ECLI:NL:GHARL:2025:4774

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.342.889/01

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad 552573

arrest van 1 juli 2025

in de zaak van

[appellant],

die woont in [woonplaats1] ,

die hoger beroep heeft ingesteld,

en bij de rechtbank optrad als gedaagde,

hierna:
de notaris,

advocaat: mr. P.J. de Jong Schouwenburg te Amsterdam,

tegen

Reimert Groep B.V.,

die is gevestigd in Almere,

en bij de rechtbank optrad als eiseres,

hierna:
Reimert,

advocaat: mr. F.W. Aartsen te Harderwijk.

1.Het verloop van de procedure bij het hof

1.1

Het verloop van de procedure bij het hof blijkt uit:
- de appeldagvaarding van 12 juni 2024;
- het anticipatie exploot van 21 juni 2024;
- de memorie van grieven (met producties);
- de memorie van antwoord;

- de akte overlegging producties A1 tot en met A3 van de zijde van Reimert,
- het verslag (‘proces-verbaal’) van de mondelinge behandeling van 28 mei 2025.

1.2

Aan het slot van de mondelinge behandeling hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1

Het gaat in deze zaak om de vraag of de notaris een beroepsfout heeft gemaakt door een akte te passeren waarin een splitsingsakte wordt gewijzigd en waarin 138 nog niet gerealiseerde appartementsrechten van Reimert vervallen worden verklaard.

2.2

Reimert heeft bij de rechtbank gevorderd dat de rechtbank uitspreekt (‘voor recht verklaart’) dat de notaris toerekenbaar tekort is geschoten in zijn opdracht dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens Reimert en aansprakelijk is voor de schade die Reimert daardoor lijdt en zal lijden. Ook heeft Reimert gevorderd dat de notaris wordt veroordeeld tot schadevergoeding op te maken bij staat.
2.3 De rechtbank Midden-Nederland te Lelystad heeft deze vorderingen op 14 maart 2024 toegewezen.^[1]De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.
2.4 Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen. Dit oordeel zal hierna worden toegelicht. Het hof zal eerst de relevante feiten vermelden en daarna de standpunten van partijen bespreken.

3.De relevante feiten3.1 Reimert - voorheen Gebr. Reimert Beheer B.V. geheten - exploiteert een aannemingsbedrijf in Almere. De notaris was tot 2021 notaris in [woonplaats1] .3.2 Reimert was eigenaar van een bouwperceel in Almere. Zij wilde op het perceel een complex van opslagruimten, ‘De Boxx’, bouwen. Met het oog op de ontwikkeling van dat complex is in een notariële akte van 29 januari 2008 het perceel gesplitst in 267 appartementsrechten, die elk recht geven op het uitsluitend gebruik van een opslagruimte in De Boxx, onder gelijktijdige oprichting van een vereniging van eigenaars (hierna: de VvE).3.3 Reimert heeft de appartementsrechten verkocht en geleverd aan de projectontwikkelaar Thomson Vastgoed B.V. (hierna: Thomson). Thomson verklaarde zich de koopsom schuldig aan Reimert, met als zekerheid een ten behoeve van Reimert gevestigd hypotheekrecht op de appartementsrechten.3.4 Thomson heeft 138 van de te realiseren garageboxen door Reimert laten bouwen en heeft een deel daarvan verkocht.3.5 Nadat Thomson in 2012 failliet ging, heeft Reimert haar hypotheekrecht uitgewonnen en is zij in september 2012 op grond van een onderhandse executoriale verkoop rechthebbende geworden op de 32 al gerealiseerde appartementsrechten die nog niet door Thomson waren verkocht en op de 138 ongebouwde appartementsrechten met indexnummers 139 tot en met 276.3.6 In de notulen van de ‘extra algemene ledenvergadering’ van de vergadering van eigenaars van de VvE van 10 maart 2014 is bij agendapunt 1 onder meer het volgende vermeld:‘Deze extra vergadering heeft alleen doel om het financiële voorstel uit de vorige

vergadering in stemming te brengen.

• In te stemmen met de plaatsing van de hellingbaan conform investeringsplan.

• In de stemmen met de realisatie van de extra Boxxen (de z.g. bijvangst) zoals

omschreven in het investeringsplan.

