Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 24/422
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 13 februari 2024, nummer BRE 22/2153, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,
hierna: de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven en daarbij de waarde van de [adres 1] in [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerende zaakbelastingen (hierna: OZB) eigenaar en gebruiker voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft vóór de zitting – op verzoek van het hof – een leesbaar exemplaar van het taxatierapport van 22 december 2023 ingediend. De heffingsambtenaar heeft vóór de zitting een nader stuk ingediend. De heffingsambtenaar heeft ter zitting dit nadere stuk met belanghebbende gedeeld. Belanghebbende heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van dit stuk.
1.6.
De zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, vergezeld van taxateur [taxateur] en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] . Op deze zitting zijn gelijktijdig behandeld de onderhavige zaak en de zaak met nummer 25/119.
1.7.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.8.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen wordt verzonden.
2.2. Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaresse en gebruikster van de onroerende zaak. Het is een verslavingskliniek voor mensen met een alcohol-, drugs-, medicijnen-, gok- of gameprobleem, bestaande uit twee gebouwen (bouwjaar 1999), met een berging, op een perceel van 10.363 m2.
2.2.
De twee gebouwen zijn in gebruik als een woongebouw voor verslaafden (hierna: gebouw 1) en een gebouw met o.a. kantoor-/praktijkruimtes en een gymzaal (hierna: gebouw 2).
2.3.
De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum vastgesteld op € 5.721.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslagen OZB gebruiker en eigenaar gehandhaafd.
2.4.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft in beroep een waarde bepleit van € 5.159.000. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van deze waarde een taxatierapport overgelegd dat op 11 mei 2023 door taxateur [heffingsambtenaar 1] voor de onroerende zaak is opgemaakt (hierna: het taxatierapport). Het taxatierapport concludeert tot die waarde. In het taxatierapport is gebruik gemaakt van de voor de waardepeildatum 1 januari 2020 geldende Taxatiewijzer Ziekenhuizen (hierna: Taxatiewijzer Ziekenhuizen).
2.5.
De rechtbank heeft de uitspraak op bezwaar vernietigd, de WOZ-waarde van de onroerende zaak verminderd tot een bedrag van € 5.159.000, de aanslagen OZB eigenaar en gebruiker dienovereenkomstig verminderd en bepaald dat de heffingsambtenaar het griffierecht en de proceskosten moet vergoeden.
2.6.
In het taxatierapport is voor gebouw 1 en 2 het archetype N4000052 tot uitgangspunt genomen. In de Taxatiewijzer Ziekenhuizen staat over dit archetype (centrum voor verslavingszorg) op pagina 14 het volgende:
“Zorgvoorziening in de geestelijke gezondheidszorg die (ambulante) hulp en begeleiding biedt aan verslaafden, dan wel waar verslaafden verblijven en behandeld worden, tevens gericht op het geven van voorlichting en preventie ten aanzien van verslavingsproblematiek.”
2.7.
In het taxatierapport staat dat voor het bepalen van de restwaardes is uitgegaan van het gemiddelde volgens de bandbreedte van de Taxatiewijzer Ziekenhuizen. Voor de waardering van de grond is aansluiting gezocht bij het gronduitgiftebeleid van de gemeente Breda 2020 en daarnaast is gekeken naar de volgende drie grondtransacties van zorgvastgoed:
Locatie
Oppervlakte
Transactiedatum
Transactieprijs
M2 prijs
Bouwlagen
[adres 2] te [plaats 2]
1.69
9 september 2018
€ 813.120,00
€ 481,13
6
[adres 3] te [plaats 3]
1.685
19 december 2019
€ 705.000,00
€ 418,69
3
[adres 4] te [plaats 4]
5.244
28 april 2022
€ 2.900.000,00
€ 533,01
4
2.8.
De opbouw van de door de heffingsambtenaar getaxeerde waarde in het taxatierapport is als volgt:
Volgnr.
