ECLI:NL:PHR:2017:896

Conclusie

Zaaknr: 16/03063

mr. W.L. Valk

Zitting: 1 september 2017

Conclusie inzake:

Televerde B.V.

tegen

1. de Staat der Nederlanden (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, Rijkswaterstaat)

2. Hoogheemraadschap van Rijnland

Partijen worden hierna verkort aangeduid als de onteigende dan wel Televerde respectievelijk de Staat.

Deze zaak hangt samen met de zaken bekend onder de nummers 16/03032, 16/03065, 16/03068, 16/03077, 16/03078 en 16/03079. In al deze zaken gaat het om de vaststelling van de schadeloosstelling voor de onteigening ten name van de Staat van percelen toebehorend aan respectievelijk [A] (16/03065), (wijlen) [B] (16/03068), Chipshol VII (16/03078), Televerde (16/03079 en 16/03063) en [C] (16/03077 en 16/03032).

In al deze zaken komen een of meer van de volgende kwesties aan de orde: de werkelijke waarde (met als deelthema’s onder andere de waarderingsmethode, vergelijkingstransacties en de eliminatieregel), de waardevermindering van het overblijvende, bijkomende schade (met de deelthema’s wederbeleggingskosten dan wel de kosten van verwerving van een vervangend bedrijfsmiddel, gemiste exploitatieopbrengsten, contractuele toezeggingen, belastingschade, renteschade en inkomensschade) en de kosten van deskundige bijstand. In de zaak met nummer 16/03032 is bovendien de principiële vraag aan de orde of de juridische eigenaar, behalve op schadeloosstelling voor de door de economische eigenaar geleden schade, ook aanspraak kan maken op door hem zelf geleden schade als gevolg van het wegvallen van een persoonlijk recht op voortgezet gebruik.

In alle genoemde zaken concludeer ik vandaag gelijktijdig.

1.Feiten en procesverloop

1.1.

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan:

1.1.1.

Bij Koninklijk Besluit (KB) van 29 mei 2013^[1]is ten algemene nutte en ten name van de Staat een aantal onroerende zaken op grond van art. 72a Ow ter onteigening aangewezen voor de realisatie van het Tracébesluit ‘Omlegging A9 Badhoevedorp’, inhoudende de omlegging van de Rijksweg A9, alsmede de reconstructie van het knooppunt Badhoevedorp, met bijkomende werken, in de gemeente Haarlemmermeer.

1.1.2.

In het KB is de onteigende aangewezen als eigenaar van de volgende ter onteigening aangewezen onroerende zaken:

– grondplannummer 37: een deel van 00.22.93 ha van het perceel kadastraal bekend Gemeente Haarlemmermeer, sectie AI, nummer 390, totaal groot 00.23.52 ha, kadastraal omschreven als ‘water’, thans ongenummerd tot het perceel kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie AI, nummer 852, groot 00.10.70 ha, kadastraal omschreven als ‘water’ en een gedeelte van 00.12.23 ha van het perceel thans kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie AI nummer 853, totaal groot 00.12.82 ha, kadastraal omschreven als ‘water’ en

– grondplannummer 14: een deel van 00.09.61 ha van het perceel kadastraal bekend Gemeente Haarlemmermeer, sectie AI, nummer 287, totaal groot 01.16.85 ha, kadastraal omschreven als ‘water’.

1.2.

Bij beschikking van 26 maart 2015 zijn op de voet van art. 54a Ow drie deskundigen en een rechter-commissaris benoemd. De vervroegde descente heeft op 13 april 2015 plaatsgevonden.

1.3.

Op vordering van de Staat heeft de rechtbank bij vonnis van 13 mei 2015 de vervroegde onteigening van het perceel uitgesproken. De rechtbank heeft het door de Staat als onteigenende partij wegens de onteigening aan de onteigende te betalen voorschot bepaald op € 23.274,—, 90% van het door de Staat ter zake van de schadeloosstelling aangeboden bedrag.

1.4.

Het vonnis van 13 mei 2015 is op 23 juli 2015 ingeschreven in de openbare registers.^[2]

1.5.

Op 27 augustus 2015 is het definitieve deskundigenrapport ter griffie van de rechtbank gedeponeerd. De deskundigen hebben daarin de aan de onteigende te betalen schadeloosstelling begroot op € 34.240,—, bestaande uit de werkelijke waarde van het onteigende.

1.6.

Bij vonnis van 6 april 2016 heeft de rechtbank de schadeloosstelling eveneens bepaald op € 34.240,—.

1.7.

Op 18 april 2016 heeft de onteigende – gelet op art. 52 lid 2 en Pro 3 jo. 72a lid 3 en 64b lid 1 Ow tijdig – ter griffie van de rechtbank verklaard cassatieberoep in te stellen tegen het vonnis van de rechtbank van 6 april 2016.

1.8.

Bij cassatiedagvaarding van 31 mei 2016 heeft zij – gelet op art. 53 lid 1 jo Pro. 72a lid 3 en 64b lid 1 Ow tijdig – cassatieberoep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank van 6 april 2016. De Staat heeft van antwoord gediend en voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten, waarna nog van re- en dupliek is gediend.

2.Inleiding

2.1.

Vandaag concludeer ik gelijktijdig in zeven zaken betreffende de onteigening voor, kort gezegd, de omlegging van de A9.

2.2.

De samenhangende zaken zijn in eerste aanleg niet gevoegd, maar wel administratief gevoegd behandeld. Daarbij geldt dat processtukken genomen in de ene zaak geen onderdeel uitmaken van het procesdossier in de andere zaken. Dat is anders wat betreft de pleitnotities overgelegd ter zitting van 23 juni 2015, omdat in alle zaken gelijktijdig pleidooi heeft plaatsgevonden en omdat deze stukken genoemd worden in het (voor alle zaken gezamenlijk opgemaakte) proces-verbaal van die zitting.

2.3.

In alle zaken afzonderlijk heeft de rechtbank op 6 april 2016 eindvonnis gewezen. Alle klachten in de diverse zaken richten zich uitsluitend tegen de bedoelde eindvonnissen. Voor een groot deel van de klachten in de verschillende zaken geldt dat zij gelijkluidend zijn. In zoverre zijn ook mijn conclusies in die zaken gelijkluidend.

2.4.

In het belang van een doelmatige behandeling van de zaken door uw Raad in raadkamer nog het volgende. De zaak met nummer 16/03065 zou als uitgangspunt van die behandeling kunnen dienen, omdat daarin de meeste klachten terugkomen. Vervolgens dient erop te worden gelet dat de middelen in het principaal beroep in de zaak met nummer 16/03079 en de onderhavige zaak met nummer 16/03063 aanvullend een klacht met betrekking tot contractuele toezeggingen bevatten. Ten slotte geldt dat het middel in het principaal beroep in de zaak met nummer 16/03032 inhoudelijk geheel van de overige zaken afwijkt en dus zelfstandige aandacht verdient.

2.5.

Hieronder volgt een schematisch overzicht van de onderwerpen van de klachten in de diverse zaken.

Zaaknummer

Principale cassatieberoep

Incidentele cassatieberoep

16/03032

1. Inkomensschade

1. Eliminatieregel
2. Kosten deskundige bijstand

16/03063

1. Waarderingsmethode
2. Vergelijkingstransacties [D] en [E]
3. Vergelijkingstransactie SRE/GEM
4. Waarde (prijs per m2)
5. Contractuele toezeggingen

6. Belastingschade

1. Eliminatieregel

16/03065

1. Waarderingsmethode
2. Vergelijkingstransacties [D] en [E]
3. Vergelijkingstransactie SRE/GEM
4. Waarde (prijs per m2)
5. Waardevermindering
6. Wederbeleggingskosten
7. Bedrijfskosten en gemiste exploitatieopbrengsten
8. Belastingschade
9. Renteschade
10. Kosten deskundige bijstand

1. Eliminatieregel
2. Kosten deskundige bijstand

16/03068

1. Waarderingsmethode

2. Vergelijkingstransacties [D] en [E]

3. Vergelijkingstransactie SRE/GEM

4. Waarde (prijs per m2)

5. Wederbeleggingskosten

6. Bedrijfskosten en gemiste exploitatieopbrengsten

7. Belastingschade

8. Renteschade

9. Kosten deskundige bijstand

1. Eliminatieregel
2. Kosten deskundige bijstand

16/03077

1. Eliminatieregel
2. Kosten deskundige bijstand

16/03078

1. Eliminatieregel

16/03079

1. Waarderingsmethode
2. Vergelijkingstransacties [D] en [E]
3. Vergelijkingstransactie SRE/GEM
4. Waarde (prijs per m2)
5. Contractuele toezeggingen

6. Waardevermindering
7. Wederbeleggingskosten
8. Bedrijfskosten en gemiste exploitatieopbrengsten
9. Belastingschade
10. Kosten deskundige bijstand^[4]

1. Eliminatieregel

3.Bespreking van het principale cassatieberoep

Waarderingsmethode

3.1.

