Conclusie
PROCUREUR-GENERAAL
BIJ DE
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
Nummer25/01523
Zitting9 januari 2026
CONCLUSIE
G.R.B. van Peursem
In de zaak
1. [Beheer] B.V.
2. [eiser 2] ,
3. [eiseres 3] ,
eisers tot cassatie
tegen
[verweerster] B.V.,
verweerster in cassatie
Partijen worden hierna verkort aangeduid als [Beheer] , [eiser 2] en [eiseres 3] (gezamenlijk: [eisers] ), respectievelijk [verweerster] .
In cassatie is aan de orde of het hof een overeenkomst tot verkoop en bezwaring van percelen van [eisers] , gesloten met [verweerster] , partieel nietig kon verklaren (art. 3:41 BW), nadat deze door [eiseres 3] was vernietigd op de voet van art. 1:88 en 1:89 BW. [eiser 2] bouwbedrijf heeft een schuld van ongeveer € 4,7 ton aan een aan [verweerster] gelieerde onderaannemer. Partijen hebben daartoe in het kader van een regeling de volgende constructie opgezet: [eiser 2] verkocht de percelen waar zijn bedrijf op stond aan [verweerster] voor € 3 ton (waaruit de betalingsachterstand deels kon worden ingelopen), waarna [eiser 2] deze percelen zou gaan (terug)huren, met een eerste optie tot (terug)koop. Daarnaast werd ten behoeve van [verweerster] een in rang tweede hypotheekrecht gevestigd op de woning van [eiser 2] en [eiseres 3] , een aan de bedrijfsmatig gebruikte percelen gelieerd perceel. Deze afspraken zijn vastgelegd in één overeenkomst. [eiser 2] echtgenote [eiseres 3] heeft de overeenkomst ongeveer drie weken na ondertekening vernietigd, omdat haar toestemming daarvoor ontbrak (art. 1:88 BW).
[verweerster] heeft de vernietiging niet geaccepteerd en vordert in kort geding nakoming van de overeenkomst. Dat is door de voorzieningenrechter afgewezen. Hoewel de authenticiteit van de handtekening van [eiseres 3] niet kon worden vastgesteld, werd aangenomen dat de toestemming van [eiseres 3] ontbrak, zodat de overeenkomst terecht was vernietigd. De levering van de alleen bedrijfsmatig gebruikte percelen is door de voorzieningenrechter ook afgewezen, omdat deze gedeeltelijk tot de echtelijke woning behoort en partijen voor deze bedrijfspercelen geen afzonderlijke koopprijs overeen zijn gekomen, zodat niet is voldaan aan de essentialia van een koopovereenkomst. Het hof heeft daarentegen de levering van de bedrijfsmatig gebruikte percelen wel toegewezen, door de overeenkomst partieel nietig te achten (art. 3:41 BW): de vernietiging is naar voorlopig oordeel beperkt tot de bezwaring van de echtelijke woning en overdracht van tot de echtelijke woning behorende delen van diverse percelen er is volgens het hof geen onverbrekelijk verband tussen het nietige en geldige deel van de overeenkomst. Ik acht de cassatieklachten daartegen van [eisers] deels gegrond.
1.Feiten [1]
1.1 [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) is (middellijk) enig aandeelhouder en bestuurder van [verweerster] en Bincx B.V. (hierna: Bincx). Bincx is een aannemingsbedrijf. [eiser 2] is via [Beheer] enig aandeelhouder en bestuurder van [A] B.V., een bouwbedrijf (hierna: [A] ). [eiser 2] was tot 19 juni 2024 in gemeenschap van goederen gehuwd met [eiseres 3] .
1.2 [A] heeft opdracht gekregen om twee bedrijfspanden te bouwen. Zij heeft daarvoor Bincx als onderaannemer ingeschakeld.
1.3 [A] is haar betalingsverplichtingen tegenover Bincx niet nagekomen, waardoor begin december 2023 een bedrag van € 404.381,41 open stond, naast een bedrag aan meerwerk. Op 14 december 2023 heeft Bincx de resterende werkzaamheden opgeschort en is zij overgegaan tot uitoefening van het retentierecht op de bouwplaats. Vervolgens hebben [eiser 2] en [betrokkene 1] overlegd over betaling en/of het stellen van vervangende zekerheid.
1.4 Vanaf omstreeks 17 januari 2024 hebben [betrokkene 1] en [eiser 2] onderhandeld over een vorm van zekerheid waarbij [betrokkene 1] via een van zijn vennootschappen het bedrijfspand en de woning van [Beheer] zou kopen en [Beheer] deze vervolgens zou huren en een eerste recht van (terug)koop zou krijgen.
1.5 Het bedrijfspand (inclusief sportschool) heeft de kadastrale nummers [001] en [002] (voorheen: [003] ) en staat op naam van [Beheer] . De overige onroerende zaken (de tuin en opslagplaats achter de loods met kadastraal nummer [004] , de kantoorruimte en aangrenzende ruimte met kadastraal nummer [005] en de woning met kadastraal nummer [006] ) staan op naam van [eiser 2] en vallen in de gemeenschap van goederen van [eiser 2] en [eiseres 3] .
1.6 Op 1 februari 2024 zijn de onroerende zaken in opdracht van [verweerster] getaxeerd. Op 5 februari 2024 heeft telefonisch overleg tussen [eiser 2] en mr. Koekoek (de advocaat van [verweerster] ) plaatsgevonden. Op 6 februari 2024 is [betrokkene 1] bij [eiser 2] langs gegaan om de overeenkomst nader te bespreken.
1.7 Op 7 februari 2024 heeft mr. Koekoek de conceptovereenkomst aan [eiser 2] gemaild. In de e-mail schreef mr. Koekoek onder meer:
“Naar aanleiding van het telefonische overleg van maandag en de bespreking van gistermorgen met [betrokkene 1] , stuur ik u hierbij de koopovereenkomst toe.
Verkoop en verrekening vordering Bincx
In deze koopakte staan alle zaken opgenomen, die gisteren met [betrokkene 1] zijn besproken. Zoals met [betrokkene 1] besproken wordt hiermee een oplossing voor de ontstane problemen geboden. Hierdoor kunt u de andere geldverstrekkers (…) ineens aflossen, wordt het probleem met Het Gilde en Proprefab opgelost, wordt de forse schuld ad € 470.000 (met rente en kosten naar beneden afgerond) aan Bincx voldaan en kan uw bedrijf blijven voortbestaan.
Huur/koopoptie
Tevens verzocht u en [A] B.V. om de woning en het bedrijfspand tegelijkertijd weer te gaan terug huren met een terugkoopoptie. Daarmee zijn cliënten akkoord. (…) Ik stuur u hiervoor later vandaag een huurovereenkomst toe.
Voor nu is van belang dat u deze overeenkomst goed doorleest en samen met uw vrouw tot ondertekening overgaat.
Zodra dat gedaan is, zal Bincx ook direct contact leggen met Het Gilde en Proprefab om hun probleem met het retentierecht op te lossen, zodat ook zij weer verder kunnen en Bincx het werk kan afronden.
Gelet op de urgentie van de problemen en de eenmalige bereidheid van [betrokkene 1] om u op deze wijze tegemoet te komen, zie ik graag de volledig ondertekende koopakteuiterlijk vanavondretour.
Let op: Er dient dus een handtekening te worden gezet door alle partijen. Dat bent u (namens [A] B.V., namens [Beheer] B.V. en als natuurlijk persoon) en uw vrouw, [eiseres 3] .”
1.8 [betrokkene 1] heeft op 8 februari 2024 ’s morgens [eiser 2] in zijn woning bezocht. Zij hebben de overeenkomst ter plaatse aangepast in die zin dat de woning niet werd verkocht, maar [eiser 2] toezegde daarop een hypotheek te vestigen tot zekerheid van de betaling van de schuld. [betrokkene 1] en [eiser 2] hebben beiden de aangepaste overeenkomst ondertekend, [eiseres 3] was hierbij niet aanwezig. Volgens [betrokkene 1] heeft [eiser 2] gezegd dat zij aan het werk was en ’s middags de overeenkomst zou ondertekenen.
1.9 Dezelfde middag heeft [eiser 2] een ondertekende versie van de overeenkomst aan [betrokkene 1] en mr. Koekoek gezonden. In zijn e-mail van 8 februari 2024 om 13:37 uur (met onderwerp: “
gegevens zoals besproken”) schreef [eiser 2] :
gegevens zoals besproken”) schreef [eiser 2] :
“Goedemiddag [betrokkene 1] , De gegevens zoals besproken. Top dat we eruit zijn. Deze zijn nu getekend dan kan de retentierecht worden opgeven per 8-2-2024 16:00.
Deze zaken zouden we nog laten uitzoeken. (…) Hoor graag zsm of dit klopt.
Mijn vriendin wil niet naar de notaris.”
1.10 Mr. Koekoek heeft vervolgens geconstateerd dat in de gescande overeenkomst bij partij ‘ [Beheer] ’ nog geen handtekening was geplaatst en [eiser 2] verzocht dat alsnog te doen. Hij schreef op 8 februari 2024 om 15.13 uur:
“Dag [eiser 2] , Bedankt voor je mail met getekende stukken. Ik zie dat je alleen bent vergeten nog een handtekening te plaatsen namens [Beheer] B.V. Dat lijntje is nog leeg. Wil je mij de laatste pagina dus nogmaals sturen, maar dan met ook een handtekening van jou namens [Beheer] B.V.”
Aanvullend heeft mr. Koekoek bij e-mail van 8 februari om 15:17 uur verzocht:
“En wil je dan na het plaatsen van die extra handtekening ook alle pagina’s van de overeenkomst als 1 geheel inscannen. Nu ontbreken namelijk nog de eerste paar pagina’s met de artikelen 1 tot en met 3. Dank!”
1.11 Op 8 februari 2023 om 16.23 uur heeft [eiser 2] alle pagina’s van de overeenkomst als bijlage gemaild naar mr. Koekoek. In reactie daarop heeft mr. Koekoek bij e-mail van 8 februari 2024 om 20.28 uur aan [eiser 2] gemaild:
“Dag [eiser 2] , Ik heb nu wel de overeenkomst, maar de extra handtekening op het lijntje onder [Beheer] B.V. ben je nog steeds vergeten te plaatsen. Het moet voor de notaris ook duidelijk zijn dat je mede namens je BV hebt getekend voor akkoord. Ik zie het graag spoedig tegemoet.”
1.12 Omdat in de getekende overeenkomst abusievelijk het perceel met kadastraal nummer [005] was doorgehaald terwijl dat wel was verkocht, is dat perceelnummer weer toegevoegd en heeft [eiser 2] bij e-mail van 8 februari 2024 om 21:13 uur en om 21:29 uur de aangepaste pagina’s (met onderwerp: “getekend”) nogmaals naar mr. Koekoek gemaild.
1.13 Vervolgens heeft de notaris op 8 februari 2024 om 21:44 uur per e-mail aan partijen een concept van een registerverklaring gemaild ten behoeve van de inschrijving van de overeenkomst bij het Kadaster, met daarbij gevoegd de getekende overeenkomst. [eiser 2] heeft op 9 februari 2024 bij e-mail akkoord gegeven op de registerverklaring. Vervolgens heeft de notaris de registerverklaring op 9 februari 2024 laten inschrijven.
1.14 Bincx heeft op 9 februari 2024 het retentierecht opgeheven, waarna [eiser 2] samen met zijn opdrachtgevers verder heeft gewerkt op de bouwplaats.
1.15 Op 19 februari 2024 heeft [eiser 2] bij e-mail aan onder meer mr. Koekoek en [betrokkene 1] geschreven:
“Goedemiddag, lk ga mijn bij deze op mijn recht om de koopovereenkomst binnen 14 dagen na tekening. Niet akkoord te gaan.”