26
Grond bij niet-woning
9313 m2 x € 175 / m2
€ 1.629.775
27
(terreinen) - Klinkers
1500 m2 x € 71,98 x 0,58
€ 62.623
41
Bijgebouw - Berging/schuur
52 m2
€ 25.614
42
Centrum verslavingszorg
1225 m2
€ 825.188
43
Centrum verslavingszorg
335 m2
€ 225.664
44
Centrum verslavingszorg
974 m2
€ 656.108
45
Centrum verslavingszorg
142 m2
€ 95.654
46
Centrum verslavingszorg
408 m2
€ 274.838
47
Centrum verslavingszorg
461 m2
€ 310.540
48
Centrum verslavingszorg
180 m2
€ 121.253
49
Extra grond
1050 m2 x € 35 / m2
€ 36.750
Totaal
€ 4.264.007
BTW
€ 895.441
€ 5.159.448
Vastgestelde waarde inclusief BTW
€ 5.159.000
2.9.
Belanghebbende heeft in beroep eveneens een taxatierapport overgelegd. Dat rapport is opgemaakt op 22 december 2023 door taxateur [taxateur] (werkzaam bij [A BV] ). In dat rapport is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Algemene Kengetallen (bijgebouwen en infrastructuur) (hierna: Taxatiewijzer Algemene Kengetallen) en de Taxatiewijzer Ziekenhuizen. Het rapport bepleit een waarde van de onroerende zaak van € 3.281.000. In het rapport staat dat 58,2% van de delen als woondelen kwalificeren en van de waarde zijn vrijgesteld, zodat de aanslag OZB dient te worden berekend op basis van een heffingsgrondslag van € 1.371.500.
2.10.
In de Taxatiewijzer Algemene Kengetallen staat het volgende:
“
1.2 Bereik Taxatiewijzer Algemene kengetallenDit deel betreft een aantal kengetallen die gebruikt kunnen worden voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van bijgebouwen en infrastructuur. Deze kengetallen kunnen ongeacht het soort object worden gebruikt.
1.2 Bereik Taxatiewijzer Algemene kengetallenDit deel betreft een aantal kengetallen die gebruikt kunnen worden voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van bijgebouwen en infrastructuur. Deze kengetallen kunnen ongeacht het soort object worden gebruikt.
Indien er voor objecten sprake is van een specifieke wijzer, prevaleert de in die wijzer weergegeven informatie boven deze algemene kengetallen taxatiewijzer (…).
2. Archetypen
(,,,)
Bijgebouwen
Bijgebouwen
De
bijgebouwenin deze wijzer betreffen opstallen die onderdeel uitmaken van grotere, incourante objecten, maar niet in het kengetal zijn inbegrepen. Omdat het bijgebouw onderdeel is van een incourant object dient dit met de gecorrigeerde vervangingswaarde getaxeerd te worden terwijl het bijgebouw, op basis van zijn uiterlijke kenmerken, normaal gesproken getaxeerd wordt als courant object. Om de (gecorrigeerde) vervangingswaarde van deze objecten te bepalen, zijn herbouwwaarden bepaald op basis van gerealiseerde stichtingskosten (BDB). Voorbeelden zijn de sanitaire units op een golfterrein of NS-station, de kantine bij een busstation, een garage op een defensieterrein etc. (…)”.
bijgebouwenin deze wijzer betreffen opstallen die onderdeel uitmaken van grotere, incourante objecten, maar niet in het kengetal zijn inbegrepen. Omdat het bijgebouw onderdeel is van een incourant object dient dit met de gecorrigeerde vervangingswaarde getaxeerd te worden terwijl het bijgebouw, op basis van zijn uiterlijke kenmerken, normaal gesproken getaxeerd wordt als courant object. Om de (gecorrigeerde) vervangingswaarde van deze objecten te bepalen, zijn herbouwwaarden bepaald op basis van gerealiseerde stichtingskosten (BDB). Voorbeelden zijn de sanitaire units op een golfterrein of NS-station, de kantine bij een busstation, een garage op een defensieterrein etc. (…)”.
