2.1In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan:
(i) Buisman’s Veem- en Opslagbedrijf Oosterwolde B.V. (hierna: Buisman) huurde vanaf 1 juli 2006 van [eiser] en [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) een kantoor- en opslagruimte aan de Houtwal 27 in Oosterwolde, inclusief enkele installaties. De huurovereenkomst was aangegaan voor een periode van vijf jaar en zou, behalve bij tijdige opzegging, worden verlengd met een periode van vijf jaar. Er was een opzegtermijn van ten minste één jaar overeengekomen.
(ii) [eiser] en [betrokkene 1] waren ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst gezamenlijk, ieder voor de onverdeelde helft, eigenaar van het gehuurde. Accessio Beheer B.V. (hierna: Accessio) trad op als hun vertegenwoordiger en als beheerder van het gehuurde.
(iii) [de holding] was tot 25 juni 2012 enig bestuurder en aandeelhouder van Buisman. Daarna was dat PBS Oosterwolde. [de holding] is enig bestuurder en enig aandeelhouder van PBS Oosterwolde. [eiser 3] is de bestuurder en enig aandeelhouder van [de holding] .
(iv) Buisman exploiteerde in het gehuurde pand een onderneming die zich in opdracht van haar klant Hoogtwegt International bezig hield met het zogenoemde ‘verbulken’ van voedingsmiddelen voor de diervoederindustrie. Daarnaast hield Buisman zich voor haar klant Wagenaar Dairy bezig met de opslag van ingrediënten van veevoeder.
(v) In een brief van 29 april 2011 heeft Buisman de huurovereenkomst opgezegd per 30 april 2012. Accessio heeft in een brief van 18 mei 2011 aan Buisman bericht dat de huurovereenkomst pas per 1 juli 2016 opgezegd kon worden. Naar aanleiding van de opzegging van Buisman heeft onder meer op 30 mei 2011 een bespreking plaatsgevonden waarbij aanwezig waren [eiser 3] , namens Buisman, [betrokkene 1] en een vertegenwoordiger van Accessio. In dit overleg is ook het pand naast het gehuurde pand, de Houtwal 26a, betrokken, omdat Buisman haar activiteiten wilde uitbreiden met activiteiten die zien op de humane voedselindustrie, zogeheten food-activiteiten.Ten tijde van de besprekingen behoorde ook dit pand in eigendom aan [eiser] en [betrokkene 1] toe. In het gespreksverslag van dat overleg staat onder meer:
“(...) [eiser 3] begon het gesprek met de bevestiging dat we gelijk hebben met de brief en de opzegging per 1-7-2016. (...) Geeft aan dat hij toch over 5 jaar eruit gaat. Reden: installatie is ernstig verouderd de installatie is eigendom van eigenaar, er is geen compartimentering in het gebouw aanwezig. Hij betaalt een hoge verzekeringspremie doordat de installatie niet voldoet en gaat niet zelf hierin investeren. In Oosterwolde verwerkt Buisman alleen feed/dierlijke voeding. Voor Food zijn de eisen te hoog, gladde wanden etc. Daar voldoet het gebouw niet aan. (...) Alleen feed is niet levensvatbaar. Overigens wil hij geen feed en food in één gebouw i.v.m. de strenge eisen/controles. Heeft overigens nogal veel contact met de gemeente en gaf aan dat er voorlopig nog niet zal worden gesaneerd. De Foodfabriek zal het voorjaar van 2012 moeten gaan draaien. Peter vraagt of Buisman er ook uitgaat over 5 jaar indien de eigenaar het gebouw up laat graden inclusief installatie, compartimenteren. Als dat zo is zal Buisman wellicht willen blijven. (...).”
(vi) Accessio heeft aan Buisman bij brief van 10 mei 2012 een huurvoorstel gedaan voor de panden gelegen aan de Houtwal 26a en 27. Buisman heeft dit huurvoorstel geaccepteerd.
(vii) PBS Oosterwolde heeft op 11 april 2012 een nieuwe dochtervennootschap opgericht, genaamd PBS Food. PBS Oosterwolde is bestuurder en enig aandeelhouder van PBS Food. In het uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel staat de volgende beschrijving met betrekking tot de activiteiten van PBS Food:
“Opslag in distributiecentra en overige opslag (niet in tanks, koelhuizen e.d.) (..) Groothandel in voedings- en genotmiddelen algemeen assortiment. Het exploiteren van een bedrijf dat zich bezighoudt met opslag, overslag en expeditie van voedsel bestemd voor menselijke consumptie, waaronder begrepen het malen, mengen en ompakken van zuivelproducten.”