• In te stemmen met de financieringsopzet zoals deze beschreven is in het financieringsplan op basis van een bancaire lening.

• In te stemmen met diverse voorbereidende werkzaamheden t.b.v. De hellingbaan naar de 3e laag zoals:

• aankoop extra grond (rekening Reimert)

• aanpassing hellingbaan voor aanbouw naar 3e laag (rekening Reimert)• slaan extra palen (rekening Reimert)’

Dit voorstel is met 68 stemmen voor, 1 tegen en 2 onthoudingen aangenomen.

3.7

Op 14 april 2014 is opnieuw een ‘algemene ledenvergadering’ van de vergadering van eigenaars gehouden. In de notulen is onder meer het volgende vermeld:
‘
Het nogmaals in stemming brengen van het wijzigen van de spitsingsakte voor het

realiseren van de oprijbaan en de extra boxxen.

De Voorzitter meldt dat de notaris heeft geadviseerd om veiligheidshalve nogmaals een

stemming uit te schrijven hetgeen nu ter tafel ligt.

Er ontstaat onder de leden een flinke discussie naar aanleiding van de vraag van een lid

waarom we niet eerst de concept splitsingsakte kunnen ontvangen ter bespreking tijdens de

vergadering en waarom de agenda te laat is verzonden.

De voorzitter vraagt vervolgens waarvoor het betreffende lid deze concept splitsingsakte zo

graag wil zien en wat zij daar mee kan/wil doen. Tevens meldt hij dat wanneer er eerst een

concept splitsingsakte door de notaris zou worden opgesteld er voor alle eigenaren een

onnodige extra kostenpost moet worden opgenomen van € 9000,- De stelling is dat we eerst

de volmachten binnen moeten hebben en twee koopcontracten alvorens kosten te maken. Het

betreffende lid heeft verder niet duidelijk gemaakt waarom zij een concept splitsingsakte wil

zien. De vergadering wordt vervolgens gevraagd of deze behoefte heeft aan een concept

splitsingsakte. De meerderheid van de leden (1 voor een concept akte, geen onthoudingen en

de overige leden tegen een conceptakte) geeft aan geen concept splitsingsakte te willen.

Vervolgens wordt bij meerderheid van stemmen vastgesteld dat de VVE over kan gaan tot het wijzigen van de splitsingsakte en de realisatie van de Hellingbaan alsmede de realisatie van

twee boxxen op de plek van de heffer.Voorzitter deelt mede dat ruim 80% van de eigenaren van de WE een volmacht heeft

getekend waardoor het nu definitief mogelijk wordt om de hellingbaan te realiseren en op de

plaats van de heffer een tweetal boxen te realiseren. Tevens is in deze volmacht de

toestemming opgenomen om de splitsingsakte dienovereenkomstig te wijzigen.’

3.8

De volmacht waaraan in de hiervoor aangehaalde notulen wordt gerefereerd, is door de notaris opgesteld. In de volmacht is na ruimte voor het invullen van naam en adresgegevens van de volmachtgever onder meer het volgende vermeld:
‘
verklaart bij deze volmacht te verlenen aan:

zowel de heer [naam1] [hof: de voorzitter van het bestuur van de VvE], geboren te (…),

als aan ieder der medewerkers van Notariskantoor [appellant] te [woonplaats1] ,

teneinde namens ondergetekende ter uitvoering van het daartoe strekkende besluit

van de vereniging van eigenaars:

1. over te gaan tot wijziging van de akte van splitsing van het bedrijfspand voor opslagboxen aan de Bolderweg te Almere, en nu bestaat uit 200 appartementsrechten (…) genaamd "de Boxx”, welke wijzigingen hoofdzakelijk bestaan uit het verwijderen van de heffer en op die

plaats een tweetal nieuwe appartementsrechten te creëren, één op de begane grond en één op de eerste etage, alsmede om ten behoeve van de toegang op de eerste etage een hellingbaan toe te voegen;

2. over te gaan tot wijziging van de splitsingstekening ter uitvoering van het

bovenstaande;

3. de splitsingsakte te actualiseren en aan te passen aan het daadwerkelijke aantal

appartementsrechten;

4. in de toekomst de splitsingsakte en de splitsingstekening wederom te wijzigen in het kader van de toevoeging aan het gebouw van een extra etage en derhalve het toevoegen/creëren van een extra aantal appartementsrechten,alle terzake van het vorenstaande vereiste akten en stukken te tekenen, en voorts al

datgene te doen dat in het kader van het vorenstaande nuttig of raadzaam is, alles met

de macht van substitutie.’
De volmacht is namens Reimert ondertekend door haar bestuurder [naam2] (hierna: [naam2] ). Bij de adresgegevens is - handgeschreven - als e-mailadres vermeld: [naam3] @reimert-almere.nl. Mevrouw [naam3] was destijds bij Reimert in dienst in een administratieve functie.

