Uitspraak
30 januari 2004
Eerste Kamer
Nr. C02/218HR
JMH/AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[eiser], wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. R.S. Meijer,
t e g e n
WONINGSTICHTING BINNENHOF, gevestigd te Heemstede,
VERWEERSTER in cassatie,
niet verschenen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie - verder te noemen: Binnenhof - heeft bij exploot van 19 oktober 2000 eiser tot cassatie - verder te noemen: [eiser] - gedagvaard voor de kantonrechter te Haarlem en gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet zulks toelaat:
- de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ter zake van de woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] met onmiddellijke ingang te ontbinden wegens ernstige tekortkomingen van [eiser], althans wegens misbruik van bevoegdheden door [eiser], zoals in de dagvaarding omschreven, met veroordeling van [eiser] om binnen 14 dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, althans op een nader door de kantonrechter te bepalen datum, voormelde woning te ontruimen met machtiging van Binnenhof om, indien [eiser] in gebreke blijft om aan het te dezen te wijzen vonnis te voldoen, zelf de ontruiming te bewerkstelligen op kosten van [eiser], desnoods met behulp van de sterke arm;
- [eiser] te veroordelen om aan Binnenhof tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen de huidige huurachterstand van ƒ 1.695,93, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
- [eiser] te veroordelen om aan Binnenhof tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen uit hoofde van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst na ontbinding daarvan ten titel van schadevergoeding een bedrag van ƒ 647,31 per maand tot aan de dag van de ontruiming van het gehuurde, daarbij een gedeelte van de maand voor een volle maand gerekend, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid van deze bedragen tot aan de dag der algehele voldoening.
[Eiser] heeft de vorderingen bestreden.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 7 februari 2001:
- de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot voormelde woning ontbonden;
- [eiser] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde met toewijzing van de gevorderde nevenvoorzieningen;
- [eiser] veroordeeld om aan Binnenhof bij wijze van schadevergoeding een bedrag te betalen verschuldigd voor de tijd dat [eiser] voormelde woning na de beëindiging van de huurovereenkomst in gebruik heeft, welke vergoeding even hoog is als de omvang van de huur die [eiser] bij voortduring van de huurovereenkomst maandelijks verschuldigd zou zijn geweest, en
- het meer of anders gevorderde afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te Haarlem. Bij memorie van grieven heeft hij vernietiging van voormeld vonnis gevorderd. Voorts heeft hij gevorderd, samengevat weergegeven, primair de door Binnenhof gevorderde ontbinding en ontruiming af te wijzen en te bepalen dat hij het huurgenot van voormelde woning herkrijgt, alsmede Binnenhof te veroordelen aan hem een vergoeding in de verhuis- en herinrichtingskosten te betalen van ƒ 20.000,--, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, en subsidiair Binnenhof te veroordelen aan hem vervangende gelijkwaardige woonruimte met een gelijkwaardige huur aan te bieden, met een vergoeding in de verhuis- en herinrichtingskosten zoals primair gevorderd.
Bij vonnis van 23 april 2002 heeft de rechtbank [eiser] niet-ontvankelijk verklaard in de door hem ingestelde reconventionele vorderingen en voormeld vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
Het vonnis van de rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de rechtbank heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen de niet verschenen Binnenhof is verstek verleend.
[Eiser] heeft de zaak doen toelichten door zijn advocaat en mede door mr. J.H.M. van Swaaij, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal E.M. Wesseling-van Gent strekt tot vernietiging en verwijzing.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Eiser] heeft op 20 maart 1980 een huurovereenkomst gesloten met de stichting Woningstichting St. Joseph, waarbij [eiser] van deze stichting de woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] heeft gehuurd.
(ii) Op 24 mei 1995 is Woningstichting St. Joseph een juridische fusie aangegaan met de stichtingen Woningstichting Berkenrode en Woningstichting Heemstede's Belang. Deze stichtingen zijn gefuseerd tot de stichting Woningstichting Binnenhof.
(iii) [Eiser] heeft vanaf 1984 een aantal procedures met betrekking tot de verplichtingen over en weer op grond van deze huurovereenkomst gevoerd, tot 1995 tegen Woningstichting St. Joseph en later tegen Binnenhof.
3.2 In het onderhavige geding heeft Binnenhof gevorderd, samengevat weergegeven, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, alsmede betaling van achterstallige huur en van een bedrag van ƒ 647,31 per maand voor elke maand of gedeelte daarvan gedurende welke [eiser] na de ontbinding van de overeenkomst nog in het bezit van het gehuurde blijft. Aan deze vorderingen heeft Binnenhof ten grondslag gelegd dat [eiser] consequent onjuiste huurtermijnen overmaakt, stelselmatig wat aan huur wordt betaald niet bij vooruitbetaling voldoet en overigens door zijn opstelling (zoals het onophoudelijk aanhangig maken van procedures, het niet nakomen van afspraken, het niet verlenen van noodzakelijke medewerking) Binnenhof tot wanhoop brengt.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 7 februari 2001 de huurovereenkomst ontbonden, [eiser] veroordeeld tot ontruiming van de woning en hem veroordeeld tot betaling van schadevergoeding ten bedrage van de verschuldigde huur over de tijd dat hij de woning na de beëindiging van de huur nog in gebruik heeft.