1.16 Dezelfde avond heeft [eiseres 3] aan mr. Koekoek gemaild:
“Ik kom hier een concept koopovereenkomst van mijn huis tegen, met mijn naam en mijn handtekening erop.
Maar voor alle duidelijkheid wil ik duidelijk maken dat ik van niets weet en ook niets getekend heb. Ik wil graag wat meer opheldering hierover.”
1.17 Bij brief van 29 februari 2024 heeft mr. Mekkelholt namens [eiseres 3] de (koop)overeenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van art. 1:88 en 1:89 BW.
2.Procesverloop [2]
2.1 [verweerster] is een kort geding gestart en heeft in eerste aanleg gevorderd:
- hoofdelijke veroordeling van [eisers] om mee te werken aan de levering van het/de aan [verweerster] verkochte (gedeelte van de) onroerende zaken gelegen aan de [a-straat 1a en 1b] te [plaats] , met de bepaling dat het te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als de handtekening van [eisers] onder de notariële leveringsakte;
- hoofdelijke veroordeling van [eiser 2] en [eiseres 3] om mee te werken aan vestiging van een hypotheekrecht voor een bedrag van € 300.000 op de woning gelegen aan de [a-straat 1] te [plaats] , tot zekerheid van de vordering van Bincx op [A] B.V. van € 470.000, met de bepaling dat het te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als de handtekening van [eiser 2] en [eiseres 3] onder de notariële akte van vestiging.
2.2 [eisers] heeft de vorderingen weersproken. Zij heeft ook een vordering in reconventie ingesteld, maar deze speelt in het hoger beroep en cassatie geen rol meer, zodat die buiten beschouwing kan blijven.
2.3 De voorzieningenrechter heeft de gevraagde voorzieningen geweigerd. Hij vond het voldoende aannemelijk dat de bodemrechter het beroep van [eiseres 3] op de valsheid van de namens haar onder de overeenkomst geplaatste handtekening zal honoreren en het beroep van [verweerster] op de bescherming van art. 1:89 lid 2 BW zal verwerpen. Toewijzing van de vordering tot overdracht ten aanzien van een deel van de onroerende zaken heeft de voorzieningenrechter niet mogelijk geacht, omdat niet duidelijk was welk deel van de onroerende zaken tot de woning behoorde, de koopprijs niet was onderverdeeld en partijen dus niet geacht konden worden overeenstemming te hebben bereikt over de essentialia van een koopovereenkomst met betrekking tot alleen de zakelijk gebruikte onroerende zaken. [verweerster] had haar vordering ook niet gewijzigd en beperkt tot alleen de bedrijfsmatige gedeelten.
2.4 [verweerster] heeft in hoger beroep haar eis aldus gewijzigd dat zij haar oorspronkelijke vorderingen heeft aangevuld met een subsidiaire en een meer subsidiaire vordering, die als volgt zijn geformuleerd:
- hoofdelijke veroordeling van [eiser 2] en [Beheer] om mee te werken aan de levering van het/de aan [verweerster] verkochte (gedeelte van de) onroerende zaken op het adres [a-straat] te [plaats] met de kadastrale nummers [003] (thans: [001] en [002] ) en [004] (voor een bedrag van € 300.000) en te bepalen dat het te wijzen arrest dezelfde kracht heeft als de handtekening van ieder van [eisers] onder de in wettige vorm opgemaakte notariële akte van levering; althans
- veroordeling van [Beheer] om mee te werken aan de levering van de aan [verweerster] verkochte (gedeelte van de) onroerende zaak op het adres [a-straat] te [plaats] met kadastraal nummer [003] (voor een bedrag van € 300.000) en te bepalen dat het te wijzen arrest dezelfde kracht heeft als de handtekening van [Beheer] onder de in wettige vorm opgemaakte notariële akte van levering. Zie daarover ook de spoedappeldagvaarding 4.42, 4.46-4.49.
2.5 [verweerster] heeft tegen het bestreden vonnis vier grieven aangevoerd. In cassatie zijn alleen grieven II en III relevant, omdat deze zijn gericht tegen de afwijzing van de vorderingen inzake de verkoop en levering van perceel [005] (kantoorruimte met aangrenzende ruimte) en perceel [003] (thans: [001] en [002] , het bedrijfspand).
2.6 Het hof heeft het vonnis van de voorzieningenrechter vernietigd en voorshands geoordeeld dat (1) [eisers] (hoofdelijk) verplicht is tot medewerking aan de levering van de aan [betrokkene 1] verkochte bedrijfsmatig gebruikte gedeelten van de onroerende zaken op het adres [a-straat 1a en 1b] te [plaats] en (2) dat, indien [eisers] hier niet aan meewerkt, het arrest dezelfde kracht heeft als de ondertekening namens of door [Beheer] , [eiser 2] en [eiseres 3] van de notariële akte van levering. Het hof heeft hiertoe, voor zover in cassatie relevant, het volgende overwogen:
“
Welke percelen behoren tot de woning?
Welke percelen behoren tot de woning?
5.6 De verwerping van het beroep op artikel 1:89 lid 2 BW brengt mee dat de overeenkomst tot bezwaring van de echtelijke woning op goede gronden is vernietigd en dus nietig is. [eisers] hebben echter aangevoerd dat de echtelijke woning niet beperkt is tot het kadastrale perceel [006] , waarop de overeenkomst tot bezwaring ziet, maar ook delen van de verkochte kadastrale percelen [004] , [005] en [003] (thans: [001] en [002] ) omvat. Zij hebben dit betoog met een plattegrond en foto's geadstrueerd. Hieruit leidt het hof voorshands af dat van die percelen deel uitmaken een (zowel zakelijk als privé gebruikte) entree, een slaapkamer, een biljartzaal, een doucheruimte en een wasruimte, alsmede een stuk tuin. [verweerster] heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. Genoemde ruimtes zijn te beschouwen als onderdeel van de woning en ten aanzien van de verkoop daarvan was dus de instemming van [eiseres 3] vereist. Die is niet gegeven, zodat ook de koopovereenkomst in zoverre vernietigd en dus nietig is. Grief II, waarmee [verweerster] het tegendeel bepleit, is dus tevergeefs voorgedragen.
Algehele of partiële nietigheid
5.7 Met grief III bestrijdt [verweerster] het oordeel van de voorzieningenrechter dat de vordering tot medewerking aan de overdracht ook niet kan worden toegewezen met betrekking tot de bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken en de overwegingen waarop dat oordeel berust. Zij meent dat er wel degelijk overeenstemming is bereikt over een koopprijs voor alleen die bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken en verwijst daarbij naar een uitgebrachte taxatie, waarin aan de percelen [003] en [004] tezamen een waarde van € 295.000 is toegekend. Zij heeft voorts betoogd dat het mogelijk is percelen die zowel bedrijfsmatig als privé worden gebruikt te splitsen.
5.8 Bij de beoordeling of een vernietigde overeenkomst geheel of partieel nietig is, speelt geen rol of partijen geacht kunnen worden met betrekking tot de essentialia van het wel geldige deel van de overeenkomst wilsovereenstemming te hebben bereikt. De wilsovereenstemming zag nu eenmaal op de gehele overeenkomst. De kwestie moet worden benaderd vanuit artikel 3:41 BW, dat bepaalt dat als een grond voor nietigheid slechts een deel van de rechtshandeling betreft, zoals in dit geval, de rechtshandeling voor het overige in stand blijft, voor zover dit niet in onverbrekelijk verband staat met het nietige deel. Bij de beoordeling of die laatste situatie zich voordoet, kunnen van belang zijn de aard, inhoud en strekking van de rechtshandeling, de mate waarin de onderscheiden onderdelen met elkaar verbandhouden en hetgeen partijen met de rechtshandeling hebben beoogd. In het licht daarvan moet worden beoordeeld of, mede gelet op de overige omstandigheden van het geval en de belangen van alle betrokken partijen, voor gedeeltelijke instandhouding van de rechtshandeling al dan niet voldoende rechtvaardiging bestaat.
5.9 De bedoeling van de koopovereenkomst was dat [verweerster] zekerheid kreeg voor de afbetaling van de grote, grotendeels erkende schuld van [A] aan Bincx, waartegenover deze het door haar op de bouwplaats uitgeoefende retentierecht opgaf. Deze strekking van de koopovereenkomst wordt ook gediend, zij het in mindere mate, als niet alle verkochte onroerende zaken worden overgedragen, maar alleen de onroerende zaken die bedrijfsmatig worden gebruikt. Bovendien noopt de strekking van artikel 1:88 lid 1 BW, de bescherming van de echtelijke woning, geenszins ertoe ook de overdracht van de bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken onmogelijk te maken, ook niet als verkochte kadastrale kavels deels tot de echtelijke woning behoren en deels een bedrijfsmatige bestemming hebben. Die kavels zijn immers feitelijk gesplitst in een privédeel en een zakelijk deel en voor zover dat niet is gebeurd, heeft het hof geen reden om aan te nemen dat dat niet min of meer gemakkelijk alsnog zou kunnen gebeuren, door het plaatsen van afscheidingen. Door dit een en ander wordt de echtelijke woning natuurlijk wel geraakt, maar niet zozeer dat die omstandigheid tot algehele nietigverklaring zou nopen. Het feit dat de kavels [004] . [005] en [003] (thans: [001] en [002] ) in de huwelijksgemeenschap vallen speelt in dit verband geen rol; omdat de zaken op naam van [eiser 2] staan is hij bevoegd daaroverte beschikken.
5.10 Het hof acht verder van belang dat Bincx/ [verweerster] haar kant van de overeenkomst prompt is nagekomen – waaraan niet afdoet dat later in kort geding de opheffing van het retentierecht is bevolen. Relevant is ook dat in dit geding, gelet op de hiervoor onder 3.7 tot en met 3.13 beschreven gang van zaken [3] , vooralsnog in het geheel niet aannemelijk is geworden dat [verweerster] verantwoordelijk is voor de vervalsing van de handtekening van [eiseres 3] .
5.11 In wezen is het enige probleem bij een partiële instandhouding van de overeenkomst dat partijen geen koopprijs en geen terugkoopprijs zijn overeengekomen voor alleen de bedrijfsmatig gebruikte delen van de kavels [004] , [005] en [003] (thans: [001] en [002] ). De overgekomen prijzen zien immers op de gehele percelen. Welk deel van de overeengekomen prijzen “in stand kan blijven”, dat wil zeggen: welke prijs alle omstandigheden in aanmerking genomen de tegenprestatie is voor de koop en terugkoop van alleen de bedrijfsmatig gebruikte delen van de verkochte kavels, zullen partijen met elkaar moeten overeenkomen, dan wel in een bodemprocedure moeten laten beslissen. De overdracht van de percelen hoeft op die vaststelling echter niet te wachten. In dit kort geding is voldoende dat wordt bepaald dat de bedrijfsmatig gebruikte delen van de percelen moeten worden overgedragen voor een nader in onderling overleg of in rechte te bepalen prijs, lager dan of gelijk aan € 300.000.= en met bepaling dat de percelen binnen vijf jaar kunnen worden teruggekocht voor een nader in onderling overleg of in rechte te bepalen prijs, lager dan of gelijk aan € 375.000,=. Dat zal het hof dan ook doen. [eisers] moeten aan die overdracht meewerken zodra zij van de (door [verweerster] aan te zoeken) notaris een oproep daartoe ontvangen. De vordering om dit arrest in de plaats te laten treden van een deel van de overdrachtsakte is, gelet op de weigerachtigheid van [eisers] om de koopovereenkomst ook maar ten dele na te komen, eveneens toewijsbaar.