3.9

Het bestuur van de VvE heeft de notaris opdracht gegeven de splitsingsakte te wijzigen. Ten overstaan van de notaris is op 5 februari 2016 een akte gepasseerd waarin de splitsingsakte werd gewijzigd (hierna: de akte tot wijziging). De akte is gepasseerd met gebruikmaking van door alle partijen (waaronder Reimert) verstrekte volmachten aan een medewerker van het notariskantoor. In deze akte is onder meer het volgende vermeld:
A. INLEIDING

In deze akte zal worden overgegaan tot wijziging van de akte van splitsing van bedrijfsgebouw De Boxx aan de Bolderweg 20 te Almere, hierna te noemen: "het gebouw".

(…)Op tien maart tweeduizend veertien heeft de vereniging van eigenaars besloten tot wijziging van de statuten en de splitsing tekening. Daarbij is besloten met een meerderheid van tachtig procent (80%) van de eigenaren van de boxen, al dan niet zelf aanwezig danwel bij volmacht vertegenwoordigd. Aan deze akte worden - voorzover nodig - nog gehecht diverse volmachten, maar overigens is het bestuur op grond van artikel 139 lid 2 boek 5 van het

Burgerlijk Wetboek bevoegd tot wijzigen van de splitsing.

De wijzigingen betreffen enerzijds de toevoeging van een perceel grond aan het bestaande grondperceel en het omzetten van de gemeenschappelijke delen waarin de hefbrug was gesitueerd in nieuwe appartementsrechten (indexnummer 277 en 278), anderzijds het opnemen van de hellingbaan als gemeenschappelijk gedeelte, terwijl voorts de juridische en feitelijke situatie met elkaar in overeenstemming worden gebracht, in dier voege dat in de akte van splitsing uit tweeduizend acht sprake was van vier bouwlagen met totaal

tweehonderdzesenzeventig appartementsrechten, terwijl het gebouw thans bestaat uit twee bouwlagen met éénhonderdachtendertig appartementsrechten.

Derhalve zullen de appartementsrechten met nummers 139 tot en met 276 in deze akte komen te vervallen.

Er ontstaan zoals gezegd ook twee nieuwe appartementsrechten metindexnummers 277 en 278, deze zullen in volle eigendom toebehoren aan de vereniging van eigenaars De Boxx Almere, volmachtgever sub 1, voornoemd.

Voorzover nodig dragen de eigenaren hierbij hun rechten ter zake over aan de vereniging van eigenaars, die zulks aanvaardt.(…)
F. OMSCHRIJVING NIEUWE APPARTEMENTSRECHTENNa en door de onderhavige wijziging bestaan en ontstaan de volgende appartementsrechten1. (…)De indexnummers 139 tot en met 276 zijn thans vervallen.G. WIJZIGING SPLITSING EN AANPASSEN REGLEMENTde comparante, handelend als gemeld:(…)- laat vervallen de indexnummers 139 tot en met 276;’

3.1

In de notulen van de vergadering van de vergadering van eigenaars van 22 februari 2016 is onder het punt rondvraag onder meer het volgende vermeld:
‘
Hoe ver is de splitsingsakte?Antwoord: klaar, hij ligt hier ter inzage. We hopen hem zo snel mogelijk in digitale vorm te hebben zodat ieder hem per e-mail ontvangt.’

3.11

De secretaris van het bestuur van de VvE heeft op 8 maart 2016 een e-mail gestuurd aan de leden. De lijst met adressanten vermeld onder meer het e-mailadres [naam3] @reimert-almere.nl. In de e-mail staat:
‘
Beste leden,Bijgaand de digitale versie van de splitsingsakte.’
De bijlage bij de e-mail is een pdf-bestand met de aanduiding ‘akte tot splitsing’.

