Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/1633
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 januari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. drs. H.W.G. de Klein),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 351.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 30 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Eiser heeft op het verweerschrift gereageerd met een conclusie van repliek.
1.6.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1988. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 104 m², een dakkapel, een serre van 12 m², een aangebouwde garage van 26 m² en een tuinhuis/blokhut. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 289 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 362.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 31 juli 2025 is opgesteld door taxateur mr. J.F. van Dongen. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met vijf andere woningen, te weten [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand en ligging van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer (beide van meer dan 15 jaar oud) en het toilet (van ongeveer 8 jaar oud) in de woning. Verder zijn er lekkages in de badkamer. Eiser wijst verder op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning; de hardhouten kozijnen van de woning zijn 32 jaar oud, de woning beschikt niet over vloerverwarming en op de bovenverdieping is er enkelglas. Met name de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] verkeren op diverse aspecten in een betere staat dan de woning. Ook zijn deze vergelijkingsobjecten beter gelegen dan de woning, aldus eiser.
3.2.1.
Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [2] De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [3]
3.2.2.
Eiser heeft in bezwaar foto’s overgelegd van (onder andere) de keuken en badkamer van zijn woning. De heffingsambtenaar ziet daarin bevestigd dat de keuken en badkamer dateren van rond 2007. Rond 2014 is de toilet vernieuwd. Allereerst betwijfelt de heffingsambtenaar of van deze voorzieningen een waardedrukkend effect uitgaat, aangezien dit na aankoop – net als schilderwerk en inrichting – aan de smaak van de kopers worden aangepast. Verder verschillen de voorzieningen niet veel van de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft dit in de waardematrix tot uitdrukking gebracht door de voorzieningen van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten te beoordelen als voldoende (correctiefactor 3). Bij het vergelijkingsobject [adres] heeft de heffingsambtenaar de voorzieningen als goed (correctiefactor 4) gewaardeerd, omdat die recenter zijn vervangen. Op de foto’s is nog een plek in de keuken zichtbaar van een eerdere lekkage. Dit kan met enige kosmetische werkzaamheden esthetisch worden verholpen, waarvoor een waardeaftrek niet aan de orde is. De heffingsambtenaar vindt dat op deze manier voldoende rekening is gehouden met het verschil in voorzieningen van de woning en de vergelijkingsobjecten en de rechtbank kan dat volgen.
3.2.3.
Met betrekking tot het duurzaamheidsniveau wijst de heffingsambtenaar erop dat de woning niet over een energielabel beschikt. Het nabijgelegen goed met de woning vergelijkbare object [adres] beschikt over een energielabel B. De heffingsambtenaar vindt het daarom aannemelijk dat de woning in dezelfde klasse valt. Het vergelijkingsobject [adres] beschikt ook over een energielabel B. De heffingsambtenaar heeft dit in de waardematrix tot uitdrukking gebracht door de kwaliteit van de woning en dit vergelijkingsobject te beoordelen als voldoende (correctiefactor 3). De vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] en [adres] beschikken over een energielabel C waar de heffingsambtenaar rekening mee heeft gehouden door de kwaliteit van deze vergelijkingsobjecten te beoordelen als matig (correctiefactor 2). Het vergelijkingsobject [adres] beschikt over een energielabel A waar de heffingsambtenaar rekening mee heeft gehouden door de kwaliteit van dit vergelijkingsobject te beoordelen als goed (correctiefactor 4). De heffingsambtenaar vindt dat aldus voldoende rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau van de woning en de rechtbank kan dat volgen. Dit wordt niet anders doordat eiser (in zijn conclusie van repliek) stelt dat alle vergelijkingsobjecten wat duurzaamheidsniveau betreft volgens hem gelijkwaardig zijn en doordat hij de betrouwbaarheid van de afgegeven energielabels in twijfel trekt. Met deze blote stellingen heeft hij niet voldaan aan zijn (in overweging 3.2.1. genoemde) stelplicht en bewijslast.
3.2.4.