2.11.
In de Taxatiewijzer Ziekenhuizen staat het volgende:
“
1.2 Bereik taxatiewijzer Ziekenhuizen(…)
1.2 Bereik taxatiewijzer Ziekenhuizen(…)
Ingeval een ziekenhuiscomplex bestaat uit gebouwdelen die niet specifiek zijn toe te schrijven aan het ziekenhuis, zoals een parkeergarage, verpleeghuis, kerk etc., dan dienen deze objecten afzonderlijk gewaardeerd te worden, al dan niet door de eventueel voor die objecten van toepassing zijnde taxatiewijzers te raadplegen. Ook ingeval een ziekenhuiscomplex bestaat uit gebouwdelen die wel specifiek zijn toe te schrijven aan het type ‘ziekenhuis’, zullen voor de desbetreffende delen de van toepassing zijnde kengetallen gehanteerd moeten worden.”.
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
In geschil is het antwoord op de volgende vragen:
Is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog vastgesteld?
Is de woondelenvrijstelling van artikel 220e Gemeentewet (hierna: Gw) van toepassing en is de heffingsgrondslag voor de aanslag OZB gebruiker te hoog vastgesteld?
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de WOZ-waarde tot € 3.218.000, vermindering van de heffingsgrondslag van de aanslag OZB gebruiker tot € 1.371.500 en tot een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
De WOZ-waarde
4.1.
Op grond van artikel 17, lid 3, Wet WOZ wordt - in afwijking van artikel 17, lid 2, Wet WOZ - de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met (a) de aard en de bestemming van de onroerende zaak en (b) de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
4.2.
Ingevolge artikel 4, lid 2, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ - voor zover hier van belang - wordt de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 3, Wet WOZ berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstallen van de onroerende zaak. De waarde van de opstallen wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde. De daaruit ontstane vervangingswaarde wordt vervolgens gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4.3.
De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt het hof toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan het hof schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.
4.4.
De heffingsambtenaar verwijst naar het in 2.6 t/m 2.8 vermelde taxatierapport ter onderbouwing van de waarde. In dit taxatierapport is bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van gebouw 1 en 2 aangesloten bij de in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: VNG) tot stand gekomen Taxatiewijzer Ziekenhuizen.
De Taxatiewijzer Ziekenhuizen bevat kengetallen voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van onroerende zaken die in gebruik zijn als centrum voor verslavingszorg (archetype N4000052). De kengetallen zien onder meer op de levensduur, de restwaarde van de onroerende zaken en een functionele correctie. De kengetallen kunnen plaatselijk van elkaar verschillen en gebruikers blijven daarom zelf verantwoordelijk om in de eigen regio deze kengetallen te toetsen aan de plaatselijke markt. Uit de kengetallen volgt dat een correctie kan worden toegepast voor een levensduur en restwaarde voor ruwbouw van 45 tot 55 jaar respectievelijk 25-35%, voor de afbouw van 20 tot 30 jaar respectievelijk 20-30% en voor de installaties van 10 tot 20 jaar respectievelijk 15-20%.
In het taxatierapport is bij het bepalen van de vervangingswaarde van gebouw 1 en 2 ter zake van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties het gemiddelde van de bandbreedte van de Taxatiewijzer Ziekenhuizen gevolgd en bij de bepaling van de levensduur en restwaarde binnen de daarin genoemde bandbreedte gebleven. Uit een analyse van verkooptransacties van zorglocaties binnen het gebied van de heffingsambtenaar bleek dat er geen redenen waren om hiervan af te wijken. Aan deze waardebepaling ligt een inpandige opname op 13 mei 2022 ten grondslag op grond waarvan is geconcludeerd dat de onroerende zaak een redelijk tot voldoende kwaliteit had en voldoende was onderhouden.
4.5.