Het
eerste onderdeelvan het principaal cassatiemiddel richt zich tegen de rechtsoverwegingen 2.17 en 2.18 van het vonnis van de rechtbank. Die overwegingen hebben betrekking op de keuze van de voor de vaststelling van de werkelijke waarde toe te passen waarderingsmethode:

‘2.17. De rechtbank overweegt dat de deskundigen een grote vrijheid genieten bij de wijze waarop zij de betrokken gronden waarderen en de keuze voor de meest geschikt geachte methode van waardering.

De stelling dat projectontwikkelaars volgens de DCF-methode tot waardering komen, dat die methode alom gewaardeerd is voor vastgoedwaardering en dat het een solide economische benadering betreft, zoals Televerde aanvoert, brengt daarin – wat hier ook van zij – geen verandering. Televerde gaat in haar berekeningen voorbij aan de bestaande onzekerheid over de periode waarin de ontwikkelingen zullen plaatsvinden. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat de door Televerde bepleite DCF-methode in dit geval niet geschikt is om tot waardering van de gronden in het kader van de onteigening te komen vanwege de veelheid van de daarbij te hanteren variabelen en omdat de onzekerheid daarvan te groot is.

De stelling dat redelijk handelende professionele kopers en verkopers in dit geval uitsluitend professionele marktpartijen (ontwikkelaars of beleggers) zijn, die een geheel ander perspectief hebben en wel degelijk de DCF-methode als referentie voor hun handelen zullen gebruiken, miskent bovendien dat projectontwikkelaars op een andere wijze tot grondprijzen komen dan volgens de objectieve waarderingsmethode bij onteigeningen, waarbij het ingevolge artikel 40b Ow gaat om de prijs die zou zijn tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de redelijk handelende verkoper en de redelijk handelende koper.

2.18.

Met de deskundigen acht de rechtbank de vergelijkingsmethode in dit geval de meest geschikte waarderingsmethode. De stelling van Televerde dat zij zonder onteigening (vanwege de ontwikkelingsmogelijkheden en toekomstige winst uit grondexploitatie) niet tot verkoop van de gronden zou zijn overgegaan, maakt het voorgaande niet anders. Bij het bepalen van de werkelijke waarde vindt een fictieve waardebepaling plaats, waarbij dient te worden uitgegaan van de veronderstelling dat de onteigende op de peildatum bereid is tot een dergelijke verkoop. De deskundigen hebben dat blijkens hun rapport ook onderkend.’

3.2.

Het onderdeel betoogt
onder 1.1.1dat niet (voldoende) begrijpelijk is gemotiveerd het oordeel van de rechtbank dat de vergelijkingsmethode de meest geschikte waarderingsmethode is, gelet op de essentiële stelling van de onteigende dat redelijk handelende kopers en verkopers^[5]in dit geval uitsluitend professionele marktpartijen zijn die een geheel ander perspectief hebben en wel degelijk de DCF-methode als referentie voor hun handelen zullen gebruiken. Het onderdeel houdt voorts in dat de rechtbank niet (voldoende) begrijpelijk op deze essentiële stelling heeft gerespondeerd, zodat de stelling als een in cassatie vaststaande hypothetisch feitelijke grondslag heeft te gelden.

3.3.

De klacht faalt. De rechtbank heeft geoordeeld dat de DCF-methode als waarderingsmethode niet geschikt is ‘vanwege de veelheid van de daarbij te hanteren variabelen en omdat de onzekerheid daarvan te groot is’. Aldus leunt de rechtbank klaarblijkelijk op hetgeen het deskundigenrapport op dit punt inhoudt (cursiveringen door mij toegevoegd):^[6]

‘Deskundigen overwegen hieromtrent als volgt. In zijn algemeenheid overwegen deskundigen dat volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad de door de rechtbank in onteigeningszaken benoemde deskundigen (en ook de rechter zelf) de vrijheid wordt gelaten om te kiezen voor de naar hun oordeel meest geschikte waarderingsmethode. De (…) residuele grondwaardeberekening kan bruikbaar zijn als de uitgangspunten/parameters voldoende bekend zijn. Te denken valt aan start en looptijd van het project, de inrichting van het plan, zodat het aantal m2 uit te geven grond of m2 bvo kan worden berekend, de uitgifteprijs van de grond enigszins betrouwbaar kan worden vastgesteld, de kosten van bouw- en woonrijp maken, de kosten bovenwijks (exploitatiebijdrage aan de gemeente) en plankosten etc. met enige zekerheid kunnen worden vastgesteld en de inkomende en uitgaande kasstromen met een alsdan betrouwbaar vast te stellen discontovoet contant kunnen worden gemaakt.

In het onderhavige geval gaat het om waardering van agrarisch bestemde en gebruikte gronden in een gebied waarvan op grond van de ligging nabij Schiphol en Amsterdam en inschattingen van de betrokken overheden en Schiphol zelf hoge verwachtingen bestaan ten aanzien van de op lange termijn ter plaatse te realiseren mogelijkheden. Voor de Schipholdriehoek betreft het dan met name de reservering voor een eventuele tweede Schipholterminal en daarmee samenhangend de reservering voor een hoogwaardige ontwikkeling van met Schiphol verbonden bedrijvigheid. Over de termijn waarbinnen die ontwikkeling daadwerkelijk aan de orde zal zijn en de wijze waarop die ontwikkeling vorm zal krijgen bestaat weinig zekerheid. Deskundigen gaan er op grond van de thans bekende feiten en omstandigheden van uit dat ontwikkeling plaats zal vinden in een periode van 20 tot 30 jaar na de peildatum.
Onder die omstandigheden zijn er naar het oordeel van deskundigen volstrekt onvoldoende bouwstenen om een enigszins betrouwbare topdown berekening of andere cijfermatige benadering van de waarde op te baseren. Een dergelijke benadering kent immers vele variabelen en aannames en de aanpassing daarvan beïnvloedt het resultaat in zeer sterke mate.Dit blijkt ook uit de overgelegde rapportage van Joling & Haanappel waarin door aanpassing van aannames de waarde kan uitkomen tussen € 93,00 en € 223,00 per m2. Daarbij wordt dan nog niet verdisconteerd de kans dat de ontwikkeling van Schiphol op langere termijn uiteindelijk geheel anders zal verlopen dan thans wordt aangenomen. Ter verdere illustratie van de ongeschiktheid van deze waarderingsmethode in het onderhavig geval wijzen deskundigen ook op de in opdracht van N.V. Landinvest opgestelde taxatierapporten van DTZ Zadelhoff d.d. 23 juli 2003 met betrekking tot gronden in de Schipholdriehoek (toegezonden bij brief van 24 januari 2014 door Mr. Van Schie) waarin de waardering van die percelen residueel is bepaald. De betreffende waardering gaat expliciet uit van een realisatiekans van 90% voor het veronderstelde project en aanvang met realisatie in 2009. Inmiddels is wel gebleken dat de ontwikkeling geheel anders is gelopen en is ook duidelijk dat een dergelijke residuele benadering afhankelijk is van het uitkomen van de daarin gedane aannames.

(...)

(...). Naar het oordeel van deskundigen illustreert dit, dat het hier een omvangrijk en zeer langlopend project betreft, waarbij het
vanwege de vele ongewisheden die zich gedurende de voortgang van een dergelijk project kunnen voordoen(bijvoorbeeld marktontwikkelingen, conjunctuurverloop en positie KLM/Schiphol)
vanuit praktisch oogpunt onmogelijk is de werkelijkheid door middel van een residuele grondwaardeberekening met een zodanige mate van nauwkeurigheid te benaderen dat op die basis door de onteigeningsrechter uitspraken kunnen worden gedaan.
Daar komt bij dat het kiezen van de juiste aannames (parameters) onvermijdelijk in zekere mate van willekeur in zich draagt, met als gevolg dat de uitkomst van een dergelijke berekening eveneens in zekere mate willekeurig is en daarmee ongeschikt voor het vaststellen van de grondwaarde per die peildatum.

Gelet hierop hebben deskundigen er voor gekozen hun waardering te baseren op de hen bekende vergelijkingstransacties (...).’

3.4.

In het licht van het advies van de deskundigen is het oordeel van de rechtbank dat de DCF-methode in het onderhavige geval als waarderingsmethode niet geschikt is, allerminst onbegrijpelijk. In dit verband is uiteraard mede van belang dat de onteigeningsrechter in zijn keuze van de toe te passen waarderingsmethode in beginsel vrij is.^[7]

3.5.

Ervan uitgaande dat de DCF-methode niet geschikt is, kan de stelling van de onteigende dat redelijk handelende kopers en verkopers in dit geval professionele marktpartijen zijn, die normaal gesproken wel degelijk de DCF-methode hanteren, uiteraard niet als een essentiële stelling worden aangemerkt. Als ze juist is, kan die omstandigheid er immers niet toe leiden dat alsnog behoort te worden gekozen voor een ongeschikte waarderingsmethode (met willekeurige uitkomsten). De rechtbank behoefde op de bedoelde stelling dus niet in te gaan. Dat betekent ook dat niet kan worden aanvaard dat als hypothetisch feitelijke grondslag heeft te gelden dat redelijk handelende kopers en verkopers in dit geval uitsluitend professionele marktpartijen zijn.