3.12

In de maanden februari tot april 2016 heeft [naam3] namens Reimert gecorrespondeerd met de secretaris van het bestuur van de VvE over praktische zaken zoals afrekeningen van nutsbedrijven betreffende de kelderboxen van Reimert.

3.13

Op 25 juni 2021 heeft [naam2] met het bestuur van de VvE gesproken over het bouwen van een derde laag boxen op gebouw De Boxx. In de notulen van dit gesprek is onder meer het volgende vermeld:
‘
Reimert heeft al de nodige voorbereidingen gedaan voor de bouw van de 3e laag. De bouwaanvraag kan bijne beginnen. Start bouw van de 3e laag staat nu gepland in november 2021.(…)Besproken punten(…)•Splitsingsakte:

- De splitsingsakte zal moeten worden aangepast omdat bij de aanpassing van de

splitsingsakte in 2016 de nieuwe grondpercelen en de hellingsbaan zijn toegevoegd en de

appartementsrechten van laag 3 en laag 4 zijn komen te vervallen.

Hiervan bleek [naam2] [hof: [naam2] ] niet op de hoogte.

MP heeft de splitsingsakte van 5 feb2016 gemaild aan [naam2] .

- Besluit: Reimert gaat juridisch/notarieel na of de splitsingsakte zondermeer kan worden

aangepast of dat dit pas kan na goedkeuring van de leden van de VvE kan plaatsvinden.

- Besluit: Notariële kosten zijn voor Reimert. Wie precies opdracht geeft aan de notaris wordt nader bepaald.

- Na de vergadering: Op verzoek Reimert een mail gestuurd met notulen ALV0011 van

14 apr2014 en het volmachtdocument voor de aanpassing van de splitsingsakte in 2016.’

3.14

In een brief van 17 september 2021 heeft de toenmalige advocaat van Reimert het bestuur van de VvE verzocht hem te laten weten dat de VvE en het bestuur, door het nemen van de daartoe noodzakelijke besluiten, mee zullen werken aan het creëren van 70 appartementsrechten ten behoeve van Reimert op de derde bouwlaag.

3.15

In een brief van 5 november 2021 heeft de toenmalige advocaat van Reimert het (voormalige) kantoor van de notaris verzocht om informatie over de gang van zaken rond de akte tot wijziging. Nadat dat kantoor informatie had gestuurd, heeft de toenmalige advocaat van Reimert in een brief van 7 december 2021 de notaris aansprakelijk gesteld wegens de door Reimert geleden schade vanwege een door de notaris gemaakte beroepsfout.

3.16

Tijdens de vergadering van 19 mei 2022 van de vergadering van eigenaars zijn twee voorstellen aan de vergadering voorgelegd betreffende het aanbrengen van een derde laag met boxen door Reimert. Het betrof een voorstel tot rectificatie van de akte tot wijziging en een voorstel tot het nemen van een voorgenomen principebesluit om deze akte opnieuw te wijzigen, zodat een extra verdieping aan het gebouw kan worden toegevoegd en extra appartementsrechten worden gecreëerd. Beide voorstellen zijn met ruime meerderheid verworpen.

3.17

De notaris heeft de VvE in de door Reimert tegen hem aanhangige procedure in vrijwaring geroepen. In die procedure heeft hij gevorderd dat de VvE wordt veroordeeld mee te werken aan rectificatie (primair) dan wel aan een nieuwe wijziging in overeenstemming met punt 4 van de volmacht (subsidiair) dan wel om al het nodige te doen om het vervallen van de appartementsrechten ongedaan te maken (meer subsidiair). De rechtbank Midden-Nederland te Lelystad heeft de vorderingen van de notaris in haar vonnis van 22 januari 2025 afgewezen.^[2]De notaris heeft geen beroep ingesteld tegen dit vonnis.