Belanghebbende betwist die waardebepaling evenwel onder verwijzing naar het in 2.9 vermelde in haar opdracht opgemaakte taxatierapport. In dat taxatierapport is bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van gebouw 2 aangesloten bij de in opdracht van de VNG tot stand gekomen Taxatiewijzer Algemene Kengetallen. De Taxatiewijzer Algemene Kengetallen bevat kengetallen voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van onroerende zaken die in gebruik zijn als bijgebouwen en infrastructuur, zoals een kantoor (archetype B5101200). In de Taxatiewijzer Algemene Kengetallen staat ook dat indien er voor objecten sprake is van een specifieke wijzer, de in die wijzer weergegeven informatie prevaleert boven deze algemene kengetallen taxatiewijzer en dat deze wijzer met name toepasbaar is voor kleinere niet-complexe bijgebouwen c.q. infrastructuur.
4.6.
Het hof stelt voorop dat uit de Taxatiewijzer Algemene Kengetallen volgt dat een toepasselijke specifieke taxatiewijzer prevaleert boven deze algemene kengetallen taxatiewijzer (zie 2.9). In het algemeen kan gebruik worden gemaakt van een taxatiewijzer als partijen de richtsnoeren van die taxatiewijzers als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. [1] In dit geval is niet in geschil dat voor gebouw 1 de Taxatiewijzer Ziekenhuizen en meer specifiek het archetype N4000052 (centrum voor verslavingszorg) als uitgangspunt moet worden genomen. Het geschil omtrent de WOZ-waarde spitst zich in zoverre eerst toe op de vraag of gebouw 2 moet worden aangemerkt als bijgebouw en moet worden gewaardeerd volgens de Taxatiewijzer Algemene Kengetallen als kantoor (standpunt belanghebbende), of onderdeel is van één complex (gebouw 1 en 2) dat in zijn geheel onder de Taxatiewijzer Ziekenhuizen valt (standpunt heffingsambtenaar).
4.7.
Het hof is van oordeel dat gebouw 1 en gebouw 2 één complex vormen; gebouw 2 wijkt wat betreft gebruiksdoel niet zodanig af van gebouw 1 dat het ten opzichte van dat gebouw als bijgebouw (kantoor) zoals bedoeld in de Taxatiewijzer Algemene Kengetallen moet worden aangemerkt. Het complex is in één keer gebouwd. Gebouw 2 heeft op de begane grond diverse therapieruimtes (onder meer voor groepstherapie, creatieve therapie en een drama ruimte), een spreekkamer, een gymzaal, een receptie en kantoorruimtes voor personeel. Op de eerste verdieping is een vergader-/activiteitenruimte en zijn kantoorruimtes voor personeel en archieven. De aanwezigheid van die verschillende ruimtes is in lijn met het hoofddoel van de onroerende zaak van belanghebbende, namelijk het bieden van hulp en begeleiding aan verslaafden. Voor het bieden van die hulp is naast de benodigde ruimte om te verblijven in gebouw 1 ook noodzakelijk dat personeel kantoorruimte en behandelruimte ter beschikking heeft, waar gebouw 2 in voorziet; die verschillende subdoelen zijn beiden dienstbaar aan het hoofddoel van het complex en ook specifiek toe te schrijven aan dat hoofddoel. Gebouw 2 is ook qua uiterlijk en vormgeving zichtbaar onderdeel van het complex en doet ook wat betreft de grootte niet in aanzienlijke mate onder voor gebouw 1. Daaraan doet, anders dan belanghebbende stelt, niet af dat gebouw 1 meer sanitaire voorzieningen heeft, zoals vier keukens op de begane grond, meerdere (invalide) toiletten, twee badkamers met ligbaden en iedere woon-/slaapkamer over een eigen wastafel beschikt, terwijl in gebouw 2 onder meer keukens en badkamers ontbreken, nu die omstandigheid inherent is aan de verschillende subdoelen van de gebouwen. Het hof is, gelet op het voorgaande, van oordeel dat de heffingsambtenaar voor de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van beide gebouwen terecht archetype N400052 (centrum voor verslavingszorg) van de Taxatiewijzer Ziekenhuizen als uitgangpunt heeft genomen; dit archetype sluit naar het oordeel van het hof aan bij de feitelijke situatie van belanghebbende.
