Uitspraak
13 november 2009
Eerste Kamer
08/00497
EE/TT
Hoge Raad der Nederlanden
Beschikking
in de zaak van:
1. WIJKLIJN VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
2. [Verzoekster 2],
gevestigd te [vestigingsplaats],
VERZOEKSTERS tot cassatie,
advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans,
t e g e n
DE GEMEENTE RIJNWOUDE,
zetelende te Hazerswoude-Rijndijk,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. M.W. Scheltema.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Wijklijn c.s. en de Gemeente; verzoekers onder 1 en 2 afzonderlijk als Wijklijn en [verzoekster 2].
1. Het geding in feitelijke instanties
Met een op 29 november 2006 ter griffie van de rechtbank 's-Gravenhage ingediend verzoekschrift heeft de Gemeente zich gewend tot die rechtbank en verzocht, kort gezegd, de overeenkomst tussen Wijklijn (als verkopende partij) en, onder meer, [verzoekster 2] (als kopende partij), tot verkoop van de percelen kadastraal bekend gemeente Hazerswoude, sectie [A], nummer [001] en nummer [002], alsmede de op 15 juli 2005 en op 17 november 2006 in het kadastrale register ingeschreven hypotheekovereenkomsten, voorzover daarin op de genoemde percelen ten behoeve van ABN AMRO Bank N.V. (hierna: ABN AMRO) een recht van hypotheek is gevestigd, althans voorzover daarin het recht is opgenomen tot openbare of onderhandse verkoop van voornoemde percelen, nietig te verklaren. Bij de mondelinge behandeling heeft de Gemeente dit verzoek uitgebreid met een tweetal kredietovereenkomsten tussen [verzoekster 2] en ABN AMR0.
Wijklijn c.s hebben het verzoek bestreden.
De rechtbank heeft bij beschikking van 28 maart 2007 het verzoek van de Gemeente toegewezen en de genoemde overeenkomsten nietig verklaard.
Tegen deze beschikking hebben Wijklijn c.s. hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Gravenhage.
Bij beschikking van 8 november 2007 heeft het hof de beschikking van de rechtbank bekrachtigd.
De beschikking van het hof is aan deze beschikking gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen de beschikking van het hof hebben Wijklijn c.s. beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.
De Gemeente heeft verzocht het beroep te verwerpen.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van de middelen
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Wijklijn is - en was reeds op 19 mei 2004 - eigenaar van twee percelen grasland, plaatselijk bekend [a-straat 1] te [plaats] (hierna: de percelen).
(ii) Op 19 mei 2004 heeft de Gemeente een voorstel van burgemeester en wethouders tot het nemen van een besluit tot aanwijzing van de percelen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van toepassing zijn, bekendgemaakt in de Staatscourant. Bij besluit van 1 juli 2004 heeft de raad van de Gemeente een aanwijzingsbesluit overeenkomstig het voorstel genomen. De aanwijzing is nog van kracht. In het structuurplan is aan de percelen en omliggende gronden een bedrijfsbestemming toegedacht.
(iii) Wijklijn heeft de percelen bij overeenkomst, ondertekend op 22 en 24 juni 2004, voor een bedrag van € 3.675.975,-- als bouwterrein verkocht aan [betrokkene 1], bestuurder van [verzoekster 2], voor zich of nader te noemen meester. Levering zal in beginsel plaatsvinden binnen 45 dagen nadat de provincie een wijziging van het bestemmingsplan heeft goedgekeurd waarin erin is voorzien dat op de percelen bedrijfsgebouwen kunnen worden opgericht (art. 2 jo Pro. 15). De koper dient de koopprijs uiterlijk per de dag van de ondertekening van de leveringsakte te voldoen (art. 4 lid Pro 5). De overeenkomst is van rechtswege ontbonden als de verkoper een beroep doet op de vervulling van de ontbindende voorwaarde dat op de datum van het ondertekenen van de leveringsakte een verplichting bestaat het verkochte op grond van de Wvg te koop aan te bieden aan de Gemeente. Indien het beroep niet op de juiste wijze en tijdig is gedaan, vervalt deze voorwaarde (art. 16). In art. 22 lid Pro 1, onder A, respectievelijk art. 23 is Pro bepaald dat de koper tot 1 juli 2004 aan de verkoper zal vergoeden diens financieringslasten jegens Bouwfonds Property Finance uit de lopende financieringsrelatie en de vordering van Bouwfonds op die datum zal overnemen tegen volledige voldoening van Bouwfonds, met subrogatie in de rechten jegens de verkoper. Het aan Bouwfonds te betalen bedrag zal met de koopprijs van de percelen worden verrekend.
