ECLI:NL:PHR:2016:970

Conclusie

Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden

mr. P.J. Wattel

Advocaat-Generaal

Conclusievan 20 september 2016 inzake:

Nr. Hoge Raad: 16/00967

Stichting [X]

Nr. Gerechtshof: BK-15/00463

Nr. Rechtbank: AWB 14/7606 WVH

Derde Kamer A

tegen

Verhuurderheffing 2013

Staatssecretaris van Financiën

1.Overzicht

1.1

Dit is de eerste zaak over de Wet verhuurderheffing (Wvh) die aan de Hoge Raad wordt voorgelegd. Hij stelt een voor de verhuurderheffing belangwekkende vraag aan de orde: wat is een ‘voor verhuur bestemde woning’, meer specifiek: wat is ‘verhuur’? Ook treedt de in het parlement en in de literatuur aan de orde gestelde maar deels ook niet-voorziene discrepantie aan het licht tussen enerzijds ratio en rechtsgronden van de heffing en anderzijds de gevolgen ervan voor sommige niet-woningcorporaties, met name hofjes zoals de belanghebbende, wier bewoonsters, anders dan de wetgever veronderstelde, geen aanspraak kunnen maken op huurtoeslag en die, anders dan de wetgever veronderstelde, geen begunstigde is geweest van huurwoningbeleid van de overheid, en die aan een vier tot acht keer zo hoge verhuurderheffing onderworpen wordt als de wetgever veronderstelde.

1.2

De belanghebbende is de beheersstichting van een hofje dat 40 voor de verhuurderheffing relevante hofjeswoningen omvat. Zij heeft ten doel om gratis of tegen een zo gering mogelijke bijdrage hofjeswoningen voor bewoning ter beschikking te stellen aan minder draagkrachtige alleenstaande vrouwen. Naast een door de bewoonsters ondertekend bewoningsreglement is er geen schriftelijk vastgelegde rechtsbetrekking tussen haar en de bewoonsters. Het gemiddelde van de door de bewoonsters op basis van dat reglement aan de belanghebbende betaalde bijdragen is € 50 per maand. De meerderheid van de bewoonsters zit beneden dat gemiddelde: 13 bewoonsters betalen € 19 per maand; 18 bewoonsters betalen € 46 per maand. Het totaal van de bijdragen is niet kostendekkend.

1.3

De belanghebbende heeft voor de verhuurderheffing 2013 een te voldoen bedrag ad € 399 aangegeven. Dit is als volgt berekend:

Som van de WOZ-waarden van de hofjeswoningen: € 3.800.000

Vrijstelling 10 x (€ 3.800.000/40):
€ 950.000

Belastbaar bedrag: € 2.850.000

Verhuurderheffing 0,014% van € 2.850.000: € 399

1.4

De belanghebbende heeft dit bedrag niet voldaan, waarop de Inspecteur van haar heeft nageheven. De Rechtbank Den Haag achtte de belanghebbende belastingplichtig voor de verhuurderheffing, nu haar hofje uit meer dan 10 huurwoningen bestaat. Voor de uitleg van de term ‘verhuur’ in art. 2(a) Wvh (‘voor verhuur bestemde woning’) heeft de Rechtbank aansluiting gezocht bij het huurbegrip in art. 7:201 BW Pro.

1.5

Op belanghebbendes hogere beroep achtte ook het Hof Den Haag haar belastingplichtig en ook hij heeft de term ‘verhuur’ uitgelegd op basis van art. 7:201 BW Pro. Hij achtte een vergoeding ad gemiddeld € 50 per maand niet symbolisch maar een rechtstreekse tegenprestatie voor het in gebruik verstrekken van een woning, in aanmerking nemende dat (i) voor belanghebbendes doelgroep een dergelijk bedrag geenszins verwaarloosbaar is naast de kosten van energie en water, (ii) de hoogte van de vergoeding onder meer afhangt van ligging en voorzieningen en (iii) de bewoonsters het bewoningsreglement moeten naleven. Dat de vergoedingen lager zijn dan de kosten die de belanghebbende maakt voor de instandhouding en de exploitatie van de woningen, bracht het Hof niet tot een ander oordeel.

1.6

De belanghebbende stelt in cassatie dat geen sprake is van huurwoningen in de zin van art. 2(a) Wvh omdat geen sprake is van huur in de zin van art. 7:201 BW Pro, nu de maandelijkse betalingen niet kunnen gelden als rechtstreekse tegenprestaties voor het in gebruik verstrekken van een woning.

1.7

Gezien de parlementaire geschiedenis van de Wet verhuurderheffing meen ik met de feitenrechters dat aangesloten moet worden bij het civiele huur(beschermings)recht voor de vraag of het om voor ‘verhuur’ bestemde woningen gaat. Art. 7:201 BW Pro stelt voor ‘verhuur’ twee eisen: (i) het door de verhuurder aan de huurder in gebruik verstrekken van (in casu) woonruimte (ii) een tegenprestatie door de huurder. Het gaat in casu om de tegenprestatie.

1.8

Uit de civiele rechtspraak en literatuur maak ik op dat beslissend is of de bewoonster en de belanghebbende met het bewoningsreglement en de maandelijkse vergoeding voor ogen heeft gestaan – en of het ook feitelijk zo is – dat de bewoonster een voldoende bepaalbare en rechtens afdwingbare prestatie verricht jegens de belanghebbende in uitsluitend verband met en niet irreëel in verhouding tot het gebruik van de woonruimte.

1.9

Het Hof heeft mijns inziens deze maatstaf niet aangelegd of hem verkeerd toegepast, dan wel zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd. Mijns inziens doen noch de
gemiddelde maandelijkse bijdragen, noch de inkomens- en vermogenspositie van de bewoonsters ter zake. Het gemiddelde bedrag werpt geen licht op de vraag of de individuele bijdrage strekt tot het enkele gebruik van de woning en daarmee in een niet-irreële verhouding staat. ‘s Hofs argument (ii) lijkt sterker, maar werpt daarop mijns inziens evenmin veel licht, nu de belanghebbende de door het Hof kennelijk niet relevant geachte gemeentelijke lasten voor de bewoners draagt, die niet verwaarloosbaar zijn, en de bijdragen ook rekening houdende met ligging of voorzieningen onverklaarbaar laag zijn. De inkomens- of vermogenspositie van de bewoonster doet niet ter zake voor de vraag waartoe haar betaling strekt, anders zou een miljardair geen rijtjeshuis kunnen huren. Dat een bewoonster het bewoningsreglement moet naleven, werpt evenmin licht op de vraag of aan de genoemde maatstaf is voldaan, nu dat reglement behalve de maandelijkse bijdrage geen prestatie van de bewoonsters vraagt die strekt tot compensatie voor het enkele gebruik van de woning, en dat reglement voor huur ongebruikelijke bepalingen bevat.

1.1

Of het om huur gaat, moet mijns inziens per woning en per bewoonster beoordeeld worden op basis van de vraag of de bewoonster en de belanghebbende met het bewoningsreglement en de individuele maandelijkse vergoeding voor ogen heeft gestaan – en of het ook feitelijk zo is – dat de bewoonster een voldoende bepaalbare en rechtens afdwingbare prestatie verricht jegens de belanghebbende in uitsluitend verband met en niet irreëel in verhouding tot het gebruik van de woonruimte.

1.11

Vastgesteld of niet bestreden is dat (i) de belanghebbende als doelstelling en feitelijk beleid heeft het gratis of tegen een zo gering mogelijke bijdrage ter beschikking stellen van hofjeswoningen aan minder draagkrachtige alleenstaande vrouwen, (ii) de rechtsverhouding tussen de belanghebbende en de bewoonster door een bewoningsreglement wordt beheerst (dat voor huur ongebruikelijke bepalingen bevat), (iii) 13 bewoonsters € 19 per maand bijdragen en 18 bewoonsters € 46, (iv) de belanghebbende de gemeentelijke lasten draagt, ook de bewonerslasten, (v) de zeer lage maandelijkse bijdragen niet geïndexeerd of anderszins verhoogd worden, (vi) de bewoonsters niet ontruimd worden als zij niet (meer) aan de bewoningsvoorwaarden voldoen, in de praktijk zelfs niet als zij de bijdrage niet betalen en (vii) de volledige opbrengst van de gebruiksvergoedingen strekt tot onderhoud van het hofjesgroen.

1.12

In het licht daarvan acht ik niet begrijpelijk, dan wel rechtskundig onjuist, ’s Hofs oordeel dat bij alle bewoonsters sprake is van huur. Gezien zijn drie redengevingen lijkt het Hof niet te zijn uitgegaan van de in 1.10 weergegeven maatstaf. Ook als aan de wettelijke omschrijving van huur zou zijn voldaan, is volgens HR
NJ2012/73 niet dàt beslissend, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het ondertekenen van het bewoningsreglement voor ogen stond, de inhoud en strekking van hun rechtsbetrekking van dien aard zijn dat zij als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Het Hof lijkt daaraan voorbijgegaan te zijn.

1.13

Dat noopt mijns inziens tot verwijzing naar de feitenrechter, maar ik onderzoek ook of de belanghebbende – als het wél om huur gaat - wel geacht kan worden onder de personele reikwijdte van de Wet verhuurderheffing te vallen.

1.14

Behalve de budgettaire ratio, die voor elke belasting geldt, kan geen van de door de wetgever voor de verhuurderheffing gegeven rechtsgronden heffing verklaren ten laste van hofjesstichtingen met bewoonsters in omstandigheden als die van de belanghebbende, welke omstandigheden door de wetgever op twee punten niet zijn onderkend. Hij heeft weliswaar onderkend dat de positie van kleinschalige charitatieve instellingen zoals hofjes zou kunnen verslechteren en dat hun doelstelling in gevaar zou kunnen komen, maar hij achtte het niet nodig om rekening te houden met (hofjes met) minder draagkrachtige bewoners omdat de betaalbaarheid voor minder draagkrachtigen zou zijn gewaarborgd door de huurtoeslag zolang de huurprijs beneden de maximumhuur voor de huurtoeslag blijft. Deze veronderstelling is echter onjuist voor zover de huurprijs beneden € 220 c.q. € 222 per maand ligt: beneden die grens kan van huurtoeslag geen sprake zijn. Al belanghebbendes bewoonsters (op één na) zitten daar (ver) onder. Bij 85% van hen kan ook een verveelvoudiging van de bijdrage – die echter vanwege de huur(prijs)bescherming niet mogelijk is als het om huur gaat - niet tot de veronderstelde huurtoeslag leiden. De (mede)wetgever ging er voorts vanuit dat de verhuurderheffingdruk in 2017 zou kunnen oplopen tot 1 à 2 maal de totale bruto maand-huuropbrengst; in belanghebbendes geval kan die druk in 2017 oplopen tot bijna acht maal de totale brutomaandbijdrage. Laat men de bijdragen ter zake van de 10 voetvrijgestelde woningen buiten aanmerking, dan is de druk nog veel hoger.

1.15

Daaruit volgt ook dat het voor de verhuurderheffing gegeven afroomargument in casu betekenisloos is: er is geen sprake van huurtoeslag en van objectsubsidies voor sociale woningbouw. Dat het overheidsbeleid vraag- en prijsondersteunend heeft gewerkt en heeft geleid tot stabiliteit en gewaarborgde inkomsten voor woningcorporaties en vergelijkbare private verhuurders, heeft in belanghebbendes geval evenmin betekenis. Van enig ‘vet’ kan bij de belanghebbende geen sprake zijn. Ook het argument ten slotte dat de huur als gevolg van overheidsbeleid verhoogd kon worden om scheefhuren tegen te gaan, is in belanghebbendes geval betekenisloos. De reden die de wetgever gaf om de vrije sector niet aan de verhuurderheffing te onderwerpen, geldt juist wel ook voor gevallen zoals dat van de belanghebbende.

1.16

Gezien het in 1.15 opgemerkte, kan een charitatieve terbeschikkingsteller zoals de belanghebbende op geen enkel relevant punt adressaat zijn van de verklaarde bedoelingen van de wetgever, en valt zij ook buiten de veronderstellingen van de wetgever die hem deden afzien van een regeling voor hofjes, zodat zij mijns inziens
teleologischbuiten de personele reikwijdte van de Wet verhuurderheffing valt.

1.17

Zij valt echter niet buiten de
tekstvan de wet (behalve als geen sprake is van ‘verhuur’) en de wetgever wenste geen uitzonderingen. Zou de wetgever zich bewust geweest zijn van gevallen zoals dat van de (bewoonsters van de) belanghebbende, dan was hij er mogelijk van uitgegaan dat met de draagkracht van de bewoonsters al rekening wordt gehouden door de zeer lage bijdragen, zodat huurtoeslag ook niet nodig is. Dat neemt echter niet weg dat op alle als relevant aangemerkte punten contrateleologisch van de belanghebbende wordt geheven, vier tot acht keer zo hoog als de medewetgever veronderstelde, hetgeen haar charitatieve doel en mogelijkheden in gevaar kan brengen.

1.18

Nu die gevolgen zich echter pas in de jaren ná 2013 voordoen en het in 2013 slechts gaat om een belastingdruk ad € 399, meen ik dat het niet aan de rechter is thans gevolgen te verbinden aan de discrepantie tussen de bedoelingen en veronderstellingen van de wetgever en de daarvan vergaand afwijkende gevolgen in gevallen zoals dat van de belanghebbende.

1.19

Ik maak ten overvloede enige opmerkingen over het na de bezwaarfase door de belanghebbende niet meer aangevoerde art. 1 Eerste Pro Protocol EVRM.

1.2

Ik geef u in overweging het cassatiemiddel gegrond te verklaren, de uitspraak van het Hof te vernietigen en de zaak te verwijzen naar een ander Hof.

2.Defeitenenhetgedinginfeitelijkeinstanties

Feiten

2.1

De belanghebbende is de beheersstichting van [A] te [Z] (het hofje). Zij is genothebbende van het hofje krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. Het hofje is in de achttiende eeuw gesticht om minder draagkrachtige vrouwen gratis te laten wonen. Art. 2 van Pro haar huidige statuten omschrijft belanghebbendes doel als het stichten, beheren en in stand houden van de woningen van het hofje en het gratis of tegen een zo gering mogelijke bijdrage ter beschikking stellen van de woningen aan vrouwen die daartoe door de regenten in de gelegenheid worden gesteld.

2.2

Van de 47 bruikbare ruimten in de Hof worden in beginsel 45 als woonruimte om niet of tegen een geringe vergoeding ter beschikking gesteld aan minder draagkrachtige alleenstaande vrouwen. Twee ruimten zijn in gebruik als kantoor of opslag. Voor de verhuurderheffing 2013 gaan alle betrokkenen uit van 40 relevante woningen. Mij is niet duidelijk hoe het verschil ad 5 verklaard moet worden.^[1]

2.3

Art. 1 van Pro het op 30 november 1998 door de belanghebbende opgestelde bewoningsreglement bepaalt dat bewoonsters tot wederopzegging het gebruiksrecht van de woningen wordt verleend en dat de woning daadwerkelijk als hoofdverblijf en zelfstandig moet worden bewoond. Het reglement bevat voorts gedragsregels, waaronder de regels dat geen mannen mogen overnachten, dat vrouwen en kinderen alleen na voorafgaande melding mogen overnachten, dat nachtelijke afwezigheid en terugkeer gemeld moeten worden en dat het gebruiksrecht vervalt als de bewoonster trouwt. Aanstaande bewoonsters moeten het reglement ondertekenen, met de inhoud waarvan zij verklaren bekend te zijn. Naast dat reglement is er geen schriftelijke vastlegging van rechten of plichten.