4.De beoordeling van het geschilDe rechtsverhouding tussen de notaris en Reimert4.1 Partijen zijn het erover eens dat tussen hen een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen, waarbij Reimert is vertegenwoordigd door de VvE. Op grond van deze overeenkomst diende de notaris een notariële akte tot wijziging van de splitsingsakte te verlijden. Bij deze werkzaamheden diende de notaris de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (7:401 BW). Als de notaris bij deze werkzaamheden een beroepsfout heeft gemaakt, is hij toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Reimert. Van onrechtmatig handelen is dan - in beginsel - geen sprake.De informatieplicht van de notaris4.2 Uit artikel 7:403 BW volgt een informatieverplichting voor de opdrachtnemer. Een opdrachtnemer dient zijn opdrachtgever te informeren over (de voortgang van) zijn werkzaamheden en hen in kennis te stellen van de voltooiing van de opdracht als de opdrachtgever daarvan onkundig is.4.3 In artikel 43 van de Wet op het notarisambt (Wna) zijn enkele voorschriften opgenomen over de informatieverplichting van de notaris bij het verlijden van een notariële akte. In de eerste volzin van lid 1 is bepaald dat de partijen bij de akte tijdig van tevoren de gelegenheid krijgen om van de inhoud van de akte kennis te nemen. De ratio van deze bepaling is dat wordt bewerkstelligd dat partijen de inhoud van de akte op zich kunnen laten inwerken om de reikwijdte ervan te kunnen onderzoeken. Voorkomen moet worden dat zij onverhoeds met een akte worden geconfronteerd.

4.4

Op grond van de tweede volzin van art. 43 Wna moet de notaris aan de bij het verlijden van de akte verschijnende personen mededeling doen van de zakelijke inhoud van de akte en geeft hij daarop een toelichting. Volgens de derde volzin wijst hij daarbij zo nodig ook op de gevolgen die voor (één van) partijen voortvloeien uit de inhoud van de akte. De notaris kan onder omstandigheden dus niet volstaan met een in algemene bewoordingen gegeven toelichting, maar zal zijn informatie moeten concretiseren en laten overgaan in waarschuwing, door duidelijk te maken wat de rechtshandeling voor consequenties heeft voor juist deze partijen. Het gaat dan om de specifiek aan deze rechtshandeling verbonden nadelen of risico’s. De verplichting om op de gevolgen te wijzen omvat ook de verplichting om zich ervan te vergewissen dat de betrokken partij de gevolgen begrijpt.^[4]

4.5

Wanneer een partij bij de akte een volmacht verstrekt, rijst de vraag in hoeverre de notaris invulling kan geven aan de in artikel 43 lid 1 Wna vastgelegde informatie- en waarschuwingsplicht. Het gevaar bestaat dan dat de rechtsbeschermende taak van de notaris niet uit de verf komt, zeker wanneer de notaris niet rechtstreeks betrokken is bij de afgifte van de volmacht door de desbetreffende partij. De notaris heeft dan immers niet de regie. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat de wetgever dit risico heeft onderkend:

‘
Een notaris die weet dat een cliënt niet bij het passeren van de akte aanwezig kan zijn, zodat de akte bij volmacht moet worden gepasseerd, zal er goed aan doen bij voorafgaande besprekingen met de cliënt en bij de toezending van de concept-akten te wijzen op de gevolgen die voor partijen of één of meer hunner uit de inhoud van de akte voortvloeien. Het kan voorkomen dat de cliënt geen prijs stelt op een bespreking of een brief van de notaris niet of niet tijdig ontvangt, bijvoorbeeld omdat hij in het buitenland verblijft. In dat geval zal de notaris inderdaad zijn dienst (voorlopig) moeten weigeren. De plicht om zo nodig te wijzen op de gevolgen die uit de inhoud van de akte voortvloeien blijft rusten op de notaris, ook in het geval de akte bij volmacht wordt gepasseerd.

(…)
Zoals ik hiervoor reeds heb opgemerkt, vloeit uit de informatieplicht voort dat bij het passeren van akten bij volmacht de notaris de cliënt zal moeten informeren bij de toezending van de concept-akten of tijdens voorafgaande besprekingen met de cliënt. Het risico dat in dat geval minder goed aan de informatieverplichting kan worden voldaan ligt dan bij de cliënt. Overigens merk ik op dat bij een zorgvuldige voorbereiding van de akte de notaris doorgaans voldoende mogelijkheden heeft gehad om materieel aan zijn informatieplicht te voldoen. Het voldoen aan de informatieplicht tijdens het passeren van de akte is dan nog slechts een formaliteit. De notaris die door middel van besprekingsverslagen en kopieën van brieven kan aantonen dat hij de cliënt voldoende heeft voorgelicht, zal niet gemakkelijk tuchtrechtelijk kunnen worden aangesproken. Een wettelijke vrijwaring voor de notaris voor de gevolgen wegens het niet kunnen voldoen aan zijn informatieplicht gaat mij te ver en zou ertoe kunnen leiden dat de notaris zich te weinig moeite getroost om partijen voor zover mogelijk goed voor te lichten.’^[5]