3.6.

Onder 1.1.2en
onder 1.1.3bouwt het onderdeel op de voorgaande klacht voort en richt het zich in het bijzonder tegen de laatste alinea van rechtsoverweging 2.17. Ook in zoverre kan het onderdeel geen doel treffen. Naast het niet onbegrijpelijke oordeel van de rechtbank dat de DCF-methode niet geschikt is, is de bedoelde alinea te beschouwen als een overweging ten overvloede. Dat de rechtbank het ook zo heeft bedoeld, volgt uit het gebruik van het woord ‘bovendien’. Aan de steller van het middel kan worden toegegeven dat in de overweging een tegenstelling wordt gesuggereerd die niet gelukkig is, namelijk tussen enerzijds ontwikkelaars en beleggers en anderzijds redelijk handelende verkopers en kopers. De overweging is echter, zoals gezegd, ten overvloede gegeven, zodat de onteigende bij de ertegen gerichte klachten geen belang heeft.

3.7.

Onder 1.1.4betoogt het onderdeel dat gelet op een achttal essentiële stellingen niet (voldoende) begrijpelijk is gemotiveerd het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 2.18 (i) dat de vergelijkingsmethode in dit geval de meest geschikte waarderingsmaatstaf is, (ii) dat onjuist is de stelling van de hypotheekhouder dat de vergelijkingsmethode onvoldoende rekening houdt met de hoedanigheid van de bij de diverse transacties betrokken partijen en (iii) dat de deskundigen de uitkomst van de door hen gebruikte waarderingsmethoden niet hoefden af te zetten tegen mogelijke uitkomsten van andere waarderingsmethoden.

3.8.

Ook hier gaat het onderdeel er ten onrechte aan voorbij dat de onteigeningsrechter vrij is die methode van waardering te kiezen die naar zijn oordeel voor de vaststelling van de werkelijke waarde het meest geschikt is. De onder 1.1.4 opgesomde stellingen kunnen aan die vrijheid niet afdoen. Naar aanleiding van de stellingen sub d, e, f en g merk ik nog op dat die stellingen in het geheel geen verband lijken te houden met de kwestie van de toe te passen waarderingsmethode (DCF-methode of vergelijkingsmethode).

3.9.

Onderdeel 1 faalt.

Vergelijkingstransacties [D] en [E]

3.10.

Het
tweede onderdeelbevat rechts- en motiveringsklachten tegen het oordeel van de rechtbank dat de [E]-transactie en de [D]-transactie geschikt zijn om als vergelijkingstransacties in aanmerking te nemen. Bij de bespreking van dit onderdeel dient tot uitgangspunt dat de beslissing of een transactie al dan niet kan worden gebruikt als vergelijkingstransactie in hoge mate is verweven met waarderingen van feitelijke aard en dus bij uitstek tot het domein van de feitenrechter behoort. In cassatie kunnen dergelijke beslissingen dan ook slechts beperkt worden getoetst. De steller van het onderdeel wenst daar klaarblijkelijk aan voorbij te zien en trakteert de wederpartij en uw Raad op een groot aantal deels op elkaar gelijkende klachten verspreid over maar liefst acht pagina’s.

3.11.

In het navolgende zal eerst de [D]-transactie (de subonderdelen 2.1.1, 2.1.2 en 2.1.5, 2.2 en 2.2.1) en vervolgens de [E]-transactie (de subonderdelen 2.1.3 en 2.1.4) aan de orde komen.

3.12.

Ten aanzien van de
[D]-transactie heeft de rechtbank, voor zover in cassatie nog van belang, als volgt overwogen:

‘2.26. In hun rapport overwegen de deskundigen op dit punt onder meer het volgende:

Voor zover (…) wordt betoogd dat uit de transactie [rechtbank: aankoop van de grond door [D]] zou blijken dat gronden benodigd voor het A9-tracé voor ontwikkelaars niet evenveel waarde vertegenwoordigen als voor ontwikkeling in aanmerking komende gronden, delen deskundigen die opvatting niet. (…) Naar het oordeel van deskundigen zijn beide partijen ([D] en Rijkswaterstaat) bij hun transactie in 2012 er van uit gegaan dat de verkeersbestemming op de aan te kopen gronden weggedacht diende te worden en de aan te kopen gronden dezelfde verwachtingswaarde hadden als de omliggende gronden.

2.27.

De rechtbank overweegt als volgt.

Dat gronden bestemd voor een wegtracé in het commerciële verkeer een lagere waarde vertegenwoordigen dan gronden die daarvoor niet zijn bestemd, zoals Televerde stelt, wordt door de deskundigen niet bestreden. Naar het oordeel van de deskundigen, zoals door hen ter zitting nader toegelicht, volgt uit de [D]-transactie, anders dan Televerde betoogt, echter niet dat de prijs van € 48,83 per m² – die werd betaald voor gronden die vrijwel uitsluitend benodigd waren voor het kort daarvoor definitief vastgestelde wegtracé – op dat moment niet de marktwaarde (inclusief verwachtingswaarde) vertegenwoordigde. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat de transactieprijs van € 48,83 onmiskenbaar niet de marktwaarde vertegenwoordigt van een weg, en evenmin een marktwaarde is voor agrarische grond. Aangenomen moet daarom worden dat bij de prijsbepaling in deze transactie de verkeersbestemming is weggedacht en is uitgegaan van de marktwaarde (inclusief verwachtingswaarde) van de gronden. Dat [D] zijn knopen zal hebben geteld in het zicht van de onteigening en daarom akkoord is gegaan met een lagere prijs dan de marktwaarde is niet met concrete feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt. De rechtbank volgt de deskundigen in hun advies op dit punt en verwerpt het bezwaar van Televerde dat de [D]-transactie geen betrouwbare indicatie van de marktwaarde geeft.’

3.13.

De kern van de klachten die
onder 2.1.1en
onder 2.1.2zijn geformuleerd, komt op het volgende neer (vergelijk 2.1.2 onder (iii)). [D] heeft gronden gelegen in de Schipholdriehoek aangekocht voor € 71,80 per m², waarbij ook nog een forse nabetaling is overeengekomen voor gronden die níét worden benut voor de wegomlegging A9. Vervolgens heeft [D] voor een bedrag van € 48,83 per m² aan de Staat verkocht het deel van de gronden dat juist wél bestemd is voor de wegomlegging A9. Onder die omstandigheden zijn er geen aanwijzingen dat [D] met deze laatste transactie de prijs heeft ontvangen waarvoor een redelijk handelend verkoper ook de náást de A9 gelegen gronden had willen vervreemden, zoals de onteigende met de onder 2.1.1 aangehaalde (essentiële) stellingen de rechtbank ook heeft voorgehouden. Het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 2.27 vormt geen begrijpelijke respons op het voorgaande.

3.14.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de tussen [D] en de Staat overeengekomen koopprijs niet de marktwaarde voor een weg of voor agrarische grond is. Deze vaststelling is in cassatie niet bestreden. Het daarop volgende oordeel van de rechtbank dat ‘dan ook’ moet worden aangenomen dat bij de transactie tussen [D] en de Staat is uitgegaan van de marktwaarde (inclusief verwachtingswaarde) van de grond, waarbij de verkeersbestemming is weggedacht, is niet onbegrijpelijk. Dat bij de transactie tussen [D] en de Staat een willekeurige koopprijs zou zijn overeengekomen ligt niet in de rede, terwijl de rechtbank – eveneens in cassatie onbestreden – heeft geoordeeld dat de onteigende onvoldoende heeft gesteld om aan te kunnen nemen dat [D] in het zicht van de onteigening akkoord is gegaan met een lagere prijs dan de marktwaarde.

3.15.

De onder 2.1.1 van de cassatiedagvaarding aangehaalde stellingen, die als gezegd in de kern neerkomen op hetgeen hiervoor onder 3.13 is vermeld, bepleiten een andersluidend standpunt, maar die enkele omstandigheid maakt het oordeel van de rechtbank uiteraard niet onbegrijpelijk. Evenmin kan worden gezegd dat de rechtbank onvoldoende op deze stellingen zou hebben gerespondeerd. Ik licht dat kort toe.

3.16.

