Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.211.713/01
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn 3912134 CV EXPL 15-1637)
arrest van 5 maart 2019
in de zaak van
[Appellant],
wonende te [Woonplaats] ,
appellant in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
hierna: [Appellant] ,
advocaat: mr. M.J. Jeths,
tegen:
1.[Geïntimeerde 1] ,
2. [Geïntimeerde 2],
beiden wonende te [Woonplaats] ,
geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
appellanten in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eisers in conventie, verweerders in reconventie,
hierna: [Geïntimeerden] (mannelijk enkelvoud) dan wel [Geïntimeerde 1] : [Geïntimeerde 1] ,
advocaat: mr. S.H.J. Buitenkamp.
Als vervolg op het tussen partijen gewezen tussenarrest van dit hof van 25 september 2018.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 25 september 2018 hier over.
1.2
Het verdere verloop blijkt uit:
- het proces-verbaal van de op 14 december 2018 gehouden comparitie van partijen, waarbij de door de kantonrechter in eerste aanleg benoemde deskundige, de heer P.J. Peters, is gehoord;
- de brief van mr. J.L. Souman namens mr. Buitenkamp van 7 januari 2019 met bijlagen.
1.3
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.De verdere beoordeling in hoger beroep
2.1.
Bij het tussenarrest van 25 september 2018 heeft het hof een comparitie van partijen gelast in aanwezigheid van de door de kantonrechter in eerste aanleg benoemde deskundige om aan de hand van vragen aan de deskundige een nadere toelichting te verkrijgen op het door hem uitgebrachte deskundigenrapport. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 14 december 2018 en hierbij is de deskundige gehoord.
2.2.1.
Zoals overwogen in het tussenarrest heeft [Geïntimeerden] in de eerste plaats gesteld dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, omdat de gebreken in het gehuurde zo ernstig zijn dat het gehuurde gesloopt en opnieuw gebouwd dient te worden. Tussen partijen is niet in geschil dat in geval van nieuwbouw en sloop permanente bewoning van het gehuurde niet meer door de gemeente wordt toegestaan waardoor voortzetting van de huurovereenkomst niet mogelijk is.
De deskundige heeft ter gelegenheid van de comparitie verklaard dat het gehuurde zonder sloop weer bewoonbaar kan worden gemaakt. Hij heeft dit aldus toegelicht dat het skelet van het gehuurde nog voor 90 % goed is en niet hoeft te worden vervangen, maar dat de bekleding van dat skelet vernieuwd moet worden. Hij heeft voorts verklaard dat de bestaande vloerconstructie en wanden kunnen blijven, indien de draagbalken worden versterkt door het bijleggen van nieuwe balken, zodat het fundament van de wanden in stand blijft. Op de vraag welke werkzaamheden noodzakelijk zijn om de recreatiewoning weer geschikt te maken voor bewoning heeft de deskundige verwezen naar de tabel met werkzaamheden op pagina 10 van zijn rapport van 26 januari 2015, in eerste aanleg ingekomen ter griffie op 4 maart 2015.
2.2.2.
Naar het oordeel van het hof heeft de deskundige zijn rapport tijdens de comparitie voldoende duidelijk toegelicht en onderbouwd. Het hof heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de bevindingen van de deskundige. Het hof ziet in hetgeen namens [Geïntimeerden] in zijn reactie na het deskundigenverhoor heeft aangevoerd geen aanleiding om zijn verzoek tot benoeming van een nieuwe deskundige in te willigen.
2.2.3.