2.4

De meeste woningen hebben een vloeroppervlak ad circa 25 m2. Sommige hebben centrale verwarming. De gemiddelde bijdrage per maand bedraagt € 50. In 2013 betaalden alle bewoonsters een bijdrage. De bijdrage is lager in het oudste deel van de hof. De meerderheid van de bewoonsters betaalt minder dan het gemiddelde: voor woningen zonder centrale verwarming (13 woningen) is de bijdrage € 19 per maand; 18 andere bewoonsters betalen € 46 per maand. De bijdrage is niet geïndexeerd en wordt evenmin anderszins verhoogd. Het totaal van de bijdragen is niet kostendekkend. Energie en water worden rechtstreeks aan de bewoonsters in rekening gebracht en door hen betaald. De belanghebbende betaalt de gemeentelijke lasten ter zake van de woningen, dus kennelijk ook die ten laste van de gebruikers. De bewoonstersbijdragen worden besteed aan het onderhoud van het groen in het hofje. Ik maak uit belanghebbendes winst- en verliesrekening 2012 op dat zij niet belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting.^[2]

2.5

De belanghebbende heeft het volgende overzicht van bijdragen voor de 45 woningen verstrekt (productie 4 bij het cassatieberoepschrift):

Bijdrage (€)

aantal

cumulatief

rest

115

221

(dubbel huisje)

(bestuurskamer en opslag)

2.6

De belanghebbende heeft voor de verhuurderheffing 2013 aangifte gedaan uitgaande van 40 woningen^[3]en daarbij een te betalen bedrag ad € 399 aangegeven. Dit bedrag is als volgt berekend:

Som van de WOZ-waarden: € 3.800.000

Vrijstelling 10 x € 3.800.000/40:
€ 950.000

Belastbaar bedrag: € 2.850.000

Verhuurderheffing 0,014% van € 2.850.000: € 399

2.7

Omdat dit bedrag niet tijdig werd voldaan, heeft de Inspecteur de belanghebbende een naheffingsaanslag in de verhuurderheffing opgelegd overeenkomstig de aangifte. De Inspecteur heeft die naheffingsaanslag na bezwaar gehandhaafd.

De Rechtbank Den Haag^[4]

2.8

In geschil was of de belanghebbende belastingplichtig is voor de verhuurderheffing. Bij gebrek aan aanwijzingen in andere zin is de Rechtbank ervan uitgegaan dat de wetgever met ‘verhuur’ in art. 2 Wvh Pro (‘voor verhuur bestemde woning’) verhuur in de zin van art. 7:201 BW Pro bedoelt. Volgens haar kwam bij het in gebruik geven van een woning door de belanghebbende aan de bewoonster een huurovereenkomst tot stand. Nu het hofje uit meer dan tien woningen bestaat, heeft de Inspecteur de belanghebbende terecht belastingplichtig voor de verhuurderheffing geacht en de naheffingsaanslag terecht opgelegd.

Het Gerechtshof Den Haag^[5]

2.9

Op belanghebbendes hogere beroep achtte ook Hof Den Haag haar belastingplichtig voor de verhuurderheffing. Hij heeft de uitspraak van de Rechtbank bevestigd, daartoe overwegende als volgt:

“7.1. Niet tussen partijen in geschil is dat van verhuur van een woning in de zin van artikel 2, aanhef en onderdeel a, van de Wet verhuurderheffing (tekst tot 1 januari 2014) sprake is indien tussen de gebruiker van de woning en degene die hem de woning in gebruik heeft gegeven, een overeenkomst als bedoeld in artikel 7:201 BW Pro is gesloten. Het Hof sluit zich bij deze gezamenlijke opvatting van partijen aan. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat uit de wettekst noch uit de wetgeschiedenis volgt dat de wetgever voor de verhuurderheffing een ander begrip verhuur voor ogen heeft gestaan dat dat van artikel 7:201 BW Pro.

7.2.

In evengenoemd artikel is bepaald dat huur de overeenkomst is waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

7.3.

De enkele omstandigheid dat de bewoonster van een woning in het hofje op grond van een door haar met belanghebbende gesloten overeenkomst maandelijks aan belanghebbende een bedrag van gemiddeld € 50 betaalt, is naar het oordeel van het Hof onvoldoende om te spreken van huur in de hiervoor vermelde zin. Daarvoor is, mede gelet op artikel 7:201 van Pro het BW, tevens vereist dat de bewoonster de verbintenis tot de betaling van dit bedrag op zich neemt ter verkrijging van de tegenprestatie - het in gebruik verstrekken van een woning - waartoe belanghebbende zich jegens de bewoonster verbindt. Of aan dit vereiste is voldaan dient, uitgaande van de onder 3.2 vermelde inhoud van de overeenkomst en met inachtneming van hetgeen belanghebbende en de bewoonster ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, te worden beoordeeld naar de omstandigheden van het geval.

7.4.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de ingebruikgeving waartoe de woningen op grond van artikel 2 van Pro de Statuten van belanghebbende zijn bestemd, geen verhuur in de hiervoor bedoelde zin is, omdat de maandelijkse betaling die van de gebruiker van een woning wordt gevraagd, geen tegenprestatie voor de ingebruikgeving van de woning is, doch een symbolische periodieke vergoeding waarvan de gebruiker de verschuldigdheid bij de ondertekening van het bewonersreglement erkent. Het Hof volgt belanghebbende niet in deze opvatting. Daartoe overweegt het Hof het volgende.

7.5.

Naar het oordeel van het Hof is de maandelijkse betaling door de bewoonsters aan belanghebbende geen symbolische vergoeding maar een rechtstreekse tegenprestatie voor het in gebruik verstrekken van een woning. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat voor personen die behoren tot de doelgroep van belanghebbende een bedrag van gemiddeld € 50 per maand, naast de maandelijkse betalingen voor energie en water, geenszins verwaarloosbaar is. Verder is de hoogte van de betaling niet voor alle woningen gelijk, doch afgestemd op hetgeen de bewoonster als tegenprestatie voor de betaling verkrijgt. Zo maakt het uit of de woning in het oude of het nieuwere gedeelte van het hofje ligt en of de woning al dan niet van centrale verwarming is voorzien. Ook dienen de bewoonsters de verplichtingen die voortvloeien uit het bewonersreglement na te komen. De omstandigheid dat de maandelijkse betaling door de bewoonster van een woning veel lager is dan de kosten die belanghebbende voor de instandhouding en de exploitatie van de woning maakt, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

7.6.

Het Hof volgt belanghebbende niet in haar subsidiaire standpunt dat van een tegenprestatie voor het in gebruik verstrekken van een woning pas sprake is ingeval de maandelijkse betaling hoger is dan € 100 of € 75. Zoals belanghebbende ter zitting heeft erkend, vindt dit standpunt geen steun in het recht.

7.7.

Op grond van het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond.”

2.1

Bruijsten (NTFR 2016/732) kan begrip opbrengen voor dit oordeel, maar acht het “niet echt bevredigend”:

“(…). Nergens in de parlementaire stukken van de drie wetsvoorstellen (de novelle meegerekend) lezen we wat nu precies moet worden verstaan onder een ‘voor verhuur bestemde’ woning. Dat partijen, de rechtbank en het hof dan te rade gaan bij Titel 4 (huur) van boek 7 BW, kan ik wel begrijpen. Dat de rechtbank en het hof aan de hand van de feiten tot de conclusie komen dat sprake is van huurwoningen, begrijp ik ook wel. Maar de uitkomst is niet echt bevredigend. Een probleem bij hofjes zoals in het onderhavige geding, is dat de verhuurderheffing relatief hoog is ten opzichte van de huur (of hoe partijen de vergoeding voor het gebruik van de woningen ook noemen). De verhuurderheffing drukt dan onevenredig op de begroting van de beheerders van de hofjes – zeker naarmate het aantal woningen aanzienlijk groter is dan tien.

(…).

Het primaire doel van de verhuurderheffing is het genereren van inkomsten (zie Kamerstukken II, 2012-2013, 33 407, nr. 3 en Kamerstukken II, 2012-2013, 33 405 en 33 407, nr. 15). Maar de verhuurderheffing moet volgens de staatssecretaris van Financiën mede worden gezien in het licht van de met de verruiming van het huurbeleid gepaard gaande verhoging van de verdiencapaciteit van verhuurders (Kamerstukken II, 2012-2013, 33 407, nr. 3). Van die verruiming van de verdiencapaciteit zullen de beheerders van de hofjes niet veel merken. Zij hebben dus niet de lusten, maar wel de (in voorkomende gevallen mogelijk onevenredig zware) lasten van het huurbeleid.”

2.11

Ook Antonius^[6]is kritisch, in het onderstaande citaat deels vrijwel letterlijk even kritisch als Bruijsten (zie 2.10):

“Nergens in de parlementaire stukken van de verhuurderheffing lezen we wat precies moet worden verstaan onder een 'voor verhuur bestemde' woning. Dat partijen, de rechtbank en het hof aan de hand van feiten en omstandigheden dan te rade gaan bij Titel 4 (huur) van boek 7 BW en derhalve concluderen dat sprake is van een huurwoning is te begrijpen. De uitkomst is in het onderhavige geval echter niet echt bevredigend. Een probleem bij hofjes zoals deze is dat de verhuurderheffing relatief hoog is ten opzichte van de huur of vergoeding. De verhuurderheffing drukt dan onevenredig op de begroting van de beheerders van de hofjes. Tijdens de parlementaire behandeling van de verhuurderheffing is reeds aan de orde geweest of dit soort kleinschalige instellingen moeten worden ontzien. De minister voor Wonen en Rijksdienst heeft hierop toen geantwoord dat kleinschalige instellingen al ten dele worden ontzien doordat de belastingvrije voet van tien woningen voor kleinere organisaties volgens hem relatief gunstig uitwerkt. Verder was de minister niet bereid om voor particuliere hofjes een nadere tegemoetkoming te verlenen. De minister heeft wel toegezegd om bij de evaluatie van de verhuurderheffing specifiek in te gaan op het effect voor de hofjes. De evaluatie van de verhuurderheffing wordt in de eerste helft van 2016 door het kabinet naar de Eerste en Tweede Kamer gezonden.^[7]Mogelijk komt het kabinet dan alsnog met een tegemoetkoming voor de beheerders van hofjes.”

3.Het geding in cassatie

3.1

De belanghebbende heeft tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld. De Staatssecretaris van Financiën heeft een verweerschrift ingediend. De belanghebbende heeft gerepliceerd. De Staatssecretaris heeft afgezien van dupliek.

3.2

De belanghebbende stelt één middel voor: schending of verkeerde toepassing van het recht, met name art. 2(a) Wvh en/of art. 7:201 BW Pro, en verzuim van vormen doordat het Hof heeft geoordeeld dat de maandelijkse betaling door de bewoonsters aan de belanghebbende geen symbolische vergoeding is, maar een rechtstreekse tegenprestatie voor het in gebruik verstrekken van een woning.

3.3

De belanghebbende acht gemiddeld € 50 per maand naast de maandelijkse betalingen voor energie en water irrelevant voor de beoordeling of sprake is van een huurovereenkomst ex art. 7:201 BW Pro. Onvoldoende gemotiveerd is waarom dit gemiddelde relevant zou kunnen zijn. Een bijdrage van € 57 of minder per maand, waarin begrepen een dekking van de huurderkosten, is geen tegenprestatie in de zin van art. 7:201 BW Pro, zodat geen sprake is van een ‘voor verhuur bestemde woning’ in de zin van art. 2 Wvh Pro en de belanghebbende niet als belastingplichtige kan worden aangemerkt. Zij verwijst naar de in haar hoger beroepschrift aangehaalde jurisprudentie en literatuur. Dat gemiddeld € 50 per maand voor de doelgroep geenszins verwaarloosbaar is, is onvoldoende gemotiveerd en als grond onbegrijpelijk. Het Hof gaat eraan voorbij dat de bijdrage in de praktijk ongewijzigd blijft tot de bewoonster de woning verlaat of overlijdt. De vermogens- en inkomenspositie van een gebruiker van een woning is niet relevant voor een huurovereenkomst. Het gaat juist om de omvang van de bijdrage per woning. In totaal zijn 45 hofjeswoningen begeven, voor 41 waarvan de bijdrage ten hoogste € 57 is. Gegeven die geringe, symbolische bijdrage is bij die 41 woningen geen sprake van een huurovereenkomst. Bij gebrek aan een zakelijke tegenprestatie kan de gebruiksrelatie tussen de bewoonster en de belanghebbende niet worden gezien als huurovereenkomst. De belanghebbende is dan niet belastingplichtig, omdat er dan minder dan 10 woningen zijn waarvoor wél sprake zou zijn van huur.

3.4

De Staatssecretaris leidt bij verweer uit het door de belanghebbende aangehaalde arrest HR
NJ1991/678^[8]af dat van een tegenprestatie alleen dan geen sprake is wanneer het betaalde bedrag een te verwaarlozen element betreft en daarnaast ook geen andere op geld waardeerbare tegenprestaties worden verricht. Het Hof mocht zijns inziens mede betekenis hechten aan de verplichtingen die voortvloeien uit het bewoningsreglement. Het Hof is volgens de Staatssecretaris uitgegaan van een juiste rechtsopvatting. Nu de belanghebbende aan de bewoonsters tegen een niet verwaarloosbare tegenprestatie een zaak in gebruik verstrekt, is zijn oordeel niet onbegrijpelijk. De Staatssecretaris wijst erop dat blijkens de parlementaire geschiedenis de wetgever geen uitzondering heeft willen maken voor hofjeswoningen die tegen een relatief lage vergoeding ter beschikking worden gesteld.

3.5

De belanghebbende herhaalt bij repliek dat de bijdragen van de bewoonsters geen tegenprestatie in de zin van art. 7:201 BW Pro zijn. De woningen zijn niet bestemd voor verhuur, maar om de charitatieve statutaire doelstelling van de belanghebbende te verwezenlijken. De wijze waarop de woningen worden begeven en de verhouding tussen de belanghebbende en de bewoonsters voldoen niet aan de kenmerken van een huurwoning in de zin van de Wet verhuurderheffing: de bijdragen zijn erg laag, worden niet gewijzigd of geïndexeerd en het gebruiksrecht is elk moment opzegbaar. Het bewoningsreglement legt de bewoonsters bovendien diverse beperkingen op. Voor geen van de woningen kan de bijdrage als een zodanige vergoeding worden gezien dat een huurovereenkomst ontstaat. Subsidiair stelt zij dat € 57 of minder per maand onvoldoende vergoeding is voor een huurovereenkomst in de zin van art. 7:201 BW Pro, waarmee 41 van de 45 begeven woningen geen voor verhuur bestemde woningen zijn in de zin van art. 2 Wvh Pro en de belanghebbende dus niet belastingplichtig is voor de verhuurderheffing. De inkomens- en vermogenspositie van de bewoonsters acht de belanghebbende niet relevant. Relevant zijn slechts de rechtsverhouding zoals die volgt uit het bewoningsreglement en de omvang van de bijdrage.

3.6

De Staatssecretaris heeft afgezien van dupliek.

4.De relevante regelgeving

Wet verhuurderheffing^[9]

4.1

De verhuurderheffing wordt geheven over de WOZ-waarde van huurwoningen met een huurprijs tot en met de huurtoeslaggrens (tevens liberalisatiegrens). Art. 2(a) Wvh (tekst 2013) verstaat onder “huurwoning”:

“(…) een in Nederland gelegen voor verhuur bestemde woning die ingevolge artikel 16 van Pro de Wet waardering onroerende zaken als één onroerende zaak wordt aangemerkt, mits de huurprijs van die woning niet hoger is dan het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag, met uitzondering van woningen die worden verhuurd in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijf houden;”

4.2

Artikel 3 Wvh Pro regelt bij wie een huurwoning met meer eigenaren in aanmerking wordt genomen:

“Indien er ter zake van een huurwoning meer dan één genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht is, wordt voor de verhuurderheffing de huurwoning in aanmerking genomen bij degene aan wie de beschikking, bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken, ter zake van die huurwoning op de voet van artikel 24, derde en vierde lid, van de Wet waardering onroerende zaken is bekendgemaakt.”

4.3

Artikel 4 Wvh Pro wijst als belastingplichtigen aan rechthebbenden op meer dan tien huurwoningen:

“Belastingplichtig voor de verhuurderheffing is degene die op 1 januari 2013 het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft van meer dan 10 huurwoningen.”

4.4

De artikelen 5 en 6 Wvh bepalen de heffingsgrondslag op het belastbare bedrag, dat omschreven wordt als:

“(…) de som van de WOZ-waarden van de huurwoningen waarvan de belastingplichtige op 1 januari 2013 het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft, verminderd met 10 maal de gemiddelde WOZ-waarde van die huurwoningen.”

