1.9 vermelde brief een verzoek tot heropening van het onderzoek, als voorzien in artikel 8:68 Awb. Het hof heeft in dat wat de gemachtigde van belanghebbende aanvoert geen reden gevonden om tot heropening van het onderzoek over te gaan. De gemachtigde verzoekt om heropening van het onderzoek vanwege zijn gehoorproblemen en omdat verwarring met rolnummers zou zijn ontstaan. Het hof wijst dat verzoek af. Allereerst merkt het hof op dat ter zitting rekening met zijn gehoor is gehouden doordat hij op een andere plaats dan gebruikelijk kon gaan zitten. Verder heeft de gemachtigde tijdens de zitting telkens zowel op alle vragen van het hof gereageerd als op dat wat de heffingsambtenaar heeft aangevoerd. Indien hij ter zitting problemen zou hebben gehad met zijn gehoor dan had het op zijn weg gelegen om daar direct melding van te maken, dat heeft hij niet gedaan. Tot slot volgt het hof de gemachtigde niet in de verwarring met de rolnummers die zou zijn ontstaan. Het hof heeft in de uitnodiging voor de zitting duidelijk aangegeven dat de onderhavige zaak op de zitting van 25 juli 2025 zou worden behandeld. Indien de gemachtigde geen goed overzicht had van alle op de zitting van 25 juli 2025 te behandelen zaken, is dat voor zijn rekening en risico. Het is het hof op zitting overigens niet gebleken dat de gemachtigde niet ervan op de hoogte was dat de onderhavige zaak zou worden behandeld.

4.0.1.

De gemachtigde heeft in zijn brief van 15 mei 2025 gevraagd of het hof de eigenaar van de onroerende zaak heeft opgeroepen voor de zitting. Het hof heeft de eigenaar niet in het geschil betrokken. Het hof heeft daartoe geen verzoek ontvangen en ziet evenmin aanleiding om de eigenaar ambtshalve in de procedure te betrekken. Wat tijdens de zitting is besproken, geeft ook geen reden om het onderzoek te heropenen om de eigenaar alsnog in de procedure te betrekken.

Ten aanzien van het geschil

WOZ-waarde

4.1.

De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.^[1]Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen kan worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.^[2]Partijen gaan uit van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: HWK-methode) en het hof zal hen daarin volgen.

4.3.

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de WOZ-waarde met name naar het eigen verkoopcijfer van € 2.500.000. De verkoopprijs is op 10 augustus 2021 tot stand gekomen.

4.4.

De strekking van artikel 17, lid 2, Wet WOZ brengt mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Voor de waardebepaling op de voet van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ mag daarom niet worden uitgegaan van de verkoopprijs die tot stand is gekomen met inachtneming van de op de waardepeildatum bestaande huurovereenkomst. Dat brengt overigens niet mee dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de bepaling van de WOZ-waarde zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de WOZ-waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, lid 2, Wet WOZ.^[3]

4.5.

Het hof is met de heffingsambtenaar van oordeel dat het eigen verkoopcijfer in beginsel, aangezien het gaat om het eigen pand, ook voor de waardepeildatum 1 januari 2020 kan worden gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde. De koopprijs is immers op 10 augustus 2021 tot stand gekomen en dat is omdat het om het eigen verkoopcijfer van een bijzonder object gaat niet te ver van de waardepeildatum verwijderd. Dit cijfer dient echter te worden gecorrigeerd naar een onverhuurde staat omdat het pand in verhuurde staat is verkocht. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat hij geen correctie heeft aangebracht omdat het huurcontract begin 2024 is afgelopen en het huurcontract op basis van de zogenoemde kraag-gat-methode geen invloed heeft gehad op de koopprijs. Het hof kan dat betoog niet volgen. Aangezien in dit geval de koopprijs op 10 augustus 2021 tot stand is gekomen, de akte van levering dateert van 2 augustus 2022 en de huurovereenkomst nog meer dan een jaar doorliep tot begin 2024, gaat het hof ervan uit dat de huurovereenkomst invloed heeft gehad op de koopprijs. De heffingsambtenaar heeft namelijk evenmin aangegeven welke huurvoorwaarden golden, of sprake was van een huur die hoger of lager was dan in de markt gebruikelijk. Deze factoren kunnen van invloed zijn op de koopprijs en het ligt op de weg van de heffingsambtenaar om inzicht te geven in hoeverre daarvan sprake was. Tot slot ontbreekt een verdere onderbouwing van de door de heffingsambtenaar gehanteerde kraag-gat-methode. Aangezien de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoeveel invloed het huurcontract op de koopsom heeft gehad, zal het hof het eigen verkoopcijfer ter zijde stellen, ook al was dat aanzienlijk hoger dan de vastgestelde waarde.