Mede gelet op de nadere toelichting van de deskundige op het rapport ter zitting komt het hof tot de conclusie dat de door de deskundige noodzakelijk geachte werkzaamheden niet resulteren in een volledig nieuw bouwwerk en dat het gehuurde niet gesloopt hoeft te worden om het weer bewoonbaar te maken. Daarmee is niet komen vast te staan dat na het verrichten van de noodzakelijk geachte werkzaamheden permanente bewoning in het gehuurde niet meer door de gemeente zal worden gedoogd. Dit betekent dat tot uitgangspunt dient te worden genomen dat verrichting van de noodzakelijk geachte werkzaamheden mogelijk is met voortzetting van de huurovereenkomst tussen partijen. Dat de deskundige bij zijn onderzoek is uitgegaan van de normen voor een recreatiewoning maakt dit niet anders. Het gaat hier immers om een recreatiewoning ten aanzien waarvan permanente bewoning wordt gedoogd. Volgens de deskundige is met de verrichting van de door hem noodzakelijk geachte onderhoudswerkzaamheden een periode van zes weken gemoeid en kan de woning gedurende deze zes weken niet worden bewoond. Dit staat evenmin aan voortzetting van de huurovereenkomst in de weg, aangezien een periode van zes weken het hof niet voorkomt als een onoverbrugbare periode en [Appellant] zelf ook heeft aangegeven voor die periode te kunnen beschikken over vervangende woonruimte.
2.2.4.
De stelling van [Geïntimeerden] dat niet van hem gevergd kan worden dat hij slechts de noodzakelijk geachte onderhoudswerkzaamheden laat verrichten, omdat de woning daarmee enkel in de huidige vorm bewoonbaar wordt gemaakt, maar nog niet voldoet aan de eisen die huurders anno nu stellen aan het wooncomfort van een recreatiewoning, leidt niet tot een ander oordeel. [Geïntimeerden] verliest hierbij uit het oog dat de werkzaamheden erop dienen te zijn gericht om de woning weer bewoonbaar te maken voor [Appellant] als huidige huurder, niet om de woning te upgraden voor toekomstige huurders. Wellicht is de woning na het verrichten van de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden nog altijd gedateerd, maar dat levert geen gebrek op, mede omdat [Appellant] daarmee geen problemen lijkt te hebben.
2.3.
[Geïntimeerden] stelt voorts dat niet van hem kan worden gevergd de huurovereenkomst met [Appellant] voort te zetten vanwege het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten en dat ook hierdoor sprake is van dringend eigen gebruik (zie ook grief 1 in incidenteel hoger beroep).
2.3.1.
Het hof stelt ten aanzien hiervan het volgende voorop. Uit het arrest van de Hoge Raad van 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683 volgt, zoals de kantonrechter ook heeft overwogen, dat het enkele feit dat een verhuurder een bouw- en renovatieplan wil uitvoeren geen grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik, ook niet als de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Dit kan anders liggen, indien sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
2.3.2.
Het hof stelt vast dat de door de deskundige noodzakelijk geachte werkzaamheden, zoals vermeld op pagina 10 van zijn rapport, niet aan te merken zijn als renovatiewerkzaamheden maar als dringende onderhoudswerkzaamheden, aangezien de in de tabel genoemde werkzaamheden niet per definitie tot toename van het woongenot leiden (vgl. HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726). Naar het oordeel van het hof geldt de in 2.3.1 genoemde maatstaf echter zowel bij renovatie- als onderhoudswerkzaamheden.
2.3.3.
Ter onderbouwing van zijn exploitatiekosten voert [Geïntimeerden] in de eerste plaats de volgende kostenposten (per jaar) op:
Gemeente [Woonplaats] , OZB eigenaar € 162,49
Gemeente [Woonplaats] rioolheffing eigenaar € 80,12
Opstalverzekering € 100,00
Hypotheekrente 3,2% (van € 70.000,00) € 2.440,00
Afschrijving financieringskosten € 175,00
Schilderwerk buiten € 375,00
Overig periodiek klein onderhoud
€ 500,00
€ 500,00
Totaal € 3.832,61 per jaar
Deze kosten worden, met uitzondering van de hypotheekrente en afschrijving financieringskosten, niet door [Appellant] betwist. Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat bij de vraag of sprake is van een structurele wanverhouding, de hypotheekrente en afschrijving financieringskosten buiten beschouwing dienen te worden gelaten. In de door de kantonrechter aangehaalde conclusie van de A-G bij het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6754 (ECLI:NL:PHR:2012:BW6754) wordt de naar het oordeel van het hof juiste zienswijze uiteengezet dat de kosten van financiering van de exploitatie of renovatie/onderhoudswerkzaamheden los staan van de vraag of er een structurele wanverhouding bestaat tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Naar het oordeel van het hof is er in dit verband geen reden om een onderscheid te maken tussen rentelasten en aflossingsverplichtingen. Het hof gaat dus uit van een bedrag aan exploitatiekosten van € 1.217,61 per jaar (€ 3.832,61 minus hypotheekrente € 2.440,00 en minus afschrijving financieringskosten € 175,00).