4.8.
De waardebepaling als geheel met gebruikmaking van de Taxatiewijzer Ziekenhuizen ligt ter beoordeling voor. Hierna zal het hof dan ook ingaan op de onderdelen ‘grond’ en ‘opstallen’ van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak. Niet meer in geschil is de correctie wegens functionele veroudering (14,26%).
4.9.
De Hoge Raad heeft met betrekking tot taxatiewijzers overwogen als volgt: [2]
“4.3.3 De richtlijnen in dergelijke taxatiewijzers en de daarbij opgenomen kengetallen zijn bedoeld als handvat voor de waardering van de daarin bedoelde objecten. Het zijn hulpmiddelen voor de heffingsambtenaar om de waarde van een onroerende zaak te bepalen in overeenstemming met het waardebegrip van artikel 17 van Pro de Wet WOZ. Het zijn geen algemeen verbindende voorschriften en evenmin beleidsregels waaraan de heffingsambtenaar op de voet van artikel 4:84 Awb Pro is gebonden. De waarde zoals omschreven in artikel 17 van Pro de Wet WOZ is de toetssteen. Of de algemene gegevens uit een taxatiewijzer en de daarbij opgenomen kengetallen daarmee in overeenstemming zijn, en de toepassing ervan daarom kan worden aanvaard, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en dient daarom per geval te worden beoordeeld, rekening houdend met de kenmerken en omstandigheden van de desbetreffende onroerende zaak. (…)
4.3.4
Met betrekking tot de WOZ-waarde van een onroerende zaak gelden de normale regels over stelplicht en bewijslast. Daardoor geldt als regel dat de stelplicht en bewijslast met betrekking tot deze waarde in eerste instantie op de heffingsambtenaar rusten.3 Deze regel geldt ook als het om de gecorrigeerde vervangingswaarde gaat en de daarbij in aanmerking te nemen technische veroudering in geschil is,4 ook in een geval als dit waarin de heffingsambtenaar bij het vaststellen van die waarde heeft aangesloten bij een taxatiewijzer.
4.3.5
Gelet op wat hiervoor in 4.3.3 is overwogen, kan het voor een juiste vaststelling van de waarde van een onroerende zaak nodig zijn om af te wijken van de richtsnoeren uit een taxatiewijzer. Ook indien een procespartij die taxatiewijzer als uitgangspunt voor een bepaald aspect van de waardering heeft aanvaard, staat het haar daarom vrij om, gelet op de omstandigheden van het geval, een standpunt in te nemen dat meebrengt dat een afwijking van dat uitgangspunt is geboden. Het is in dit verband niet van belang of ook de andere partij de richtsnoeren van de taxatiewijzer met betrekking tot dit aspect van de waardering, of op enig ander punt, als uitgangspunt heeft aanvaard. Wel brengt een redelijke verdeling van de stelplicht en bewijslast mee dat de partij die een beroep doet op een zodanige afwijking, terwijl zij de taxatiewijzer als uitgangspunt voor het desbetreffende aspect van de waardering heeft aanvaard, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken.5 Indien die partij de belanghebbende is, vormt dit een uitzondering op de hiervoor in 4.3.4 vermelde regel dat de stelplicht en bewijslast in eerste instantie op de heffingsambtenaar rusten. (…).
3 Vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, rechtsoverweging 3.2.
4 Vgl. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, rechtsoverweging 2.3.2.
5 Vgl. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, rechtsoverweging 2.4.3.”
Voor de onderhavige zaak betekent dit dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling mag uitgaan van de Taxatiewijzer Ziekenhuizen en dat belanghebbende de gronden voor afwijking daarvan moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken.