(iv) Op 28 juni 2004 heeft [verzoekster 2] een kredietovereenkomst gesloten met ABN AMRO Bank NV (hierna: ABN AMRO), bestaande uit een een tweejarige lening van € 950.000,-- en een rekening-courantkrediet van € 300.000,--, ter financiering van aankoop grond en appartementen ten behoeve van projectontwikkeling. Deze overeenkomst is op 8 augustus 2006 verlengd. Op 15 juli 2004 is een op 5 juli 2004 verleden notariële akte in de openbare registers ingeschreven, waaruit blijkt dat Wijklijn ten behoeve van ABN AMRO een recht van hypotheek op de percelen heeft verleend tot zekerheid voor de voldoening van al hetgeen [verzoekster 2] aan ABN AMRO verschuldigd is uit hoofde van voornoemde kredietovereenkomst van 28 juni 2004. Op 17 november 2006 is een op 16 november 2006 verleden notariële akte in de openbare registers ingeschreven, waaruit blijkt dat Wijklijn opnieuw ten behoeve van ABN AMRO een recht van hypotheek op de percelen heeft verleend, tot zekerheid van de voldoening door [verzoekster 2] aan ABN AMRO van het verschuldigde uit hoofde van de bovengenoemde overeenkomst van 8 augustus 2006. In beide hypotheekovereenkomsten is bepaald dat, indien [verzoekster 2] in verzuim is, ABN AMRO bevoegd is de percelen met toepassing van art. 3:268 lid 1 of Pro lid 2 BW te doen verkopen.
3.2 De Gemeente heeft de rechtbank verzocht de koopovereenkomst, de kredietovereenkomsten en de hypotheekovereenkomsten nietig te verklaren met toepassing van art. 26 Wvg Pro. De rechtbank heeft dit verzoek toegewezen. Het hof heeft de beschikking van de rechtbank bekrachtigd.
Het hiertegen gerichte middel faalt.
3.3.1 Art. 26 Wvg Pro lid 1 bepaalt:
"1. Een gemeente kan de nietigheid inroepen van rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in deze wet geregelde voorkeurspositie."
In zijn beschikking van 27 juni 2008, nr. 07/11573, LJN BD1381, NJ 2009, 79, heeft de Hoge Raad overwogen dat uit de ontstaansgeschiedenis van deze bepaling niet anders kan worden afgeleid dan dat naar de bedoeling van de wetgever alle rechtshandelingen die zodanig zijn opgezet dat geen vervreemding zal plaatsvinden gedurende het bestaan van het voorkeursrecht, doch waarbij de beschikkingsmacht over en het economisch belang bij de grond in enigerlei mate worden overgedragen aan een of meer (rechts)personen, blootstaan aan vernietiging op grond van art. 26 Wvg Pro, zoals dit met ingang van 1 september 2002 is komen te luiden.
De vaststelling dat de betrokken rechtshandeling(en) zodanig zijn opgezet dat geen vervreemding zal plaatsvinden gedurende het bestaan van het voorkeursrecht, doch daarbij de beschikkingsmacht over en het economisch belang bij de grond in enigerlei mate worden overgedragen aan een of meer (rechts)personen, impliceert derhalve dat voldaan is aan het vereiste van art. 26 lid 1 dat Pro de rechtshandeling(en) zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de in de Wvg geregelde voorkeurspositie van de gemeente.
3.3.2 Anders dan in onderdeel 4 onder 35 wordt gesteld, betekent het vorenstaande niet dat door vestiging van een voorkeursrecht de gemeente reeds nagenoeg de economische eigendom van de aangewezen grond verwerft en dat nog slechts de bloot eigendom achterblijft bij de eigenaar. Nog daargelaten dat het begrip economische eigendom moet worden opgevat als een samenvattende benaming zonder zelfstandige betekenis (vgl. HR 3 november 2006, nr. C05/165, LJN AX8838, NJ 2007, 155), zodat het op de weg lag van Wijklijn c.s haar stellingen te preciseren, faalt deze klacht reeds omdat door de vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht op een stuk grond de eigenaar daarvan niet slechts de bloot eigendom behoudt.