Een aantal van deze stellingen heeft betrekking op de bestemming van de gronden (de stellingen a en b), terwijl de rechtbank juist heeft overwogen dat die bestemming in de transactie tussen de Staat en [D] moet zijn weggedacht. Waar de aangehaalde stellingen zien op de nabetalingsverplichting (de stellingen c, d en g), verdient opmerking dat de deskundigen hebben toegelicht dat de nabetalingsverplichting geen betrekking had op het voor wegaanleg te bestemmen deel van de gronden.^[8]De rechtbank hoefde op deze stellingen dan ook niet uitdrukkelijk te responderen. Voor wat betreft stelling e, inhoudende dat [D] zijn knopen zal hebben geteld in het zicht van de onteigening, geldt dat de rechtbank deze stelling op begrijpelijke en voldoende gemotiveerde wijze als onvoldoende onderbouwd heeft gekwalificeerd in de op een na laatste zin van rechtsoverweging 2.27. Aan stelling f, volgens welke het meest relevante van de verkoop door [D] aan de Staat is dat [D] de te ontwikkelen gronden niet heeft verkocht, behoefde de rechtbank niet afzonderlijk aandacht te besteden. De onder h gestelde omstandigheid dat [D] in 2000 € 134,10 heeft betaald voor de gronden, maar er in 2012 maar € 48,83 voor heeft teruggekregen, is enkel van belang indien ervan moet worden uitgegaan dat de prijs uit 2012 de marktwaarde (inclusief verwachtingswaarde) vertegenwoordigde. Dat staat echter niet vast, zoals ook de deskundigen tot uitdrukking hebben gebracht.^[9]

3.17.

Tot slot is door het onderdeel onder i aangehaald de stelling dat waar de deskundigen ervoor kiezen bij de transactie SRE/GEM voorafgaande transacties in hun onderzoek te betrekken en bij de [D]-transactie niet, hun advies onevenwichtig is. Op die stelling behoefde de rechtbank evenmin uitdrukkelijk in te gaan. Ten aanzien van de SRE/GEM-transactie is een aanwijzing gevonden voor de conclusie dat de partijen bij deze transactie zich niet
at arm’s lengthtot elkaar verhielden (vergelijk rechtsoverweging 2.34 van het eindvonnis), terwijl ten aanzien van de [D]-transactie daarvoor geen aanwijzing is gevonden. In beide gevallen zijn de voorafgaande transacties dus in het onderzoek betrokken, maar dat onderzoek heeft aanleiding gegeven tot verschillende conclusies. Dat is niet inconsistent of onbegrijpelijk.

3.18.

Subonderdeel 2.1.2 (i), dat aanvoert dat de rechtbank onvoldoende duidelijk heeft gemaakt op welk deel van het advies van de deskundigen haar oordeel in rechtsoverweging 2.27 is gebaseerd, mist feitelijke grondslag. Zie het citaat in rechtsoverweging 2.26 en de verwijzing in rechtsoverweging 2.27 naar hetgeen door de deskundigen ter zitting is gesteld.

3.19.

De klacht onder 2.1.2 (ii) dat de rechtbank onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat het eerste deel van het onder rechtsoverweging 2.26 opgenomen citaat ziet op de transactie [F]-[D] uit 2000 en het tweede deel op de transactie tussen [D] en de Staat uit 2012, mist eveneens feitelijke grondslag. De rechtbank heeft in de eerste geciteerde volzin tussen rechte haken toegevoegd dat het gaat om de ‘aankoop van de grond door [D]’ en uit de tweede geciteerde volzin volgt dat het daar om de transactie tussen [D] en de Staat (Rijkswaterstaat) uit 2012 gaat.

3.20.

Onder 2.2en
onder 2.2.1richt het middel zich tegen rechtsoverweging 2.23 van de rechtbank, waar de rechtbank heeft geoordeeld dat de transactie waarmee [D] de gronden van [F] c.s. in eigendom heeft verkregen niet als een geschikte vergelijkingstransactie kan gelden. Rechtsoverweging 2.23 en de daaraan voorafgaande rechtsoverweging 2.22 luiden als volgt:

‘2.22. Televerde heeft voorts opgemerkt dat [D] de betreffende gronden zelf tegen een veel hogere prijs heeft verworven en dat deskundigen die aankoop, waarbij [D] de gronden heeft aangekocht, als referentie zouden moeten gebruiken. De deskundigen nemen in hun overwegingen hieromtrent als uitgangspunt dat [D] bij akte van 11 juni 2010 de eigendom heeft verkregen van ruim 12,6 ha gronden ter uitvoering van een op 5 april 2000 gesloten overeenkomst. Daarvoor zijn partijen in 2000 een koopsom overeengekomen met een nabetalingsregeling waarin het te betalen bedrag afhankelijk werd gesteld van het moment waarop een eerste bouwvergunning voor het verkochte zou worden verkregen. Aanvullend hebben partijen in 2010 afgesproken dat van de additionele nabetalingsverplichting is uitgezonderd de op dat moment nog onbekende oppervlakte, deel uitmakend van het gekochte, welke door koper in het kader van het aanleggen van infrastructurele werken ter ontsluiting van de toekomstige ontwikkeling van het gekochte en haar omgeving dient te worden vervreemd aan Rijkswaterstaat.

2.23.

De deskundigen overwegen voorts in hun rapport:

Voorzover Televerde betoogt dat de aankooptransactie door [D] in de onderhavige procedure zou kunnen gelden als relevante referentietransactie zijn deskundigen van oordeel dat die transactie zodanig gedateerd is dat deze in redelijkheid niet meer als referentietransactie kan worden gezien. De prijsvorming heeft immers reeds in 2000 plaatsgevonden.De rechtbank sluit zich bij deze overwegingen aan.’

3.21.

Het onderdeel klaagt dat de beslissing van de rechtbank dat de deskundigen kunnen worden gevolgd in hun uitgangspunt dat de transactie waarbij [D] de gronden van [F] c.s. kocht zodanig gedateerd is dat deze in redelijkheid niet meer als referentie kan gelden, niet voldoende begrijpelijk is in het licht van de stelling van de onteigende dat de prijsafspraken tussen [D] en [F] c.s. in 2010 zijn herijkt en toen onder meer is afgesproken dat van de additionele nabetalingsverplichting is uitgezonderd het voor wegaanleg te bestemmen deel van de gronden.

3.22.

Deze klacht kan niet slagen. Met de overweging van de rechtbank dat zij zich aansluit bij ‘de overwegingen’ van de deskundigen heeft de rechtbank klaarblijkelijk gedoeld op zowel de in rechtsoverweging 2.22 als de in rechtsoverweging 2.23 weergegeven overwegingen van de deskundigen. In die overwegingen ligt besloten (i) een verwerping van de (blote) stelling van de onteigende dat in 2010 een herijking van de prijs heeft plaatsgevonden en (ii) een vaststelling dat de enige aanvulling die in 2010 ten aanzien van de in 2000 gesloten overeenkomst heeft plaatsgevonden is dat van de additionele nabetalingsverplichting is uitgezonderd het voor wegaanleg te bestemmen deel van de gronden.^[10]Die enkele aanvulling doet aan het gedateerd zijn van de transactie niet af.

3.23.

Voor zover in cassatie nog van belang heeft de rechtbank ten aanzien van de
[E]-transactieals volgt overwogen:

‘2.28. Met betrekking tot de [E]-transactie is gesteld dat deze niet geschikt is als vergelijkingstransactie omdat een akkerbouwer als verkoper een geheel andere positie heeft dan een gebiedsontwikkelaar. [E] wist dat de omlegging van de weg aanstaande was en handelde uit het perspectief van noodzakelijke bedrijfsverplaatsing, wat een geheel andere prijs met zich brengt dan in het geval van een professionele gebiedsontwikkelaar als verkoper, aldus luidt het betoog. [E] was zich, zo is in dit verband voorts nog gesteld, onvoldoende bewust van de strategische waarde van de grond. De rechtbank verwerpt deze stellingen bij gebreke van een voldoende onderbouwing. Niet is gemotiveerd onderbouwd dat de genoemde omstandigheden er daadwerkelijk toe hebben geleid dat de prijs die bij de [E]-transactie is betaald niet gelijk is aan de (bij de waardebepaling in het kader van onteigening als uitgangspunt te nemen) prijs die tot stand is gekomen in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper. Vastgesteld moet worden dat [E] bij deze transactie agrarische grond, voor het deel waarop een weg zal worden aangelegd, voor meer dan de agrarische grondprijs heeft verkocht.

De rechtbank volgt Televerde niet in haar stelling dat uitsluitend transacties tussen projectontwikkelaars geschikt zijn als vergelijkingstransacties. Daarbij komt dat niet afdoende is betwist dat het [E] vrijstond om, wanneer hij meende dat hem in de onderhandelingen met de Staat een te lage prijs werd geboden, te wachten op onteigening om daarbij aanspraak te maken op de volledige verwachtingswaarde op onteigeningsbasis.’

3.24.

Volgens de klacht
onder 2.1.3moet uit een feit van algemene bekendheid (namelijk een rekensom) worden afgeleid dat de overblijvende [E]-gronden in 2010/2011 een waarde vertegenwoordigden van € 63,35 per m². De gemeente heeft immers alle grond (410.000 m²) van [E] gekocht voor een prijs van € 16.924.800, (€ 41,28 per m²) en vervolgens de ten behoeve van de A9-omlegging bestemde gronden (252.397 m²) aan de Staat verkocht voor € 6.940.917,50 (€ 27,50 per m²). De waarde van de overblijvende grond is dan € 9.983.882,50 (het van de aankoopprijs resterende bedrag) gedeeld door 157.603 m² (de overblijvende grond).