Met betrekking tot de ligging merkt de heffingsambtenaar op dat de woning aan de rand van een woonwijk is gelegen, nabij een bedrijf dat zich richt op onderzoek en ontwikkeling van toegankelijk lezen en nabij een scouting. Eventueel door eiser hierdoor ervaren overlast is volgens de heffingsambtenaar subjectief en daar kan bij de waardering geen rekening mee worden gehouden. Overigens liggen de vergelijkingsobjecten allemaal dichtbij de woning, zodat een eventuele waardedruk in de waardering is verdisconteerd. De voor de vergelijkingsobjecten aanwezige specifieke liggingsfactoren hebben zowel voor- als nadelen. Van een objectief bezien betere ligging is geen sprake, aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank kan dat volgen.
3.3.
Eiser brengt (in zijn conclusie van repliek) nog naar voren dat het vergelijkingsobject [adres] meer dan 14 maanden voor de waardepeildatum is verkocht en daarom niet zou mogen worden gebruikt voor de waardebepaling. Eiser wijst erop dat de heffingsambtenaar ook zonder dit object nog vier vergelijkingsobjecten over heeft wat (ruim) voldoende is voor de waardebepaling. De rechtbank vindt dat eiser hier wel een punt heeft, maar dat baat hem niet. Als dit vergelijkingsobject buiten beschouwing wordt gelaten daalt de prijs per vierkante meter voor de woning naar (afgerond) € 2.150 zoals eiser ook stelt. De getaxeerde waarde komt dan lager uit op (afgerond) € 352.000. Dit is nog altijd boven de vastgestelde waarde.
3.4.
Eiser vindt een waarde van € 320.000 meer aannemelijk. Met enkel het noemen van een andere waarde zaait eiser geen twijfel over de juistheid van de vastgestelde waarde. Dat wordt niet anders doordat eiser ook opmerkt dat het vergelijkingsobject [adres] goed vergelijkbaar is met de woning (dat volgens de heffingsambtenaar op de waardepeildatum een geïndexeerde verkoopwaarde van € 329.003 heeft).
3.5.
Eiser voert in zijn beroepschrift aan dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan zijn informatieverplichtingen zoals bedoeld in de artikelen 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Eiser wijst erop dat hij in bezwaar heeft verzocht om een toelichting op de waardering van tuinhuizen. Ook heeft hij in bezwaar verzocht om een toelichting waarom bij het vergelijkingsobject [adres] de correctiefactor voor onderhoud is verlaagd van 3 naar 2. In zijn conclusie van repliek klaagt eiser erover dat hij in bezwaar aan de heffingsambtenaar heeft verzocht een inhoudsopgave van de zaakstukken op te maken en dat hij om de verkoopadvertenties van de vergelijkingsobjecten heeft gevraagd. Beiden heeft eiser – en volgens hem ten onrechte – niet ontvangen. Eiser wijst op drie uitspraken van deze rechtbank van 9 september 2025. [4]
3.5.1.
De heffingsambtenaar vindt dat wat eiser in zijn beroepschrift naar voren brengt niet een schending van genoemde informatieverplichtingen kan opleveren, maar dat dit een klacht is over de motivering van de uitspraak op bezwaar. Volgens de heffingsambtenaar is van een motiveringsgebrek geen sprake. In de uitspraak op bezwaar is namelijk puntsgewijs ingegaan op wat eiser heeft aangevoerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De motivering op deze punten is weliswaar vrij algemeen en betrekkelijk summier. Maar zelfs als moet worden geoordeeld dat de motivering hierdoor tekortschiet, dan kan de heffingsambtenaar dat in de beroepsfase met een nadere toelichting herstellen en dat heeft hij ook gedaan. Verder kan een eventueel motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar niet tot de conclusie leiden dat dus de vastgestelde waarde niet aannemelijk is geworden.
3.5.2.