Als de notaris vermoedt dat de volmachtgever onvoldoende of niet is voorgelicht ‘
doet de notaris er goed aan om, alvorens de akte te passeren, partijen schriftelijk of mondeling een toelichting daarop te geven en zo nodig op de gevolgen die uit de akte voortvloeien te wijzen’.^[6]Het verstrekken van een volmacht door een partij ontslaat de notaris dus niet van zijn informatie- en waarschuwingsplicht. De notaris moet erop toezien dat die partij beschikt over alle relevante informatie en dient zich ervan te vergewissen dat deze partij zich bewust is van de risico’s en nadelen die de rechtshandeling voor hem heeft en de gevolgen die uit de inhoud van de akte voorvloeien.

De notaris heeft niet aan zijn informatie- en waarschuwingsplicht tegenover Reimert voldaan

4.6

In de door de notaris op 5 februari 2016 gepasseerde akte tot wijziging is bepaald dat de appartementsrechten met nummers 139-276 komen te vervallen. Reimert was rechthebbende van deze appartementsrechten, die recht gaven op het uitsluitend gebruik van opslagruimten in de derde en vierde bouwlaag van De Boxx. Door het passeren van de akte verloor zij haar appartementsrechten. Tegenover dit verlies van haar rechten stond geen enkele prestatie. De in de akte vastgelegde rechtshandeling was dan ook nadelig voor haar. Het enkele feit dat het appartementsrechten betrof in de nog steeds niet gerealiseerde derde en vierde bouwlaag van De Boxx maakt dat niet anders, alleen omdat voldoende aannemelijk is dat Reimert in 2016 nog steeds de bedoeling had om de boxen op deze bouwlagen op enig moment te gaan bouwen. Dat volgt onder meer uit punt 4 van de volmacht, waarin gerefereerd wordt aan een toekomstige toevoeging van een derde bouwlaag aan het gebouw. Of dit punt nu betrekking heeft op de hellingbaan voor die derde bouwlaag (de lezing van Reimert), of op de volledige bouwlaag zelf (de lezing van de notaris), in beide lezingen wordt, op zijn minst, de mogelijkheid opengelaten dat de derde bouwlaag gerealiseerd zal worden, met daarin de garageboxen op het uitsluitend gebruik waarvan de appartementsrechten het recht gaven.

4.7

Gelet op het voor Reimert nadelige karakter van dit deel van de notariële akte diende de notaris niet alleen te waarborgen dat Reimert, net als de andere partijen bij de akte (de andere rechthebbenden op een appartementsrecht), kennis nam van de concept-akte, maar diende hij Reimert er ook op te wijzen dat het gevolg van de akte was dat haar appartementsrechten kwamen te vervallen, althans zich ervan te vergewissen dat Reimert zich daarvan bewust was.