3.25.

Rekenkundige logica levert alleen in een versimpelde wereld feiten van algemene bekendheid op. De échte wereld is complexer, hier bijvoorbeeld in verband met een écht feit van algemene bekendheid, namelijk dat op naast een snelweg gelegen gronden veelal zichtlocaties kunnen worden ontwikkeld, wat leidt tot een extra hoge grondwaarde. Ik zeg niet dat dit laatste zich in het onderhavige geval per se voordoet, maar wel dat het illustreert dat wat het middel voor een feit van algemene bekendheid wil laten doorgaan, dat niet is.

3.26.

Ten slotte nog: het slot van het subonderdeel, volgens welke ‘het samenstel van aan- en verkoop door de gemeente in een periode van anderhalf jaar niet
at arm’s length’ zou zijn, is niet begrijpelijk toegelicht.

3.27.

Onder 2.1.4en
onder 2.1.5klaagt het onderdeel dat de rechtbank op de onder 2.1.4 genoemde essentiële stellingen van de onteigende niet (voldoende begrijpelijk) heeft gerespondeerd.

3.28.

Daartoe wordt allereerst naar voren gebracht dat [E] een agrariër was, die zich bewust was van de aanstaande omlegging van de A9 over zijn grond en die bedrijfsverplaatsing als voornaamste belang had, maar zich (kennelijk) onvoldoende bewust was van de strategische waarde van zijn gronden (zie 2.1.4 onder a). Deze omstandigheden dienen volgens de steller van het middel in cassatie als hypothetisch feitelijke grondslag te gelden, zodat van een relevante transactie geen sprake is (zie 2.1.5 onder (i)). De klacht mist feitelijke grondslag. De rechtbank heeft de genoemde stellingen van de onteigende in rechtsoverweging 2.28 uitdrukkelijk verworpen wegens onvoldoende feitelijke onderbouwing.

3.29.

Wat het onderdeel vervolgens inhoudt (zie 2.1.5 onder (ii)), is deels een herhaling van de hiervoor onder 3.28 reeds besproken klacht^[11]en doet voor het overige geen recht aan hetgeen de rechtbank heeft overwogen. De rechtbank heeft niet uit de enkele omstandigheid dat [E] de gronden voor meer dan de agrarische waarde heeft verkocht, afgeleid dat dit de prijs is die tussen een redelijk handelend koper en redelijk handelend verkoper zou zijn overeengekomen. Zij heeft dat evenmin gedaan op grond van uitsluitend de overweging dat het [E] vrijstond om te wachten op de onteigeningsprocedure om daarbij aanspraak te maken op de volledige verwachtingswaarde. In het verband van de bij uitstek feitelijke afweging welke transacties geschikte vergelijkingstransacties zijn, heeft de rechtbank eerst vastgesteld dat de stellingen van de onteigende (ertoe strekkende dat van een geschikte vergelijkingstransactie geen sprake is) onvoldoende waren onderbouwd en heeft zij vervolgens twee redenen benoemd die vóór de door de deskundigen gemaakte keuze pleiten. Dat levert een alleszins begrijpelijke motivering op van een oordeel dat is overgelaten aan de rechter die over de feiten oordeelt.

3.30.

Het onderdeel klaagt vervolgens over het volgende deel van de rechtsoverweging van de rechtbank:

‘De rechtbank volgt Televerde niet in haar stelling dat uitsluitend transacties tussen projectontwikkelaars geschikt zijn als vergelijkingstransacties.’

Volgens het onderdeel heeft ook de rechtbank vastgesteld dat, kort gezegd, de onteigende gronden zijn gelegen op een locatie met een zeer hoge strategische waarde waarbij partijen bereid zullen zijn een substantiële investering te doen om een grondpositie in te nemen, zonder dat er op de korte of middellange termijn concrete ontwikkelingsmogelijkheden bestaan. In dat licht bezien kon de rechtbank niet zonder meer voorbijgaan aan de stelling van de onteigende dat partijen die zich van de strategische waarde van de gronden wel bewust zijn en waarbij het binnen de bedrijfsuitoefening en investeringsmogelijkheden past om dergelijke investeringen te doen, alleen, althans met name, professionele projectontwikkelaars en gebiedsontwikkelaars zullen zijn, aldus het onderdeel (zie onder 2.1.5 (iii)).

3.31.

Deze klacht slaagt reeds niet omdat de stelling niet is dat
uitsluitendtransacties tussen projectontwikkelaars geschikt zijn als vergelijkingstransacties (‘alleen,
althans met nameproject- en gebiedsontwikkelaars’ [cursivering door mij toegevoegd]). Alleen (gegrondbevinding van) die stelling zou dwingend hebben geleid tot de conclusie dat de [E]-transactie buiten beschouwing moet blijven. Een nuancering van de stelling is ook te lezen in punt 2.1.4 onder b van de cassatiedagvaarding, waar staat: ‘partijen die zich van de strategische waarde van deze gronden gelegen in de Schipholdriehoek wél bewust zijn, zijn met name projectontwikkelaars en gebiedsontwikkelaars’.

Vergelijkingstransactie SRE/GEM

3.32.

Ook het
derde onderdeelbevat, verspreid over vijf pagina’s, klachten over het oordeel van de rechtbank over het wel of niet in aanmerking nemen van een transactie als een geschikte vergelijkingstransactie. Wat ik naar aanleiding van het tweede onderdeel heb vooropgesteld, kort gezegd dat het gaat om een kwestie die bij uitstek tot het domein van de feitenrechter behoort, geldt ook hier.

3.33.

De klachten van het onderdeel richten zich tegen de rechtsoverwegingen 2.34 en 2.35, waar de rechtbank het betoog van de onteigende, dat de deskundigen ten onrechte de transactie SRE/GEM buiten beschouwing hebben gelaten, verwerpt en zij het verzoek van de onteigende om nader onderzoek naar deze transactie te laten verrichten, passeert:

‘2.34. Het bezwaar dat de deskundigen de transactie SRE/GEM Badhoevedorp-Zuid C.V. (hierna: SRE/GEM) van 16 september 2011 niet hebben meegewogen, wordt verworpen. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat de transactie SRE/GEM niet valt aan te merken als bruikbare vergelijkingstransactie aangezien een van de betrokken partijen (SRE) zich als belanghebbende zowel aan de verkopende als aan de kopende zijde bevond. Immers, blijkens de considerans van de leveringsakte heeft SRE de gronden verkocht aan SADC [Schiphol Area Development Company N.V.], en hebben SRE en SADC vervolgens een samenwerkingsovereenkomst gesloten ten aanzien van de overdracht en ontwikkeling van Badhoevedorp-Zuid, waartoe de gronden aan GEM Badhoevedorp-Zuid C.V. zijn overgedragen. De commanditaire vennoten van GEM Badhoevedorp-Zuid C.V. zijn Schiphol Area Participaties B.V. (met SADC als enig aandeelhouder) en SRE. De beherend vennoot van GEM Badhoevedorp-Zuid C.V. is GEM Badhoevedorp-Zuid Beheer B.V., waarvan SADC en SRE aandeelhouder zijn, ieder voor 50%. Daaruit volgt, zoals de deskundigen naar het oordeel van de rechtbank terecht concluderen, dat partijen niet ‘at arm’s length’ waren. De enkele omstandigheid dat in de overeenkomst staat vermeld dat partijen (wel degelijk) ‘at arm’s length’ waren, is daarvoor evenmin voldoende. Ook het feit dat ten behoeve van deze transactie – anders dan de deskundigen in hun rapport hadden aangenomen – een onafhankelijke taxatie (het Ecorysrapport) is opgemaakt, leidt niet tot een ander oordeel. Hetgeen voor het overige als bezwaar tegen het buiten beschouwing laten van de transactie SRE/GEM is aangevoerd, doet dat evenmin. Aan het verzoek om nader onderzoek te laten verrichten naar deze transactie, zoals door Televerde verzocht, wordt dan ook voorbijgegaan.

2.35.

Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank de deskundigen volgt in het buiten beschouwing laten van de hiervoor besproken transacties die door Televerde als vergelijkingstransacties zijn aangedragen.’

3.34.