Op 28 februari 2001 heeft Binnenhof de woning op grond van dit vonnis laten ontruimen.
In hoger beroep heeft [eiser] gevorderd het vonnis van de kantonrechter te vernietigen en de door Binnenhof gevorderde ontbinding en ontruiming af te wijzen, alsmede (a) te bepalen dat [eiser] het huurgenot herkrijgt van de woning [a-straat 1] te [woonplaats], althans (b) Binnenhof te veroordelen aan [eiser] een vervangende gelijkwaardige woonruimte met een gelijkwaardige huur aan te bieden, (c) te beslissen dat [eiser] een maandelijkse huur van ƒ 565,01 per maand dan wel een in goede justitie te bepalen huurprijs, dient te voldoen, en (d) Binnenhof te veroordelen aan [eiser] een vergoeding in de verhuis- en herinrichtingskosten te betalen van ƒ 20.000,--, dan wel een in goede justitie te bepalen vergoeding.
De rechtbank heeft [eiser] niet-ontvankelijk verklaard in zijn "reconventionele vorderingen" en het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
3.3 Onderdeel 1 richt zich tegen rov. 4.1 van het vonnis van de rechtbank, waarin zij heeft overwogen dat [eiser], die in eerste aanleg slechts heeft verzocht Binnenhof in haar vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren dan wel deze af te wijzen, in hoger beroep geen vordering in reconventie - waarmee de rechtbank klaarblijkelijk het oog heeft op de hiervoor in 3.2, voorlaatste alinea, onder (a) - (d) weergegeven vorderingen - meer kan instellen, zodat hij in zoverre niet-ontvankelijk moet worden verklaard, en derhalve uitsluitend nog aan de orde is of de beslissingen van de kantonrechter met betrekking tot de vorderingen van Binnenhof in stand kunnen blijven.
Aldus overwegende heeft de rechtbank, voor zover het betreft de vordering het huurgenot van de ontruimde woning te herkrijgen, miskend dat in geval van vernietiging in hoger beroep van een vonnis de rechtsgrond ontvalt aan hetgeen reeds ter uitvoering van dit vonnis is verricht en dat dan op de voet van art. 6:203 BW Pro een vordering tot ongedaanmaking van deze prestatie ontstaat (vgl. HR 19 februari 1999, nr. 16664, NJ 1999, 367). Het strookt met de eisen van een goede rechtspleging de mogelijkheid aan te nemen dat in hoger beroep met het oog op het verkrijgen van een executoriale titel aan de vordering tot vernietiging van het bestreden vonnis een vordering tot ongedaanmaking van de ingevolge dat vonnis verrichte prestatie wordt verbonden (vgl. HR 20 maart 1913, NJ 1913, blz. 636). Indien de ongedaanmaking inmiddels onmogelijk is geworden, kan de daartoe strekkende vordering niet worden toegewezen. De vraag of en in hoeverre dan plaats is voor schadevergoeding kan evenwel in hoger beroep niet tegelijk met de vordering tot vernietiging van het in eerste aanleg gewezen vonnis aan de orde worden gesteld, nu het daarbij in de woorden van het zojuist genoemde arrest niet gaat om een "noodzakelijk en onafscheidelijk gevolg dier vernietiging" en het bij de vordering tot schadevergoeding kan gaan om vragen die tot ongewenste complicaties en vertraging van de procedure in hoger beroep kunnen leiden, zoals bijvoorbeeld de vragen of de onmogelijkheid van ongedaanmaking aan de geïntimeerde kan worden toegerekend, of oorzakelijk verband bestaat, en in welke vorm en in welke omvang schadevergoeding zou moeten worden toegekend.
Onderdeel 1 treft derhalve doel voor zover het betreft de vordering het huurgenot te herkrijgen.
3.4 De rechtbank heeft in rov. 4.9 van haar vonnis het verweer van [eiser] dat Binnenhof hem, voor zover hij achter was met de huurbetaling, niet in gebreke heeft gesteld, verworpen omdat Binnenhof onweersproken heeft gesteld dat zij [eiser] steeds huuroverzichten heeft gezonden waarin hij is gemaand alsnog binnen redelijke termijn aan zijn verplichtingen te voldoen.