4.8

De notaris heeft ten onrechte, in strijd met artikel 43 lid 1 Wna, nagelaten om de concept-akte van tevoren naar partijen, waaronder Reimert, te sturen. Ook als het bestuur van de VvE hem heeft laten weten dat het toesturen van de akte aan haar leden, de appartementseigenaren, uit kostenoverwegingen achterwege had kunnen blijven, mocht de notaris daarin niet bewilligen. De notaris is als opdrachtnemer alleen verplicht gevolg te geven aan verantwoorde aanwijzingen van zijn opdrachtgever over de uitvoering van de opdracht (art. 7:402 lid 1 BW). Een aanwijzing om in strijd te handelen met art. 43 Wna is geen verantwoorde aanwijzing. Bovendien valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat aan het verzenden van een concept-akte aan de partijen bij die akte, hoge kosten verbonden zijn. En als het verzenden van een akte aan alle appartementseigenaren al teveel tijd en geld zou hebben gekost, zou de notaris ervoor hebben moeten zorgen dat in elk geval Reimert, als rechthebbende op de te vervallen appartementsrechten, de concept-akte met een toelichting van de gevolgen zou ontvangen. Het bestuur van de VvE heeft er ook niet voor gezorgd dat de appartementseigenaren de concept-akte hebben gelezen. De tekst van de akte kwam pas beschikbaar voor de op de vergadering van 22 februari 2016 aanwezige leden (zie 3.10), dus na het passeren van de akte. Gesteld noch gebleken is dat de notaris afspraken heeft gemaakt met het bestuur van de VvE over de wijze waarop de partijen bij de akte kennis zouden kunnen nemen van de concept-akte en dat hij heeft gecontroleerd dat het bestuur van de VvE deze afspraken is nagekomen. De notaris mocht er dan ook niet van uitgaan dat het bestuur van de VvE er wel voor zou zorgen dat haar leden, de appartementseigenaren, tijdig kennis zouden nemen van de concept-akte. Bovendien heeft de notaris geen schriftelijke toelichting verstrekt, niet aan Reimert, maar ook niet aan het bestuur van de VvE, zoals bij gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof is gebleken.

4.9

De notaris heeft aangevoerd dat de zakelijke inhoud van de akte volgt uit de door de appartementseigenaren, waaronder Reimert, getekende volmacht. In punt 3 van de volmacht is aangegeven dat de splitsingsakte wordt geactualiseerd aan het daadwerkelijke aantal appartementsrechten en punt 4 voorziet in een toekomstige wijziging van de splitsingsakte in het kader van de toevoeging van een extra bouwlaag en ‘derhalve het toevoegen/creëren van een aantal extra appartementsrechten’.
Als dit deel van de volmacht, in het licht van de tekst van de akte, al zo zou kunnen worden uitgelegd dat de punten 3 en 4 (onder meer) zien op het vervallen van de appartements-rechten die zien op het uitsluitend gebruik van opslagruimtes in de nog niet gerealiseerde bouwlagen, dan heeft het volgende te gelden. Reimert kende de tekst van die akte niet en de notaris mocht er ook niet van uitgaan dat Reimert de akte kende. Als de notaris dat al heeft willen stellen, heeft hij onvoldoende onderbouwd dat tijdens de vergaderingen van de VvE van 10 maart en 14 april 2014 is besproken dat het de bedoeling was dat de appartementsrechten die zagen op de derde en vierde bouwlaag zouden komen te vervallen. Reimert heeft dat bestreden en de notulen van de beide vergaderingen (aangehaald in 3.6 en 3.7) bieden geen enkel aanknopingspunt voor de gedachte dat tijdens deze vergaderingen is besproken dat de desbetreffende appartementsrechten zouden komen te vervallen. Er is wel gesproken over de plaatsing van een hellingbaan naar de tweede aanleg, ter vervanging van de lift, en over de toekomstige plaatsing van een hellingbaan naar de derde bouwlaag. Tussen partijen staat niet ter discussie dat in de plaats van de te verwijderen lift naar de tweede bouwlaag twee nieuwe appartementen gerealiseerd zouden worden, zodat met het oog daarop de splitsingsakte in elk geval gewijzigd zou moeten worden. In het licht daarvan is voldoende aannemelijk dat Reimert in de punten 3 en 4 niet heeft gelezen (en ook niet hoefde te lezen) dat zijn appartementsrechten betreffende de derde en vierde bouwlaag zouden komen te vervallen. Reimert heeft de punten in redelijkheid zo kunnen lezen dat deze betrekking hadden op de aanpassing van de akte van splitsing aan de nieuwe situatie, waarin de lift naar de tweede bouwlaag (en de voor de derde bouwlaag voorziene) lift zou komen te vervallen en twee extra garageboxen (per bouwlaag) gerealiseerd zouden worden.