Vervangingswaarde grond
4.10.
De totale kadastrale oppervlakte van het perceel (10.363 m2) en de vervangingswaarde van de verharding zijn tussen partijen niet in geschil. Het geschil omtrent de vervangingswaarde van de grond spitst zich erop toe of een kleiner perceel grond in aanmerking moet worden genomen dan de heffingsambtenaar heeft gedaan. Belanghebbende stelt dat dit had moet gebeuren omdat veel van de omliggende grond geen nut heeft voor het berekenen van een vervangingswaarde; een vervangende verslavingskliniek zou namelijk net zo goed met minder grond kunnen functioneren.
4.11.
De heffingsambtenaar heeft in dit kader ter zitting toegelicht dat hij bij het bepalen van de grondwaarde van de onroerende zaak (zie 2.7) de prijs per m2 heeft gesplitst in een deel van 9.313 m2 en in een deel extra niet noodzakelijke grond tegen een lagere waarde van 20% van die prijs per m2 en toegelicht dat de grond buiten het complex gebruikt wordt door cliënten om wandelingen te maken en daarmee wel degelijk nut heeft. De heffingsambtenaar heeft bovendien toegelicht hoe hij tot die splitsing is gekomen; hij heeft de totale bruto vloeroppervlakte van de gebouwen (3.725 m2, zie 2.8 nummers 42 t/m 48) vermenigvuldigd met een voor die omliggende grond gebruikelijk te berekenen factor van 2,5.
4.12.
Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet met een kleiner perceel rekening had hoeven houden; het gebruik door cliënten van de omliggende grond past binnen het hiervoor vermelde hoofddoel van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft bovendien voldoende rekening gehouden met het deel grond dat in mindere mate van belang is voor het functioneren als verslavingskliniek door de grond te splitsen zoals hiervoor bedoeld in een deel van € 175 per m2 ten aanzien van de gebruikelijk omliggende grond en in een deel van € 35 (zijnde 20% van € 175) ten aanzien van het overige deel. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee de vervangingswaarde van de grond aannemelijk heeft gemaakt. Dat de laatstbedoelde grond minder relevant is voor het functioneren van verslavingskliniek, betekent niet dat in dat geval helemaal geen waarde aan die grond toekomt. Tot slot kan het standpunt van belanghebbende dat de door haar ingeschakelde taxateur voor de waardering van de grondwaarde is aangesloten bij het gronduitgiftebeleid van de Gemeente Breda , waaruit volgens haar een vaste prijs per m2 volgt van € 180, niet leiden tot een lagere vervangingswaarde van de grond dan de vervangingswaarde die door de heffingsambtenaar is berekend.
Vervangingswaarde opstallen
4.13.
Vervolgens verschillen partijen van mening over de vraag of de heffingsambtenaar de vervangingswaarde van de opstallen juist heeft vastgesteld. In dat kader heeft belanghebbende ter zitting bevestigd dat zij van mening is dat de bruto vloeroppervlakte van gebouw 1 2.547 m2 is en van gebouw 2 1.308 m2, zijnde in totaal 3.855 m2, terwijl de heffingsambtenaar is uitgegaan van een totale bruto vloeroppervlakte van 3.725 m2 (zie 2.8 nummers 42 t/m 48). Gelet op het oordeel van het hof dat archetype N400052 (centrum voor verslavingszorg) van toepassing is op het gehele complex, de omstandigheid dat de heffingsambtenaar bij het berekenen van de vervangingswaarde van de opstallen binnen de bandbreedte van de gemiddelden van de daarvoor geldende kengetallen is gebleven (zie 2.8 nummers 42 t/m 48 en 2.10) en gelet op belanghebbendes standpunt over de grotere bruto vloeroppervlakte dan de door de heffingsambtenaar berekende vloeroppervlakte, kan belanghebbendes standpunt omtrent de vervangingswaarde van de opstallen in dit geval niet leiden tot een lagere waardering van die opstallen dan de waardering waartoe de heffingsambtenaar is gekomen.