5.12 Grief III heeft succes. Het bestreden vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en [eisers] zullen alsnog worden veroordeeld tot medewerking aan de overdracht van de zakelijk gebruikte delen van de onroerende zaken. Dit zijn dus de kadastrale kavel [004] , [005] , [001] en [002] , met uitzondering van de hierboven onder 5.6 genoemde privégedeelten.
(…)
6. Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot medewerking aan de levering van de aan [betrokkene 1] verkochte bedrijfsmatig gebruikte gedeelten, zoals hiervoor omschreven onder 5.12 in samenhang met 5.6, van de onroerende zaken op het adres [a-straat 1a en 1b] te [plaats] . kadastraal bekend [gemeente] , [sectie] , nummers [004] . [005] , [001] en [002] , onder de hiervoor onder 5.11 beschreven financiële voorwaarden;
bepaalt dat, indien [eisers] na betekening van dit arrest en behoorlijke kennisgeving niet meewerkt aan de levering op de datum en tijd die de door [verweerster] ingeschakelde notaris daarvoor bepaalt, dit arrest dezelfde kracht heeft als de ondertekening namens of door [Beheer] , [eiser 2] en [eiseres 3] van de in wettige vorm opgemaakte notariële akte van levering;”
2.7 [eisers] heeft tijdig cassatie ingesteld en [verweerster] heeft verweer gevoerd. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten, waarna [eisers] heeft gerepliceerd en [verweerster] heeft gedupliceerd.
3.Bespreking van het cassatiemiddel
3.1
Het middel bestaat uit drie onderdelen.
Onderdeel 1bevat klachten tegen het oordeel dat de overeenkomst partieel nietig is. Volgens
onderdeel 2voldoet het bestreden arrest niet aan het specialiteitsvereiste, zodat het niet als leveringsakte kan dienen en
onderdeel 3bevat een veegklacht.
Onderdeel 1bevat klachten tegen het oordeel dat de overeenkomst partieel nietig is. Volgens
onderdeel 2voldoet het bestreden arrest niet aan het specialiteitsvereiste, zodat het niet als leveringsakte kan dienen en
onderdeel 3bevat een veegklacht.
Vernietiging door de niet handelende-echtgenoot (art. 1:89 BW) en partiële nietigheid (art. 3:41 BW)
3.2
Het gaat in deze zaak om de vraag of het leerstuk van partiële nietigheid (art. 3:41 BW) kan worden toegepast op een overeenkomt die is vernietigd wegens het ontbreken van toestemming van de niet-handelende echtgenoot (art. 1:88 en 1:89 BW).
3.3
Art. 1:88 lid 1 sub (a) BW bepaalt dat de handelende echtgenoot toestemming van de niet-handelende echtgenoot nodig heeft voor het aangaan van een overeenkomst die strekt tot de vervreemding en/of bezwaring van een door de echtgenoten bewoonde woning of van zaken die daartoe behoren. De ratio van art. 1:88 BW is om echtgenoten, in hun belang en dat van hun gezin, tegen elkaar te beschermen, onder meer wat betreft het verrichten van rechtshandelingen die kunnen ingrijpen in hun financiële positie [4] . Het begrip ‘woning’ wordt ruim uitgelegd en is niet beperkt tot de technische of juridische zin van het woord. Ook een woonwagen of een woongedeelte van een bedrijfspand kan een woning zijn [5] . Onder ‘de zaken die tot de woning behoren’ kan onder meer worden verstaan een tuin, garage, hekwerk of een dakantenne [6] . Of toestemming van de niet-handelende echtgenoot is vereist, is dus beslissend of de te vervreemden/bezwaren zaak de woning betreft dan wel ‘tot de woning behoort’. Of een zaak tot de woning behoort, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden ten tijde van het aangaan van de overeenkomst die wordt vernietigd. Daarnaast moet die beoordeling – mede in verband met de eisen van de rechtszekerheid en de belangen van de wederpartij – plaatsvinden aan de hand van objectieve maatstaven. In een zaak waarin de vraag aan de orde kwam of de verkoop van een bepaald stuk grond tot de echtelijke woning behoorde, oordeelde de Hoge Raad dat de ligging van het perceel ten opzichte van de echtelijke woning, de inrichting van het perceel, het gebruik van het perceel en de ter plaatse geldende verkeersopvattingen relevante aspecten waren [7] .
3.4
Ontbreekt zijn toestemming, dan kan de niet-handelende echtgenoot de rechtshandeling op grond van art. 1:89 lid 1 BW vernietigen. Het gaat hier om een bijzondere variant van de algemene vernietiging (art. 3:49 BW e.v.). Voor zover er bij art. 1:89 BW niet is afgeweken van de algemene regels, geldt daarom het algemene regime van vernietiging en nietigheid van rechtshandelingen uit boek 3 BW [8] . Een van deze algemene regels waarvan
nietbij art. 1:89 BW is afgeweken, is partiële nietigheid (art. 3:41 BW). Hiermee wordt het nietige deel van de rechtshandeling ‘afgesplitst’ en blijft de rechtshandeling voor het overige bestaan [9] . Art. 3:41 BW is van toepassing op alle vermogensrechtelijke rechtshandelingen en op alle nietigheden die van rechtswege intreden, ook de nietigheid die intreedt nadat vernietiging heeft plaatsgevonden [10] . De vernietiging van een rechtshandeling op de voet van art. 1:88 en 1:89 BW kan dus leiden tot een partiële nietigheid [11] .
nietbij art. 1:89 BW is afgeweken, is partiële nietigheid (art. 3:41 BW). Hiermee wordt het nietige deel van de rechtshandeling ‘afgesplitst’ en blijft de rechtshandeling voor het overige bestaan [9] . Art. 3:41 BW is van toepassing op alle vermogensrechtelijke rechtshandelingen en op alle nietigheden die van rechtswege intreden, ook de nietigheid die intreedt nadat vernietiging heeft plaatsgevonden [10] . De vernietiging van een rechtshandeling op de voet van art. 1:88 en 1:89 BW kan dus leiden tot een partiële nietigheid [11] .
3.5
Aan het BW ligt het uitgangspunt ten grondslag dat nietigheden in beginsel niet verder reiken dan de strekking daarvan meebrengt [12] . Art. 3:41 BW is hier een voorbeeld van en voorkomt dat een nietigheid verder rijkt dan haar doel rechtvaardigt [13] . Als een grond van nietigheid slechts een deel van een rechtshandeling betreft, blijft deze voor het overige in stand voor zover dit in stand gebleven deel, gelet op inhoud en strekking van de rechtshandeling,
nietin onverbrekelijk verband met het nietige deel staat. De feitenrechter heeft van de Hoge Raad veel ruimte gekregen voor toepassing van art. 3:41 BW en deze toepassing kan in cassatie dus slechts beperkt worden getoetst [14] . De vraag of sprake is van een ‘onverbrekelijk verband’ tussen het in stand gebleven deel en het nietige deel, is een vraag van uitleg van de rechtshandeling. Daarbij kunnen, aldus de Hoge Raad, van belang zijn de aard, inhoud (wat hebben partijen verklaard?) en strekking (wat hebben partijen beoogd?) van de rechtshandeling, de mate waarin de onderscheiden onderdelen met elkaar verband houden, en hetgeen partijen met de rechtshandeling hebben beoogd. In het licht daarvan dient de rechter te beoordelen of, mede gelet op de overige omstandigheden van het geval en de belangen van alle betrokken partijen, voor gedeeltelijke instandhouding van de rechtshandeling al dan niet
voldoende rechtvaardiging bestaat [15] .
nietin onverbrekelijk verband met het nietige deel staat. De feitenrechter heeft van de Hoge Raad veel ruimte gekregen voor toepassing van art. 3:41 BW en deze toepassing kan in cassatie dus slechts beperkt worden getoetst [14] . De vraag of sprake is van een ‘onverbrekelijk verband’ tussen het in stand gebleven deel en het nietige deel, is een vraag van uitleg van de rechtshandeling. Daarbij kunnen, aldus de Hoge Raad, van belang zijn de aard, inhoud (wat hebben partijen verklaard?) en strekking (wat hebben partijen beoogd?) van de rechtshandeling, de mate waarin de onderscheiden onderdelen met elkaar verband houden, en hetgeen partijen met de rechtshandeling hebben beoogd. In het licht daarvan dient de rechter te beoordelen of, mede gelet op de overige omstandigheden van het geval en de belangen van alle betrokken partijen, voor gedeeltelijke instandhouding van de rechtshandeling al dan niet
voldoende rechtvaardiging bestaat [15] .
3.6
Anders dan de aan partiële nietigheid verwante rechtsfiguur van conversie (art. 3:42 BW) [16] , lijkt de uit de cassatierechtspraak te volgen dat de rechter niet gehouden is om art. 3:41 BW ambtshalve toe te passen. Het is dus aan partijen om een beroep te doen op art. 3:41 BW [17] . Ter illustratie wijs ik hier op de zaak
X/Green Homes [18] . Eiser had een hotel en een stuk grond aan Green Homes verkocht. Eiser vorderde nakoming, waarna Green Homes zich verweerde met een beroep op bedrog dat door het hof was gehonoreerd. De strekking van het cassatieberoep was dat het hof had verzuimd het beroep van eiser op art. 3:41 BW te toetsen, waarmee de verkoop en levering van de grond buiten de vernietiging zou blijven. A-G Valk las in de stellingen van eiser slechts dat een ‘gedeeltelijke vernietiging’ op zijn plaats was en dat die vernietiging niet mede behoorde te zien op het stuk grond dat was verkocht. Maar eiser had
nietgesteld dat de door Green Homes ingeroepen vernietigingsgrond slechts op een deel van de rechtshandeling zag en dat tussen dit deel en het resterende deel geen onverbrekelijk verband bestond. Green Homes had dat ook niet in de stellingen van eiser gelezen [19] . Omdat de rechter niet gehouden is om art. 3:41 BW ambtshalve toe te passen en eiser geen duidelijk beroep had gedaan op deze bepaling, strekte de conclusie van A-G Valk tot verwerping, waarna de zaak werd afgedaan met toepassing van art. 81 lid 1 RO.
X/Green Homes [18] . Eiser had een hotel en een stuk grond aan Green Homes verkocht. Eiser vorderde nakoming, waarna Green Homes zich verweerde met een beroep op bedrog dat door het hof was gehonoreerd. De strekking van het cassatieberoep was dat het hof had verzuimd het beroep van eiser op art. 3:41 BW te toetsen, waarmee de verkoop en levering van de grond buiten de vernietiging zou blijven. A-G Valk las in de stellingen van eiser slechts dat een ‘gedeeltelijke vernietiging’ op zijn plaats was en dat die vernietiging niet mede behoorde te zien op het stuk grond dat was verkocht. Maar eiser had
nietgesteld dat de door Green Homes ingeroepen vernietigingsgrond slechts op een deel van de rechtshandeling zag en dat tussen dit deel en het resterende deel geen onverbrekelijk verband bestond. Green Homes had dat ook niet in de stellingen van eiser gelezen [19] . Omdat de rechter niet gehouden is om art. 3:41 BW ambtshalve toe te passen en eiser geen duidelijk beroep had gedaan op deze bepaling, strekte de conclusie van A-G Valk tot verwerping, waarna de zaak werd afgedaan met toepassing van art. 81 lid 1 RO.
Onderdeel 1: Het hof kon niet oordelen dat de overeenkomst partieel nietig is.
3.7
Onderdeel 1is gericht tegen het oordeel in rov. 5.6-5.11 dat de overeenkomst partieel nietig is voor zover ziend op de echtelijke woning, maar niet voor wat betreft de verkoop van de percelen die bedrijfsmatig worden gebruikt. Het onderdeel bevat drie subonderdelen (A-C), die ieder verschillende klachten bevatten.