De heffingsambtenaar vindt verder dat hij niet verplicht was de verkoopadvertenties in bezwaar te overleggen. Deze zijn niet gebruikt bij de (geautomatiseerde) waardevaststelling, zodat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet van toepassing is. De heffingsambtenaar wijst op de (niet gepubliceerde) uitspraak van deze rechtbank van 29 april 2024 die bij eisers gemachtigde bekend is, omdat die ook de eiser in genoemde zaak vertegenwoordigde. [5] De heffingsambtenaar vindt dat de verkoopadvertenties ook niet als zaakstukken moeten worden gezien die voorafgaand aan de hoorzitting aan eiser ter beschikking moesten worden gesteld. De heffingsambtenaar heeft de verkoopadvertenties pas na de hoorzitting bij het opstellen van de uitspraak op bezwaar gebruikt zodat artikel 7:4, tweede lid, van de Awb evenmin van toepassing is. De rechtbank overweegt als volgt. Zij is het met de heffingsambtenaar om de door hem genoemde reden eens dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet ziet op de verkoopadvertenties. Deze verplichting is door de heffingsambtenaar dan ook niet geschonden. Verder verplichten de door eiser aangehaalde wettelijke bepalingen de heffingsambtenaar niet tot het opstellen van stukken (die dus nog niet bestaan), zoals in dit geval de door eiser verzochte inhoudsopgave. Wel vindt de rechtbank dat de heffingsambtenaar de verkoopadvertenties uiterlijk bij het doen van de uitspraak op bezwaar aan eiser had moeten verstrekken. Eisers gemachtigde wijst terecht op de eerdere uitspraken van deze rechtbank van 9 september 2025. Net als in die uitspraken concludeert de rechtbank op dezelfde gronden ook nu dat hierdoor sprake is van een gebrek. Vanwege dit gebrek zal de rechtbank de uitspraak op bezwaar vernietigen. De rechtbank zal vervolgens bepalen dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven, omdat ondanks dit gebrek aannemelijk blijft dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
3.6.
Eiser vindt tot slot dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan zijn verplichting om voorafgaand aan de hoorzitting aan te geven waar de zaakstukken ter inzage lagen, zoals voorgeschreven in artikel 7:4, derde lid, van de Awb. De rechtbank overweegt als volgt. In beroep heeft de heffingsambtenaar (op grond van artikel 8:42 van Pro de Awb) de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. Eiser heeft niet gesteld dat die informatieverstrekking gebrekkig was. Uitgaande van de volledigheid van het dossier in beroep, heeft eiser niet geconcretiseerd welke stukken hij (verder) nog heeft gemist door het niet zijn gewezen op het inzagerecht. Het enkele niet wijzen op het inzagerecht (zonder dat als gevolg daarvan eiser stukken niet heeft ontvangen) kan op zijn best tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar leiden. Aangezien de uitspraak op bezwaar reeds wordt vernietigd vanwege het ten onrechte niet verstrekken van de verkoopadvertenties in bezwaar en een tweede vernietiging niet mogelijk is, kan dit punt verder in het midden blijven.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar de bij de uitspraak op bezwaar gebruikte verkoopadvertenties niet uiterlijk bij het doen van die uitspraak heeft verstrekt. De rechtbank vernietigt daarom de bestreden uitspraak, maar laat de rechtsgevolgen daarvan in stand. Dit betekent dat de vastgestelde waarde gehandhaafd blijft.
4.1.
Omdat het beroep gegrond is krijgt eiser een vergoeding van zijn proceskosten in de beroepsfase. De rechtbank stelt die vergoeding vast op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en het Richtsnoer proceskostenvergoeding. [6] Eisers gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend en een conclusie van repliek. Hiervoor wordt in totaal 1,5 punt toegekend. De waarde per punt zoals bedoeld in rubriek B1 in de bijlage bij het Bpb bedraagt € 934. De wegingsfactor is 0,5. [7] De vermenigvuldigingsfactor is 0,1. [8] Omdat de vastgestelde waarde gehandhaafd blijft, bestaat er geen aanleiding voor een vergoeding van eisers proceskosten in de bezwaarfase. De totale vergoeding bedraagt € 70,05 en moet door de heffingsambtenaar worden betaald.
4.2.
Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht aan hem vergoeden.
4.3.
Eiser heeft om toekenning van wettelijke rente verzocht over de hiervoor in 4.1. en 4.2. genoemde bedragen. Gelet hierop zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar wettelijke rente is verschuldigd zoals weergegeven in de beslissing (op de laatste pagina van deze uitspraak). [9]
4.4.
De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak de te vergoeden bedragen voor proceskosten en het griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. [10]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- laat de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak geheel in stand;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden tot een bedrag van € 51, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan tot aan de dag van voldoening;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot een betaling van € 70,05 aan proceskosten aan eiser, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan tot aan de dag van voldoening.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
mr. F.C. Meulemans, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 januari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.