4.5

In 2013 bedroeg het tarief van de verhuurderheffing 0,014% van het belastbare bedrag (art. 7 Wvh Pro). De heffing werd verschuldigd op 1 januari 2013 (art. 8 Wvh Pro). Het tarief is na 2013 stapsgewijs aanzienlijk verhoogd (zie 5.23 hieronder).

4.6

Artikel 12 Wvh Pro beperkt de levensduur van de wet tot één jaar (2013). Sinds 2014 geldt – als gevolg van een motie en een novelle in de Eerste Kamer^[10]- een opvolgende verhuurderheffing; de ‘verhuurderheffing over 2014 en volgende jaren’:^[11]

“1. Deze wet treedt in werking met ingang van de dag na de datum van uitgifte van het Staatsblad waarin zij wordt geplaatst en werkt terug tot en met 1 januari 2013.

2. Deze wet vervalt met ingang van 1 januari 2014.”

Wet waardering onroerende zaken

4.7

Volgens art. 17(2) Wet WOZ (tekst 2013) is de WOZ-waarde:

“De waarde (…) die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.”

Wet op de huurtoeslag

4.8

De Wet op de huurtoeslag^[12]waarnaar het geciteerde art. 2 Wet Pro verhuurderheffing verwijst, omschrijft in art. 5(1) de ‘rekenhuur’ als (tekst 2013):

“1. (…) de huurprijs die de huurder per maand is verschuldigd, of, als dat lager is dan de huurprijs, een bedrag dat gelijk is aan de maximale huurprijsgrens, bedoeld in de krachtens de artikelen 10, eerste lid, en 12, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte daarover gestelde regels, vermeerderd met:

a. een bedrag voor door de huurder verschuldigde servicekosten, (…).”

Die servicekosten zijn, volgens art. 5(3) Wet op de huurtoeslag (tekst 2013):

“3. Als servicekosten als bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, worden uitsluitend in aanmerking genomen:

a. kosten voor het in bedrijf zijn van lift-, ventilatie-, hydrofoor- en alarminstallaties, en van verlichting van door de huurder met anderen gemeenschappelijk gebruikte ruimten, met een maximum van € 12 per maand;

b. schoonmaakkosten van de lift en andere gemeenschappelijke ruimten, met een maximum van € 12 per maand;

c. de kosten voor de diensten van een huismeester, met een maximum van € 12 per maand;

d. kapitaals- en onderhoudskosten van dienstruimten en gemeenschappelijke recreatieruimten, met een maximum van € 12 per maand.”

4.9

Het begrip ‘huurprijs’, dat onder andere voorkomt in artikel 5(1) Wet op de huurtoeslag, behelst blijkens artikel 1(d) van deze wet (tekst 2013):

“(…). De prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woning;”

4.1

Huurtoeslag is afhankelijk van de financiële positie van onder meer de huurder. Art. 7(1) Wet op de huurtoeslag bepaalt (tekst 2013):

“1. Het recht op en de hoogte van de huurtoeslag is afhankelijk van de draagkracht, waaronder begrepen het vermogen, van de huurder, diens partner en de medebewoners.”

Dit is uitgewerkt in art. 14 Wet Pro op de huurtoeslag (tekst 2013):

“1. Het norminkomen bedraagt:

a. € 21 025 bij een eenpersoonshuishouden;

b. € 28 550 bij een meerpersoonshuishouden;

c. € 20 087,66, bij een eenpersoonsouderenhuishouden;

d. € 26 591,15, bij een meerpersoonsouderenhuishouden.

2. Het norminkomen, genoemd in het eerste lid, onderdelen c en d, wordt vermeerderd met het bedrag van de tegemoetkoming, bedoeld in artikel 3 van Pro de Wet mogelijkheid koopkrachttegemoetkoming oudere belastingplichtigen, per kalenderjaar, zoals dat bedrag naar redelijke verwachting in het berekeningsjaar zal luiden, onderscheidenlijk twee maal dat bedrag, en verder vermeerderd met € 665 onderscheidenlijk € 1 462.

3. Geen huurtoeslag wordt toegekend als het rekeninkomen meer bedraagt dan:

a. het norminkomen, bedoeld in het eerste lid, onderdelen a of b, of

b. de som van de bedragen, genoemd in het eerste lid, onderdelen c of d, en bedoeld in het tweede lid.

4. De in het eerste lid genoemde bedragen worden met ingang van 1 januari van elk jaar gewijzigd overeenkomstig artikel 27.”

4.11

Artikel 13(1) Wet op de huurtoeslag bepaalt de maximum rekenhuur (waarboven de huurder niet voor huurtoeslag in aanmerking komt) voor 2013 op € 681,02 per maand voor, kort gezegd, personen ouder dan 23 jaar en gehandicapten jonger dan 23 jaar:

“1. Geen huurtoeslag wordt toegekend als de rekenhuur:

a. hoger is dan € 681,02 per maand als:

1° de huurder, diens partner of een van de medebewoners 23 jaar of ouder is, dan wel de woning deelt met een kind of pleegkind van de huurder, diens partner of een medebewoner of

2° de huurder, diens partner of de medebewoner jonger dan 23 jaar is, en een handicap heeft

b. hoger is dan € 374,44 per maand in andere gevallen dan bedoeld onder a.”

4.12

Van de rekenhuur blijft te allen tijde een deel voor rekening van de huurder dat ‘basishuur’ wordt genoemd. Art. 16 Wet Pro op de huurtoeslag luidt (tekst 2013):

“De basishuur is het gedeelte van de rekenhuur dat voor rekening van de huurder blijft. De basishuur is het overeenkomstig de artikelen 17, 18 en 19 berekende bedrag van de normhuur verhoogd met € 27,44.”

4.13

De genoemde normhuur wordt berekend overeenkomstig de artt. 17, 18 en 19 Wet op de huurtoeslag. De normhuur is leeftijds- en inkomensafhankelijk. Zij bedroeg in 2013 voor eenpersoons-ouderenhuishoudens ten minste € 192,92. Vermeerderd met de genoemde € 27,44, resulteert een basishuur (en minimum rekenhuur) ad € 220,36. Voor alleenwonenden beneden de AOW-leeftijd maar ouder dan 23 bedroeg de minimum normhuur € 194,74 en de basishuur en minimum rekenhuur € 222,18.^[13]

Burgerlijk Wetboek

4.14

Artikel 7:201 BW Pro definieert “huur” als volgt:

“1. Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

2. Huur kan ook op vermogensrechten betrekking hebben. In dat geval zijn de bepalingen van deze afdeling en de afdelingen 2–4 van toepassing, voor zover de strekking van die bepalingen of de aard van het recht zich daartegen niet verzet.

3. De pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt.”

Eerste Protocol bij het EVRM

4.15

Artikel 1 Eerste Pro protocol EVRM luidt:

“Iedere natuurlijke of rechtspersoon heeft recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht.

De voorgaande bepalingen tasten echter op geen enkele wijze het recht aan, dat een Staat heeft om die wetten toe te passen, die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen of boeten te verzekeren.”

5.Achtergrond, karakter en effect van de Wet verhuurderheffing

Ratio en rechtvaardiging van de verhuurderheffing; kritiek

5.1

De Wet verhuurderheffing is terugwerkend naar 1 januari 2013 ingevoerd bij Wet van 3 juli 2013.^[14]Doordat hij meteen, bij wet van gelijke datum,^[15]is gewijzigd, geldt de oorspronkelijke Wet verhuurderheffing alleen voor 2013.^[16]Voor 2014 en volgende jaren is de verhuurderheffing geregeld in hoofdstuk 1 van de Wet maatregelen woningmarkt 2014‑II.^[17]Deze splitsing gaf uitvoering aan de motie Essers c.s.^[18]De indieners hadden geconstateerd dat discussie was ontstaan over de haalbaarheid van de verhuurderheffing, gekoppeld aan een ander woningwaarderingssyteem. Zij verzochten de regering eerst te komen met “een uitgewerkt voorstel (…) voor een woningwaarderingssyteem en verhuurderheffing die corporaties de mogelijkheid biedt op termijn te blijven investeren in onderhoud en nieuwbouw, en recht doet aan de draagkracht van huurders en corporaties”, alvorens de verhuurderheffing ook in 2014 en latere jaren te heffen.^[19]

5.2

De primaire doelstelling van de verhuurderheffing is volgens de MvT^[20]budgettair. De regering wilde overheidsinkomsten genereren door een heffing ten laste van verhuurders in het overheidsgereguleerde huursegment. Als rechtvaardiging voor belastingheffing ten laste van juist die kring heeft de regering de volgende rechtsgronden aangevoerd: (i) de toegenomen verdiencapaciteit van deze verhuurders als gevolg van invoering van inkomensafhankelijke huurverhoging ten aanzien van scheefwoners in het gereguleerde segment.^[21]De extra inkomsten maakten het mogelijk deze verhuurders te laten bijdragen aan de verbetering van de toestand van ’s Rijks financiën. De heffing is beperkt tot de gereguleerde sector omdat alleen die sector profiteert van kabinetsbeleid zoals objectsubsidies voor sociale woningbouw, huurtoeslag en inkomensafhankelijke huurverhoging tegen scheefhuren. De heffing geldt niet voor verhuurders in de vrije sector omdat overheidsbeleid daar niet tot directe huuropbrengsten leidt, aldus het kabinet.^[22](ii) Door het rijksbeleid is een marksegment van betaalbare huurwoningen ontstaan met een hoge mate van stabiliteit en gewaarborgde inkomsten voor verhuurders:^[23]

“De markt van gereguleerde woningen met een betaalbare huur is gecreëerd door de overheid door middel van objectsubsidies gericht op de bouw van sociale huurwoningen. Voor de minst draagkrachtige huishoudens is bovendien de huurtoeslag in het leven geroepen, die vraagondersteunend en prijsondersteunend werkt. Het kabinet acht het tegen deze achtergrond redelijk dat alle verhuurders die op de gereguleerde markt actief zijn en een belang hebben bij stabiliteit en gewaarborgde inkomsten door middel van deze heffing een bijdrage leveren aan de uitgaven van het Rijk.”^[24]

Volgens de regering hebben alle verhuurders die in de gereguleerde sector vallen baat bij het geschetste overheidsbeleid; niet alleen woningcorporaties, maar ook particulieren, zowel natuurlijke personen als rechtspersonen.^[25](iii) Als derde argument voerde de regering aan dat belastingen op onroerend goed economisch minder verstorend werken dan inkomens- en consumptiebelastingen.^[26]

5.3

De Raad van State maakte uit deze rechtsgronden op dat de verhuurderheffing als secundaire doelstelling heeft het afromen van extra huuropbrengsten in de gereguleerde sector.^[27]De Minister voor Wonen en Rijksdienst heeft op 6 juli 2016 tijdens een algemeen overleg met de algemene commissie voor Wonen en Rijksdienst in het kader van de ‘Integrale visie op de woningmarkt’ het volgende verklaard over de afwegingen bij de invoering van de verhuurderheffing:^[28]

“Als je dan toch moet heffen, ga je bekijken hoe je dat zo kunt doen dat er zo min mogelijk ongewenste neveneffecten optreden. De sociale huursector kwam om een aantal redenen in beeld; sommige sprekers schetsten die al. We komen uit een periode waarin woningcorporaties het toch wel breed lieten hangen, de goeden niet te na gesproken. Los van de incidenten rond de schepen en de andere wilde dingen, zagen we dat corporaties toen op heel grote schaal actief werden in de vrije markt, dus echt op het gebied van koopwoningen en huurwoningen in de vrije sector. Ik vind het niet gek dat een flink aantal partijen dan zeggen: daar zit geld, terwijl wij grote moeite hebben om de begroting sluitend te krijgen, kortom, om de agenten, de AOW en de leraren te betalen. Er waren aanhoudende signalen dat de sector zelf in die rijke jaren nogal vet geworden was, in de zin van bureaucratie. Vanuit de sector zelf hoorde je ook geluiden daarover. Gelet op de signalen van verschillende kanten dat daar echt wat vet zat, vind ik het logisch dat er naar die sector is gekeken. Uit de evaluatie blijkt dat er inderdaad efficiënter wordt gewerkt. De investeringsplannen worden inderdaad helemaal omgebogen naar betaalbare huurwoningen. Daarmee wordt gevolg gegeven aan een wens die hier heel breed leeft en die ik ook heb. Zo loopt dat dus. En ja, het heeft ook gevolgen voor de huren. Daar hebben we bewust ruimte voor geboden, maar daarbij is wel het uitgangspunt gehanteerd dat er budget is voor extra huurtoeslag voor mensen met de laagste inkomens. Bij de mensen met de hoogste inkomens, die eigenlijk qua inkomen niet aangewezen zijn op de sociale huursector, is heel bewust extra ruimte gegeven voor huurverhoging: enerzijds als een prikke [prikkel; PJW], anderzijds omdat daardoor geld beschikbaar komt om te investeren in de sector.”

5.4

De door de regering gegeven rechtsgronden werden in het parlement en zijn in de literatuur kritisch ontvangen, met name voor zover anderen dan (draagkrachtige) woningcorporaties worden getroffen.

5.5

Bosch^[29]wijst er op dat de beoogde opbrengst van de verhuurderheffing de eerste jaren aanzienlijk hoger is dan de verwachte totale extra huurverhoging over de jaren heen. Dat betekent dat gereguleerde verhuurders de heffing moeten voorfinancieren en dat zij het risico lopen dat de verwachte extra huuropbrengst niet wordt behaald. Hij wijst er voorts op dat de grondslag van de verhuurderheffing niet aansluit bij (extra) huurinkomsten.^[30]De verhuurderheffing drukt daardoor zwaarder op verhuurders met weinig of geen scheefhuurders en met beperkte mogelijkheden tot huurverhoging.

5.6

Voor de omstandigheid dat de grondslag van heffing los staat van de aanwezigheid van en het aantal scheefwoners en daarmee van de met inkomensafhankelijke huurverhogingen te realiseren huuropbrengsten is tijdens de parlementaire behandeling aandacht gevraagd, maar suggesties om niet over de WOZ-waarde te heffen vonden bij de regering geen weerklank. Een voorstel van de PVV om een vast bedrag per sociale huurwoning te heffen werd door het kabinet afgewezen omdat dat onevenwichtig zou zijn en eenvoud alleen niet bepalend kan zijn voor belastingheffing:^[31]

“Het kabinet is verheugd dat de leden van de fractie van de PVV de keuzen van het kabinet in belangrijke mate onderschrijven, in het bijzonder de keuze voor heffing bij wege van voldoening op aangifte en het heffen van verhuurders met meer dan 10 («sociale») huurwoningen. Het kabinet en de leden van de fractie van de PVV lijken enkel van mening te verschillen over de belastbare grondslag. Het kabinet stelt een heffing gebaseerd op de WOZ-waarde van de huurwoningen voor en de leden van de fractie van de PVV een vast bedrag per huurwoning. Het kabinet erkent dat het zonder meer eenvoudiger zal zijn om voor elke huurwoning een vast bedrag te heffen. Eenvoud alleen kan echter niet bepalend zijn voor belastingheffing. Ook de heffing van de onroerendezaakbelastingen zou een stuk simpeler verlopen als de beoogde opbrengst gelijkelijk over iedere belastingplichtige zou worden omgeslagen. Toch zou een dergelijke maatregel, waarbij de eigenaar van een huurwoning met een waarde van € 200 000 even zwaar belast wordt als de eigenaar van een woning met een waarde van € 100 000, als niet evenwichtig kunnen worden aangemerkt. De WOZ-waarde van een woning is de waarde van die woning in het economische verkeer en is een goede maatstaf voor de verschillen in de huurwoningen van belastingplichtigen, ook binnen de gereguleerde sector. Anders dan de leden van de fractie van de PVV vindt het kabinet het niet te bezwaarlijk dat de aansluiting bij de WOZ-beschikkingen met zich meebrengt dat de verhuurderheffing aangegeven en betaald wordt op 31 maart in plaats van op 31 januari. Ook vreest het kabinet niet voor een aanzienlijke toename van het aantal bezwaren tegen de WOZ-beschikking.”