3.3.3 Bepalend is welke rechten en verplichtingen uit de betrokken rechtshandeling(en) voortvloeien. Voorzover voor de vaststelling van de rechten en verplichtingen die uit een rechtshandeling voortvloeien, ook andere gegevens van belang zijn dan de tekst van het geschrift waaruit de rechtshandeling blijkt, moeten ook deze gegevens in de beoordeling worden betrokken. Voorts komt een rechtshandeling ook voor vernietiging in aanmerking, indien zij weliswaar op zichzelf beschouwd niet aan het bedoelde criterium voldoet, maar wel deel uitmaakt van een geheel van rechtshandelingen dat is verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het voorkeursrecht.
3.3.4 Dit een en ander brengt mee dat de klachten die in de onderdelen 2 en 3 (in het middel aangeduid als "tweede klacht" en "derde klacht") zijn gericht tegen de uitleg die het hof in rov. 5.3 en 5.4 aan art. 26 Wvg Pro heeft gegeven, niet kunnen slagen en dat ook niet juist is de rechtsopvatting die in onderdeel 4 onder 33-37 ten grondslag is gelegd aan de vervolgens onder 38 e.v. voorgedragen klachten.
3.4.1 In rov. 6 komt het hof op grond van een analyse van de betrokken rechtshandelingen tot het oordeel dat deze, in hun onderlinge samenhang bezien, de kennelijke strekking hebben afbreuk te doen aan de in de Wvg geregelde voorkeurspositie van de Gemeente. Tegen dit oordeel en de daarvoor gegeven motivering keert zich onderdeel 4.
3.4.2 Voorzover de in dit onderdeel vervatte klachten voortbouwen op de onder 33-37 verdedigde rechtsopvatting, falen zij omdat deze rechtsopvatting, blijkens het hiervóór overwogene, onjuist is.
Een belangrijk deel van de klachten miskent voorts dat het oordeel van het hof berust op een beoordeling van het effect van het geheel van de betrokken rechtshandelingen, in hun onderlinge samenhang bezien, en niet inhoudt dat ook ieder van die rechtshandelingen op zichzelf bezien de strekking heeft afbreuk te doen aan de in de Wvg geregelde voorkeurspositie van de Gemeente.
3.4.3 Met betrekking tot de hypotheekovereenkomsten verdient allereerst het volgende opmerking.
Een vestiging van hypotheek op een onroerende zaak waarop een voorkeursrecht rust, kan niet zonder meer worden aangemerkt als een rechtshandeling die is verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan dat voorkeursrecht. Echter, indien de hypotheek strekt tot zekerheid voor de nakoming van schulden uit een overeenkomst die een zodanige strekking heeft, of de vestiging van de hypotheek anderszins deel uitmaakt van een geheel van rechtshandelingen dat is verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan dat voorkeursrecht, kan de betrokken gemeente ook van die hypotheekvestiging de nietigheid inroepen.
In de door het hof in rov. 6 gegeven oordelen ligt besloten dat naar het oordeel van het hof de betrokken hypotheken strekten tot het verlenen van zekerheid voor de nakoming van schulden die waren voortgekomen of zouden voortkomen uit rechtshandelingen die onderdeel uitmaakten van een geheel van rechtshandelingen dat is verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het voorkeursrecht van de Gemeente. Dit oordeel kan de beslissing dat ook ten aanzien van de hypotheekovereenkomsten is voldaan aan het in art. 26 Wvg Pro geformuleerde criterium, zelfstandig dragen. De klachten die in onderdeel 1 en, daarop voorbouwend, onderdeel 4 onder 61-62 en 64 worden gericht tegen de uitleg die het hof in rov. 5.2 heeft gegeven aan art. 10 lid Pro 2, onder e, Wvg in samenhang met art. 3:268 lid 2 BW Pro, en tegen het belang dat het hof daaraan in rov. 6 heeft gehecht bij de beoordeling van de hypotheekovereenkomsten, kunnen daarom bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden.
3.4.4 De overige klachten van onderdeel 4 kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO Pro, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt Wijklijn c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 348,38 aan verschotten en € 1.800,-- voor salaris.
Deze beschikking is gegeven door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren O. de Savornin Lohman, A. Hammerstein, F.B. Bakels en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 13 november 2009.