Onder 3.1.1betoogt het onderdeel dat deze beslissing niet (voldoende) begrijpelijk is gemotiveerd in het licht van acht essentiële stellingen. De desbetreffende stellingen vat ik als volgt samen:

a. in de aandeelhoudersovereenkomst SADC staat dat de transactie
at arm’s lengthgeschiedde (onder a);

b. B&W Haarlemmermeer heeft de gemeenteraad geïnformeerd over de voorgenomen transactie met SADC, over het voornemen van de partijen om de gronden marktconform te verkopen en dat een rapport van Ecorys gebruikt werd als basis voor de onderhandelingen (onder b); ook uit een brief van SADC volgt dat de transactie is gebaseerd op het Ecorys rapport (onder d);

c. uit het rapport van Ecorys volgt (i) dat wel degelijk een onafhankelijk taxatierapport aan de transactie ten grondslag heeft gelegen, (ii) dat een marktconforme prijs is betaald en dat de transactie dus wel degelijk
at arm’s lengthwas en (iii) dat in het kader van de transactie SRE/GEM een aanmerkelijk hogere prijs per m2 is betaald dan de prijs per m2 die de deskundigen in de onderhavige zaak hebben geadviseerd (onder c, e, f en g^[12]);

d. namens SADC is ten processe verklaard dat GEM nooit heeft betwist dat de transactie SRE/GEM
at arm’s lengthwas (onder h) en

e. eventuele onduidelijkheden bij de transactie SRE/GEM zouden tenminste reden moeten zijn voor nader onderzoek (onder i).

3.35.

Onder 3.1.2voegt het onderdeel hieraan toe dat de rechtbank gelet op deze essentiële stellingen niet mocht volgen het advies van de deskundigen dat sprake is van een transactie die niet
at arm’s lengthheeft plaatsgevonden. Dat zou volgens het onderdeel immers betekenen dat GEM welbewust voor een te hoge prijs zou hebben aangekocht en daarvoor hebben noch de deskundigen, noch de rechtbank, een (voldoende) begrijpelijke motivering aangedragen.

3.36.

Ook deze klacht gaat eraan voorbij dat het oordeel over de vraag welke vergelijkingstransacties meewegen bij het bepalen van de werkelijke waarde sterk met de feiten is verweven en in zoverre in cassatie niet op juistheid kan worden getoetst. Onbegrijpelijk is het oordeel van de rechtbank mijns inziens geenszins. De rechtbank heeft het advies van deskundigen gevolgd. Dat advies was enerzijds gegrond op de verhoudingen tussen de partijen bij de SRE/GEM transactie (één partij was zowel aan verkopers- als aan koperszijde bij de transactie betrokken), maar ook op een (in hun visie) niet reële prijsstijging die voorafgaand aan de transactie zou hebben plaatsgevonden.^[13]

3.37.

Men lette nog op de aard van de beslissing om een transactie als vergelijkingstransactie buiten beschouwing te laten. Er bestaat geen regel die zegt dat een transactie als vergelijkingstransactie in aanmerking moet worden genomen, tenzij vaststaat dat geen marktconforme prijs is betaald. Het is veeleer zo dat (objectieve) twijfel voldoende grond is om veiligheidshalve een transactie niet in de vergelijking mee te nemen, met het beperkte gevolg dat men het in die vergelijking dan met de resterende transacties zal moeten doen.

3.38.

Uit het voorgaande volgt ook dat niet op zijn plaats is de bewering die de basis van de klacht
onder 3.1.3vormt, namelijk als zou de rechtbank suggereren dat sprake is van valsheid in geschrifte, althans dat in de aandeelhoudersovereenkomst de waarheid geweld is aangedaan. Tegen dezelfde achtergrond behoefde de rechtbank – anders dan de klacht
onder 3.1.4inhoudt – ook niet nader te motiveren waarom de omstandigheid dat een onafhankelijke taxatie in de vorm van het Ecorys-rapport was opgemaakt, haar niet tot een andere beslissing bracht.

Waarde (prijs per m2)

3.39.

Het
vierde onderdeelricht zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de waarde van de onteigende gronden moet worden gesteld op € 40, per m². Het betreft rechtsoverweging 2.38 van het vonnis:

‘2.38. Als meest relevante vergelijkingstransacties in de Schipholdriehoek beschouwen de deskundigen de [D]-transactie en de [E]-transactie. Het vorenstaande in samenhang bezien en het een en ander tegen elkaar afwegend, waarderen de deskundigen de onteigende gronden op € 40,00 per m².

De rechtbank sluit zich aan bij deze waardering en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen en afwegingen, die in het rapport deugdelijk en gemotiveerd zijn weergegeven.’

3.40.

De klacht
onder 4.1.2(onder 4.1.1 zijn geen klachten geformuleerd) komt er op neer dat het advies van de deskundigen tot een waarde van € 40, per m², dat de rechtbank hier volgt, niet volledig helder en controleerbaar is. De deskundigen hebben namelijk opgemerkt dat buiten kijf staat dat de Schipholdriehoek een zeer grote strategische waarde heeft, terwijl de [D]-transactie en de [E]-transactie bovendien een waarde van € 49, respectievelijk € 41, per m² vertegenwoordigen.

3.41.

In de onderhavige zaak hebben de deskundigen ‘gelet op al het vorenstaande en een en ander tegen elkaar afwegend’ het onteigende gewaardeerd op € 40, per m².^[14]Dat dit bedrag niet het rekenkundige gemiddelde is van de [D]- en de [E]-transactie, doet aan de begrijpelijkheid van die waardering niet af. Naast de bedragen van de transacties komt het ook aan op de (overige) kennis, ervaring en intuïtie van de deskundigen. Het stond de deskundigen dan ook vrij om in onderhavig geval te komen tot een andere waarde dan het rekenkundig gemiddelde van de beide vergelijkingstransacties. Daarbij waren de deskundigen wel gehouden om hun waardering zoveel mogelijk te verantwoorden, maar aan die verantwoording kunnen niet al te hoge eisen worden gesteld. Taxatie is nu eenmaal geen exacte wetenschap. Wie het rapport van de deskundigen onbevooroordeeld leest, zal met mij tot de conclusie komen dat de deskundigen, onder meer in hun reactie op de opmerkingen van partijen op hun concept-rapport, in hun verantwoording zich er niet van hebben afgemaakt. Ik stip kort twee passages uit het rapport van de deskundigen aan, waarvan ik de strekking vrij weergeef:

a. Met betrekking tot de [E]-transactie (p. 25-26): de Staat zal gelijk hebben dat het ontwikkelingsperspectief ten tijde van de transactie (eind 2011) wat meer rooskleurig was dan ten tijde van de peildatum, maar de langetermijnverwachting is niet substantieel veranderd. [Deze reactie impliceert dat de deskundigen reden hadden om ten opzichte van de prijs van € 41,— per m2 van de [E]-transactie naar beneden af te ronden en niet meer dan dat.]

b. Met betrekking tot de [D]-transactie (p. 27-28): ten aanzien van de [D-gronden] bestonden ten tijde van de aankoop concretere ontwikkelingsmogelijkheden dan op de peildatum ten aanzien van het onteigende. [Deze reactie impliceert dat de deskundigen reden zagen voor een lagere prijs per m2 dan de € 48,83 van de [D]-transactie.]

In de richting van de Staat verklaren deze passages waarom de deskundigen in hun waardering van het onteigende niet al te veel lager zijn uitgekomen dan de prijzen per m2 van de [E]- en de [D]-transactie. Tegelijk verklaren zij in de richting van de onteigende, zonder zich rechtstreeks tot hem te richten, ook waarom de deskundigen niet zijn uitgekomen op een waarde die dichterbij die prijzen ligt (of op een nog hogere prijs).

3.42.

Uiteraard kan ook de vaststelling door de deskundigen dat buiten kijf staat dat de Schipholdriehoek een zeer grote strategische waarde heeft, niet maken dat de waardering op € 40, per m² onvoldoende is gemotiveerd. Gelet op de kwaliteit van de motivering van het deskundigenrapport, mocht de rechtbank zich zonder nadere motivering aansluiten bij de waardering door de deskundigen en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen en afwegingen.

3.43.

Het onderdeel mist feitelijke grondslag waar het
onder 4.1.3klaagt dat de deskundigen in hun voorlopig oordeel^[15]zijn uitgegaan van een waarde van € 35, per m² voor de [D]-transactie en in hun definitieve oordeel van ruim € 48, per m², maar in beide gevallen op een waarde van het onteigende van € 40, per m² zijn gekomen. In beide oordelen zijn de deskundigen uitgegaan van een waarde van € 48, (preciezer: € 48,83) per m² voor de [D]-transactie, zo volgt uit de toelichting die door mr. Vermeulen ter zitting van 23 juni 2015 namens de deskundigen is gegeven.^[16]Dit blijkt ook uit bijlage 3 bij het voorlopige deskundigenbericht,^[17]waar reeds de waarde van € 48, per m² voor de [D]-transactie staat vermeld.

3.44.

Uiteraard kan in het licht van het voorgaande evenmin slagen de algemeen geformuleerde klacht
onder 4.1.4dat de rechtbank niet (voldoende begrijpelijk) heeft gerespondeerd op de stellingen van de onteigende.

3.45.

Ook het vierde onderdeel slaagt niet.

Contractuele toezeggingen

3.46.