5.7

Een amendement^[32]van de leden
Knops, Omtzigt en Schoutendat beoogde rekening te houden met de draagkracht van woningcorporaties, met de investeringsbehoefte van verhuurders in bijvoorbeeld krimpgebieden en met bepaalde typen (monumentale) woningen, werd door de indieners ingetrokken nadat de staatssecretaris van Financiën in het kader van het Belastingplan 2013 had toegezegd bij de uitwerking van nieuwe voorstellen inzake huurbeleid “dit punt expliciet te toetsen op zijn noodzakelijkheid bij eventuele volgende maatregelen en effecten”.^[33]

5.8

Bosch betwijfelt of de gestelde “hoge mate van stabiliteit en gewaarborgde inkomsten” bestaan in krimpgebieden.^[34]Hij meent voorts dat de rekening voor objectsubsidies bezwaarlijk bij particuliere verhuurders kan worden neergelegd die daar niet van geprofiteerd hebben.^[35]Hij schrijft vervolgens:

“Mede gezien de verwijzing in de wetsgeschiedenis naar de objectsubsidies in het (verre) verleden, zou de gedachte kunnen opkomen dat de verhuurderheffing alleen bedoeld is voor woningcorporaties. Het zijn immers met name de woningcorporaties die destijds hebben geprofiteerd van de objectsubsidies. Daarnaast is in de wetsgeschiedenis veelvuldig gesproken over de mogelijkheden voor verhuurders voor het opvangen van de extra belastinglast door efficiency verbeteringen en het verkopen van woningen, waarbij gezien de context toch ook primair gedacht werd aan woningcorporaties.

De verhuurderheffing is echter van toepassing op alle verhuurders met huurwoningen in de gereguleerde sector, dus ook op de commerciële verhuurders. Het kabinet meende dat het uitsluiten van een bepaalde categorie verhuurders (bijvoorbeeld commerciële verhuurders) van deze heffing geen recht zou doen aan de beginselen van gelijkheid en vrije mededinging tussen verschillende categorieën verhuurders.^[36]Overigens zal de verhuurderheffing wel voor 93% door de woningcorporaties worden betaald.^[37]De woningcorporaties brengen dus het leeuwendeel van de belasting op.”

5.9

De nota naar aanleiding van het verslag van de Eerste Kamer vermeldt over particuliere verhuurders:^[38]

“De leden van de fractie van de PvdA vragen naar de positie van particuliere verhuurders, die ongeveer 20% van de gereguleerde huurwoningen in bezit hebben. Particuliere verhuurders, zo stellen deze leden, verschillen fundamenteel van woningcorporaties, voor wat betreft hun doelstellingen, maatschappelijke rol, fiscale behandeling en draagkracht om de nieuwe belasting te kunnen betalen. Het kabinet wijst erop dat het nu en in het verleden gevoerde Rijksbeleid ertoe heeft geleid dat er een marktsegment voor betaalbare huurwoningen is ontstaan dat een hoge mate van stabiliteit en gewaarborgde inkomsten kent voor verhuurders. Voor de minst draagkrachtige huishoudens is bovendien de huurtoeslag in het leven geroepen, die vraagondersteunend en prijsondersteunend werkt. Dit geldt niet alleen voor de corporaties, maar ook voor andere partijen die op deze markt actief zijn. Het kabinet acht het tegen deze achtergrond redelijk dat alle verhuurders die op de gereguleerde markt actief zijn en een belang hebben bij stabiliteit en gewaarborgde inkomsten door middel van deze heffing een bijdrage leveren aan de uitgaven van het Rijk. Het maken van een uitzondering voor de heffing voor particuliere verhuurders op de gereguleerde markt is niet in overeenstemming met deze gedachte. Bovendien zouden corporaties door het creëren van ongelijkheid tussen particuliere verhuurders en woningcorporaties in een nadeligere positie komen te verkeren dan die particuliere verhuurders. De enige rechtvaardigheidsgrond voor een dergelijke ongelijke behandeling zou zijn gelegen in de wettelijke taak die corporaties hebben, en de voordelen die zij nu zouden hebben of zouden hebben gehad ten opzichte van andere partijen. Zoals ook in de Brede Heroverwegingen Wonen is opgemerkt, is het verschil tussen corporaties en commerciële verhuurders in de loop der tijd verminderd. Geconstateerd moet worden dat ook commerciële verhuurders in het verleden gebruik hebben gemaakt van overheidssubsidies en tevens ook baat hebben bij de huurtoeslag, zij het in mindere mate dan corporaties. Sinds 2008 betalen corporaties ook vennootschapsbelasting over al hun activiteiten, hetgeen een specifieke heffing voor alleen corporaties nog minder rechtvaardigbaar maakt. Ten slotte geldt ook voor particuliere verhuurders dat het voorgestelde ruimere huurbeleid de verdiencapaciteit verhoogt. Om deze redenen is het kabinet niet bereid, zoals de leden van de fractie van de PvdA zich afvragen, om voor particuliere verhuurders van gereguleerde huurwoningen een uitzondering te maken en deze uit te sluiten van toepassing van de Wet verhuurderheffing.”

5.1

De vrije mededinging en de rechtsgelijkheid^[39]doen in dit verband vreemd aan, nu objectsubsidies die niet bevorderd zullen hebben. Deze criteria zouden overigens juist wijzen op beperking van de verhuurderheffing tot verhuurders die betekenend van subsidies hebben geprofiteerd. Een op 18 december 2012 aangehouden (andere) motie
Essers c.s.^[40]verzocht de regering dan ook de verhuurderheffing te beperken tot gesubsidieerde gevallen:

“(…) overwegende, dat de verhuurderheffing ook neerslaat bij particuliere verhuurders van woningen; constaterende, dat partijen die willen investeren in de particuliere huursector hun potentiële rendement hierdoor fors zien afnemen en hierdoor besluiten niet of niet meer in deze markt te investeren; constaterende, dat deze verhuurders geen overheidssubsidie ontvangen of hebben ontvangen, en daarmee de ratio voor het opleggen van een verhuurderheffing voor deze verhuurders ontbreekt; verzoekt de regering de verhuurderheffing alleen van toepassing te verklaren op partijen waarvan de kerntaken DAEB-activiteiten (Diensten van Algemeen Economisch Belang) zijn, en niet op partijen die zich hoofdzakelijk met niet-DAEB-activiteiten bezig houden;”

5.11

Wat er van deze aangehouden motie is geworden, heb ik niet kunnen achterhalen. De Handelingen van de Eerste Kamer vermelden:^[41]

“Minister Blok:

Voorzitter. Met het oog op de klok en het kerstmaal dat, naar ik heb begrepen, de Kamerleden wacht, zal ik direct ingaan op de ingediende moties.

(…).

In de tweede motie van de heer Essers (EK 33407, letter G) wordt verzocht om de verhuurdersheffing alleen van toepassing te verklaren op partijen waarvan de kerntaken DAEB‑activiteiten zijn. De constatering in deze motie dat de organisaties die wel sociale huurwoningen hebben maar niet in meerderheid DAEB-activiteiten ontplooien, in het verleden geen overheidssubsidie zouden hebben ontvangen en die ook nu niet zouden ontvangen, is niet juist. Ik zou de heer Essers kunnen toezeggen om in het overzicht betreffende de implementatie van de verhuurdersheffing en de woningwaardering, die ik toch al voor het vroege voorjaar, zo zeg ik tegen de heer Van Boxtel, heb toegezegd, in te gaan op de consequentie van zo'n keuze. Ik hoop dat ik daarmee de heer Essers kan verleiden om deze motie in te trekken en dat hij daarna het debat met mij vervolgt.

De heer Essers (CDA):

Intrekken gaat me wat ver, maar ik houd haar graag aan.

De voorzitter:

Op verzoek van de heer Essers stel ik voor, zijn motie op stuk 33407, letter G aan te houden.

Daartoe wordt besloten.”

Hofjes en de verhuurderheffing

5.12

Hofjesstichtingen hebben een bijzondere positie in de particuliere huursector. Hun bezit is monumentaal en wordt vaak tegen geringe vergoeding ter beschikking gesteld aan mensen met een laag inkomen. Zij beogen veelal geen winst. Veeleer is hun activiteit gericht op instandhouding van de hofjes en op verwezenlijking van een liefdadigheidsdoelstelling in de geest van de oprichters. Uitponden van de woningen is geen optie. De onderhoudskosten zijn vaak zeer hoog ten opzichte van de inkomsten.

5.13

Tijdens de parlementaire behandeling van de Wvh is herhaaldelijk aandacht gevraagd voor de gevolgen van de verhuurderheffing voor de financiële positie van hofjesstichtingen.^[42]De wetgever heeft mogelijke nadelige gevolgen voor hofjes onderkend, maar heeft in verband met gewenste eenvoud afgezien van uitzonderingen voor verhuurders van hofjeswoningen (en andere bijzondere objecten).^[43]De MvA EK vermeldt:^[44]

“Deze leden vragen naar de gevolgen van de verhuurderheffing voor kleinschalige charitatieve instellingen, zoals bijvoorbeeld de Haagse rijksmonumentale hofjes. Zij vragen voorts of het kabinet bereid is om tegemoet te komen aan dit soort instellingen. Kleinschalige instellingen worden al ten dele ontzien, doordat de belastingvrije voet van 10 woningen voor kleinere organisaties relatief gunstig uitwerkt. Er is niet gekeken naar de financiële positie van individuele instellingen. Hoewel ik niet uitsluit dat de positie van verhuurders van sommige bijzondere objecten kan verslechteren door de voorgestelde verhuurderheffing, ligt het niet in mijn voornemen om voor zulke situaties uitzonderingen voor te stellen, omdat dit een inbreuk zou betekenen op de eenvoud van de nu voorgestelde vormgeving.”

Zoals in 5.6 hierboven bleek, benadrukte de regering in de Tweede Kamer in reactie op een vereenvoudigingsvoorstel juist dat de heffing evenwichtig moest zijn en dat daarom “eenvoud alleen (…) niet bepalend [kan] zijn voor belastingheffing”.

5.14

De regering voerde in de nota naar aanleiding van het verslag van de Eerste Kamer aan dat het systeem van huurtoeslagen voldoende waarborg is voor de betaalbaarheid van hofjeswoningen voor minder draagkrachtigen:^[45]

“De leden van de fractie van de PvdA vragen of het kabinet bereid is voor particuliere hofjesstichtingen een uitzondering te maken in de verhuurderheffing, en zo nee waarom niet. Kleinschalige instellingen worden al ten dele ontzien, doordat de belastingvrije voet van tien woningen voor kleinere organisaties relatief gunstig uitwerkt. Hoewel ik niet uitsluit dat de positie van verhuurders van sommige bijzondere objecten kan verslechteren door de voorgestelde verhuurderheffing, ligt het niet in mijn voornemen om voor zulke situaties uitzonderingen voor te stellen, omdat dit een inbreuk zou betekenen op de eenvoudige vormgeving van de nu voorgestelde heffing.

De leden van de fractie van de PvdA vragen of het kabinet de zorg deelt dat als gevolge van de Wet verhuurderheffing de oorspronkelijke gedachte achter de hofjes, zijnde woongelegenheid te bieden aan minder draagkrachtige alleenstaanden, in zwaar weer dreigt te geraken. Zoals hiervoor is aangegeven zullen de effecten voor zover het om kleinschalige hofjes gaat gezien de vrijstelling van tien woningen beperkt zijn. De betaalbaarheid voor minder draagkrachtigen blijft gewaarborgd via het instrument van de huurtoeslag, en geldt ook voor bewoners van deze hofjes voor zover de huurprijs onder de geldende maximumhuurgrenzen van de huurtoeslag blijft vallen.”

5.15

Ook uit het antwoord van de Minister van Wonen en Rijksdienst op een vraag van het lid Karabulut (SP)^[46]in 2014 over de gevolgen van de verhuurderheffing voor een bepaalde Hof blijkt dat de (mede)wetgever veronderstelde dat hofjesbewoners in aanmerking komen voor huurtoeslag. Ook blijkt er uit dat hij ervan uitging dat ook hofjesstichtingen hun verdiencapaciteit via reguliere huurverhogingen kunnen vergroten en dat de heffing 1 à 2 maal de maandhuur zou kunnen gaan bedragen in 2017.^[47]

“Vraag 4

Kunt u uitleggen hoe de komende jaren de verhuurder van het Essenhof de verhuurderheffing van ruim € 11500,= moet bekostigen, wat bijna twee maal de totale huuropbrengst [per maand: zie het antwoord; PJW] is, zonder daarbij zijn sociale doelstelling te verliezen?

Antwoord 4

Ik begrijp dat gegeven de huidige huurprijzen de verhuurderheffing voor het Essenhof in 2017 kan oplopen tot bijna twee maal de ontvangen maandhuur. In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Maatregelen Woningmarkt 2014 is aangegeven dat de gemiddelde heffing per woning in 2017 €775 zal bedragen. Dat de heffing 1 à 2 maal de maandhuur zou kunnen bedragen is dus voorzien, en is verdisconteerd in mijn berekeningen over de mogelijkheid om de verhuurderheffing gemiddeld op te brengen. Evenals voor andere verhuurders geldt voor de verhuurder van de Essenhof dat er binnen de kaders van het woningwaarderingsstelstel mogelijkheden zijn om via reguliere huurverhogingen of harmonisatie bij verhuizingen de verdiencapaciteit te vergroten. Ik wil er daarbij op wijzen dat de effecten voor huurders voor de lagere inkomens worden gecompenseerd door de werking van de huurtoeslag, waar ook budget voor beschikbaar is.”

5.16

Uit het hieronder (5.24) opgenomen overzicht blijkt dat voor de belanghebbende de verhuurderheffing in 2017 kan oplopen tot bijna acht keer de totale bruto maandbijdrage. Huurtoeslag is voorts, zoals boven bleek, aan beperkingen onderworpen. De basishuur (zie 4.12 en 4.13) blijft te allen tijde voor rekening van de huurder.^[48]Voor overigens kwalificerende alleenstaanden tot de AOW‑leeftijd bedroeg de minimum rekenhuur in 2013 € 222,18.^[49]Voor alleenwonende personen in de AOW-leeftijd lag dit bedrag in 2013 op € 220,36.^[50]Beneden deze maandbedragen komt niemand in aanmerking voor huurtoeslag. Dat betekent dat -
alsin casu sprake is van verhuur (zie 8.1 - 8.8 hieronder) – slechts één bewoonster mogelijk voor toeslag in aanmerking zou kunnen komen: zij betaalt € 221 per maand voor een ‘dubbel huisje’.^[51]Nu het om een eenpersoons ouderenhuishouden gaat, zou zij voor huurtoeslag in aanmerking kunnen komen voor zover haar bijdrage € 220,36 overtreft. De overige bewoonsters dragen veel minder bij; de op één na hoogste bijdrage, die eveneens door slechts één bewoonster wordt betaald, beloopt € 115 per maand. Dertien bewoonsters betalen € 19 per maand; achttien bewoonsters € 46. De veronderstelling dat de huurtoeslag ook geldt voor hofjesbewoners als de huurprijs beneden de maximumhuurgrenzen van de huurtoeslag blijft, mist dus feitelijke grondslag. Die veronderstelling gaat voorbij aan de minimum rekenhuur/basishuur of is gebaseerd op de onjuiste veronderstelling dat er geen gevallen bestaan zoals dat van de (bewoonsters van de) belanghebbende, die bedragen (ver) beneden de basishuur betalen. Voor zover de wetgever dit wél onderkend zou hebben en verondersteld zou hebben dat een hofje zoals de belanghebbende de bijdragen zou kunnen optrekken naar de maximaal redelijke huur, mist ook die veronderstelling feitelijke grondslag, nu – áls het om huur gaat – de belanghebbende de bijdragen met niet meer dan het wettelijke maximum huurverhogingspercentage kan verhogen (zie de artt. 248(1), 250 en 252 boek 7 BW en art. 10(2) en 13 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte).

5.17

De evaluatie van de verhuurderheffing van juni 2016^[52]wijst erop dat de gevolgen van de verhuurderheffing voor hofjes aanzienlijk zijn vanwege de lage huur, de relatief hoge onderhoudskosten en het gegeven dat uitponden niet mogelijk is op grond van de doelstelling van hofjes. Bij de onderzochte hofjes blijken neveninkomsten het verschil te maken tussen een positieve en een negatieve balans: op basis van huurinkomsten alleen behaalden de meeste onderzochte hofjes een negatief resultaat.