4.6.

Verder heeft de heffingsambtenaar de huurwaarde van de onroerende zaak afgeleid uit huurtransacties die in de markt hebben plaatsgevonden. De vergelijkingspanden zijn restaurants in [plaats] . De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de verschillen in vloeroppervlak tussen de onroerende zaak en de vergelijkingspanden. Tevens heeft de heffingsambtenaar onderscheid gemaakt naar het verschillende gebruik van de ruimtes. Dit alles leidt tot een huurwaarde van € 133.226 (€ 200 per m2) voor de onroerende zaak. Deze gehanteerde huurwaarde per m2 staat in een goede verhouding tot de gemiddelde huurwaarde zoals die volgt uit de gebruikte huurtransacties, te weten € 279 per m2. Hiermee heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde niet te hoog is vastgesteld.

4.7.

De huurwaarde leidt in combinatie met de kapitalisatiefactor tot een waarde volgens de HWK-methode. De heffingsambtenaar heeft die factor op 9,8 berekend en heeft die onderbouwd met drie verkoopcijfers, waaronder het eigen verkoopcijfer. Zonder het eigen verkoopcijfer geven de verkoopcijfers een gemiddelde kapitalisatiefactor van 12,03. Dat is aanzienlijk hoger dan de gebruikte factor van 9,8. De twee andere vergelijkingspanden verschillen echter aanzienlijk in grootte van de onroerende zaak, waardoor het hof deze vergelijking niet goed bruikbaar acht. De heffingsambtenaar heeft evenwel ter controle een zogenoemde bottom-up-berekening overgelegd waarbij hij is uitgegaan van een leegstandsrisico van 10,0 %. Ter onderbouwing van dat percentage heeft de heffingsambtenaar lijsten overgelegd van vergelijkbare panden en daarbij aangegeven welke panden op 1 januari 2019 en op 1 januari 2020 leegstonden. Daarmee maakt de heffingsambtenaar naar het oordeel van het hof het leegstandsrisico niet inzichtelijk. Uit de omstandigheid dat een bepaald pand op 1 januari 2019 of op 1 januari 2020 leeg staat volgt namelijk nog niet hoe lang dat pand gedurende het jaar heeft leeggestaan, of wat over een langere periode bezien het percentage aan leegstaande objecten is. Daarmee heeft de heffingsambtenaar het leegstandsrisico niet aannemelijk gemaakt en daarmee de kapitalisatiefactor evenmin.

4.8.

Dit alles betekent dat de heffingsambtenaar ook in hoger beroep niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is.

4.9.

Belanghebbende heeft voor wat betreft de WOZ-waarde aangesloten bij het oordeel van de rechtbank. Het hof zal evenals de rechtbank de WOZ-waarde in goede justitie vaststellen op € 1.200.000.

Incidenteel hoger beroep: uitbetaling proceskosten, hoogte proceskostenvergoeding

4.10.

Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet de proceskostenvergoeding en het griffierecht heeft uitbetaald. Het hof stelt voorop dat het oordeel van de rechtbank vanwege het hoger beroep van de heffingsambtenaar nog niet onherroepelijk is geworden en dat daarmee nog niet vaststaat dat de heffingsambtenaar ook daadwerkelijk deze bedragen verschuldigd is. Verder wijst het hof erop dat het niet bevoegd is te oordelen over de uitbetaling van vorderingen.

4.11.

In hoger beroep verzoekt belanghebbende om toekenning van wettelijke rente voor het geval de vergoeding niet tijdig wordt betaald. Het hof zal bepalen dat de wettelijke rente gaat lopen vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan.

4.12.

Voor zover belanghebbende klaagt over de hoogte van de toegekende proceskostenvergoeding, faalt die klacht ook. De rechtbank heeft op goede gronden de proceskostenvergoeding op grond van artikel 2, lid 3 Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) gematigd. Het hof verwijst hiervoor naar 4.19.

Verzoek om vergoeding van immateriële schade

4.13.