4.14.
Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
Aanslag OZB gebruiker
4.15.
De heffingsambtenaar heeft de aanslag OZB gebruiker vastgesteld met als heffingsgrondslag de WOZ-waarde van de onroerende zaak (€ 5.159.000).
4.16.
Niet in geschil is dat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient in de zin van artikel 220a Gw. Wanneer vaststaat dat een onroerende zaak op grond van het bepaalde in artikel 220a, lid 2, Gw niet in hoofdzaak tot woning dient, is de hoofdregel dat voor die onroerende zaak OZB gebruiker is verschuldigd.
4.17.
Artikel 220e Gw bepaalt dat, in afwijking van artikel 220c Gw, bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelasting bedoeld in artikel 220a Gw buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (hierna: de woondelenvrijstelling). De bewijslast, dat sprake is van woondelen waarop de woondelenvrijstelling van toepassing is, rust op belanghebbende.
4.18.
Belanghebbende is van mening dat de heffingsgrondslag voor de aanslag OZB gebruiker te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit onder verwijzing naar een conclusie van de Advocaat-Generaal bij de Hoge Raad [3] (hierna: de conclusie) één definitie voor zowel artikel 220a Gw als 220e Gw. Belanghebbende stelt dat de woondelenvrijstelling van toepassing is, omdat delen van de onroerende zaak opvolgend door cliënten worden bewoond en die delen naar aard en inrichting zowel bestemd als geschikt zijn om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen en ook die hoofdfunctie hebben, waarbij de duur en de frequentie van het feitelijke verblijf niet van belang zijn.
4.19.
Voor de vraag in hoeverre de beperking van artikel 220e Gw op de grondslag van de aanslag OZB van toepassing is, moet worden beoordeeld welke delen van de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. [4] Het hof stelt voorop dat voor artikel 220e Gw het geschiktheidscriterium niet relevant is. De verwijzing van belanghebbende naar voornoemde conclusie leidt niet tot een ander oordeel. Na deze conclusie heeft de Hoge Raad overwogen en beslist dat voor artikel 220e Gw het feitelijk gebruik van de delen beslissend is. [5] Het hof ziet geen redenen om anderszins te oordelen.
4.20.
De onroerende zaak wordt feitelijk gebruikt voor verblijf van cliënten in het kader van (crisis)opvang en behandeling. Hun verblijf is naar de aard tijdelijk en doorgaans kortdurend en niet duurzaam [6] en is ondergeschikt aan het reeds hiervoor beschreven hoofddoel, namelijk het bieden van zorg. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat cliënten doorgaans langer verblijven en ook niet aannemelijk gemaakt dat zij doorgaans staan ingeschreven in de Basisregistratie Personen, wat ook niet meer in geschil is. De vraag wat het feitelijke gebruik van een onroerende zaak is moet op individueel niveau worden onderzocht, waardoor niet relevant is dat sprake is van opvolgend gebruik door andere cliënten. Dat sprake is van opvolgend gebruik ondersteunt het niet-duurzame karakter juist. Gelet op dit feitelijk gebruik en de hiervoor genoemde omstandigheden heeft de heffingsambtenaar terecht geen delen aangemerkt als woondelen. Daaraan doet niet af dat bij uitzondering een cliënt langer dan negen maanden in de kliniek zou kunnen verblijven, omdat inherent is aan verslavingsproblematiek dat niet iedereen daarvan in een gelijke periode herstelt. Het hof is, gelet op het voorgaande, van oordeel dat de woondelenvrijstelling niet van toepassing is.
Tussenconclusie
4.21.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.22.
Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.23.
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene Pro wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door M.E. Smorenburg, voorzitter, T.A. Gladpootjes en J.K. Lanser, leden, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst.
De griffier, De voorzitter,
E. Royakkers M.E. Smorenburg
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.