Systeem en techniek van de verhuurderheffing

5.18

De verhuurderheffing moet op aangifte worden voldaan (art. 9 Wvh Pro). Belastingplichtig is degene die op 1 januari 2013 het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft van meer dan 10 huurwoningen (art. 4). Op grond van art. 8 Wvh Pro wordt de belasting ook op dat tijdstip verschuldigd. De voetvrijstelling van 10 huurwoningen beoogt kleinere verhuurders te ontzien en uitvoeringskosten en administratieve lasten te beperken.^[53]De regering is naar aanleiding van de evaluatie van de belasting voornemens die voetvrijstelling te verhogen naar 25 huurwoningen.^[54]

5.19

Het belastingobject, de ‘huurwoning’, is ‘een in Nederland gelegen voor verhuur bestemde woning’ met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens (tevens de liberalisatiegrens) die in 2013 € 681,02 bedroeg.^[55]Hogere huurprijzen behoren tot de vrije of geliberaliseerde sector en die woningen vallen niet onder de verhuurderheffing,^[56]evenmin als onzelfstandige wooneenheden en objecten die in het kader van het hotel-, pension-, kampeer- en vakantiebestedingsbedrijf worden verhuurd aan kortverblijvers.

5.2

Volgens de parlementaire toelichting is de huurprijs voor de verhuurderheffing “de daadwerkelijk gevraagde huurprijs”, i.e. “de prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woning,” kortweg de “kale huur”.^[57]Daaronder vallen blijkens de nota naar aanleiding van het nader verslag^[58]niet de kosten van gas, water en licht. In de literatuur is opgemerkt dat servicekosten evenmin onder de ”huurprijs” vallen.^[59]De ‘rekenhuur’ waarboven geen huurtoeslag wordt toegekend (zie 4.11: € 681,02 in 2013 is niet hetzelfde als de “kale huur” waarop de verhuurderheffing aanslaat: blijkens art. 5(1) en (3) Wet op de huurtoeslag kan de rekenhuur ook maximaal € 48 aan servicekosten omvatten:

“1. (…) wordt verstaan onder rekenhuur: de huurprijs die de huurder per maand is verschuldigd, of, (…), vermeerderd met:

a. een bedrag voor door de huurder verschuldigde servicekosten, en

(…).

3. Als servicekosten als bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, worden uitsluitend in aanmerking genomen:

b. schoonmaakkosten van de lift en andere gemeenschappelijke ruimten, met een maximum van € 12 per maand;

c. de kosten voor de diensten van een huismeester, met een maximum van € 12 per maand;

d. kapitaals- en onderhoudskosten van dienstruimten en gemeenschappelijke recreatieruimten, met een maximum van € 12 per maand.”

De kale huur waarvan de verhuurderheffing uitgaat kan dus maximaal € 48 lager zijn dan de huurtoeslaggrens: de verhuurderheffing is verschuldigd bij een
kale huurprijsvan (2013) maximaal € 681,02, exclusief servicekosten, terwijl huurtoeslag is gebonden aan een maximum
rekenhuurvan € 681,02, waarvoor servicekosten, tot ten hoogste € 48 per maand, wél meetellen.

5.21

Woningen hoeven niet verhuurd te zijn om onder de verhuurderheffing te vallen. Het gaat om voor verhuur
bestemdewoningen. Ook leegstaande huurwoningen hebben een huurprijs. De gevraagde huurprijs bepaalt of de woning in de gereguleerde sector valt en in de verhuurderheffing wordt betrokken.^[60]Doordat de verhuurderheffing is beperkt tot de gereguleerde sector, worden vooral woningcorporaties getroffen, maar ook particuliere verhuurders kunnen belastingplichtig worden. Tijdens de parlementaire geschiedenis zijn behalve particuliere hofjesstichtingen zoals de belanghebbende ook genoemd zelfstandige woningen of wooneenheden verhuurd door AWBZ‑instellingen en studentenhuisvesting.

5.22

De MvT geeft voor het belastbare bedrag de volgende formule:^[61]

“A – ((A : B) * 10)

in welke formule voorstelt:

A: de som van de WOZ-waarden van de huurwoningen, waarvan de belastingplichtige op 1 januari van een kalenderjaar het gevolg krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft;

B: het aantal huurwoningen, waarvan de belastingplichtige op 1 januari van het kalenderjaar het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft.

Bij het bepalen van het belastbare bedrag wordt dus een vermindering verleend gelijk aan 10 maal de gemiddelde WOZ-waarde van de huurwoningen van de desbetreffende belastingplichtige.”

Tarief en effect van de verhuurderheffing

5.23

Het tarief van verhuurderheffing (art. 7 Wvh Pro) werd/wordt stapsgewijs verhoogd. De tarieftoenamen zijn bepaald uitgaand van de beoogde opbrengsten.^[62]Die waren/zijn:^[63]

2013 50 miljoen

2014 1.165 miljoen

2015 1.355 miljoen

2016 1.520 miljoen

2017 1.700 miljoen

De gerealiseerde opbrengst van de verhuurderheffing was in 2013 € 48 miljoen en in 2014 € 1.124 miljoen. Voorlopige cijfers over 2015 geven een opbrengst van € 1.345 miljoen.^[64]Aanvankelijk was voor 2013 een tarief van 0,0014% voorzien.^[65]Om budgettaire redenen is het bij nota van wijziging vertienvoudigd tot 0,014%.^[66]Voor 2014 was aanvankelijk een tarief van 0,231% voorzien.^[67]Dit percentage is bij de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II^[68]met het oog op de beoogde opbrengst verhoogd naar 0,381%.^[69]Per 1 januari 2015 bedroeg het tarief 0,449%;^[70]per 1 januari 2016 0,491%.^[71]In 2017 zal het tarief 0,536% bedragen en op dat percentage zal het vooralsnog blijven staan.^[72]De grondslag onderging/ondergaat in dezelfde periode in beginsel geen wijziging.^[73]

5.24

De onderstaande tabel geeft de geschatte gevolgen voor de belanghebbende, uitgaande van enige aannames.^[74]De belastingdruk, uitgedrukt in een percentage van de ontvangen bruto bewoonstersbijdragen, loopt op van 1,7% in 2013 via 46% in 2014 en 60% in 2016 tot circa 65% in 2017. Dat is bijna acht keer de totale maandbijdrage (als de voetvrijstelling in 2017 op 10 woningen blijft staan (kolom 2017a in de tabel)); wordt voor 2017 rekening gehouden met de voorgestelde verhoging van de voetvrijstelling naar 25 woningen, dan zal de druk op de brutobijdragen in dat jaar 33% of bijna vier keer de totale maandbijdrage belopen (kolom 2017b in de tabel). Drukt men de heffingsdruk uit als percentage van de opbrengst toerekenbaar aan de woningen die in de heffingsgrondslag vallen (dus alleen de niet-vrijgestelde woningen) dat is die druk uiteraard nog veel hoger.

Geschatte ontwikkeling van de verhuurderheffing bij de belanghebbende

2013

2014

2015

2016

2017a

2017b

Som bewoonstersbijdragen

€

23.438

Aantal begeven hofjeswoningen^[75]

Som WOZ-waarden

€

3.800.000

Voetvrijstelling – aantal woningen

Voetvrijstelling - bedrag

€

950

2.375.000

Belastbaar bedrag

€

2.850.000

1.425.000

Tarief

0,014

0,381

0,449

0,491

0,536

Verhuurderheffing

€

399

10.858

12.769

13.993

15.276

7.638

Belastingdruk (% WOZ)

0,0105%

0,2858

0,3368

0,3683

0,4020

0,2010

Belastingdruk (% bijdragen)

1,70%

46,33

54,60

59,70

65,18

32,59

Belastindruk (aantal maal totale maandbijdrage ad € 1.953)^[76]

0,20

5,56

6,55

7,17

7,82

3,91

Huurtoeslagbereik en verhuurderheffingsbereik lopen uiteen

5.25

Voor de verschuldigdheid van de verhuurderheffing geldt geen minimumhuur. Boven (5.16) bleek dat voor huurtoeslag wel een minimum (reken)huur geldt ad € 222,18 c.q. € 220,36 (2013).^[77]Voor huurtoeslag moest de
rekenhuur in 2013 liggen tussen € 220,36 (€ 222,18) en € 681,02. De verhuurderheffing werd in beginsel alleen aan de bovenkant beperkt door een
kalehuurgrens ad € 681,02.

5.26

Door deze uiteenlopende aangrijpings- en ontkoppelingspunten lopen de bereiken van de verhuurderheffing en de huurtoeslag uiteen: woningen die wél in de grondslag van de verhuurderheffing vallen, kunnen buiten huurtoeslagbereik vallen. Dat geldt aan de onderkant voor woningen met een kale huur beneden € 172,36 à 220,36 voor alleenstaanden (c.q. € 174,18 à 222,18 voor alleenstaanden beneden de AOW-leeftijd) per maand (servicekosten tellen immers voor maximaal € 48 mee) en aan de bovenkant voor woningen met een kale huur tussen € 633,02 en € 681,02 per maand als er ook relevante servicekosten in rekening worden gebracht. Voor zover ik heb kunnen nagaan, doet het omgekeerde zich niet voor: woningen die wél in het huurtoeslagbereik vallen, maar niet in de grondslag van de verhuurderheffing, bestaan bij mijn weten alleen in de heffingsvrije voet.

6.Jurisprudentie van de feitenrechter over de Wet verhuurderheffing

6.1

Op 7 mei 2014 oordeelde de civiele voorzieningenrechter van de Rechtbank Den Haag^[78]dat particuliere verhuurders die het oneens zijn met de Staat over de verhuurderheffing, hun zaak moeten aanspannen bij de belastingrechter omdat de heffing een belasting is. Op 3 december 2013 had dezelfde Rechtbank in een civiele bodemprocedure^[79]een vordering afgewezen van de Stichting Fair Huur voor Verhuurders c.s. tegen de Staat, strekkende tot verklaring voor recht dat het Nederlandse stelsel van huurprijsbeheersing, huurbescherming, huisvestingswetgeving en verhuurderheffing 2013 in onderlinge samenhang bezien jegens de verhuurders onrechtmatig zou zijn. De Rechtbank oordeelde dat dit samenstel niet leidt tot een onevenredige en buitensporige last voor particuliere verhuurders van sociale woningen als zodanig.

6.2

De Rechtbank Zeeland-West-Brabant^[80]oordeelde eind 2015 over een zaak van een verhuurder die 116 huurwoningen bezat, waarvan 62 antikraakwoningen en 30 Leegstandwetwoningen. Zij oordeelde dat ook de antikraakwoningen en ook de Leegstand-wetwoningen in de grondslag van de verhuurderheffing vielen. Zij vatte de term “verhuur” in de Wet verhuurderheffing op volgens het civiele recht. Bij de Leegstandwetwoningen ging het haars inziens om tijdelijke verhuur in de zin van art. 7:201(1) BW en daarmee om verhuur in de zin van art. 2(a) Wvh, nu Leegstandwetwoningen niet expliciet zijn uitgezonderd in de Wet verhuurderheffing. Dat de Leegstandwetwoningen de uiteindelijke bestemming hadden om te worden gesloopt of verkocht, achtte de Rechtbank niet relevant; zij waren volgens haar desondanks ‘bestemd voor verhuur’ in de zin van de Wet, nu zij op 1 januari 2013 werden verhuurd dan wel het de bedoeling was hen op korte termijn tijdelijk te verhuren. Zij overwoog dat in de wetsgeschiedenis:

“4.5 (…) onvoldoende aanknopingspunten [zijn] te vinden waaruit kan worden afgeleid, dat (…) de wetgever alleen woningen in de heffing heeft willen betrekken die in het gereguleerde huursegment worden verhuurd en waarbij de verhuurder gebruik heeft kunnen maken van bijvoorbeeld de mogelijkheid om de huur te verhogen om scheefwonen tegen te gaan.”

Over de antikraakwoningen overwoog de Rechtbank als volgt:

“4.10. (…). Uit de bedoelde overeenkomst [de gebruiksovereenkomst met de antikraak-bewoners; PJW] blijkt dat de gebruiker zich verplicht tot betaling van een vergoeding voor het gebruik van € 113,45 per maand. Uit de artikelen 5 en 6 van die overeenkomst blijkt dat de kosten van dagelijks onderhoud en de genoemde gebruikskosten [gas, water, elektriciteit, telefoon, Cai en gebruikersdeel ozb; PJW] voor rekening van de gebruiker komen. De gebruiksvergoeding van € 113,45 dient derhalve niet ter dekking van die kosten. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de gebruiksvergoeding is bedoeld ter compensatie van kosten van de gemeente, zoals die ter zake van de hypotheek (financieringskosten), brandverzekering en schoonmaak. Dit zijn merendeels kosten die samenhangen met de eigendom van de woningen en die onvoldoende te maken hebben met het gebruik van de woning. Nu voorts het bedrag van € 113,45 niet als symbolisch kan worden aangemerkt, is de rechtbank van oordeel dat de verplichting om de gebruiksvergoeding te betalen dient te worden aangemerkt als een verbinding tot een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201, eerste lid, van het BW. Nu de overeenkomst ook overigens de kenmerken heeft van huur, is bij de anti-kraakwoningen sprake van huur in civielrechtelijke zin.”

6.3

De Rechtbank Den Haag oordeelde begin 2015 over de tot 1 januari 2013 terugwerkende kracht van de verhuurderheffing.^[81]Die achtte zij niet in strijd met artikel 1 Eerste Pro Protocol EVRM (eigendomsgrondrecht) omdat reeds bij persbericht van 21 december 2012 was bekendgemaakt dat de Wet verhuurderheffing met terugwerkende kracht tot 1 januari 2013 zou worden ingevoerd en daarbij voldoende duidelijk de inhoud van de wet was weergegeven.

6.4

Op 1 mei 2015 oordeelde de rechtbank Den Haag^[82]opnieuw over de verhuurderheffing, dit keer over het gestelde discriminatoire karakter van de voetvrijstelling en de beperking tot de gereguleerde sector. De rechtbank achtte de voetvrijstelling niet in strijd met de artt. 14 EVRM en 26 IVBPR. De heffingsvrije voet heeft tot doel verhuurders van slechts enkele woningen buiten de heffing te laten, onder meer om de administratieve lasten en uitvoeringskosten aanzienlijk te beperken en om alleen van professionele verhuurders te heffen. Dat is niet evident van redelijke grond ontbloot. De beperking tot het gereguleerde segment is dat evenmin. De wetgever heeft de hem toekomende ruime beoordelingsvrijheid niet overschreden, aldus de rechtbank.

6.5

Ook de rechtbank Noord-Holland achtte de verhuurderheffing in twee uitspraken^[83]verenigbaar met rechtstreeks werkend internationaal recht, op vergelijkbare gronden als de Rechtbank Den Haag. Zij achtte ook een klacht over de WOZ-waarde als maatstaf ongegrond omdat het aan de wetgever is de heffingsgrondslag te bepalen en het de rechter niet vrijstaat de innerlijke waarde of billijkheid van de wet te beoordelen.

7.‘Voor verhuur bestemde woning’; burgerlijk recht

Verhuur

7.1

De feitenrechters, ook die in belanghebbendes zaak, sluiten bij gebrek aan een omschrijving van de term ‘verhuur’ in de Wet verhuurderheffing aan bij het burgerlijke recht: van ‘verhuur’ in de zin van de Wet verhuurderheffing is sprake als tussen de gebruiker en de goederenrechtelijk genothebbende van de woning een huurovereenkomst als bedoeld in art. 7:201 BW Pro bestaat. Nu de parlementaire behandeling van de Wet verhuurderheffing vermeldt dat “de huurprijs is de prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woning” (zie 5.20) en deze omschrijving woordelijk overeenstemt met art. 7:237(2) BW en art. 1(d) Wet op de huurtoeslag (tekst 2013), lijkt mij aansluiting bij het gemene recht inderdaad aangewezen.

7.2

Het civielrechtelijke verhuurbegrip is bij woningen voor minstens drie soorten rechtsbetrekking bepalend: (i) normering van de horizontale relatie tussen de contractspartijen en afbakening van andere privaatrechtelijke rechtsfiguren zoals bruikleen; (ii) toepassing van de regelgeving inzake huur- en huurprijsbescherming en (iii) verstrekking van huurtoeslag. Daar komt thans dus de belastingplicht voor de verhuurderheffing bij.