Subonderdeel 1.A: Partiële nietigheid, (on)verbrekelijkheid en de grenzen van de rechtsstrijd
3.8
De klachten van
subonderdeel 1.Avoeren aan dat het hof met zijn oordeel dat de overeenkomst partieel nietig is buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden (1.2), althans een onbegrijpelijke uitleg aan de processtukken heeft gegeven (1.3), maar in ieder geval een ontoelaatbare verrassingsbeslissing heeft gegeven (1.4).
subonderdeel 1.Avoeren aan dat het hof met zijn oordeel dat de overeenkomst partieel nietig is buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden (1.2), althans een onbegrijpelijke uitleg aan de processtukken heeft gegeven (1.3), maar in ieder geval een ontoelaatbare verrassingsbeslissing heeft gegeven (1.4).
3.9
Volgens
klacht 1.2 [20] is het hof met het bestreden oordeel buiten de grenzen van de rechtsstrijd getreden. [verweerster] heeft in de context van de vernietiging van de overeenkomst door [eiseres 3] geen beroep gedaan op partiële nietigheid (art. 3:41 BW). Ook heeft zij niet betoogd dat geen onverbrekelijk verband in de zin van art. 3:41 BW bestaat tussen (enerzijds) het gedeelte van de overeenkomst dat ziet op de echtelijke woning en (anderzijds) het gedeelte van de overeenkomst dat verband houdt met de bedrijfsmatig gebruikte delen. Evenmin heeft [verweerster] in die context gesteld dat de aard, inhoud en/of strekking van de overeenkomst, de mate waarin de onderscheiden onderdelen van de overeenkomst met elkaar verband houden en/of hetgeen partijen met de overeenkomst hebben beoogd, meebrengen dat de overeenkomst partieel nietig is. Hier heeft ook geen partijdebat over plaatsgevonden. Voor zover het hof heeft geoordeeld dat [verweerster] in grief III
weleen beroep heeft gedaan op partiële nietigheid, heeft het hof een onbegrijpelijke uitleg aan de processtukken gegeven, omdat [verweerster] geen stellingen heeft ingenomen van die strekking (
klacht 1.3). Daarnaast is het bestreden oordeel een ontoelaatbare verrassingsbeslissing (
klacht 1.4). Tussen partijen is niet in discussie geweest óf een onverbrekelijk verband in de zin van art. 3:41 BW bestaat. Gelet op het verloop van het geding en het processuele debat hoefde [eisers] op deze beslissing niet bedacht te zijn, terwijl zij zich over de juistheid en consequenties daarvan niet heeft kunnen uitlaten. Het oordeel is om die reden in strijd met het fundamentele beginsel van procesrecht dat partijen over de wezenlijke elementen die ten grondslag liggen aan de rechterlijke beslissing voldoende moeten zijn gehoord, dan wel in strijd met art. 24 Rv [21] .
klacht 1.2 [20] is het hof met het bestreden oordeel buiten de grenzen van de rechtsstrijd getreden. [verweerster] heeft in de context van de vernietiging van de overeenkomst door [eiseres 3] geen beroep gedaan op partiële nietigheid (art. 3:41 BW). Ook heeft zij niet betoogd dat geen onverbrekelijk verband in de zin van art. 3:41 BW bestaat tussen (enerzijds) het gedeelte van de overeenkomst dat ziet op de echtelijke woning en (anderzijds) het gedeelte van de overeenkomst dat verband houdt met de bedrijfsmatig gebruikte delen. Evenmin heeft [verweerster] in die context gesteld dat de aard, inhoud en/of strekking van de overeenkomst, de mate waarin de onderscheiden onderdelen van de overeenkomst met elkaar verband houden en/of hetgeen partijen met de overeenkomst hebben beoogd, meebrengen dat de overeenkomst partieel nietig is. Hier heeft ook geen partijdebat over plaatsgevonden. Voor zover het hof heeft geoordeeld dat [verweerster] in grief III
weleen beroep heeft gedaan op partiële nietigheid, heeft het hof een onbegrijpelijke uitleg aan de processtukken gegeven, omdat [verweerster] geen stellingen heeft ingenomen van die strekking (
klacht 1.3). Daarnaast is het bestreden oordeel een ontoelaatbare verrassingsbeslissing (
klacht 1.4). Tussen partijen is niet in discussie geweest óf een onverbrekelijk verband in de zin van art. 3:41 BW bestaat. Gelet op het verloop van het geding en het processuele debat hoefde [eisers] op deze beslissing niet bedacht te zijn, terwijl zij zich over de juistheid en consequenties daarvan niet heeft kunnen uitlaten. Het oordeel is om die reden in strijd met het fundamentele beginsel van procesrecht dat partijen over de wezenlijke elementen die ten grondslag liggen aan de rechterlijke beslissing voldoende moeten zijn gehoord, dan wel in strijd met art. 24 Rv [21] .
3.1
Aantekening verdient dat het hof in rov. 5.6 ook al (materieel) een partieel nietigheidsoordeel heeft uitgesproken, waar deze klachten niet (voldoende concreet) op zijn gericht. Dat ging over de vraag welke perceelgedeelten naar voorlopig oordeel tot de echtelijke woning moeten worden gerekend. Volgens het hof behoorden ook delen van de verkochte percelen [004] (tuin en opslagplaats achter de loods), [005] (kantoorruimte plus aangrenzende ruimte) en (voorheen) [003] (bedrijfspand) tot de echtelijke woning, te weten een entree, slaapkamer, biljartzaal, doucheruimte, een wasruimte en een stuk tuin, zodat, aldus het hof:
‘Genoemde ruimtes zijn te beschouwen als onderdeel van de woning en ten aanzien van de verkoop daarvan was dus de instemming van [eiseres 3] vereist. Die is niet gegeven,
zodat ook de koopovereenkomst in zoverre vernietigd en dus nietig is. Grief II, waarmee [verweerster] het tegendeel bepleit, is dus tevergeefs voorgedragen’, (cursivering, A-G)
zodat ook de koopovereenkomst in zoverre vernietigd en dus nietig is. Grief II, waarmee [verweerster] het tegendeel bepleit, is dus tevergeefs voorgedragen’, (cursivering, A-G)
3.11
Het hof heeft zijn met de klachten 1.2-1.4 aangevallen oordeel dat de overeenkomst partieel nietig als volgt gemotiveerd:
- Met
grief IIIheeft [verweerster] de afwijzing van de vordering tot de overdracht van de bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken bestreden. Zij meent dat
overeenstemming is bereikt over een koopprijs voor alleen die bedrijfsmatig gebruikte onroerende zakenen verwijst daarbij naar een uitgebrachte taxatie, waarin aan de percelen [003] (bedrijfspand) en [004] (tuin en opslagplaats achter de loods) tezamen een waarde van € 295.000,- is toegekend. [verweerster] heeft verder betoogd
dat het mogelijk is percelen die zowel bedrijfsmatig als privé worden gebruikt te splitsen(rov. 5.7).
grief IIIheeft [verweerster] de afwijzing van de vordering tot de overdracht van de bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken bestreden. Zij meent dat
overeenstemming is bereikt over een koopprijs voor alleen die bedrijfsmatig gebruikte onroerende zakenen verwijst daarbij naar een uitgebrachte taxatie, waarin aan de percelen [003] (bedrijfspand) en [004] (tuin en opslagplaats achter de loods) tezamen een waarde van € 295.000,- is toegekend. [verweerster] heeft verder betoogd
dat het mogelijk is percelen die zowel bedrijfsmatig als privé worden gebruikt te splitsen(rov. 5.7).
- De
bedoeling van de koopovereenkomstwas dat [verweerster] zekerheid kreeg voor de afbetaling van de schuld van [A] aan Bincx, waartegenover deze het door haar op de bouwplaats uitgeoefende retentierecht opgaf (rov. 5.9).
bedoeling van de koopovereenkomstwas dat [verweerster] zekerheid kreeg voor de afbetaling van de schuld van [A] aan Bincx, waartegenover deze het door haar op de bouwplaats uitgeoefende retentierecht opgaf (rov. 5.9).
- Deze
strekking van de koopovereenkomstwordt ook gediend, zij het in mindere mate, als niet alle verkochte onroerende zaken worden overgedragen, maar alleen de onroerende zaken die bedrijfsmatig worden gebruikt (rov. 5.9).
strekking van de koopovereenkomstwordt ook gediend, zij het in mindere mate, als niet alle verkochte onroerende zaken worden overgedragen, maar alleen de onroerende zaken die bedrijfsmatig worden gebruikt (rov. 5.9).
- Bovendien noopt de
strekking van art. 1 :88 lid 1 BW– bescherming van de echtelijke woning – er geenszins toe ook de overdracht van de bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken onmogelijk te maken, ook niet als de verkochte kadastrale kavels deels tot de echtelijke woning behoren; die zijn namelijk feitelijk gesplitst in een privédeel en een zakelijk deel en voor zover dat niet zo is, neemt het hof aan dat dat alsnog kan gebeuren door plaatsing van afscheidingen (rov. 5.9).
strekking van art. 1 :88 lid 1 BW– bescherming van de echtelijke woning – er geenszins toe ook de overdracht van de bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken onmogelijk te maken, ook niet als de verkochte kadastrale kavels deels tot de echtelijke woning behoren; die zijn namelijk feitelijk gesplitst in een privédeel en een zakelijk deel en voor zover dat niet zo is, neemt het hof aan dat dat alsnog kan gebeuren door plaatsing van afscheidingen (rov. 5.9).
-
Door die splitsing wordt de echtelijke woning natuurlijk wel geraakt, maar niet zozeer dat die omstandigheid tot algehele nietigverklaring zou nopen (rov. 5.9).
Door die splitsing wordt de echtelijke woning natuurlijk wel geraakt, maar niet zozeer dat die omstandigheid tot algehele nietigverklaring zou nopen (rov. 5.9).
-
Bincx/ [verweerster] is haar kant van de overeenkomst direct nagekomendoor haar retentierecht op te heffen. (rov. 5.10).
Bincx/ [verweerster] is haar kant van de overeenkomst direct nagekomendoor haar retentierecht op te heffen. (rov. 5.10).
- Het is vooralsnog
niet aannemelijk geworden dat [verweerster] verantwoordelijk is voor de vervalsing van de handtekening van [eiseres 3](rov. 5.10).
niet aannemelijk geworden dat [verweerster] verantwoordelijk is voor de vervalsing van de handtekening van [eiseres 3](rov. 5.10).
- In wezen is het
enige probleembij een partiële instandhouding van de overeenkomst
dat partijen geen koopprijs en geen terugkoopprijs zijn overeengekomen voor alleen de bedrijfsmatig gebruikte delenvan de kavels [004] , [005] en [003] (thans: [001] en [002] ). De overgekomen prijzen zien immers op de gehele percelen. Maar dit zullen partijen nader overeen moeten komen, dan wel in een bodemprocedure moeten laten vaststellen. De overdracht hoeft op die vaststelling niet te wachten (rov. 5.11).
enige probleembij een partiële instandhouding van de overeenkomst
dat partijen geen koopprijs en geen terugkoopprijs zijn overeengekomen voor alleen de bedrijfsmatig gebruikte delenvan de kavels [004] , [005] en [003] (thans: [001] en [002] ). De overgekomen prijzen zien immers op de gehele percelen. Maar dit zullen partijen nader overeen moeten komen, dan wel in een bodemprocedure moeten laten vaststellen. De overdracht hoeft op die vaststelling niet te wachten (rov. 5.11).
3.12
Het partijdebat over de vraag in hoeverre [eisers] de bedrijfsmatig gebruikte percelen na de vernietiging door [eiseres 3] nog moet leveren, is als volgt verlopen [22] :
- In de overeenkomst hebben [Beheer] en [eiser 2] percelen [005] (kantoorruimte en aangrenzende ruimte), [003] (bedrijfspand) en [004] (tuin en opslagplaats achter de loods) verkocht aan [verweerster] voor € 300.000, met een terugkoopoptie van € 375.000 binnen vijf jaar en zijn zij overeengekomen dat op de woning van [eiser 2] een tweede recht van hypotheek wordt gevestigd [23] .