Belanghebbende heeft in zijn brief van 15 mei 2025 het hof verzocht om toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens de overschrijding van de redelijke termijn voor beslechting van dit belastinggeschil.

4.14.

Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn voor beslechting van een belastinggeschil is overschreden gelden de volgende uitgangspunten. De in aanmerking te nemen termijn begint op het moment waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt dat de redelijke termijn is overschreden indien de rechtbank niet binnen twee jaar na die datum uitspraak doet. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat het hoger beroepschrift door het hof is ontvangen.^[4]Het hoger beroepschrift is op 25 juli 2023 ontvangen zodat de redelijke termijn is overschreden wanneer het hof uitspraak doet.

4.15.

Het hof stelt vast dat het financiële belang in deze zaak € 98.000 * 0,21777 %^[5]= € 213 bedraagt. Onder verwijzing naar rechtsoverweging 3.4.3. van het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2025^[6]volstaat het hof met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.

Tussenconclusie

4.16.

Het hoger beroep van de heffingsambtenaar en het incidenteel hoger beroep van belanghebbende zijn ongegrond.

Ten aanzien van het griffierecht

4.17.

De griffier heft van de heffingsambtenaar een griffierecht van € 548, omdat het hof de uitspraak van de rechtbank bevestigt.

Ten aanzien van de proceskosten

4.18.

Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het hof, omdat het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is. Het hof stelt die vergoeding voor de kosten van het geding bij het hof aan de zijde van belanghebbende vast op een bedrag van in totaal € 150, te betalen op een bankrekening op naam van belanghebbende.

4.19.

Ter onderbouwing van dit oordeel overweegt het hof als volgt. Het hof is van oordeel dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 2, lid 3 van het Besluit die aanleiding geven tot een lagere vergoeding, aangezien:

- de gemachtigde van belanghebbende in een veelvoud aan soortgelijke zaken rechtsbijstand verleent;

- in het overgrote deel van die zaken partijen over dezelfde geschilpunten van mening verschillen; en

- de in velerlei zaken, namens de onderscheidene belanghebbenden, in de gedingstukken gebezigde argumenten in belangrijke mate met elkaar overeenkomen;

- de gemachtigde in alle zaken die op de zitting van 25 juli 2025 zijn behandeld vrijwel gelijkluidende processtukken heeft ingediend, ondanks de onderling verschillende en onvergelijkbare onroerende zaken.

Er is daarom sprake van een groot aantal zaken die op veel punten een sterke inhoudelijke samenhang vertonen, waardoor de proceshandelingen van de gemachtigde van belanghebbende voor een zeer groot deel een uniform karakter hebben, en dus niet zijn afgestemd op de bijzonderheden van de desbetreffende zaak. Dat blijkt bijvoorbeeld ook uit vrijwel identieke stukken die de gemachtigde van belanghebbende heeft ingediend (de zogeheten pinpoint-brieven, (incidenteel) hoger beroepschriften, verweerschriften) voor niet alleen deze zaak, maar ook vele andere zaken waar de WOZ-waarden van andere onroerende zaken in geschil zijn of waren en waarvoor hij als gemachtigde optreedt. Onder die omstandigheden kan de gemachtigde volstaan met het samenstellen van gedingstukken door in veel gevallen slechts de naam en het zaaknummer op de betreffende stukken aan te passen.

Indien met deze bijzondere omstandigheden geen rekening wordt gehouden en bij de bepaling van de omvang van de vergoeding onverkort voor elke individuele zaak wordt vastgehouden aan het puntensysteem zoals opgenomen in het Besluit, leidt dit zonder twijfel tot een vergoeding die de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreft. Dat is onwenselijk gelet op het doel en de strekking van het Besluit. De vergoedingen op grond van het Besluit hebben immers het karakter van een tegemoetkoming in de werkelijke kosten.^[7]Het hof wijkt daarom af van het puntensysteem.^[8]

4.20.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit heeft gemaakt.

5.Beslissing

Het hof:

verklaart het hoger beroep en het incidenteel hoger beroep ongegrond;
bevestigt de uitspraak van de rechtbank;
bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 548;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het hof van € 150,
bepaalt dat, voor zover de in hoger beroep toegekende (proces)kostenvergoeding niet tijdig wordt betaald, de wettelijke rente daarover is gaan lopen vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan.

De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, raadsheer, in tegenwoordigheid van R. Camps, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.

De griffier, De raadsheer,

R. Camps J.M. van der Vegt

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.