7.3

Blijkens art. 7:201 BW Pro (zie 4.14 hierboven) zijn voor een huurovereenkomst twee kenmerken essentieel: (i) in gebruik verstrekken van een zaak door de ene partij en (ii) een daartegenover staande prestatie van de andere partij aan wie in gebruik is gegeven.^[84]Ontbreekt de tegenprestatie, dan is sprake van bruikleen.^[85]De essentialia moeten voldoende bepaalbaar zijn (art. 6:227 BW Pro^[86]).

7.4

Uit de jurisprudentie van uw eerste kamer volgt dat voor de kwalificatie van een overeenkomst als “huur” de werkelijke inhoud en strekking van de overeenkomst en hetgeen de partijen bij het aangaan voor ogen stond, prevaleren boven de vorm en de naamgeving van de overeenkomst. Benamingen zoals “stallingsovereenkomst” of “pachtovereenkomst” staan niet in de weg aan kwalificatie als huurovereenkomst. Zo oordeelde uw eerste kamer in HR
NJ1964/215:^[87]

“O. (…) dat het Hof heeft overwogen, dat tussen pp. vaststaat, dat Herngreen krachtens de ten processe bedoelde overeenkomst gedurende een bepaalden tijd en tegen een bepaalden prijs de beschikking verkreeg over een autobox, die zich bevindt in een rij van gelijke, op een niet overdekt terrein van Dorvo naast elkaar staande boxen; dat deze box is afgesloten met een jalouziedeur, waarvan de sleutel aan Herngreen is verstrekt, en dat de box alleen is bestemd en uitsluitend wordt gebruikt voor het opbergen van den auto van Herngreen;

dat het Hof terecht op grond van deze feiten heeft geoordeeld, dat partijen een overeenkomst van huur en verhuur betreffende een lichamelijke zaak zijn aangegaan, en hieraan niet afdoet dat, zoals Dorvo in de onderdelen 7, 8 en 9 van het middel aanvoert, in het formulier, tevens houdende Algemene Voorwaarden voor stalling, leveranties en werkzaamheden van Dorvo, hetwelk Herngreen zou hebben getekend, niet van huur, maar van “in stalling nemen” en van “stallingskosten” wordt gesproken;

dat immers het karakter van de overeenkomst niet wordt bepaald door de benaming welke partijen daaraan geven, maar door haar inhoud, terwijl evenmin van belang is, of partijen dat karakter hebben onderkend;”

7.5

HR
NJ2009/246^[88]betrof de vraag of een zolderruimte onderdeel uitmaakte van een gehuurde woonruimte. De eiseres (Plak) huurde de tweede etage van een woning, waar geen douchegelegenheid was; die bevond zich op de zolder ter zake waarvan Plak krachtens de overeenkomst voor de helft een gebruiksrecht had. De vraag was of het recht van gebruik van de halve zolder onderdeel was van het gehuurde. U overwoog:

“3.7.2 Voor de beantwoording van de vraag of het gebruik van de bewuste zolderruimte onderdeel uitmaakt van de gehuurde woonruimte, moet worden onderzocht hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het verhuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Hierbij is niet zonder meer beslissend de wijze waarop dit gebruik in de overeenkomst is omschreven of gekwalificeerd, nu het aankomt op de zin die verhuurder en huurder in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen uit de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.”

Bij de uitleg van een overeenkomst kan de huur(prijs)beschermingswetgeving een rol spelen. U overwoog:

“3.7.3 Indien het hof zijn oordeel dat het bij de overeenkomst voorziene recht van gebruik van de halve zolderetage niet in de huur is begrepen, uitsluitend heeft gegrond op de letterlijke omschrijving van dat gebruik in art. 21 van Pro de huurovereenkomst, heeft het de vorenbedoelde maatstaf miskend.

Indien het hof dit niet heeft miskend, is zonder nadere motivering, die het hof niet heeft gegeven, niet begrijpelijk dat het heeft geoordeeld dat het bij de huurovereenkomst voorziene recht van gebruik van de halve zolder ten dienste van een — naar Plak heeft gesteld en het hof in het midden heeft gelaten: reeds bij de aanvang van de huur op de zolder aanwezige — voorziening als een doucheruimte niet wordt gerekend tot het genot van de woonruimte dat de verhuurder krachtens de huurovereenkomst verplicht is Plak te verschaffen. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat een douchegelegenheid in het algemeen een wezenlijk onderdeel uitmaakt van het te verschaffen genot van woonruimte, terwijl het hof onverklaard heeft gelaten waarom dit recht van gebruik in de overeenkomst is afgezonderd van de huur van de woning en in dat geval zonder tegenprestatie wordt verschaft, waardoor de mogelijkheid is opengebleven dat dit louter is geschied om het recht van gebruik van de halve zolder aan de voor bescherming van de huur van woonruimte geschreven dwingendrechtelijke regels te onttrekken.”

7.6

HR
NJ2012/73,^[89]een Antilliaanse zaak, ging over
time shareovereenkomsten (huur van drie appartementen voor 999 jaar voor een huurprijs ineens vooraf ad $ 1.250.000 met de verplichting de appartementen ter beschikking te stellen aan de ‘rental pool’ van de eigenaar, met gegarandeerde (door)verhuuropbrengst gedurende een bepaalde periode en het recht de
time sharerechten voor hetzelfde bedrag terug over te dragen na afloop van die periode). Na een eigenaarswisseling was in geschil of art. 7A:1593 BW (koop breekt geen huur) van toepassing was, dus of de
time shareovereenkomsten konden worden aangemerkt als huurovereenkomsten. Uw eerste kamer overwoog:

“4.3. Bij de beoordeling van het middel moet worden vooropgesteld dat de vraag of de Overeenkomsten dienen te worden aangemerkt als huurovereenkomst niet in het algemeen of in beginsel bevestigend of ontkennend kan worden beantwoord. Het hangt immers van de omstandigheden van het geval af of de inhoud van het overeengekomene als huur moet worden gekwalificeerd. De enkele omstandigheid dat de huur niet, zoals art. 7A:1565 BWNA luidt, ‘gedurende ene bepaalde tijd’, maar voor onbepaalde of zeer lange tijd is aangegaan, staat aan het aannemen van een huurovereenkomst niet in de weg. (Vgl. HR 26 oktober 2007, LJN BB4204, NJ 2008/282).

4.4.

De eerste klacht berust op de opvatting dat uit het feit dat de Overeenkomsten inhouden dat genot (gebruik) van een zaak wordt verschaft tegen betaling van een tegenprestatie volgt dat aan de in art. 7A:1565 gegeven wettelijke definitie van een huurovereenkomst is voldaan, zodat het hof had moeten oordelen dat de wettelijke huurbepalingen op die Overeenkomsten van toepassing zijn. Die opvatting is in het licht van het hiervoor in 4.3 genoemde uitgangspunt onjuist. Niet beslissend is immers of de Overeenkomsten elementen bevatten op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de Overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de Overeenkomsten van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomsten kunnen worden aangemerkt.”

Von Schmidt auf Altenstadt tekende bij dit arrest aan:^[90]

“In grensgevallen zullen dan de bijzonderheden van het concrete geval beslissend zijn. Zelfs áls aan de kenmerken van huur en verhuur is voldaan, zal daarvan nog geen sprake hoeven zijn als in de gegeven omstandigheden moet worden aangenomen dat de inhoud en strekking van de overeenkomst onvoldoende overeenstemmen met het wezen van een huurovereenkomst.”

7.7

Voorbeelden van toepassing van de rechtsregel uit dit arrest zijn de zaken Hof ’s‑Hertogenbosch 24 mei 2011 (exploitatie buffetten in de zaal van een cultureel centrum is geen huur- maar een exploitatieovereenkomst),^[91]Hof Arnhem 22 maart 2011 (tegen betaling gebruikmaken van refter voor cateringdoeleinden is geen huur)^[92]en Rechtbank Arnhem (voorzieningenrechter) 29 december 2011 (exploitatie van operatiekamerfaciliteiten is geen huur).^[93]Zie ook Rechtbank Amsterdam (voorzieningenrechter) 15 februari 2012 (huisbewaringsovereenkomst is geen blijvende onderhuur)^[94]en Hof ’s-Hertogenbosch 12 juli 2016 (bewoning monumentale boerderij geen huur maar hulpverlening).^[95]

7.8

Hielkema, Vrolijk en Wissink tekenen aan dat de definitie van “huur” in art. 7:201 BW Pro een breed toepassingsgebied heeft en dat beslissend is de strekking van hetgeen de partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond.^[96]

Tegenprestatie

7.9

In belanghebbendes zaak gaat het vooral om het tweede essentialium van de huurovereenkomst, de tegenprestatie. De vraag is of de door de bewoonsters betaalde maandelijkse bijdragen als tegenprestatie voor het in gebruik verstrekken van een woning zijn aan te merken in de zin van art. 7:201 BW Pro. Uit de jurisprudentie van uw eerste kamer volgt een aantal criteria voor het aannemen van een dergelijke tegenprestatie. De tegenprestatie moet (uitsluitend) staan tegenover het in gebruik verstrekken van een woonruimte. Zij bestaat gewoonlijk in de betaling van huurpenningen, maar kan volgens vaste rechtspraak ook de vorm aannemen van een andere verplichting die de gebruiker op zich neemt jegens de ingebruikgever.^[97]Wel moet de tegenprestatie ingevolge art. 6:227 BW Pro voldoende bepaalbaar zijn. Of dat het geval is, is in beginsel een feitelijk oordeel waar u niet over gaat.^[98]Aan de jurisprudentie van uw civiele kamer ontleen ik de volgende voorbeelden van (voldoende bepaalbare) tegenprestaties: het verrichten van arbeid,^[99]de verzorging van de verhuurders door de huurder,^[100]15% bruto recette van een filmvoorstelling^[101]en de verplichting om vanuit ter beschikking gestelde benzinestations enkel producten van de wederpartij te verkopen.^[102]

7.1

In het door de belanghebbende aangehaalde arrest HR 31 mei 1991,
NJ1991/678,^[103]was de hoogte van de huurprijs van belang voor de vraag of sprake was van een huurovereenkomst. Volgens de Rechtbank kon vanwege een “uiterst lage huurprijs” van één gulden per jaar geen huurovereenkomst worden aangenomen, maar zij had over het hoofd gezien dat de huurder ook andere verplichtingen op zich had genomen, zoals de bouw en exploitatie van een benzinestation. Bovendien had de verhuurder recht op een omzet-gerelateerde provisie voor het in gebruik verstrekken van de desbetreffende grond. U zag wél een huurovereenkomst, nu de te verrichten prestaties ‘een niet te verwaarlozen element’ inhielden:

“Nu bijzondere omstandigheden die dit anders doen zijn door de rechtbank niet zijn vastgesteld en uit de gedingstukken ook niet blijkt dat daaromtrent iets is aangevoerd, moet worden aangenomen dat het vaste bedrag van een gulden per jaar en de overige door Supergas verrichte en te verrichten prestaties de prijs vormen voor de verschaffing van het genot van de grond, dat deze verschaffing niet een te verwaarlozen element is en dat de overeenkomst dus als een overeenkomst van huur en verhuur van de grond is aan te merken.”

7.11

Dozy en Jacobs^[104]leiden uit de zinsnede “dat deze verschaffing niet een te verwaarlozen element is” af dat de onderlinge prestaties enigszins in verhouding moeten zijn wil sprake zijn van een
tegenprestatie (en dus van een huurovereenkomst). Aldus ook Van Schie,^[105]die schrijft dat “de tegenprestatie (…) wel enigszins in verhouding [moet; PJW] staan tot het in gebruik krijgen van de zaak”. Het incidenteel verrichten van klusjes voor de eigenaar van een woonruimte, of af en toe boodschappen doen, acht zij niet voldoende om te kunnen spreken van een tegenprestatie.

7.12

Behalve voldoende bepaalbaar en enigszins in verhouding staand tot de in gebruik verstrekte woonruimte, moet de tegenprestatie berusten op een rechtens afdwingbare verplichting.^[106]Ongevraagd betalen van huurpenningen of ongevraagde andere tegenprestaties leiden volgens u niet tot een huurovereenkomst.^[107]

7.13

Dozy en Jacobs^[108]komen op basis van de wet en uw jurisprudentie tot de volgende criteria voor de vraag of sprake is van huur:

“a) er is sprake van een redelijke prestatie door de huurder;

b) deze prestatie wordt verricht om het genot te verkrijgen (het is dus een
tegenprestatie);

c) de tegenprestatie is voldoende omlijnd/bepaalbaar en

d) derhalve rechtens afdwingbaar.”

7.14

In het licht van het bovenstaande lijkt mij de in casu toe te passen rechtskundige maatstaf de vraag of de bewoonster en de belanghebbende met het bewoningsreglement en de maandelijkse vergoeding voor ogen heeft gestaan – en of het ook feitelijk zo is – dat de bewoonster een voldoende bepaalbare en rechtens afdwingbare prestatie verricht jegens de belanghebbende in uitsluitend verband met en niet irreëel in verhouding tot het gebruik van de woonruimte.

Huur versus bruikleen

7.15

Wanneer geen (afdwingbare) tegenprestatie is overeenkomen, is er geen huurovereenkomst. Daarvan biedt HR
NJ1982/580 een voorbeeld.^[109]Een woning was meer dan 20 jaar bewoond door de zoon van de eigenaar. Zoon had daar niet voor betaald, maar had wel onverplicht aanzienlijke bedragen aan verbouwingen besteed. Ook was hij op grond van de gebruiksovereenkomst verplicht tot onderhoud voor zijn rekening. U sanctioneerde ’s Hofs oordeel dat

“de aard van de overeenkomst (…) met betrekking tot het onroerende goed niet meebrengt dat deze overeenkomst als een huurovereenkomst is aan te merken dan wel voor analogische toepassing van art. 1612 BW Pro in aanmerking komt, nu een van de essentiële elementen van de huurovereenkomst, het betalen van huur, ontbreekt.”

7.16

Is er wel een overeenkomst, maar bij gebrek aan tegenprestatie geen huurover-eenkomst, dan kan het gaan om bruikleen.^[110]Art. 7A:1777 BW bepaalt:

“Bruikleening is eene overeenkomst, waarbij de eene partij aan de andere eene zaak om niet ten gebruike geeft, onder voorwaarde dat degene die deze zaak ontvangt, dezelve, na gebruik daarvan te hebben gemaakt, of na eenen bepaalden tijd, zal teruggeven.”

7.17

Het verschil tussen huur en bruikleen treedt regelmatig aan de dag bij antikraak- en leegstandsovereenkomsten. Kraakwachtverplichtingen zijn op zichzelf in het algemeen geen voldoende (bepaalbare) tegenprestatie om van huur te kunnen spreken.^[111]De MvT bij art. 7:201 BW Pro merkt bijvoorbeeld op dat in de eis van een tegenprestatie besloten ligt dat “gebruik ten behoeve van de wederpartij geen huur kan opleveren”.^[112]Rossel^[113]merkt op dat de tegenprestatie door een kraakwacht de normale verplichtingen van een bruiklener moet overtreffen, wil sprake zijn van huur (voetnoten weggelaten):

“Voor de kwalificatie als huurovereenkomst is tevens vereist dat de kraakwacht jegens zijn wederpartij verplicht is tot een relevante tegenprestatie in ruil voor het gebruik van de onroerende zaak. Die tegenprestatie kan bestaan in het bewonen en bewaken van en het zorgen voor het pand, al dan niet in combinatie met het betalen van een geldsom. De op de kraakwacht rustende verplichtingen moeten de normale verplichtingen van een bruiklener ten opzichte van de geleende zaak overtreffen.”

7.18

Van Schie^[114]benadrukt dat de tegenprestatie moet zien op het woninggebruik. Een betaling voor levering van gas, water, elektra en dergelijke valt daar niet onder:

“Is geen tegenprestatie overeengekomen of is die onvoldoende bepaalbaar, dan is er geen huurovereenkomst. Wordt woonruimte gratis ter beschikking gesteld, dan levert dit dus geen huurovereenkomst op. Ook wanneer de gebruiker wel kosten betaalt voor gas, water en elektra dan is dit onvoldoende om het bestaan van een huurovereenkomst aan te nemen. De gebruiker voldoet dan immers geen tegenprestatie voor het gebruik. Hij betaalt slechts voor bijkomende leveringen. Zo’n overeenkomst kan dan worden gekwalificeerd als een bruikleenovereenkomst, ook wel antikraakovereenkomst genoemd.”