- Bij brief van 29 februari 2024 heeft [eiseres 3] de
gehele overeenkomstvernietigd wegens het ontbreken van haar toestemming [24] .
gehele overeenkomstvernietigd wegens het ontbreken van haar toestemming [24] .
- Bij inleidende dagvaarding heeft [verweerster] gevorderd dat [eisers] worden veroordeeld tot medewerking aan de levering van de aan [verweerster] ‘verkochte (gedeelte van de) onroerende zaken’ van de kavels [005] , [003] en [004] en tot medewerking aan het vestigen van het hypotheekrecht. Volgens [verweerster] strekte de vernietiging door [eiseres 3] zich
nietuit tot de verkoop van de onroerende zaken (bedrijfspand met kantoorruimte en de tuin), omdat [eiseres 3] hier geen eigenaar van is [25] .
nietuit tot de verkoop van de onroerende zaken (bedrijfspand met kantoorruimte en de tuin), omdat [eiseres 3] hier geen eigenaar van is [25] .
- [eisers] heeft betwist dat zij gehouden is tot levering van de kavels, omdat deze deels tot de echtelijke woning behoren en partijen slechts één koopsom overeen zijn gekomen voor alle kadastrale objecten, zodat zij geen overeenstemming hebben bereikt over alle essentialia ‘van de thans nog resterende koopovereenkomst’ [26] .
- De voorzieningenrechter heeft hierover als volgt geoordeeld:
“4.13. [betrokkene 1] heeft verder gesteld dat het bedrijfspand met kadastraal nummer [003] en de kantoorruimte met kadastraal nummer [005] wel aan haar kunnen worden geleverd. Volgens [betrokkene 1] zijn beide onroerende zaken eigendom van [Beheer] en vallen deze dus niet in de gemeenschap van goederen van [eiser 2] en [eiseres 3] zodat voor de verkoop daarvan geen toestemming van [eiseres 3] vereist is. Dit betoog snijdt ook geen hout. Allereerst staat vast dat de kantoorruimte wel in de gemeenschap van goederen valt omdat deze blijkens de door [eisers] overlegde kadastrale uittreksel eigendom is van [eiser 2] en niet van [Beheer] . Daarbij is ook in dit geding niet duidelijk geworden in hoeverre [005] (kantoorruimte) ook onderdeel uitmaakt van de woning. Verder geldt ten aanzien van het bedrijfspand dat tussen partijen geen afzonderlijke koopsommen voor de verschillende onroerende zaken zijn overeengekomen maar een totaalprijs van € 300.000,-, zodat de voorzieningenrechter voorshands van oordeel is dat geen overeenstemming is bereikt over alle essentialia van de koopovereenkomst ten aanzien van het bedrijfspand. Los daarvan geldt dat [betrokkene 1] geen afzonderlijke taxatiewaarden heeft overgelegd en ook haar vordering niet heeft gewijzigd en beperkt tot het bedrijfspand. Daarom kan de vordering ook niet ten aanzien van het bedrijfspand worden toegewezen.”
- Met grief III is [verweerster] opgekomen tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat de vordering ten aanzien van de bedrijfshal ( [003] ) niet kan worden toegewezen, omdat geen afzonderlijke koopsom overeen is gekomen. Zij heeft benadrukt dat partijen wel degelijk overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de overeenkomst en hiertoe een taxatierapport overgelegd waarin percelen [003] en [004] zijn getaxeerd op € 295.000. Daarnaast heeft zij haar vordering tot levering,
subsidiair en met een beroep op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid, beperkt tot percelen [003] (bedrijfshal) en [004] (bedrijfsterrein), meer subsidiair tot alleen perceel [003] , in beide gevallen tegen betaling van de overeengekomen prijs van € 300.000 [27] .
subsidiair en met een beroep op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid, beperkt tot percelen [003] (bedrijfshal) en [004] (bedrijfsterrein), meer subsidiair tot alleen perceel [003] , in beide gevallen tegen betaling van de overeengekomen prijs van € 300.000 [27] .
- [eisers] heeft herhaald dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over alle essentialia, omdat geen aparte koopprijs overeen is gekomen en dat voor perceel [004] geldt dat deze voor het overgrote deel grond bevat die tot de echtelijke woning behoort (tuin en buitenzwembad) [28] .
- Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is, onder meer, de verhouding zakelijk/privégebruik van de betreffende percelen ter sprake gekomen [29] . Ook blijkt dat de voorzitter kort de partiële nietigheid van de overeenkomst ter sprake heeft gebracht tijdens het betoog van de advocaat van [eisers] (mr. Mekkelholt) [30] :
“(…)
De voorzitter houdt [eisers] voor dat het hof zou kunnen oordelen dat perceel [004] deels overgedragen moet worden. Mr. Koekoek antwoordt dat dit ook mogelijk is voor perceel [005] .
Mr. Mekkelholt stelt dat voor de overdracht van de percelen [004] en [005] de toestemming van [eiseres 3] vereist is. De voorzitter wijst erop dat deze onroerende zaken op naam van alleen [eiser 2] staan, zodat het bestuur daarover bij [eiser 2] ligt, wat betekent dat weliswaar de medewerking van [eiseres 3] is vereist voor de levering, maar zij daartoe verplicht is als de koopovereenkomst geldig is.
Mr. Mekkelholt geeft aan dat voor hem niet duidelijk is of de taxatie over geheel perceel [004] gaat of dat het alleen op het privégedeelte ziet. De voorzitter antwoordt dat zij denkt dat de taxatie op geheel perceel [004] ziet.
1.14.
Mr. Mekkelholt vraagt zich af wat er met de terugkoopsom gebeurt als niet alle percelen worden geleverd.
De voorzitter wijst erop dat het inherent is aan partiële nietigheid dat de essentialia niet meer vaststaan[onderstreping A-G].
De voorzitter wijst erop dat het inherent is aan partiële nietigheid dat de essentialia niet meer vaststaan[onderstreping A-G].
Mr. Mekkelholt stelt dat [betrokkene 1] meent dat hij geen professionele partij is, maar dat hij in ieder geval werd bijgestaan door een professionele partij. Verder is er geen moeite gedaan om [eiseres 3] fysiek te laten tekenen op 8 februari 2024.
(…)”
3.13
Hoe behoort dit te worden begrepen? Dat is een kwestie van uitleg van gedingstukken en het partijdebat en het betreft hier bovendien een kort geding, waarvoor minder hoge eisen gelden voor de motivering door de rechter. Dat spant een ‘raamwerk van terughoudendheid’ in cassatie; een raamwerk dat al staat op een stelsel dat in titel 3.2 BW de werking van nulliteiten mitigeert en waarbij art. 1:88 lid 1 BW restrictief wordt uitgelegd (uiteengezet in s.t. [betrokkene 1] 7-11, onder verwijzing naar HR 29 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE8201, NJ 2003/152 m.nt. W.M. Kleyn (
[…] /Rabobank), rov. 3.6).
[…] /Rabobank), rov. 3.6).
3.14
[eiseres 3] heeft de hele overeenkomst vernietigd, maar [verweerster] stelt dat die vernietiging zich niet uitstrekt tot de bedrijfsmatige percelen. Vervolgens is de discussie vooral gegaan over welke delen van de percelen al dan niet tot de echtelijke woning behoren en welke betekenis toekomt aan het gegeven dat partijen slechts één koopprijs hebben bepaald voor alle verkochte percelen. [verweerster] heeft geen (expliciet) beroep gedaan op de partiële nietigheid van art. 3:41 BW, maar in appel wel subsidiair/meer subsidiair haar vordering beperkt tot de percelen [003] en/of [004] met de bereidheid daar in beide varianten € 3 ton voor te betalen met een beroep op art. 6:248 lid 1 BW. Kon/moest het hof hier uit hoofde van art. 25 Rv de rechtsgronden aanvullen met art. 3:41 Rv? Dat is volgens s.t. [verweerster] 16 wat het hof heeft gedaan, als volgt nader gespecificeerd bij Dupliek 3: [verweerster] heeft met haar stelling dat aan de essentialia van een koopovereenkomst voor de bedrijfsmatig gebruikte percelen is voldaan, betoogd dat dat deel van de koopovereenkomst in stand kan blijven (waartoe zij verwijst naar 4.23 e.v. en 4.39 e.v. van haar s.t., waarmee bedoeld zal zijn: haar spoedappeldagvaarding; haar s.t. bevat die nummers niet en is ook geen verwijzing naar stukken in feitelijke instanties) en dat in die stelling een beroep op partiële nietigheid besloten ligt. Uit p. 3 van het zittingsp-v in appel zou blijken dat partijen zich ter zitting nog hebben kunnen uitlaten over de partiële instandhouding van de koopovereenkomst.
3.15
In een welwillende lezing van de stukken en het partijdebat heeft [verweerster] mogelijk wel de reikwijdte van de vernietiging door [eiseres 3] ter discussie gesteld (het eerste deel van art. 3:41 BW), maar het lijkt mij kwestieus of zij zich (materieel) heeft beroepen op de afwezigheid van een onverbrekelijk verband tussen het nietige en geldige deel van de overeenkomst (het tweede deel van art. 3:41 BW). Mogelijk kan de discussie over de prijs en/of de subsidiaire/meer subsidiaire beperking van [betrokkene 1] vordering tot de percelen [003] en [004] respectievelijk alleen [003] , in beide gevallen voor € 3 ton wel zo worden begrepen en dat heeft het hof in rov. 5.11 ook geadieerd. Maar het hof heeft veel meer redenen gegeven voor zijn partieel nietigheidsoordeel die in de sleutel staan van de non-onverbrekelijk verband toets (die mogelijk als impliciet naar voren gebracht ‘ingelezen’ is door het hof in de argumentatie van [verweerster] ), zoals hiervoor in 3.11 is weergegeven. Die zijn echter naar wil voorkomen materieel niet door [verweerster] voldoende kenbaar naar voren gebracht [31] en daarover heeft (dan) ook geen partijdebat plaatsgevonden [32] – ook niet toen het hof tijdens de mondelinge behandeling partiële nietigheid terloops ter sprake heeft gebracht. Daarop is geen inhoudelijk partijdebat gevolgd over het onverbrekelijkheidsvereiste; partijen is blijkens het zittingsp-v ook niet gevraagd daarop te reflecteren en zij hebben zich daar ook niet over uitgelaten verder. [verweerster] stelt wel bij Dupliek 3 dat partijen zich daaromtrent hebben kunnen uitlaten tijdens de mondelinge behandeling in appel, maar het is de vraag of dat procesrechtelijk een juiste benadering vormt. Omdat het partijdebat niet in de sleutel van partiële nietigheid stond, had deze gelegenheid denk ik zijdens het hof uitdrukkelijk moeten zijn geboden om hier door de cassatiebeugel te kunnen [33] . Dat het niet (voldoende concreet kenbaar) met de klachten aangevallen oordeel in rov. 5.6 ook al een materieel partieel nietigheidsoordeel behelst, doet daar dan onvoldoende aan af.