Onderdeel 2.1 klaagt dat, nu [eiser] dit verweer heeft gevoerd bij memorie van grieven en Binnenhof haar daartegen gerichte stelling bij memorie van antwoord heeft aangevoerd, de rechtbank deze stelling niet als onweersproken heeft mogen aanmerken. Het onderdeel is gegrond, aangezien het oordeel van de rechtbank hetzij blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting (vgl. onder meer HR 6 oktober 2000, nr. C98/194, NJ 2001, 186) hetzij ontoereikend is gemotiveerd. Dit laatste is het geval indien de rechtbank voor haar oordeel beslissend heeft geacht dat [eiser] na de memorie van antwoord nog een akte uitlating producties heeft genomen, nu geen van de door Binnenhof bij memorie van antwoord overgelegde producties, waarop [eiser] in zijn akte uitvoerig ingaat, op bedoelde stelling betrekking had.
3.5 Onderdeel 2.2 richt zich tegen rov. 4.10 en 4.13 van het bestreden vonnis. Daarin heeft de rechtbank overwogen dat uit het door Binnenhof als productie 3 bij memorie van antwoord overgelegde betalingsoverzicht blijkt dat in de jaren na 31 maart 1996, ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg en ook ten tijde van het vonnis van de kantonrechter sprake was van een aanzienlijke betalingsachterstand, en dat, ook indien uitgegaan zou worden van de juistheid van de stellingen van [eiser] dat Binnenhof gehouden was een bedrag van ƒ 46,08 per jaar aan administratiekosten niet aan [eiser] in rekening te brengen en dat Binnenhof vanaf 1 januari 1996 ten onrechte huurverhogingen in rekening brengt, de huurachterstanden in de periode van 1 januari 1998 tot de datum van het vonnis van de kantonrechter de conclusie rechtvaardigen "dat, ook na de door [eiser] beoogde correcties, zodanige achterstanden resteren en zich gedurende zodanige periode hebben voorgedaan, dat [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Binnenhof".
Het onderdeel is gegrond. Het betalingsoverzicht laat geen andere conclusie toe dan dat de door Binnenhof gestelde achterstand in de periode van 1 januari 1998 tot de datum van het vonnis van de kantonrechter is ontstaan doordat [eiser] de achtereenvolgende huurverhogingen en de administratiekosten niet heeft betaald, en dat derhalve, indien de desbetreffende stellingen van [eiser] juist zouden zijn, van een betalingsachterstand geen sprake zou zijn. Het andersluidende oordeel van de rechtbank is dan ook zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, niet begrijpelijk.
3.6 In rov. 4.14 - 4.17 heeft de rechtbank appelgrief 2 van [eiser], welke grief was gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de mate waarin [eiser] opkomt voor zijn rechten als huurder blijk geeft van slecht huurderschap, ongegrond bevonden. Aan dit oordeel heeft de rechtbank ten grondslag gelegd dat [eiser] zijn verhuurder in een reeks van procedures heeft betrokken, waarin hij zich vrijwel steeds heeft beroepen op dezelfde argumenten en hij vrijwel steeds in het ongelijk is gesteld, en dat, voor zover dit niet het geval was, het steeds ging om punten van gering belang (rov. 4.16). Nu gesteld noch gebleken is, aldus de rechtbank, dat de belangen van [eiser] rechtvaardigden Binnenhof bij voortduring in rechte te betrekken en dit voor Binnenhof een aanzienlijke kostenpost meebracht, treft [eiser] een verwijt. [Eiser] is immers, ook waar hij opkomt voor zijn belangen als huurder, gebonden aan de eisen van redelijkheid en billijkheid, waarbij de gerechtvaardigde belangen van Binnenhof mede een rol spelen (rov. 4.17). Onderdeel 3 bestrijdt het oordeel van de rechtbank als onjuist dan wel ontoereikend gemotiveerd.
De gegrondbevinding van onderdeel 2 brengt mee dat na verwijzing alsnog zal moeten worden beoordeeld of [eiser] terecht heeft geweigerd de huurverhogingen te betalen, aan welke weigering hij onder meer zijn, ook in de hier bedoelde procedures meermalen naar voren gebrachte, klachten betreffende bodemverontreiniging ten grondslag had gelegd. In dat kader kan dan eveneens de vraag worden beoordeeld of [eiser] het verwijt treft dat hij zich niet als een goed huurder heeft gedragen door herhaaldelijk Binnenhof in rechte te betrekken. Onderdeel 3 behoeft derhalve thans geen behandeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de rechtbank te Haarlem van 23 april 2002;
verwijst het geding naar het gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt Binnenhof in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 2.043,63 in totaal, waarvan € 1.966,63 op de voet van art. 243 Rv Pro. te voldoen aan de Griffier, en € 77,-- te voldoen aan [eiser].
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren H.A.M. Aaftink, D.H. Beukenhorst, O. de Savornin Lohman en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 30 januari 2004.