Het vijfde onderdeelbetreft contractuele toezeggingen die de overheid heeft gedaan ten aanzien van de ontwikkeling van de onteigende gronden. Met betrekking tot die toezeggingen heeft de rechtbank als volgt overwogen:

‘2.42. Blijkens hun rapport menen de deskundigen dat de betreffende afspraken in het vrije commerciële verkeer niet leiden tot een hogere verwachtingswaarde dan de waarde van de overige gronden binnen de Schipholdriehoek, omdat ten aanzien van de onderhavige gronden – mede gelet op het feit dat de contractuele afspraken geen ‘harde’ termijn bevatten waarbinnen een dergelijke ontwikkeling mogelijk moet worden gemaakt – thans niet de reële verwachting bestaat dat deze op veel kortere termijn voor ontwikkeling in aanmerking zullen worden gebracht vergeleken met de andere gronden in de Schipholdriehoek.

2.43.

De rechtbank sluit zich bij de overwegingen en het advies van de deskundigen op dit punt aan. De rechtbank ziet – met de deskundigen – in de voorhanden zijnde beleidsstukken weliswaar de herhaalde contractuele verplichting terug, maar geen concreet voornemen om de betreffende gronden ook daadwerkelijk eerder voor bedrijfsmatige ontwikkeling in aanmerking te brengen dan de andere gronden in de Schipholdriehoek. De redelijk handelend koper zal om die reden niet bereid zijn om vanwege de contractuele toezegging voor deze gronden een hogere prijs te betalen dan voor de omliggende gronden binnen de Schipholdriehoek.’

3.47.

Het onderdeel klaagt
onder 5.1.1en
onder 5.1.2dat de rechtbank niet begrijpelijk heeft gerespondeerd op de onder 5.1.1 aangeduide stellingen van Televerde, althans dat de rechtbank met haar beslissing ‘de logica tart’, doordat zij enerzijds erkent dat de door Televerde ingeroepen contractuele verplichtingen bestaan, doch anderzijds doorslaggevend acht dat ‘geen concreet voornemen’ bestaat om de desbetreffende gronden ook daadwerkelijk eerder voor bedrijfsmatige ontwikkeling in aanmerking te brengen en op basis daarvan concludeert dat een redelijk handelend koper niet bereid zal zijn voor de betreffende gronden een hogere prijs te betalen.

3.48.

Zoals ook het onderdeel tot uitgangspunt neemt, is de beslissing van de rechtbank gebaseerd op de vaststelling dat niet voldoende is gebleken van een concreet voornemen om de desbetreffende gronden ook daadwerkelijk eerder voor bedrijfsmatige ontwikkeling in aanmerking te brengen dan de andere gronden in de Schipholdriehoek. Dat uitgaande van die vaststelling de rechtbank oordeelt dat een redelijk handelend koper ondanks de gemaakte afspraken niet bereid zal zijn om een hogere prijs voor de gronden te betalen dan voor de omliggende gronden, dunkt mij allerminst onbegrijpelijk.

3.49.

De onder 5.1.1 aangeduide stellingen maken dat niet anders:

a. De stellingen onder a en b zien op het bestaan van de contractuele afspraken. Anders dan het middel doet voorkomen, is de rechtbank van dat bestaan uitgegaan.

b. De stelling onder c houdt niet meer in dan de blote stelling van Televerde dat gronden met een contractuele toezegging meer waard zijn dan gronden zonder en behoeft daarom geen afzonderlijke bespreking.^[18]

c. Aan de stellingen onder d en h is de rechtbank impliciet voorbijgegaan door te oordelen dat het bestaan van de contractuele afspraken niet tot een hogere verwachtingswaarde leidt, omdat ze niet leiden tot de reële verwachting dat de gronden (eenvoudig gezegd) eerder aan snee zijn dan andere gronden (waarvoor door de overheid géén contractuele toezeggingen zijn gedaan). In dat oordeel ligt besloten dat een redelijk handelend koper geen hogere prijs voor de gronden zal betalen op basis van de enkele omstandigheid dat de toezegging juridisch of feitelijk afdwingbaar was. Onbegrijpelijk is dat niet.

d. De stellingen onder e en f houden in dat een duidelijke termijn voor nakoming was overeengekomen, namelijk indien en zodra aan diverse voorwaarden was voldaan, waarbij de belangrijkste voorwaarde was dat het tracé voor de A9 definitief was vastgesteld.^[19]Deze stellingen kunnen aan de vaststelling van de rechtbank echter niet afdoen zónder dat tegelijk de stelling zou zijn ingenomen dat op de peildatum ook aan de andere voorwaarden was voldaan, dan wel duidelijk was dat hier op korte termijn aan zou worden voldaan. Dat ook die stelling is ingenomen, blijkt in cassatie niet.

e. Ook de stelling onder g dat publiekrechtelijk wel degelijk ‘rekening wordt gehouden met’ de eerdere ontwikkeling van deze gronden, maakt de vaststelling van de rechtbank niet onbegrijpelijk. Het als eerste aangeduide Luchthavenindelingsbesluit is van 4 november 2015, dus van (ruim) ná de peildatum van 13 mei 2015). Bovendien zijn de gronden van Televerde klaarblijkelijk niet de enige die in de eerste fase zijn opgenomen,^[20]zodat het maar de vraag is of de bedoelde contractuele toezeggingen een rol hebben gespeeld. De aangehaalde stelling gaat op het een noch op het ander in. De als tweede aangeduide notulen van het Bestuursforum zijn juist van ver vóór de peildatum, namelijk van 3 maart 2005. De actuele betekenis ervan ten tijde van de peildatum verdiende een nadere toelichting, waarvan evenmin blijkt.

3.50.

Het vijfde onderdeel kan niet slagen.

Belastingschade

3.51.

Het
zesde onderdeelricht zich tegen het oordeel van de rechtbank met betrekking tot de belastingschade. De klachten richten zich in het bijzonder tegen rechtsoverweging 2.52:

‘2.52. Vast staat dat de Chipshol-Groep op de peildatum (na een aankondiging daarvan in het Financieel Dagblad van 13 juni 2014) voornemens was haar grondportefeuille rond Schiphol te verkopen. Tussen partijen is voorts niet (meer) in geschil dat deze voorgenomen overdracht zal plaatsvinden door verkoop door de Chipshol-Groep van haar aandelen in de vennootschappen waarin de gronden zijn ingebracht (waaronder Televerde), en inmiddels ook voor een deel heeft plaatsgehad. Televerde voert aan dat deze voorgenomen verkoop van haar aandelen aan de geschetste bedrijfsstrategie en de afspraak met de fiscus daarover niets af doet, nu deze strategie en afspraak binnen de vennootschap overeind blijven en geen sprake is van een beleidswijziging op dit punt door het bestuur van Televerde.

Gezien de (gestelde) tekst van de (gestelde) afspraak met de fiscus, met name de zinsnede ‘zolang alle aandelen in handen zijn van een vennootschap behorende tot de Chipshol groep’, moet de rechtbank echter vaststellen dat het met de meergenoemde bedrijfsstrategie beoogde fiscale voordeel na verkoop door de Chipshol-Groep van haar aandelen niet langer kan worden behaald. De gestelde schade is daarmee geen rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening, maar een gevolg van de keuze van de Chipshol-Groep om haar aandelen in de (grond)vennootschappen te verkopen.’

3.52.

Het onderdeel voert
onder 6.1.1allereerst aan dat de beslissing van de rechtbank over de uitleg en reikwijdte van de afspraak met de fiscus een niet toegelaten verrassingsbeslissing is. Dit is door partijen, de deskundigen en de rechtbank niet ter sprake gebracht, zo stelt het onderdeel.

3.53.

Door de deskundigen is ten aanzien van de belastingschade onder meer het volgende opgemerkt:^[21]

‘(…) Het voornemen om tot verkoop van de gehele grondportefeuille over te gaan is in ieder geval aan te merken als het verlaten van de geschetste bedrijfsstrategie.

(…)

[De deskundigen ontlenen] aan het advies van Mr Schraven dat de geschetste “bedrijfsstrategie” en de gestelde afspraak met de inspecteur der belastingen niet het beoogde effect kan hebben omdat die afspraak door tijdsverloop en gewijzigde omstandigheden geen werking meer heeft, danwel voor een redelijk handelend onteigende geen vooruitzicht op het beoogde gevolg biedt. Deskundigen nemen die conclusie over.’

3.54.

De vraag naar de gevolgen van het voornemen om tot verkoop van de grondportefeuille over te gaan voor de met de fiscus gemaakte afspraak is derhalve in het deskundigenrapport aan de orde gekomen, zodat partijen er reeds om die reden rekening mee dienden te houden dat op dit punt door de rechtbank een beslissing zou worden genomen. Daar komt nog bij dat partijen rekening hadden te houden met de actieve rol van de onteigeningsrechter, die zelfstandig onderzoek doet naar de aan de onteigende toekomende schadevergoeding en daarbij niet gebonden is aan het advies van de deskundigen of aan een eensluidend standpunt van partijen.^[22]In verband daarmee zal van een ongeoorloofde verrassingsbeslissing ten aanzien van de aan de onteigende toekomende schadevergoeding niet snel sprake kunnen zijn.^[23]Dat dit niettemin hier het geval is, kan ik niet inzien.