3.16
Ik kom dus, zij het met enige aarzeling vanwege het gememoreerde ‘raamwerk van terughoudendheid’, tot de conclusie dat de klachten 1.2-1.4 moeten slagen. [verweerster] heeft mogelijk een beroep op art. 3:41 BW willen doen, maar dat niet toereikend toegelicht, zodat dat (kennelijk) ook niet als zodanig is opgevat door [eisers] Door dat vervolgens op zitting alleen terloops aan te kaarten, maar partijen niet specifiek te vragen daar met inachtneming van hoor- en wederhoor op te reflecteren en vervolgens de zaak wel af te doen op partiële nietigheid (grotendeels) op grond van argumentatie die niet door [verweerster] concreet is aangevoerd, is het hof buiten de grenzen van de rechtsstrijd getreden, of is een onbegrijpelijke uitleg van de gedingstukken gegeven door in grief III van [verweerster] een (volkomen) beroep op art. 3:41 BW te lezen. Indien het hof hier wel de rechtsgronden kon aanvullen en/of in grief III een beroep op art. 3:41 BW kon lezen, dan heeft het in ieder geval een ontoelaatbare verrassingsbeslissing gegeven door partijen ontoereikende gelegenheid te bieden om zich over de mogelijke partiële nietigheid van de overeenkomst uit te laten.
3.17
Ik heb mij nog afgevraagd of hetgeen [verweerster] bij spoedappeldagvaarding 4.48 naar voren heeft gebracht over de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid, hier nog een rol kan spelen:
‘4.48 Daarin wordt voorts een beroep gedaan op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. Nu met [eiser 2] aantoonbaar overeenstemming is bereikt over de levering van de percelen [005] , [003] en [004] voor een bedrag van € 300.000,-, dan mag [betrokkene 1] [eisers] ook houden aan levering van het mindere (voor hetzelfde bedrag). Te meer nu dit enkel in het fianciële voordeel van [eisers] is en uitsluitend in het nadeel van [betrokkene 1] .’
Zou dit kunnen impliceren dat geen belang bestaat bij de klachten tegen het partiële nietigheidsoordeel van het hof? In die zin dat na verwijzing de uitkomst mogelijk alleen nog kan zijn dat bij hetgeen uiteindelijk is toegewezen weg is gebleven van de wegens bescherming van het woonmilieu vernietigde overdracht/bezwaring van de echtelijke woning en het hof in wezen gewoon het (meer) subsidiair gevorderde heeft toegewezen dat alleen ziet op overdracht van de (alleen) bedrijfsmatig gebruikte percelen? Dat vergt naar mij voorkomt nog een feitelijke beoordeling door het hof waar naar verwezen is, zodat ik op deze grond niet zie dat belang zou ontbreken bij cassatie op dit punt.
3.18
Resumerend: voornoemd ‘raamwerk van terughoudendheid’ zou naar ik meen te ver worden opgerekt als hier zou worden geoordeeld dat het hof wel binnen de grenzen van de rechtsstrijd is gebleven met zijn partiële nietigheidsoordeel – dan met de redenering: de hier ingeroepen nietigheid strekt alleen tot bescherming van de echtelijke woning en niet verder, zodat de voorlopige beoordelingsinvulling van de partiële nietigheidsnorm in dit kort geding aan het hof was. Het impliciete beroep op non-onverbrekelijkheid kon het hof hier inlezen in de argumentatie van [verweerster] . Splitsing in echtelijke woning delen en bedrijfsmatig gebruikte delen is hier naar het feitelijk voorshandse oordeel van het hof niet onmogelijk en aldus oordelend is geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting en is ook geen sprake van een (in kort geding) ontoereikende motivering. Ook het niet (voldoende concreet) in de klachten aangevallen materiële partiële nietigheidsoordeel in rov. 5.6 past in deze lijn. Als deze benadering voor juist zou moeten worden gehouden, dan treffen de hier besproken klachten geen doel; ik bepleit dat als gezegd niet.
Subonderdeel B: Partiële nietigheid, (on)verbrekelijkheid en art. 1:88 lid 1 onder a BW
3.19
Subonderdeel B bevat vier klachten (1.5-1.8) die betrekking hebben op de verhouding tussen art. 3:41 BW en art. 1:88 lid 1 onder a BW. Als de hoofdroute van deze conclusie gevolgd wordt en klachten 1.2-1.4 doel treffen, bestaat geen belang bij deze klachten. Voor zover daar niettemin aan zou worden toegekomen, bespreek ik deze nu ook inhoudelijk.
3.2
Het bestreden oordeel is volgens
klacht 1.5onjuist, omdat art. 1:88 lid 1 onder a BW steeds de toestemming van de niet-handelende echtgenoot vereist voor overeenkomsten die betrekking hebben op de vervreemding van percelen die (deels) tot de echtelijke woning behoren, althans op de vervreemding van percelen waardoor de echtelijke woning wordt geraakt. Als de echtelijke woning zich (mede) uitstrekt tot een bepaald perceel of een bepaald perceel (anderszins) van belang is voor de echtelijke woning, is voor de vervreemding van dat gehele perceel op grond van art. 1:88 lid 1 onder a BW toestemming van de niet-handelende echtgenoot vereist [34] .
klacht 1.5onjuist, omdat art. 1:88 lid 1 onder a BW steeds de toestemming van de niet-handelende echtgenoot vereist voor overeenkomsten die betrekking hebben op de vervreemding van percelen die (deels) tot de echtelijke woning behoren, althans op de vervreemding van percelen waardoor de echtelijke woning wordt geraakt. Als de echtelijke woning zich (mede) uitstrekt tot een bepaald perceel of een bepaald perceel (anderszins) van belang is voor de echtelijke woning, is voor de vervreemding van dat gehele perceel op grond van art. 1:88 lid 1 onder a BW toestemming van de niet-handelende echtgenoot vereist [34] .
3.21
De klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof heeft niet miskend dat ook toestemming van de niet-handelende echtgenoot is vereist voor rechtshandelingen die betrekking hebben op vervreemding van percelen die (deels) tot de echtelijke woning behoren. Het oordeel behelst immers dat ook toestemming van [eiseres 3] is vereist voor overdracht van ruimtes die als onderdeel van de echtelijke woning zijn te beschouwen (in gelijke zin s.t. [verweerster] 19). Beslissend voor de toepassing van art. 1:88 lid 1 onder a BW is of een zaak tot de echtelijke woning behoort en niet of de echtelijke woning door de vervreemding/bezwaring van die zaak op enige manier ‘wordt geraakt’, zoals de klacht ingang wil doen vinden; dat is geen juiste rechtsopvatting (idem s.t. [verweerster] 20). Het hof heeft in rov. 5.6 correct onderzocht welke delen tot de woning
behoren. Leidend is hier bescherming van het woonmilieu [35] .
behoren. Leidend is hier bescherming van het woonmilieu [35] .
3.22
Volgens
klacht 1.6getuigt het oordeel van een onjuiste rechtsopvatting, omdat de vernietiging van een rechtshandeling op grond van art. 1:89 lid 1 BW steeds tot gevolg heeft dat de gehele rechtshandeling niet in stand blijft, zodat art. 3:41 BW buiten beeld blijft [36] . In ieder geval miskent het hof dat de vernietiging van een rechtshandeling op grond van art. 1:89 lid 1 BW steeds de gehele rechtshandeling aantast, als die rechtshandeling betrekking heeft op de vervreemding van percelen die (deels) tot de echtelijke woning in de zin van art. 1:88 lid 1 onder a BW behoren, althans wanneer de echtelijke woning in de zin van art. 1:88 lid 1 onder a BW zou worden geraakt.
klacht 1.6getuigt het oordeel van een onjuiste rechtsopvatting, omdat de vernietiging van een rechtshandeling op grond van art. 1:89 lid 1 BW steeds tot gevolg heeft dat de gehele rechtshandeling niet in stand blijft, zodat art. 3:41 BW buiten beeld blijft [36] . In ieder geval miskent het hof dat de vernietiging van een rechtshandeling op grond van art. 1:89 lid 1 BW steeds de gehele rechtshandeling aantast, als die rechtshandeling betrekking heeft op de vervreemding van percelen die (deels) tot de echtelijke woning in de zin van art. 1:88 lid 1 onder a BW behoren, althans wanneer de echtelijke woning in de zin van art. 1:88 lid 1 onder a BW zou worden geraakt.
3.23
Dit kan evenmin tot cassatie leiden. Op de vernietiging op de voet van art. 1:89 BW zijn de gewone vernietiging- en nietigheidsregels van boek 3 BW van toepassing, waaronder ook art. 3:41 BW in voorkomend geval, zoals in de inleiding besproken. De verwijzing naar het
Dexia-arrest is niet ter zake dienend (zo ook s.t. [verweerster] 23). Daarin ging het om een huurkoopovereenkomst (aandelenlease), waarvoor toestemming van de niet-handelende echtgenoot was vereist (art. 1:88 lid 1 onder d BW). Omdat deze ontbrak, had de niet-handelde echtgenoot de overeenkomst op de voet van art. 1:89 BW vernietigd. Dexia had betoogd dat voor huurkoop het specifieke vormvoorschrift van art. 7A:1576i BW gold: een akte die voldoet aan de vereisten van art. 7A:1576j BW. En art. 7A:1576j lid 3 BW verbond aan het onvolledig zijn of ontbreken van de voorgeschreven akte slechts de (minder vergaande) sanctie dat het eigendomsvoorbehoud van de huurkoop vervalt. Volgens Dexia betekende deze specifieke wettelijke sanctie dat het ontbreken van de schriftelijk verleende toestemming van de andere echtgenoot
nietde nietigheid van de gehele overeenkomst tot gevolg kon hebben, maar alleen het vervallen van het eigendomsvoorbehoud. Dat is in deze uitspraak verworpen met het oordeel dat vernietiging
op grond van art. 1:89 BWin die specifieke context tot gevolg had dat ‘de gehele overeenkomst wordt vernietigd’ [37] . Dat is niet vergelijkbaar met een zaak als de onze (in de Dexia-zaak speelde geen art. 3:41 BW kwestie) en sluit voor dergelijk zaaktype helemaal niet uit dat potentieel sprake kan zijn van partiële nietigheid. Voor de deelklacht over ‘geraakt’ worden geldt hetzelfde als besproken bij klacht 1.5.
Dexia-arrest is niet ter zake dienend (zo ook s.t. [verweerster] 23). Daarin ging het om een huurkoopovereenkomst (aandelenlease), waarvoor toestemming van de niet-handelende echtgenoot was vereist (art. 1:88 lid 1 onder d BW). Omdat deze ontbrak, had de niet-handelde echtgenoot de overeenkomst op de voet van art. 1:89 BW vernietigd. Dexia had betoogd dat voor huurkoop het specifieke vormvoorschrift van art. 7A:1576i BW gold: een akte die voldoet aan de vereisten van art. 7A:1576j BW. En art. 7A:1576j lid 3 BW verbond aan het onvolledig zijn of ontbreken van de voorgeschreven akte slechts de (minder vergaande) sanctie dat het eigendomsvoorbehoud van de huurkoop vervalt. Volgens Dexia betekende deze specifieke wettelijke sanctie dat het ontbreken van de schriftelijk verleende toestemming van de andere echtgenoot
nietde nietigheid van de gehele overeenkomst tot gevolg kon hebben, maar alleen het vervallen van het eigendomsvoorbehoud. Dat is in deze uitspraak verworpen met het oordeel dat vernietiging
op grond van art. 1:89 BWin die specifieke context tot gevolg had dat ‘de gehele overeenkomst wordt vernietigd’ [37] . Dat is niet vergelijkbaar met een zaak als de onze (in de Dexia-zaak speelde geen art. 3:41 BW kwestie) en sluit voor dergelijk zaaktype helemaal niet uit dat potentieel sprake kan zijn van partiële nietigheid. Voor de deelklacht over ‘geraakt’ worden geldt hetzelfde als besproken bij klacht 1.5.