2.3.4.
Daarnaast zal rekening worden gehouden met de kosten die noodzakelijk zijn om de woning in haar huidige vorm bewoonbaar te maken. Deze kosten zijn door de deskundige begroot op € 68.728,69. Niet wordt betwist dat bij dergelijke werkzaamheden een afschrijvingstermijn van 25 jaar redelijk wordt geacht, zodat het hof hiervan ook zal uitgaan. De exploitatiekosten die hieruit voortvloeien, kunnen dan worden vastgesteld op
€ 68.728,69/25 = € 2.749,13 per jaar.
[Geïntimeerden] pleit ervoor om daarnaast ook rekening te houden met de in 2011 betaalde investering van € 160.000,00 voor de woning. Het hof leidt hieruit de wens van [Geïntimeerden] af om de aankoopprijs van de woning terug te verdienen. Dit kan echter naar het oordeel van het hof niet worden meegewogen. [Geïntimeerden] wist bij aankoop van de woning dat [Appellant] daar als huurder in zat en een lage huurprijs betaalde. Het hof gaat ervan uit dat [Geïntimeerden] bij bezichtiging van de woning voorafgaande aan de koop ook heeft kunnen zien dat de woning in slechte staat verkeerde. Vast staat immers dat het onderhoud van de woning jarenlang is verwaarloosd.
2.3.5.
Gelet op het voorgaande begroot het hof de jaarlijkse exploitatiekosten voor de woning op totaal (€ 1.217,61 plus € 2.749,13 is) € 3.966,74.
Anders dan [Geïntimeerden] kennelijk meent, dient hiertegen niet de huur te worden afgezet die [Appellant] betaalt op basis van de uitspraak van de huurcommissie van 24 augustus 2015,
€ 61,57 per maand ofwel € 738,84 per jaar, maar de huurprijs die [Appellant] verschuldigd is ná verrichting van het achterstallig onderhoud, zijnde de oorspronkelijke huurprijs van € 307,83 per maand ofwel € 3.693,96 per jaar. Dit leidt tot een exploitatieverlies van € 272,78 per jaar (€ 3.966,74 minus € 3.693,96). Weliswaar is sprake van een onrendabele situatie, maar het hof is met de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Dit is niet anders als ook rekening wordt genomen met de door [Geïntimeerden] gestelde extra onderhoudskosten van
€ 2.000,00 per jaar (in verband met vervanging keukenblok, rioolaansluiting, verharden oprit en terras, bestrijding van houtvernielers), wat daarvan verder ook zij. Het exploitatieverlies zou in dat geval neerkomen op een bedrag van € 594,00 per jaar.
Het hof neemt bij het voorgaande mede in aanmerking dat de betere staat van de woning na het verrichten van de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden eventueel aanleiding kan zijn voor het vragen van een hogere huurprijs.
2.4.
Nu geen sprake is van werkzaamheden die niet kunnen worden uitgevoerd zonder beëindiging van de huurovereenkomst en er evenmin sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten, kan niet worden geconcludeerd dat dringend eigen gebruik aan de orde is. Gelet hierop wordt aan een (nadere) belangenafweging niet toegekomen. Dit betekent dat de grieven 1, 2 en 4 in principaal appel (in zoverre) slagen, dat de eerste grief in incidenteel appel faalt en dat de grieven 3 en 5 in principaal appel geen behandeling behoeven. De vorderingen van [Geïntimeerden] in conventie met betrekking tot de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zullen dus alsnog te worden afgewezen.