PBS Food houdt zich sinds april 2013 bezig met de opslag, overslag en expeditie van voedsel bestemd voor menselijke consumptie, ten behoeve van Friesland Campina, in een gehuurd pand aan het Businesspark Friesland West in Heerenveen.
(viii) De advocaat van Buisman heeft bij brief van 28 september 2012 aan Accessio onder meer meegedeeld:
“Op 12 mei jl. is een overeenkomst tot stand gekomen, op basis waarvan cliënte het pand dat zij thans gebruikt aan de Houtwal 27 alsmede het gebouw daarnaast van u gaat huren per 1 oktober 2012. Die huurovereenkomst is verbonden aan een aantal voorwaarden, waaronder een financieringsvoorbehoud.
Per 1 oktober zal het naast gelegen pand niet in gebruik kunnen worden genomen door cliënte. Omdat nu reeds blijkt dat u dienaangaande uw verplichtingen niet zult kunnen nakomen, houdt cliënte u aansprakelijk voor de schade die daaruit voortvloeit. (..) Per heden ontbind ik die overeenkomst van 12 mei 2012 namens cliënte vanwege de niet nakoming van uw verplichtingen.(...) Voor wat betreft de Houtwal 27 zal cliënte dit pand niet meer van u kunnen huren, omdat cliënte nu juist vanwege de uitbreiding behoefte had aan beide panden gezamenlijk. Bij wege van schadevergoeding in natura betekent dit mijns inziens dat de huurovereenkomst inzake nummer 27 dient te eindigen, voor zover die nog zou bestaan en niet door de hiervoor genoemde ontbinding zou worden getroffen. (...)”
(ix)De bij Accessio werkzame [betrokkene 2] heeft Buisman bij e-mailbericht van 9 oktober 2012 onder meer geschreven:
“Ook ik betreur de gang van zaken zoals met jou en jouw bedrijf omgegaan wordt. We hadden in het begin van dit jaar nog zo’n mooie deal voor alle partijen; helaas heeft (…) [eiser] hier anders over beslist. En wil, zoals jij zelf al vertelde, maar één ding: (…) [betrokkene 1] kapot maken. [eiser] gaat hier totaal aan jouw zakelijke urgentie voorbij, met alle gevolgen van dien. (…).”
(x) De advocaat van Buisman heeft bij brief van 12 oktober 2012 aan Accessio onder meer geschreven:
“Op mijn sommatie van 28 september jl. heb ik geen reactie ontvangen. Cliënte gaat er derhalve van uit dat u uw verplichtingen als verhuurder van Houtwal 27 niet zal nakomen. (...) Hierbij ontbind ik namens cliënte (...) de huurovereenkomst inzake Houtwal 27, en wel per 1 februari 2013.”
(xi) PBS Oosterwolde heeft op 7 december 2012 PBS Feed opgericht. PBS Oosterwolde is bestuurder en enig aandeelhouder van PBS Feed. In het handelsregister staat de volgende beschrijving met betrekking tot de activiteiten van PBS Feed:
“Opslag in distributiecentra en overige opslag (niet in tanks, koelhuizen e.d.). Opslag, overslag en expeditie van voedsel bestemd voor dierlijke consumptie, waaronder begrepen het malen, mengen en ompakken van zuivel- en veevoederproducten, en het verwerken van poeders voor technische toepassingen.”
PBS Feed houdt zich vanaf begin 2013 bezig met het verbulken van ingrediënten voor de diervoederindustrie in het pand van haar opdrachtgever Wagenaar Dairy.
(xii) Per februari 2013 is Buisman gestopt met het uitoefenen van haar bedrijfsactiviteiten. In april 2013 heeft zij het van [eiser] en [betrokkene 1] gehuurde pand verlaten, nadat zij met ingang van 1 oktober 2012 de huurbetalingen had gestopt.
(xiii) [betrokkene 1] en [eiser] hebben de ontbinding van de huurovereenkomst door Buisman, het niet betalen van de huur en het verlaten van het gehuurde niet geaccepteerd en een procedure aanhangig gemaakt waarin zij betaling van de huur en van contractuele boetes hebben gevorderd tot 1 juli 2016. Buisman is bij vonnis van 13 oktober 2015 door de kantonrechter veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur over de periode van 1 oktober 2012 tot en met 30 juni 2016, vermeerderd met contractuele boetes. Het vonnis van 13 oktober 2015 is op 14 januari 2016 in kracht van gewijsde gegaan.