3.24
Klacht 1.7is net als klacht 1.8 een hierop aansluitende motiveringsklacht. Het hof onderkent in rov. 5.9 dat de echtelijke woning door de partiële nietigheid van de overeenkomst wordt geraakt, omdat verkochte kadastrale kavels deels tot de echtelijke woning behoren en deels een bedrijfsmatige bestemming hebben, zodat die kavels door het plaatsen van afscheidingen feitelijk moeten worden gesplitst. Dat afscheidingen moeten worden geplaatst, ‘impliceert’ dat er een onverbrekelijk verband in de zin van art. 3:41 BW bestaat tussen (enerzijds) het gedeelte van de overeenkomst dat ziet op de echtelijke woning en (anderzijds) het gedeelte dat verband houdt met de bedrijfsmatig gebruikte delen. De vervreemding van de bedrijfsmatig gebruikte delen heeft immers gevolgen voor (het gebruik van) de echtelijke woning en hetgeen daartoe behoort. Zonder nadere motivering, die ontbreekt, valt dan ook niet in te zien om welke reden het hof desondanks van oordeel is dat géén sprake is van een onverbrekelijk verband in de zin van art. 3:41 BW.
3.25
De klacht faalt. Juridisch is de vraag bij art. 3:41 BW of sprake is van een onverbrekelijk verband tussen het nietige en geldige deel van de rechtshandeling. Eerst moet de rechter vaststellen of bedrijfsmatig gebruikte delen van de percelen tot de echtelijke woning behoren en daarbij kan van belang zijn of er afscheidingen zijn geplaatst/moeten worden geplaatst. Beschermd wordt immers alleen de echtelijke woning en de zaken die daartoe behoren; het gaat om bescherming van het woonmilieu. Bij deze bepaling komt de feitenrechter grote vrijheid toe. Dat er afscheidingen moeten worden geplaatst tussen privé- en bedrijfsmatig gebruikte delen, leidt niet dwingend of meteen al tot de conclusie dat sprake is van een onverbrekelijk verband volgens art. 3:41 BW. Dat is afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval, die door het hof hier ook zijn getoetst. Daarna onderzoekt de rechter of sprake is van een onverbrekelijk verband tussen het geldige en nietige deel van de overeenkomst – dat doet het hof in rov. 5.9. Daarbij is niet van belang of er afscheidingen moeten worden geplaatst. In dezelfde zin s.t. [verweerster] 25, waartegen Repliek [eisers] 1-3: dit al dan niet geplaatst zijn van afscheidingen moet volgens [eisers] worden begrepen onder ‘alle omstandigheden van het geval’ uit het al aangehaalde
BP/ […] -arrest.
BP/ […] -arrest.
3.26
Het hof stelt in rov. 5.6 vast dat de entree zowel zakelijk als privé wordt gebruikt, maar desondanks tot de echtelijke woning behoort en dus niet door [eisers] hoeft te worden overgedragen. In het licht van dat oordeel valt zonder nadere motivering niet in te zien waarom de ruimtes die op de entree aansluiten dan niet óók allemaal tot de echtelijke woning behoren nu deze vanuit diezelfde entree worden betreden, aldus motiverings
klacht 1.8. Bovendien heeft het hof niet onderzocht of en, zo ja, op welke manier de over te dragen gedeelten van de onroerende zaken dan moeten worden betreden, nu de entree in eigendom van [eisers] blijft en dus niet door [verweerster] kan worden gebruikt. Het ligt daarom in de rede dat de ruimtes die op de entree aansluiten óók allemaal tot de echtelijke woning behoren.
klacht 1.8. Bovendien heeft het hof niet onderzocht of en, zo ja, op welke manier de over te dragen gedeelten van de onroerende zaken dan moeten worden betreden, nu de entree in eigendom van [eisers] blijft en dus niet door [verweerster] kan worden gebruikt. Het ligt daarom in de rede dat de ruimtes die op de entree aansluiten óók allemaal tot de echtelijke woning behoren.
3.27
De vraag of een bepaalde ruimte tot een woning behoort moet worden vastgesteld aan de hand van objectieve maatstaven, zoals hiervoor in de inleiding is besproken. Het gaat hier om perceel [005] (kantoorruimte en aangrenzende ruimte) waar de gemeenschappelijke entree deel van uitmaakt. [verweerster] heeft gesteld dat op perceel [005] de kantoorruimte gevestigd is, deze bedrijfsmatig wordt gebruikt en dus geen onderdeel uitmaakt van de woning [38] . [eisers] heeft hier tegenin gebracht dat perceel [005] uit verschillende ruimtes bestaat: 1) hal/entree, 2) kantoor, 3) biljartruimte, 4) slaapkamer van [eiser 2] en [eiseres 3] , 5) badkamer van [eiser 2] en [eiseres 3] en 6) de wasruimte. De hal/entree wordt zowel zakelijk als privé gebruikt, het kantoor zakelijk en de overige ruimtes privé [39] . Tegen deze achtergrond is het hofoordeel goed te volgen (kennelijk is beslissend gewicht toegekend aan het bedrijfsmatige gebruik van delen van de percelen hier. Dat ruimtes op de entree van de echtelijke woning ‘aansluiten’, maakt dan ook niet noodzakelijkerwijs dat die ruimtes ook tot de echtelijke woning behoren in de zin van art. 1:88 lid 1 sub a BW, zoals s.t. [verweerster] 27 het formuleert. Dat moet aan de hand van objectieve maatstaven als de ligging van het perceel ten opzichte van de echtelijke woning, de inrichting daarvan, het gebruik van het perceel en de ter plaatse geldende verkeeropvattingen worden bepaald, zo volgt uit
[…] / […](al aangehaald). Dat de bedrijfsmatig gebruikte ruimte slechts te betreden zou zijn via de gemeenschappelijke entree die eigendom van [eisers] blijft, staat niet vast (zo ook s.t. [verweerster] 28) en maakt, zo al juist, op zichzelf nog niet dat die ruimte dan tot de echtelijke woning behoort. Dit is overigens ook niet door [eisers] in feitelijke instanties aangevoerd. De klacht verwijst ook niet naar vindplaatsen in de gedingstukken, zodat het hof niet gehouden was om hier op in te gaan. Een en ander is zonodig natuurlijk ook goederenrechtelijk nader te regelen (s.t. [verweerster] 28 noemt de noodweg van art. 5:57 BW, te denken valt ook aan een erfdienstbaarheid van overpad), iets dat in dit kort geding niet speelt.
[…] / […](al aangehaald). Dat de bedrijfsmatig gebruikte ruimte slechts te betreden zou zijn via de gemeenschappelijke entree die eigendom van [eisers] blijft, staat niet vast (zo ook s.t. [verweerster] 28) en maakt, zo al juist, op zichzelf nog niet dat die ruimte dan tot de echtelijke woning behoort. Dit is overigens ook niet door [eisers] in feitelijke instanties aangevoerd. De klacht verwijst ook niet naar vindplaatsen in de gedingstukken, zodat het hof niet gehouden was om hier op in te gaan. Een en ander is zonodig natuurlijk ook goederenrechtelijk nader te regelen (s.t. [verweerster] 28 noemt de noodweg van art. 5:57 BW, te denken valt ook aan een erfdienstbaarheid van overpad), iets dat in dit kort geding niet speelt.
Subonderdeel C: Partiële nietigheidsoordeel van het hof is onjuist of onbegrijpelijk gemotiveerd
3.28
Subonderdeel C bevat vier klachten die zien op de wijze waarop het hof art. 3:41 BW heeft toegepast (1.9-1.12). Ook hierbij bestaat geen belang als de klachten 1.2-1.4 doel treffen, maar ook deze klachten bespreek ik nu inhoudelijk.
3.29
Het hof heeft miskend dat de vraag of partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van het geldige deel van een (partieel) nietige overeenkomst wél relevant is bij de beoordeling of de betreffende overeenkomst op grond van art. 3:41 BW partieel in stand kan blijven, nu de koopprijs in ieder geval tot de essentialia behoort. De omstandigheid dat [eisers] en [verweerster] (nog) geen overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs voor de bedrijfsmatig gebruikte delen is daarom een potentieel relevante omstandigheid voor de vraag of een onverbrekelijk verband in de zin van art. 3:41 BW bestaat (
klacht 1.9). In ieder geval is het bestreden oordeel ontoereikend gemotiveerd, omdat het hof de omstandigheid dat [eisers] en [verweerster] (nog) geen overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs voor de bedrijfsmatig gebruikte delen niet (kenbaar) betrekt bij de beoordeling of de overeenkomst op grond van art. 3:41 BW partieel in stand kan blijven, maar in dat verband alleen relevant acht dat partijen over die koopprijs nog kunnen onderhandelen (
klacht 1.10).
klacht 1.9). In ieder geval is het bestreden oordeel ontoereikend gemotiveerd, omdat het hof de omstandigheid dat [eisers] en [verweerster] (nog) geen overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs voor de bedrijfsmatig gebruikte delen niet (kenbaar) betrekt bij de beoordeling of de overeenkomst op grond van art. 3:41 BW partieel in stand kan blijven, maar in dat verband alleen relevant acht dat partijen over die koopprijs nog kunnen onderhandelen (
klacht 1.10).
3.3
Uitgangspunt is dat een koopovereenkomst ook tot stand kan komen zonder dat partijen een koopprijs overeen zijn gekomen (art. 7:4 BW). De koopprijs behoort dus
niettot de essentialia van een (koop)overeenkomst; in onze zaak is dan ook niet vereist dat wilsovereenstemming bestaat over de exacte omvang van de koopprijs voor de bedrijfsmatig gebruikte percelen (in gelijke zin s.t. [verweerster] 33) [40] . De klachten 1.9 en 1.10 ketsen hier al op af. Klacht 1.9 gaat daarnaast uit van een onjuiste constructie van art. 3:41 BW. Of sprake is van een onverbrekelijk verband behelst uitleg van de rechtshandeling. Daarbij kunnen van belang zijn de aard, inhoud (wat hebben partijen verklaard?) en strekking (wat hebben partijen beoogd?) van de rechtshandeling en de mate waarin de onderscheiden onderdelen met elkaar verband houden. Verder kunnen hierbij alle overige omstandigheden van het geval een rol spelen. Het hof heeft deze maatstaf vooropgesteld in rov. 5.8 en vervolgens toegepast in rov. 5.9-5.11. Daarmee heeft het hof art. 3:41 BW niet miskend (in gelijke zin s.t. [verweerster] 31). Ten slotte gaan klachten 1.9 en 1.10 ook uit van een onjuiste lezing van het arrest. Dat geen overeenstemming bestaat over de exacte koopprijs voor de bedrijfsmatige onderdelen die moeten worden overgedragen, is door het hof onderkend in rov. 5.11, maar dit gegeven is in het licht van de overige omstandigheden (5.9-5.10) te licht bevonden om tot een onverbrekelijk verband te komen. Dat maakt niet dat hier sprake is van een motiveringsgebrek.
niettot de essentialia van een (koop)overeenkomst; in onze zaak is dan ook niet vereist dat wilsovereenstemming bestaat over de exacte omvang van de koopprijs voor de bedrijfsmatig gebruikte percelen (in gelijke zin s.t. [verweerster] 33) [40] . De klachten 1.9 en 1.10 ketsen hier al op af. Klacht 1.9 gaat daarnaast uit van een onjuiste constructie van art. 3:41 BW. Of sprake is van een onverbrekelijk verband behelst uitleg van de rechtshandeling. Daarbij kunnen van belang zijn de aard, inhoud (wat hebben partijen verklaard?) en strekking (wat hebben partijen beoogd?) van de rechtshandeling en de mate waarin de onderscheiden onderdelen met elkaar verband houden. Verder kunnen hierbij alle overige omstandigheden van het geval een rol spelen. Het hof heeft deze maatstaf vooropgesteld in rov. 5.8 en vervolgens toegepast in rov. 5.9-5.11. Daarmee heeft het hof art. 3:41 BW niet miskend (in gelijke zin s.t. [verweerster] 31). Ten slotte gaan klachten 1.9 en 1.10 ook uit van een onjuiste lezing van het arrest. Dat geen overeenstemming bestaat over de exacte koopprijs voor de bedrijfsmatige onderdelen die moeten worden overgedragen, is door het hof onderkend in rov. 5.11, maar dit gegeven is in het licht van de overige omstandigheden (5.9-5.10) te licht bevonden om tot een onverbrekelijk verband te komen. Dat maakt niet dat hier sprake is van een motiveringsgebrek.