2.5.
[Geïntimeerden] stelt ten slotte in zijn tweede grief in incidenteel appel dat de kosten van de onderhoudswerkzaamheden niet laste van hem kunnen worden gebracht, althans dat niet van hem kan worden verlangd dat hij deze onderhoudswerkzaamheden verricht, omdat de uitgaven daarvan redelijkerwijs niet van hem kunnen worden gevergd. [Appellant] voert in dat kader aan dat [Appellant] met de toenmalige eigenaar van de woning, de heer [Oud eigenaar woning] , is overeengekomen dat hij de woning mocht gebruiken tegen een lage huur onder de voorwaarde dat al het onderhoud van de woning, zowel aan de binnen- als aan de buitenzijde, voor rekening en risico van [Appellant] kwam. Dit wordt door [Appellant] gemotiveerd betwist.
2.5.1.
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat ervan uitgegaan dient te worden dat de kosten van (groot) onderhoud voor rekening van de verhuurder dienen te komen. Er is geen schriftelijke huurovereenkomst tussen [Oud eigenaar woning] en [Appellant] voorhanden waaruit de door [Geïntimeerden] gestelde afspraak volgt. [Geïntimeerden] onderbouwt zijn stelling op dit punt met een schriftelijke verklaring van [X] van 3 december 2014 die inhoudt dat [Oud eigenaar woning] de door [Geïntimeerden] gestelde afspraak met [Appellant] mondeling heeft gemaakt. Uit de verklaring valt niet af te leiden wanneer deze afspraak is gemaakt en of [X] daar zelf bij aanwezig was. Daarnaast heeft [Geïntimeerden] een e-mail van [Y] van 3 mei 2015 overgelegd waarin deze bericht heeft:
“ (…). Als ik mij niet vergis heeft Vader destijds, toen hij bezig was met de bestemming van het [Groepsaccommodatie] het tijdelijk in gebruik gegeven aan [Appellant] met de voorwaarde dat [Appellant] zelf voor het onderhoud zou zorgdragen en [Appellant] daarom een zeer bescheiden vergoeding voor het gebruik zou betalen. (…).”Ook uit deze verklaring kan niet worden opgemaakt wanneer de gestelde afspraak precies is gemaakt en of uit eigen waarneming wordt verklaard. Tegenover deze verklaring staat de door [Appellant] overgelegde brief van [Oud eigenaar woning] aan [Appellant] van 29 mei 1996 waarin is medegedeeld dat de moeder van [Oud eigenaar woning] met de aannemer de onderhoudstoestand van de woning heeft bekeken, dat binnen afzienbare tijd aan het dak en het raam reparaties zullen plaatsvinden en dat daarna de woning aan de buitenkant zal worden geschilderd. [Appellant] is in die brief vervolgens verzocht de kozijnen aan de binnenkant te schilderen en medewerking te verlenen aan het schilderwerk aan de buitenkant. De inhoud van deze brief wordt niet door [Geïntimeerden] betwist. Zoals de kantonrechter al heeft overwogen, duidt dit niet op de door [Geïntimeerden] gestelde afspraak ten aanzien van het onderhoud, maar op door de verhuurder uit te voeren groot onderhoud. Naar het oordeel van het hof heeft [Geïntimeerden] de door hem gestelde afspraak dan ook onvoldoende onderbouwd. Het aanbod van [Geïntimeerden] om [X] als getuige te horen, wordt gepasseerd, nu kennelijk wordt beoogd [X] haar schriftelijke verklaring, die hiervoor al is besproken, onder ede te laten bevestigen.
De tweede grief in incidenteel appel slaagt dus evenmin.
2.6.1.
Het hof komt vervolgens toe aan de beoordeling van de in hoger beroep gewijzigde vordering van [Appellant] in reconventie tot veroordeling van [Geïntimeerden] tot het verhelpen van de gebreken in het gehuurde. [Geïntimeerden] heeft op zichzelf geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging. Nu [Appellant] zijn eis tijdig, te weten bij memorie van grieven, heeft gewijzigd en ook overigens niet blijkt van strijd met de goede procesorde, zal het hof uitgaan van de gewijzigde eis.