7.19

In haar noot bij de arresten gepubliceerd in
WR2016/78 en 80 (zie 7.26 en 7.27 hieronder) onderscheidt Winter-Bossink een tegenprestatie voor het gebruik van de woning van een vergoeding voor (werkelijk gemaakte) gebruikskosten, zoals gas, water en licht. Een vergoeding voor louter de werkelijke gebruikskosten of voor de reële bemiddelingskosten is geen tegenprestatie voor het gebruik van de woning en levert dus geen huur op. Wordt méér betaald, dan kan huur worden aangenomen. Het gaat er volgens haar om de vergoeding te ontleden in haar verschillende elementen en per element te bepalen tot dekking waarvan het strekt (voetnoten weggelaten):

“Om huurbescherming te voorkomen wordt er daarom vaak van afgezien om woningen te verhuren, die op niet al te lange termijn leeg moeten zijn. In plaats daarvan worden dan bruikleenovereenkomsten gesloten, veelal via tussenkomst van antikraakbeheerders, zoals bijvoorbeeld Ad Hoc of Camelot. De bewoner van de woning moet daarvoor vaak een vergoeding aan de beheerder betalen. Indien in deze vergoeding geen component zit, die als tegenprestatie voor het gebruik van de woning kan worden aangemerkt, dan heeft de bewoner mijns inziens terecht geen huurbescherming. Dit is het geval indien alleen werkelijk gemaakte gebruikskosten (bijvoorbeeld voor gas, water en licht of het gebruikersdeel van de OZB) en reële bemiddelingskosten in rekening worden gebracht. Een reële vergoeding voor de verrichte bemiddelingswerkzaamheden zal mijns inziens veelal een eenmalige vergoeding zijn, nu er niet maandelijks opnieuw bemiddelingskosten worden gemaakt. Wanneer de gebruiker van een woning maandelijks een substantieel bedrag betaalt aan de beheerder dan lijkt dit meer op een huurbetaling dan op een vergoeding voor werkelijk gemaakte kosten. In een dergelijk geval zou mijns inziens sprake moeten zijn van huurbescherming, tenzij de beheerder kan aantonen dat de betaalde vergoeding noodzakelijk is om de werkelijke gebruikskosten te dekken. Er zijn rechters die zorgvuldig toetsen of er meer wordt betaald dan een kostenvergoeding en die naar aanleiding van die toets oordelen dat er sprake is van een huurovereenkomst. Zo oordeelde het Hof Arnhem-Leeuwarden bijvoorbeeld in [het arrest aangehaald in 7.27; PJW] in kort geding dat onvoldoende aannemelijk was gemaakt dat de gehele vergoeding van € 270 per maand kan worden toegerekend aan beheerskosten en dat in dat bedrag geen vergoeding voor het gebruik van een woning kan zijn begrepen. Het hof kwam daarom tot de conclusie dat er voorshands vanuit dient te worden gegaan dat sprake is van een huurovereenkomst van woonruimte. We zien echter ook, met name in kort geding, dat rechters niet controleren wat er met de betaalde vergoeding gebeurt, maar toch aannemen dat er geen sprake is van huur. Zo oordeelde het Hof Amsterdam bijvoorbeeld op 11 juni 2013 [zie 7.25; PJW] in een voorlopige voorziening dat de bedongen maandelijkse vergoeding van € 115 “niet zodanig is dat die kwalificatie als huur aannemelijker maakt dan kwalificatie als bemiddelingsvergoeding.” In de hierboven gepubliceerde uitspraak van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Den Haag (…) [zie 7.26; PJW] wordt vergelijkbaar geoordeeld: de maandelijkse vergoeding van € 220 voor een kamer wordt niet als huur aangemerkt, maar als vergoeding ter bestrijding van de bedrijfskosten van de beheerder. De voorzieningenrechter stelt dat de beheerder een opsomming heeft gegeven van de activiteiten die hij financiert vanuit het totaal aan maandelijkse bruikleenvergoedingen en dat dit in de gegeven situatie afdoende wordt geacht ter onderbouwing van de stelling dat dit bedrag dient als vergoeding voor de exploitatiekosten en niet als huurprijs. Hiermee is echter geenszins aangetoond dat er geen tegenprestatie voor het gebruik van de woning wordt betaald, zeker niet nu enkele van de door de beheerder genoemde kostenposten veeleer zijn aan te merken als kosten die de verhuurder normaal gesproken uit de huurprijs voldoet, zoals bijvoorbeeld kosten voor beheer en onderhoud.”

7.2

Er is veel rechtspraak over antikraak- en leegstandwoningen. Zij gaat vooral - behalve over de huurovereenkomst van korte duur, die ik onbesproken laat - over de vraag of overeengekomen gebruiksvergoedingen c.q. bemiddelingskosten de gebruiks-, beheers- of bemiddelingskosten (voldoende) overschrijden om van huur te kunnen spreken. Er rijst het beeld uit op dat reeds bij bescheiden overschrijding van de werkelijke gebruiks-, bemiddelings- en beheerskosten een tegenprestatie specifiek voor het gebruik van de woonruimte wordt aangenomen die tot de kwalificatie ‘huur’ leidt.

7.21

Een voorbeeld biedt een zaak voor het Hof Amsterdam 30 augustus 2011^[115]over een maandelijkse vergoeding die de gebruikskosten van een omvangrijke woonruimte op een gewilde locatie met € 120 per maand overtrof. Het hof kwalificeerde de overeenkomst als huur, overwegende dat de kosten van rente, aflossing, onroerende zaakbelasting, opstalverzekering en onderhoud in dit verband geen rol speelden, omdat “dat bij uitstek kosten zijn die samenhangen met de eigendom van de onroerende zaken en niet met het gebruik (…) daarvan”.^[116]Het hof oordeelde als volgt:

“4.3.3 Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de gebruikers een hogere vergoeding voldoen dan de gebruikskosten waarbij een vergoeding van € 120 per maand geen symbolische vergoeding is, maar hoog genoeg is om als huur te kunnen worden beschouwd. Dit geldt ook voor ruimten die zo groot zijn als de onderhavige (130 tot 400 vierkante meter) en die zijn gelegen op een gewilde lokatie. Men kan constateren dat het gaat om een gezien de lokatie zeer lage huur, maar dat staat niet aan de kwalificatie van de overeenkomsten als huurovereenkomsten in de weg.”

7.22

De president van Rechtbank Amsterdam achtte in 1999 een woonkostenvergoeding van
f450 per maand voor kamers in een pand aan de Oudezijds Achterburgwal te Amsterdam “dermate hoog, dat zij niet kan worden beschouwd als slechts een onkostenvergoeding”.^[117]Hij nam daarom aan dat de gedaagden het pand bewoonden op basis van individuele huurovereenkomsten, waaraan niet afdeed dat de overeenkomsten ook een element van bewaring bevatten.

7.23

De voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam^[118]moest oordelen over een woonruimte voor het gebruik waarvan
f594,40 per maand werd betaald op basis van een overeenkomst die bepaalde dat de gebruiker geen huurcontract voor de woning had. Dat weerhield de voorzieningenrechter niet van de conclusie dat een huurovereenkomst was gesloten, nu de gebruiker de ruimte als zelfstandige woning gebruikte, de prijs voor de woning niet irreëel was en hij bovendien zelf de energiekosten betaalde. De door (één der) partijen aan de overeenkomst gegeven naam deed daaraan niet af.

7.24

Hof Arnhem-Leeuwarden^[119]kwalificeerde in 2014 als bruikleen het gebruik van een zomerhuisje dat na beëindiging van een relatie in gebruik was gegeven totdat de betrokkene een nieuwe woning zou hebben gevonden. Tegenover het gebruik van het zomerhuisje stond geen financiële tegenprestatie. Gelet op de feiten en omstandigheden van het geval, stonden bovendien de redelijkheid en billijkheid niet in de weg aan beëindiging van de bruikleenovereenkomst.

7.25

Vergoeding van bemiddelingskosten aan een leegstandbeheerder leidt echter niet snel tot de kwalificatie ‘huur’, tenzij (een van) de partij(en) de huurbescherming wil(len) omzeilen. Het Hof Amsterdam oordeelde in 2013 dat het niet om huur ging in het geval van een woningcorporatie die een woning in beheer had gegeven aan een leegstandbeheerder door wiens bemiddeling een bruikleenovereenkomst was gesloten met een bewoner die een maandelijkse vergoeding ad € 115 betaalde aan de leegstandbeheerder (en niets aan de woningcorporatie).^[120]Het Hof overwoog dat niet was gebleken “dat contractuele constructies zijn opgetuigd om onder de dwingende huurbescherming uit te komen” en dat het maandbedrag niet zodanig was dat kwalificatie als huur (voor een gerenoveerde benedenwoning van ruim 60 m2 met tuin en schuur) aannemelijker maakt dan kwalificatie als bemiddelingsvergoeding.

7.26

Evenmin huur achtte de voorzieningenrechter van de Rechtbank Den Haag^[121]een overeenkomst op grond waarvan een ‘kraakwacht’ aan een beheerder/bemiddelaar (
Ad Hoc) maandelijks € 220 betaalde voor het gebruik van een kamer in ‘Dennenheuvel’.
Ad Hocverrichtte diensten als communicatie, incasso, 24 uur bereikbaarheidsdienst, administratie, acquisitie, onderhoud en overhead. De overeenkomst vermeldde expliciet dat beroep op huurbescherming in strijd zou zijn met de bedoeling van de partijen. De voorzieningenrechter overwoog:

“5.7 Uit de tussen partijen gesloten overeenkomsten volgt dat het gebruik van de ruimten slechts tijdelijk was, in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop of een andere omwikkeling van Dennenheuvel, dat de gebruikers van de ruimten, in dit geval Hazeleger c.s., bereid zijn hun verblijfsrecht afhankelijk te stellen van opzegging op korte termijn en dat dit gebruik korte tijd later zal eindigen en het object alsdan moet worden ontruimd. Uit de bepalingen van de overeenkomst volgt verder dat de door de gebruikers te betalen vergoeding dient ter bestrijding van de bedrijfskosten van Ad Hoc en niet aan huur kan worden gelijkgesteld. Opgenomen is ook dat “gebruiker zich realiseert dat hij geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming, niet alleen omdat het beoogd gebruik van het object naar zijn aard van korte duur zal zijn, doch tevens omdat tegenover dat gebruik geen tegenprestatie aan de eigenaar / beheerder verschuldigd is”. Voorts is in de overeenkomsten opgenomen dat de werking van de redelijkheid en billijkheid en de goede trouw zich er tegen verzetten dat (toch) een beroep wordt gedaan op huurbescherming, alsmede dat een dergelijk beroep in strijd is met de bedoeling van partijen. Uit deze bepalingen volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter expliciet dat partijen niet beoogd hebben een huurovereenkomst te sluiten.”

7.27

Het Hof Arnhem‑Leeuwarden zag wel een huurovereenkomst in een combinatie van bruikleen- en serviceovereenkomsten waarvoor een gecombineerde vergoeding ad € 270 per maand werd betaald^[122]Onvoldoende aannemelijk achtte het Hof dat de hele vergoeding kon worden toegerekend aan kosten die ten behoeve van het beheer van de woning werden gemaakt en dat er geen vergoeding voor het gebruik van de woning in kon zijn begrepen.

7.28

Het Hof Amsterdam oordeelde dat een vergoeding ad € 900 of € 960 per half jaar voor ‘bemiddelingskosten’ huur opleverde^[123]omdat de ‘mantelbeheerder’ geen bemiddelingswerk had verricht in opdracht van de bewoners en de kosten van reparaties, energie, belastingen, verzekeringen en heffingen voor rekening van de bewoners kwamen.

7.29

Het voorgaande overziend komt het er bij het onderscheid huur-bruikleen op aan na te gaan waar het door de bewoner betaalde bedrag (werkelijk) tegenover staat en welke de bedoeling van de partijen was. Een financiële vergoeding moet ontleed worden in de componenten waaruit zij volgens de (werkelijke) bedoeling van de partijen is opgebouwd. Een vergoeding die strekt tot dekking van kosten van energie, bemiddeling en/of beheer en die kosten feitelijk niet betekenend overtreft, leidt niet tot huur. Strekt de vergoeding (mede) tot compensatie voor het gebruik van de woning en overtreft zij de genoemde gebruikers- of derdenkosten merkbaar, dan is in beginsel sprake van huur. Dat de eigenaarslasten hoger zijn dan de vergoeding, doet in beginsel niet ter zake. Betaalt de bewoner niet aan de eigenaar, ook niet met een omweg langs een leegstandbeheerder of andere derde, en is evenmin compensatie overeengekomen voor het gebruik van de woonruimte in natura (bijvoorbeeld in diensten), dan is geen sprake van huur.

8.Toepassing; beoordeling van het middel

8.1

Zoals uit het bovenstaande volgt, hoeft aan kwalificatie als huurovereenkomst niet in de weg te staan dat het bewoningsreglement het niet over ‘huur’ heeft maar termen als “gebruiksrecht” en “vergoeding” gebruikt.^[124]Omgekeerd kwalificeert een overeenkomst die voldoet aan de wettelijke kenmerken van huur niet daarom reeds als huurovereenkomst indien, gelet op hetgeen de partijen voor ogen stond, inhoud en strekking ervan niet overeenstemmen met die van een huurovereenkomst.

8.2

Het gaat er in belanghebbendes zaak vooral om of van een ‘tegenprestatie’ in de zin van art. 7:201 BW Pro gesproken kan worden. Daarvoor is vereist, zo bleek, dat de bewoonsters en de belanghebbende met het bewoningsreglement en de maandelijkse vergoeding voor ogen heeft gestaan – en het ook feitelijk zo is – dat de bewoonsters een voldoende bepaalbare en rechtens afdwingbare prestatie verrichten jegens de belanghebbende in uitsluitend verband met en enigszins in verhouding tot het gebruik van de hun ter beschikking gestelde woonruimte. Met ‘enigszins in verhouding’, zoals de boven geciteerde literatuur het formuleert, wordt naar ik aanneem hetzelfde bedoeld als hetgeen de geciteerde civiele rechters aanduiden als niet-irreëel c.q. niet-symbolisch.

8.3

Het Hof heeft geoordeeld dat een vergoeding van gemiddeld € 50 per maand niet symbolisch is, maar een rechtstreekse tegenprestatie voor het in gebruik verstrekken van de woning, in aanmerking genomen dat (i) voor personen in belanghebbendes doelgroep een bedrag van gemiddeld € 50 per maand, naast de kosten van energie en water, geenszins verwaarloosbaar is; (ii) de maandelijkse betaling niet voor alle woningen gelijk is, maar onder meer afhangt van de ligging en de voorzieningen van de woning en (iii) de bewoonsters de verplichtingen uit het bewoningsreglement moeten nakomen. Dat de maandelijkse vergoeding veel lager is dan de kosten die de belanghebbende maakt voor de instandhouding en de exploitatie van de woning, achtte het Hof niet relevant.