3.31
Ook anderszins is het oordeel van het hof onjuist, of ontoereikend gemotiveerd, zo vervolgt
klacht 1.11. In rov. 5.6 stelt het hof vast dat de entree zowel zakelijk als privé wordt gebruikt. Het hof betrekt die omstandigheid vervolgens niet (kenbaar) in zijn partiële nietigheidsoordeel. Voor zover het hof heeft geoordeeld dat daaraan in dat kader geen gewicht toekomt, is zijn oordeel onjuist. In ieder geval is het oordeel onvoldoende gemotiveerd, omdat het hof – in de context van zijn partiële nietigheidsoordeel – geen (kenbare) aandacht aan die relevante omstandigheid heeft gegeven. De omstandigheid dat de tot de echtelijke woning behorende entree zowel zakelijk als privé wordt gebruikt, heeft immers tot gevolg dat de bedrijfsmatig gebruikte delen van de overige onroerende zaken niet los kunnen worden gezien van de echtelijke woning.
klacht 1.11. In rov. 5.6 stelt het hof vast dat de entree zowel zakelijk als privé wordt gebruikt. Het hof betrekt die omstandigheid vervolgens niet (kenbaar) in zijn partiële nietigheidsoordeel. Voor zover het hof heeft geoordeeld dat daaraan in dat kader geen gewicht toekomt, is zijn oordeel onjuist. In ieder geval is het oordeel onvoldoende gemotiveerd, omdat het hof – in de context van zijn partiële nietigheidsoordeel – geen (kenbare) aandacht aan die relevante omstandigheid heeft gegeven. De omstandigheid dat de tot de echtelijke woning behorende entree zowel zakelijk als privé wordt gebruikt, heeft immers tot gevolg dat de bedrijfsmatig gebruikte delen van de overige onroerende zaken niet los kunnen worden gezien van de echtelijke woning.
3.32
Deze klacht kan ook niet tot cassatie leiden. Al eerder is besproken dat het gegeven dat delen van de percelen zowel bedrijfsmatig als privé worden gebruikt niet van belang is voor de onverbrekelijkheidstoets tussen de geldige en nietige delen van de rechtshandeling, maar hooguit voor de beoordeling welke zaken tot de echtelijke woning behoren. In gelijke zin s.t. [verweerster] 36.
3.33
Het hof acht in rov. 5.10 voor zijn partiële nietigheidsoordeel van belang dat (i) [verweerster] de overeenkomst prompt is nagekomen en (ii) vooralsnog niet aannemelijk is geworden dat [verweerster] verantwoordelijk is voor de vervalsing van de handtekening van [eiseres 3] . Deze omstandigheden kunnen niet op begrijpelijke wijze bijdragen aan het oordeel dat de overeenkomst partieel in stand blijft, omdat deze daarmee niets te maken hebben, aldus
klacht 1.12.
klacht 1.12.
3.34
Bij deze klacht bestaat geen belang, omdat rov. 5.10 niet zelfstandig dragend is. Verder moet de rechter zoals besproken volgens
BP/ […] c.s., al aangehaald, bij de vraag of voor het gedeeltelijk in stand laten van de rechtshandeling voldoende rechtvaardiging bestaat ook letten op de overige omstandigheden van het geval en de belangen van alle betrokken partijen. Daartoe kunnen ook de aspecten uit rov. 5.10 worden gerekend (in vergelijkbare zin s.t. [verweerster] 38).
BP/ […] c.s., al aangehaald, bij de vraag of voor het gedeeltelijk in stand laten van de rechtshandeling voldoende rechtvaardiging bestaat ook letten op de overige omstandigheden van het geval en de belangen van alle betrokken partijen. Daartoe kunnen ook de aspecten uit rov. 5.10 worden gerekend (in vergelijkbare zin s.t. [verweerster] 38).
Onderdeel 2: het bestreden arrest is onvoldoende gespecificeerd om als leveringsakte te kunnen dienen
3.35
Onderdeel 2 is gericht tegen rov. 5.6, 5.11, 5.12 en 6 waarin het hof heeft geoordeeld dat het arrest dezelfde kracht heeft als de handtekening namens of door [eisers] van de notariële leveringsakte voor het geval [eisers] niet tijdig meewerkt aan de levering aan [verweerster] van de delen van de onroerende zaken die bedrijfsmatig worden gebruikt. Het onderdeel bevat na een samenvatting van het bestreden oordeel in 2.1 een veegklacht in 2.2 en onder A vervolgens twee klachten 2.3-2.4.
3.36
Bij de louter voortbouwende
klacht 2.2dat het (deels) slagen van klachten uit onderdeel 1 ook rov. 5.11, 5.12 en 6 aantast, bestaat geen belang: voortbouwende overwegingen binden als gevolg van de vernietiging van de oordelen waar deze op voortbouwen na verwijzing al van rechtswege niet meer en kunnen achterwege worden gelaten in een cassatiemiddel [41] .
klacht 2.2dat het (deels) slagen van klachten uit onderdeel 1 ook rov. 5.11, 5.12 en 6 aantast, bestaat geen belang: voortbouwende overwegingen binden als gevolg van de vernietiging van de oordelen waar deze op voortbouwen na verwijzing al van rechtswege niet meer en kunnen achterwege worden gelaten in een cassatiemiddel [41] .
Subonderdeel A: het arrest voldoet niet aan het specialiteitsvereiste
3.37
Volgens
klacht 2.3miskent het hof in het bestreden oordeel dat voor leveringsakten van registergoederen het specialiteitsvereiste [42] geldt op grond waarvan ieder over te dragen (gedeelte van een) registergoed in het bijzonder, afzonderlijk en precies moet zijn omschreven. Dit geldt ook voor (het dictum van) een arrest dat in de plaats van een leveringsakte kan treden en in de openbare registers wordt ingeschreven. Volgens
klacht 2.4is dit oordeel in ieder geval onvoldoende gemotiveerd. Het hof geeft geen specifieke omschrijving van de gedeelten van de percelen [004] , [005] , [001] en [002] die [eisers] aan [verweerster] moet overdragen, maar overweegt slechts dat de gedeelten van die percelen die tot de echtelijke woning behoren niét hoeven te worden overgedragen. Aan de hand van (de inhoud en/of het dictum van) het arrest kan dus niet worden vastgesteld welke precieze gedeelten van de percelen moeten worden overgedragen, terwijl dat arrest wél als leveringsakte kan dienen als [eisers] niet tijdig meewerkt aan de levering aan [verweerster] .
klacht 2.3miskent het hof in het bestreden oordeel dat voor leveringsakten van registergoederen het specialiteitsvereiste [42] geldt op grond waarvan ieder over te dragen (gedeelte van een) registergoed in het bijzonder, afzonderlijk en precies moet zijn omschreven. Dit geldt ook voor (het dictum van) een arrest dat in de plaats van een leveringsakte kan treden en in de openbare registers wordt ingeschreven. Volgens
klacht 2.4is dit oordeel in ieder geval onvoldoende gemotiveerd. Het hof geeft geen specifieke omschrijving van de gedeelten van de percelen [004] , [005] , [001] en [002] die [eisers] aan [verweerster] moet overdragen, maar overweegt slechts dat de gedeelten van die percelen die tot de echtelijke woning behoren niét hoeven te worden overgedragen. Aan de hand van (de inhoud en/of het dictum van) het arrest kan dus niet worden vastgesteld welke precieze gedeelten van de percelen moeten worden overgedragen, terwijl dat arrest wél als leveringsakte kan dienen als [eisers] niet tijdig meewerkt aan de levering aan [verweerster] .
3.38
De klachten lijken mij te moeten afketsen op een niet juiste lezing van het arrest. Het hof heeft niet geoordeeld dat het (dictum van) het arrest in de plaats van een leveringsakte zal treden. Als [eisers] , na betekening van het arrest, weigert mee te werken aan de levering, dan heeft het arrest dezelfde kracht
als de ondertekeningnamens of door [Beheer] , [eiser 2] of [eiseres 3] van de in de wettige vorm opgemaakte
notariële aktevan levering. In de woorden van s.t. [verweerster] 42: ‘Het Arrest fungeert dus niet als een leveringsakte, maar slechts als een vervangende handtekening, die niet hoeft te voldoen aan het specialiteitsvereiste.’ De daartegen gerichte Repliek [eisers] 6-7 dat dit de essentie van de klacht zou missen en derden die op de registers afgaan niet over de gedingstukken beschikken, zie ik niet opgaan; het is aan de notaris om een en ander op wetsconforme wijze in de op te maken akte te verwoorden en dat lijkt in de gegeven omstandigheden geen onmogelijke opgave. Daarnaast acht ik de wijze waarop het hof heeft omschreven welke (gedeelten van de) percelen moeten worden geleverd aan [verweerster] overigens voldoende duidelijk, zeker voor partijen. Het hof wijst er immers in rov. 5.6 op dat [eisers] met een plattegrond en foto’s hebben toegelicht welke perceeldelen van [004] , [005] en [003] (thans [001] en [002] ) onderdelen bevatten van de echtelijke woning. Het arrest moet worden gelezen in het licht van die gedingstukken. Volgens het hof behoort op basis daarvan de gemeenschappelijke entree, een slaapkamer, een biljartzaal, een doucheruimte, een wasruimte en een stuk tuin tot de echtelijke woning en behoeven deze gedeelten niet te worden overgedragen. Uit de overgelegde plattegrond en foto’s zijn deze ruimtes voldoende duidelijk af te leiden [43] .
als de ondertekeningnamens of door [Beheer] , [eiser 2] of [eiseres 3] van de in de wettige vorm opgemaakte
notariële aktevan levering. In de woorden van s.t. [verweerster] 42: ‘Het Arrest fungeert dus niet als een leveringsakte, maar slechts als een vervangende handtekening, die niet hoeft te voldoen aan het specialiteitsvereiste.’ De daartegen gerichte Repliek [eisers] 6-7 dat dit de essentie van de klacht zou missen en derden die op de registers afgaan niet over de gedingstukken beschikken, zie ik niet opgaan; het is aan de notaris om een en ander op wetsconforme wijze in de op te maken akte te verwoorden en dat lijkt in de gegeven omstandigheden geen onmogelijke opgave. Daarnaast acht ik de wijze waarop het hof heeft omschreven welke (gedeelten van de) percelen moeten worden geleverd aan [verweerster] overigens voldoende duidelijk, zeker voor partijen. Het hof wijst er immers in rov. 5.6 op dat [eisers] met een plattegrond en foto’s hebben toegelicht welke perceeldelen van [004] , [005] en [003] (thans [001] en [002] ) onderdelen bevatten van de echtelijke woning. Het arrest moet worden gelezen in het licht van die gedingstukken. Volgens het hof behoort op basis daarvan de gemeenschappelijke entree, een slaapkamer, een biljartzaal, een doucheruimte, een wasruimte en een stuk tuin tot de echtelijke woning en behoeven deze gedeelten niet te worden overgedragen. Uit de overgelegde plattegrond en foto’s zijn deze ruimtes voldoende duidelijk af te leiden [43] .
Onderdeel 3: Veegklacht
3.39
Onderdeel 3 bevat met
klacht 3.1een louter voortbouwende klacht, die geen afzonderlijke bespreking behoeft.
klacht 3.1een louter voortbouwende klacht, die geen afzonderlijke bespreking behoeft.
4.Conclusie
Ik concludeer tot vernietiging en verwijzing.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G