2.6.2.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat deze vordering voor toewijzing in aanmerking komt. Het hof zal [Geïntimeerden] veroordelen tot het (laten) verrichten van de door de deskundige noodzakelijk geachte onderhoudswerkzaamheden, zoals vermeld in de tabel op pagina 10 van het deskundigenrapport. De door [Appellant] genoemde termijn van een week dan wel twee weken waarbinnen [Geïntimeerden] na het wijzen van dit arrest zou moeten starten met de werkzaamheden, acht het hof evenwel niet haalbaar. Er zal [Geïntimeerden] enige tijd dienen te worden gegund om een aannemer te vinden voor het verrichten van de werkzaamheden. Het hof acht in dat verband een termijn van twee maanden na betekening van het arrest redelijk.
Zoals gevorderd door [Appellant] zal het hof aan de veroordeling van [Geïntimeerden] tot het (laten) verrichten van de onderhoudswerkzaamheden een dwangsom verbinden van € 100,00 per dag met een maximum van € 20.000,00.
2.6.3.
[Appellant] heeft zijn vordering in reconventie tot nihilstelling van de huur in hoger beroep niet gehandhaafd, zodat deze geen beoordeling behoeft.
3.De slotsom
6.1
De bestreden vonnissen zullen worden vernietigd met uitzondering van de veroordeling van [Appellant] tot betaling van een bedrag van € 1.535,00 ter zake van huurachterstand. Deze veroordeling is in hoger beroep niet ter beoordeling aan het hof voorgelegd, aangezien [Appellant] hiertegen geen grief heeft gericht.
6.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [Geïntimeerden] in de kosten van beide instanties veroordelen.
6.2.1.
De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [Appellant] zullen in conventie worden vastgesteld op € 1.654,00 aan kosten deskundige, € 1.808,00 aan salaris advocaat (4 punten [conclusie van antwoord 1, comparitie 1, conclusie na deskundigenbericht 0,5 en akte uitlating 0,5] maal tarief II) en in reconventie op € 226,00 aan salaris advocaat (1 punt [conclusie van eis in reconventie] maal tarief II maal 0,5).
6.2.2.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [Appellant] zullen worden vastgesteld in principaal hoger beroep op € 97,31 aan explootkosten, € 313,00 aan griffierecht en € 1.074,00 aan salaris advocaat (1 punt [memorie van grieven] maal tarief II) en in incidenteel hoger beroep op € 1.074,00 aan salaris advocaat.
6.3
Als niet weersproken zal het hof ook de nakosten en de gevorderde wettelijke rente over de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.
7.De beslissing
Het hof:
in principaal en incidenteel hoger beroep:
vernietigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn van 2 september 2015, 10 augustus 2016 en 18 november 2016, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, en doet opnieuw recht;
wijst af de vorderingen van [Geïntimeerden] in conventie die verband houden met de beëindiging van de huurovereenkomst;
veroordeelt [Geïntimeerden] in reconventie om binnen twee maanden na betekening van dit arrest de onderhoudswerkzaamheden, zoals genoemd in de tabel op pagina 10 van het rapport van [Bouwkundig adviesbureau] van 26 januari 2015, te (laten) verrichten, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [Geïntimeerden] niet aan deze veroordeling voldoet, tot een maximum van
€ 20.000,00;
veroordeelt [Geïntimeerden] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [Appellant] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 1.808,00 voor salaris advocaat en tot aan deze uitspraak wat betreft het principaal hoger beroep vastgesteld op
€ 410,31 voor verschotten en op € 1.074,00 voor salaris advocaat en wat betreft het incidenteel hoger beroep op € 1.074,00 voor salaris advocaat;
veroordeelt [Geïntimeerden] in de nakosten, begroot op € 246,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval [Geïntimeerden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, O.G.H. Milar en A.C. Metzelaar, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2019.