8.4

Ik meen dat dit oordeel ofwel niet op de juiste maatstaf is gebaseerd, ofwel berust op verkeerde toepassing ervan, ofwel onvoldoende is gemotiveerd. Mijns inziens doen noch de
gemiddelde maandelijkse bijdragen, noch de inkomens- en vermogenspositie van de bewoonsters ter zake voor de vraag of het om huur gaat. Het gemiddelde bijdragebedrag beantwoordt niet de vraag waar het om gaat, namelijk tot betaling waarvan - naar hetgeen de partijen voor ogen stond - het concrete bedrag strekt dat een individuele bewoonster aan de belanghebbende betaalt. ‘s Hofs argument (ii) lijkt sterker, maar werpt daarop mijns inziens evenmin veel licht, gegeven dat (a) de belanghebbende ook de gemeentelijke lasten ten laste van de bewoonsters draagt, die niet verwaarloosbaar zijn (zie voetnoot 126) en (b) ook bij inaanmerkingneming van ligging en voorzieningen het gaat om op basis daarvan onverklaarbaar zeer lage bijdragen. Als de inkomens- of vermogenspositie van de bewoonster ter zake zou doen, zou pas bij een (veel) hogere maandelijkse vergoeding sprake kunnen zijn van huur als en naarmate de gebruiker (veel) vermogender is. De realiteit van de tegenprestatie moet mijns inziens uitsluitend worden gerelateerd aan hetgeen daar tegenover staat; niet aan de persoonlijke financiële positie van de bewoonster.
Ad absurdumimpliceert deze redengeving immers dat het concept
scheefhuren onbestaanbaar is en dat Warren Buffett en George Soros nooit zouden kunnen huren. Dat een bewoonster het bewoningsreglement moet naleven, werpt mijns inziens evenmin licht op de vraag of de bewoonsters een voldoende bepaalbare en rechtens afdwingbare prestatie verrichten jegens de belanghebbende in uitsluitend verband met en enigszins in verhouding tot het gebruik van de hen ter beschikking gestelde woonruimte, nu dat reglement behalve een zeer lage maandelijkse bijdrage geen prestatie van de bewoonsters vraagt die strekt tot compensatie voor het gebruik van de woning, en dat reglement bepalingen bevat die niet op huur duiden, zoals de bepalingen dat zonder schriftelijke toestemming geen man mag overnachten, dat overnachting van een vrouw of een kind tevoren moet worden gemeld, dat afwezigheid van één of meer nachten en ook terugkomst moet worden gemeld en dat het gebruiksrecht vervalt als de bewoonster trouwt. Het reglement verbiedt voorts ‘verhuur’, niet ‘onderverhuur’.

8.5

Of het om huur gaat, moet mijns inziens per woning en per bewoonster beoordeeld worden op basis van de vraag of de bewoonster en de belanghebbende met het bewoningsreglement en de lage maandelijkse vergoeding voor ogen heeft gestaan – en of het ook feitelijk zo is – dat de bewoonster een voldoende bepaalbare en rechtens afdwingbare prestatie verricht jegens de belanghebbende in uitsluitend verband met en enigszins (niet-irreëel) in verhouding tot het gebruik van de woonruimte.

8.6

Vastgesteld c.q. niet weersproken is dat (i) de belanghebbende als statutaire doelstelling en als feitelijk beleid^[125]heeft het gratis of tegen een zo gering mogelijke bijdrage ter beschikking stellen van de woningen aan alleenstaande vrouwen die daartoe door de regenten in de gelegenheid worden gesteld op grond van de liefdadige doelstelling, (ii) de rechtsverhouding tussen de belanghebbende en de bewoonster wordt beheerst door een bewoningsreglement (dat voor huur ongebruikelijke bepalingen bevat), (iii) 13 bewoonsters € 19 per maand bijdragen en 18 andere bewoonsters € 46 per maand, (iv) de belanghebbende de gemeentelijke lasten betaalt, ook de bewonerslasten,^[126](v) de maandelijkse bijdragen niet geïndexeerd of anderszins verhoogd worden, (vi) de bewoonsters niet ontruimd worden als zij niet (meer) aan de bewoningsvoorwaarden voldoen, in de praktijk zelfs niet als zij de bijdrage niet betalen^[127]en (vii) de volledige opbrengst van de gebruiksvergoedingen gebruikt wordt voor onderhoud van het hofjesgroen. De belanghebbende stelt voorts dat het gebruiksrecht elk moment beëindigd kan worden, dus dat geen sprake is van huurbescherming, maar dat lijkt mij juist af te hangen van de vraag of het om huur gaat. Ik merk overigens op dat ook als het niet om huur gaat, het gebruik mijns inziens niet op elk moment beëindigd kan worden. In de eerste plaats zullen de redelijkheid en de billijkheid zich daartegen verzetten, maar ook moet het reglement gelezen worden in het licht van belanghebbendes statuten (gratis of tegen een zo laag mogelijke bijdrage) en haar overeenkomstige feitelijke beleid. Zoals zij zelf onweersproken stelt: bij niet-naleving van het reglement en zelfs bij niet-betalen van de bijdrage, wordt het gebruik niet beëindigd tot overlijden of verhuizen. Uit HR
NJ2016/236^[128]blijkt dat een voor onbepaalde tijd gesloten duurovereenkomst in beginsel opzegbaar is, maar dat een dergelijke overeenkomst in het licht van statuten en naar de bedoeling van partijen soms niet-opzegbaar kan zijn, behoudens de werking van art. 6:248 lid 2 BW Pro en 6:258 BW. Dus ook als geen sprake is van huur, hoeft dat in dit geval niet mee te brengen dat geen sprake is van huurbescherming.

8.7

Een blik op internetsites van verhuurders van hofjeswoningen leert dat de woonlasten voor dergelijke woningen soms vele honderden euro’s per maand bedragen.^[129]Ook uitgaande van de huurpuntentabel bij het Besluit huurprijzen woonruimte^[130]lijken bijdragen ad € 19 of € 46 extreem laag, gegeven dat de belanghebbende de gemeentelijke lasten draagt, met name als het hofje een beschermd monument is als bedoeld in art. 1(d) van de Monumentenwet 1988, wat elke woning 50 punten extra oplevert.

8.8

Gezien de in 8.5 weergegeven maatstaf en de in 8.6 genoemde omstandigheden, acht ik ’s Hofs oordeel dat bij alle bewoonsters sprake is van huur niet begrijpelijk en vermoedelijk ook rechtskundig onjuist, nu het Hof, gezien zijn boven weergegeven drie redengevingen, niet lijkt te zijn uitgegaan van de juiste maatstaf. Bij drie van de vier criteria voor een ‘tegenprestatie’ in de zin van art. 7:201 BW Pro (afdwingbaarheid, uitsluitend prestatieverband, enigszins in verhouding), doen de vast staande feiten ernstige twijfel rijzen, met name bij de woningen ter zake waarvan een vergoeding ad € 19 per maand wordt betaald waaruit mede de gemeentelijke bewonerslasten bestreden moeten worden en het bewonersreglement onder meer verplicht tot aan- en afmeldingen bij een conciërge waarvoor de belanghebbende kennelijk beheerskosten maakt. Uit het in 7.6 geciteerde arrest HR
NJ2012/73 blijkt dat niet beslissend is of het reglement elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur kan zijn voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het ondertekenen van het reglement voor ogen stond, de inhoud en strekking van hun rechtsverhouding van dien aard zijn dat zij als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Het Hof lijkt daaraan voorbijgegaan te zijn.

8.9

Een en ander noopt tot verwijzing naar de feitenrechter. Ik onderzoek echter nog of de belanghebbende teleologisch onder de personele reikwijdte van de Wet verhuurderheffing valt. Ik ga er daarbij van uit dat het bij alle bewoonsters om huur gaat, hoewel dat mijns inziens dus betwijfeld moet worden.

8.1

Behalve de budgettaire reden, die voor elke belasting geldt, kan geen van de in onderdeel 5 weergegeven rechtsgronden voor de verhuurderheffing oplegging verklaren aan een hofjesstichting met bewoonsters in omstandigheden zoals die van de belanghebbende. Die omstandigheden zijn door de wetgever in elk geval op twee punten niet onderkend. De wetgever heeft weliswaar onderkend dat de positie van kleinschalige charitatieve instellingen, zoals hofjes, zou kunnen verslechteren en dat mogelijk de realisering van de “oorspronkelijke gedachte achter de hofjes, (…), in zwaar weer dreigt te geraken” (zie 5.14 en 5.15) – uit de evaluatie blijkt dat zulks inderdaad het geval is (zie 5.17) – maar hij achtte het onnodig om rekening te houden met (hofjes met) minder draagkrachtige bewoonsters omdat “de betaalbaarheid voor minder draagkrachtigen blijft gewaarborgd via het instrument van de huurtoeslag, [die] geldt ook voor bewoners van (…) hofjes voor zover de huurprijs onder de geldende maximumhuurgrenzen van de huurtoeslag blijft vallen” (zie 5.14). Zoals boven (5.16) bleek, is deze veronderstelling in gevallen zoals dat van de belanghebbende niet juist. Bij 85% van haar bewoonsters kan ook een verviervoudiging van de bijdrage niet leiden tot huurtoeslag. Voor de dertien bewoonsters die € 19 per maand betalen kan een verelfvoudiging niet tot huurtoeslag leiden. Zoals boven (5.16) eveneens bleek:
alssprake is van huur, kan de belanghebbende de maandelijkse bijdragen niet verveelvoudigen, maar slechts jaarlijks met het wettelijke maximum huurverhogings-percentage verhogen. De (mede)wetgever hield er voorts rekening mee (zie 5.15) dat de verhuurderheffingdruk zou kunnen oplopen tot 1 à 2 maal de totale brutomaand-huuropbrengst in 2017; in belanghebbendes geval loopt die druk in 2017 echter op tot bijna acht maal de totale bruto maandbijdrageopbrengst. Wordt de voetvrijstelling verruimd, dan nog zal de druk bijna vier maal de totale maandbijdrage bedragen. In 2016 beloopt de heffingsdruk hoe dan ook zeven maal de totale maandbijdrage. De druk is nog veel hoger als de bijdragen ter zake van de voetvrijgestelde woningen buiten aanmerking worden gelaten. De vooronderstellingen waarop de wetgever baseerde dat een specifieke regeling onnodig was voor (bewoonsters van) hofjes, missen dus feitelijke grondslag in een geval zoals dat van de belanghebbende.

8.11

Het bovenstaande impliceert dat ook het afroomargument in belanghebbendes geval geen rol kan spelen: in haar geval kan, gezien de minimum rekenhuur en de veel lagere bewoonsterbijdragen, geen sprake zijn (geweest) van huurtoeslag. Evenmin is gesteld dat zij heeft geprofiteerd van objectsubsidies voor sociale woningbouw. Mogelijk heeft, andersom, de overheid/de gemeenschap geprofiteerd van de charitatieve activiteiten van de belanghebbende door besparing op, bijvoorbeeld, bijstand en huurtoeslag. Ook de argumenten dat het overheidsbeleid vraag- en prijsondersteunend heeft gewerkt en heeft geleid tot stabiliteit en gewaarborgde inkomsten, hebben in belanghebbendes geval geen betekenis. En ook het argument dat de huur als gevolg van overheidsbeleid verhoogd kon worden om scheefwonen tegen te gaan, heeft voor gevallen zoals dat van de belanghebbende geen betekenis. Van enig ‘vet’ (zie 5.15) kan in belanghebbendes geval evenmin sprake zijn. De reden die de wetgever aanvoerde om de vrije sector niet aan de verhuurderheffing te onderwerpen (zie 5.2), lijkt daarentegen juist ook voor gevallen zoals dat van de belanghebbende te gelden.

8.12

De vraag is nu wat te doen met een geval dat op geen enkel relevant punt adressaat is van de verklaarde bedoelingen en veronderstellingen van de wetgever, maar daar juist buiten valt, óók buiten de veronderstellingen waarop de wetgever baseerde dat een uitzondering voor hofjes niet nodig was. Gevallen zoals dat van de belanghebbende, wier minder draagkrachtige bewoonsters ook bij een verveelvoudiging van de bijdrage - die echter niet mogelijk is als het om huur gaat - niet binnen het bereik van de door de wetgever veronderstelde huurtoeslag kunnen komen te vallen, die geen objectsubsidies genieten of hebben genoten, bij wie van ‘vet’ geen sprake kan zijn, voor wie vraag- en prijsondersteunend overheidsbeleid geen betekenis heeft (gehad), voor wie door de overheid mogelijk gemaakte huurverhogingen tegen scheefwonen irrelevant zijn, voor wie het overheidsbeleid geen bijdrage kan hebben geleverd aan marktstabiliteit of gewaarborgde inkomsten, die de overheid mogelijk juist kosten bespaard hebben, en voor wie de verhuurderheffing desondanks vier tot acht keer zo hoog uitvalt als de medewetgever in hofjesgevallen veronderstelde, vallen mijns inziens
teleologischduidelijk buiten de personele reikwijdte van de Wet verhuurderheffing.

8.13

Daar staat tegenover dat (i) zij niet buiten de
tekstvan de wet vallen (behalve als van ‘verhuur’ geen sprake is), (ii) de medewetgever geen uitzonderingen wenste en (iii) indien de wetgever zich bewust zou zijn geweest van gevallen zoals dat van de (bewoonsters van de) belanghebbende, hij er mogelijk van uitgegaan zou zijn dat met de mindere draagkracht van de bewoonsters al rekening wordt gehouden door de zeer lage bijdragen, zodat huurtoeslag ook niet nodig is. Dat neemt niet weg dat op alle als relevant aangevoerde punten contrateleologisch wordt geheven op een niveau dat vier tot acht keer zo hoog komt te liggen als de medewetgever veronderstelde van een hofjesstichting wier charitatieve doel en mogelijkheden aldus in gevaar komen.

8.14

Mede gezien het feit dat het in het litigieuze jaar 2013 gaat om een belastingdruk die bepaald nog te overzien valt (€ 399), meen ik echter dat het niet aan de rechter is thans gevolgen te verbinden aan de discrepantie tussen de bedoelingen en veronderstellingen van de wetgever en de daarvan vergaand afwijkende gevolgen in gevallen zoals dat van de belanghebbende.

9.Art. 1 Eerste Pro Protocol EVRM

9.1

De belanghebbende heeft zich in de bezwaarfase beroepen op het eigendomsgrondrecht ex art. 1 Eerste Pro Protocol van het Europese Verdrag voor de Rechten van de Mens en de Fundamentele Vrijheden (EVRM), maar heeft dat beroep in het verdere verloop van de procedure kennelijk laten varen. Een dergelijk beroep lijkt voor het litigieuze jaar 2013 inderdaad kansloos omdat (i) van de verhuurderheffing ondanks haar terugwerkende kracht niet gezegd kan worden dat zij niet
lawfulis (zij is tijdig aangekondigd), noch (ii) dat zij geen
legitimate aimzou dienen (er is veel op aangemerkt, maar
devoid of reasonable foundationlijkt zij mij op wetgevingsniveau niet), terwijl (iii) van de belanghebbende voor het litigieuze jaar 2013 niet meer dan € 399 geheven wordt, hetgeen mijns inziens niet een
individual and excessive burdengenoemd kan worden die de vereiste
fair balancetussen algemeen belang en privaat belang schendt.

9.2

Zoals boven (5.23 – 5.24) echter bleek, loopt de verhuurderheffingdruk voor de belanghebbende in 2016 op naar circa 60% (zeven maal de totale maandbijdrage) en – afhankelijk van de uitvoering van het voornemen de voetvrijstelling in 2017 te verhogen naar 25 woningen – in 2017 mogelijk naar circa 65% van de door haar ontvangen brutobijdragen (bijna 8 maal de totale maandbijdrage). Zoals opgemerkt: indien men de bijdragen ter zake van de vrijgestelde eerste tien woningen buiten aanmerking laat, is de druk nog veel hoger. Mede gezien de boven weergegeven voor de verhuurderheffing gegeven gronden rijst de vraag of dan nog gezegd kan worden dat zij in gevallen zoals dat van de belanghebbende geen
individual and excessive burdenis die de
balancetussen het algemene budgettaire belang en het stichtingsbelang op individueel niveau verstoort, gegeven dat deze individuele druk een veelvoud is van wat de medewetgever veronderstelde en het de belanghebbende onmogelijk kan maken om haar charitatieve - en de overheid/de gemeenschap mogelijk uitgaven besparende - doel na te blijven streven.

10.Conclusie

10.1

Ik geef u in overweging het cassatiemiddel gegrond te verklaren, de uitspraak van het Hof te vernietigen en de zaak te verwijzen.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

Advocaat-Generaal

Hoge Raad over verhuurderheffing en huurbegrip bij hofjeswoningen

Conclusie

Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden

1.Overzicht

2.Defeitenenhetgedinginfeitelijkeinstanties

Feiten

3.Het geding in cassatie

4.De relevante regelgeving

5.Achtergrond, karakter en effect van de Wet verhuurderheffing

Ratio en rechtvaardiging van de verhuurderheffing; kritiek

6.Jurisprudentie van de feitenrechter over de Wet verhuurderheffing

7.‘Voor verhuur bestemde woning’; burgerlijk recht

Verhuur

8.Toepassing; beoordeling van het middel

9.Art. 1 Eerste Pro Protocol EVRM

10.Conclusie

Voetnoten