3.55.

Onder 6.1.2vervolgt het onderdeel dat de beslissing van de rechtbank dat de gestelde belastingschade geen rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening, in strijd is met het recht, althans niet (voldoende) begrijpelijk is gemotiveerd. De onteigende heeft immers gesteld (a) dat de voorgenomen verkoop van gronden aan de afspraak met de fiscus niets heeft afgedaan en (b) dat de afspraak binnen de Chipshol-groep overeind blijft, nu het bestuur van de Chipshol-groep per peildatum geen beleidswijziging heeft doorgevoerd.

3.56.

Het oordeel van de rechtbank komt er in de kern op neer dat voorwaarde voor de afspraak met de fiscus was dat alle aandelen in handen bleven van een vennootschap behorende tot de Chipshol-groep, zodat het niet meer kunnen inroepen van deze afspraak het gevolg is van de keuze van de Chipshol-groep om haar aandelen in de vennootschappen waarin de gronden zijn ingebracht, te verkopen. Daarmee is van een onteigeningsgevolg geen sprake, zo concludeert de rechtbank. Met deze overweging heeft de rechtbank op begrijpelijke wijze de hiervoor onder (a) en (b) genoemde stellingen verworpen. Dat het oordeel van de rechtbank nadere motivering behoefde, valt niet in te zien, te meer niet nu de stellingen van de zijde van de onteigende ten overstaan van de rechtbank weinig concreet zijn onderbouwd.^[24]

3.57.

Waar het onderdeel
onder 6.1.3klaagt dat elk aanknopingspunt ontbreekt voor de beslissing van de rechtbank dat met de meergenoemde bedrijfsstrategie het beoogde fiscale voordeel na verkoop door de Chipshol-groep van haar aandelen niet langer kan worden behaald, ziet het er aan voorbij dat de rechtbank op grond van de tekst van de afspraak heeft aangenomen dat voorwaarde voor de gelding van de afspraak met de fiscus was dat alle aandelen in handen waren van een vennootschap behorende tot de Chipshol-groep. Met dat als uitgangspunt is de beslissing van de rechtbank geenszins onbegrijpelijk.

4.Bespreking van het voorwaardelijke incidentele cassatiemiddel

4.1.

Nu het principale cassatieberoep niet tot cassatie kan leiden, is aan de voorwaarde waaronder het incidentele cassatiemiddel is ingesteld niet voldaan. Ik bespreek de klachten uit het incidentele cassatiemiddel hierna ten overvloede.

4.2.

Onderdeel 1van het incidentele cassatiemiddel – in de onderhavige zaak het enige onderdeel van dat middel – is gericht tegen rechtsoverweging 2.13 van het vonnis:^[25]

‘2.13. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat het tracébesluit in dit geval zozeer te vereenzelvigen is met het werk waarvoor wordt onteigend dat het is aan te merken als plan voor het werk in de zin van artikel 40c Ow en derhalve bij de waardering van het onteigende buiten beschouwing dient te worden gelaten. Anders dan de Staat stelt, acht de rechtbank een tracébesluit ‘vanuit onteigeningsrechtelijk perspectief’ niet zonder meer op één lijn te stellen met een bestemmingsplan. Ook op dit punt sluit de rechtbank zich aan bij hetgeen deskundigen daarover in het advies hebben vermeld. De vraag of aan het tracébesluit een (concreet) plan ten grondslag heeft gelegen, behoeft gelet op het hiervoor overwogene geen beantwoording, zodat aan het beroep van de Staat op de 9-juli-arresten en het arrest Ballast Nedam/de Staat niet wordt toegekomen.’

4.3.

Onder 1.1klaagt het onderdeel dat het oordeel van de rechtbank getuigt van een onjuiste rechtsopvatting waar de rechtbank overweegt dat het tracébesluit vanuit onteigeningsrechtelijk perspectief niet zonder meer op één lijn is te stellen met een bestemmingsplan. Het onderdeel betoogt dat een tracébesluit de planologische toestemming voor de realisatie van het werk vormt en dat planologische maatregelen geen verband houden met de feitelijke uitvoering van een bepaald werk, maar juist zijn gericht op het mogelijk maken van de inrichting van diverse gronden overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming, ongeacht wie de realisatie ter hand neemt. Het onderdeel voegt daaraan toe dat het oordeel van de rechtbank niet is te verenigen met het arrest van 15 januari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:25),^[26]waarin uw Raad heeft overwogen dat de vraag of een ruimtelijk (bestemmings)plan moet worden weggedacht, dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval en dat eliminatie niet in abstracto kan worden voorgeschreven of uitgesloten in bepaalde categorieën van gevallen.^[27]

4.4.

Het onderdeel vervolgt
onder 1.3^[28]met een motiveringsklacht. Het onderdeel betoogt dat de rechtbank geen afweging op basis van de relevante omstandigheden van het geval heeft gemaakt en dat zij daarmee op een onjuiste wijze toepassing heeft gegeven aan de regel dat de vraag of eliminatie moet plaatsvinden afhangt van de omstandigheden van het geval. De rechtbank baseert haar oordeel immers op een aantal door de deskundigen benoemde bijzondere aspecten van een tracébesluit (geciteerd door de rechtbank in rechtsoverweging 2.11), maar deze aspecten zien allemaal op de aanwending dan wel regulering van planologische bevoegdheden om een autoweg planologisch mogelijk te maken en brengen niet mee dat een tracébesluit als het plan voor het werk als bedoeld in artikel 40c Ow moet worden beschouwd, aldus het onderdeel.

4.5.

De eliminatieregel van art. 40c Ow behoort ongetwijfeld tot de meest beruchte onderdelen van het onteigeningsrecht. Niettemin dunkt mij de juiste toepassing van die regel in het onderhavige geval niet moeilijk. Het gaat erom of het Tracébesluit ‘Omlegging A9 Badhoevedorp’ (hiervoor reeds verkort aangeduid als ‘het tracébesluit’) al dan niet behoort te worden geëlimineerd. Het tracébesluit omschrijft als volgt waarop het betrekking heeft:^[29]

‘Het Tracébesluit omlegging A9 Badhoevedorp heeft betrekking op het in zuidwaartse richting verleggen van de A9, gelegen tussen km 38,20 en km 32,60, de reconstructie van het knooppunt Badhoevedorp, het realiseren van een nieuwe aansluiting Badhoevedorp, het aanpassen van de A4 ter hoogte van convergentie- en divergentiepunten met de A9 en tenslotte de onlosmakelijk met de omlegging van de A9 verbonden maatregelen aan het hoofdwegennet en onderliggend wegennet tussen km 38,70 en km 32,60. Het bestaande tracé van de A9 ter hoogte van Badhoevedorp komt na de realisatie van de genoemde werken te vervallen.’

4.6.

Reeds uit deze omschrijving volgt dat dit overheidsplan wel degelijk behoort te worden geëlimineerd. De inhoud van het onderhavige tracébesluit is klaarblijkelijk door niets anders bepaald dan door een ten tijde van dat besluit reeds bestaand concreet plan voor een werk ter plaatse van onder meer het onteigende. De rechtbank heeft, in navolging van deskundigen, dus geheel terecht geoordeeld dat het tracébesluit te vereenzelvigen is met het (plan voor) het werk, namelijk de omlegging van de Rijksweg A9, alsmede de reconstructie van het knooppunt Badhoevedorp, met bijkomende werken, in de gemeente Haarlemmermeer. Ik wijs er in dit verband nog op wat in het onderhavige onteigenings-KB omtrent de verhouding tussen het tracébesluit en het werk waarvoor wordt onteigend, is vermeld, namelijk dat de onderhavige onteigening dient ter uitvoering van het tracébesluit en dat met de planologische inpassing van het werk ten behoeve waarvan onteigening was verzocht, met het tracébesluit een start was gemaakt.^[30]

4.7.

Anders dan de steller van het middel lees ik in de overwegingen van de rechtbank niet dat zij is uitgegaan van de opvatting dat tracébesluiten per se stééds behoren te worden geëlimineerd. De rechtbank zegt immers dat het tracébesluit ‘in dit geval’ zozeer is te vereenzelvigen met het werk waarvoor wordt onteigend dat het is aan te merken als plan voor het werk in de zin van art. 40c Ow en daarom bij de waardering van het onteigende buiten beschouwing dient te worden gelaten.

4.8.

Op het voorgaande stuiten alle klachten van onderdeel 1 af.

5.Conclusie

De conclusie strekt zowel in het principale als het incidentele cassatieberoep tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Hoge Raad over waardering en schadeloosstelling bij onteigening voor omlegging Rijksweg A9 en reconstructie knooppunt Badhoevedorp

Conclusie

1.Feiten en procesverloop

2.Inleiding

3.Bespreking van het principale cassatieberoep

Waarderingsmethode

4.Bespreking van het voorwaardelijke incidentele cassatiemiddel

5.Conclusie

Voetnoten