4.1

Gelet op het voorgaande mocht de notaris er niet van uitgaan dat Reimert uit de tekst van de volmacht kon opmaken dat haar appartementsrechten zouden komen te vervallen. Daar komt nog bij dat het vervallen van de appartementsrechten, zoals hiervoor is overwogen, nadelig was voor Reimert. De notaris diende zich er dan ook van te vergewissen dat het Reimert duidelijk was dat haar appartementsrechten die recht gaven op een opslagruimte op de derde en vierde bouwlaag zouden komen te vervallen. Met de op dit punt, op zijn minst, niet eenduidige formulering in de punten 3 en 4 van de volmacht heeft de notaris bij lange na niet voldaan aan deze verplichting. Hij mocht er niet van uitgaan dat het Reimert, die ook niet bekend was met de concept-akte, na lezing van de volmacht wel duidelijk zou zijn dat haar appartementsrechten zouden komen te vervallen. De notaris had dit zelf bij (de bestuurder van) Reimert moeten nagaan en niet mogen overlaten aan het bestuur van de VvE, nog daargelaten dat gesteld noch gebleken is dat de notaris het bestuur van de VvE op dit punt heeft geïnstrueerd en vervolgens heeft gecontroleerd dat het bestuur zijn instructies heeft opgevolgd.

4.11

Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat de notaris er voor en bij het passeren van de akte vanuit is gegaan dat er geen rechthebbende was op de te vervallen appartementsrechten. Die veronderstelling is juridisch gezien niet goed navolgbaar, maar verklaart wel dat en waarom de notaris geen oog heeft gehad voor de belangen van Reimert, als rechthebbende op die appartementen, en dus ook geen moeite heeft gedaan om Reimert te informeren en te waarschuwen voor de gevolgen van de akte.

4.12

De conclusie is dat de notaris ernstig is tekortgeschoten in zijn informatie- en waarschuwingsverplichting jegens Reimert. De notaris heeft dan ook een beroepsfout gemaakt en is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Reimert uit de overeenkomst van opdracht.^[7]

De notaris heeft zonder daartoe strekkende opdracht van Reimert de appartementsrechten van Reimert laten vervallen4.13 Uit het voorgaande volgt ook dat de notaris zonder daartoe strekkende opdracht van Reimert heeft bewerkstelligd dat de appartementsrechten van Reimert zijn komen te vervallen. Als het bestuur van de VvE aan de notaris al een dergelijke opdracht heeft gegeven- partijen verschillen daarover van mening - betekent dat nog niet dat Reimert de notaris die opdracht heeft gegeven. Dat volgt in elk geval niet (zonder meer) uit de volmacht. Daarbij geldt dat de volmacht door de notaris is opgesteld zonder dat hij daarover contact met Reimert heeft gehad en dus zonder dat hij van tevoren heeft gecontroleerd of Reimert - die naar de notaris bekend was de concept-akte niet kende - daadwerkelijk instemde met het laten vervallen van haar appartementsrechten. De notaris mocht er dan ook niet van uitgaan dat Reimert door de volmacht te ondertekenen er blijk van gaf dat zij ook instemde met het laten vervallen van haar rechten.

4.14

Ook door zonder toestemming van Reimert als rechthebbende een akte te passeren waarin de appartementsrechten van Reimert kwamen te vervallen, heeft de notaris een beroepsfout gemaakt en is hij toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Reimert uit hoofde van de rechtsverhouding tussen de notaris en Reimert (zie 4.1).

Het beroep van de notaris op verjaring en op schending van de klachtplicht faalt4.15 Volgens de notaris is, als al sprake is van wanprestatie, de daarop gevorderde vordering tot schadevergoeding verjaard. De akte tot wijziging is op 5 februari 2016 ingeschreven in de openbare registers en Reimert heeft daarvan, als rechthebbende een mededeling van het kadaster ontvangen. Bovendien lag de akte vanaf 22 februari 2016 ter inzage bij het bestuur van de VvE (zie 3.10) en heeft het bestuur van de VvE de akte per e-mail op 8 maart 2016 naar Reimert gestuurd (zie 3.11). Reimert heeft de notaris pas op
7 december 2021 aansprakelijk gesteld (zie 3.15), meer dan vijf jaar na de hiervoor vermelde data. De verjaringstermijn was toen al verstreken.

4.16

Reimert bestrijdt dat haar vordering verjaard is. Volgens haar heeft zij pas op
25 juni 2021 in het gesprek van [naam2] met het bestuur van de VvE (zie 3.13) gehoord dat de appartementsrechten zouden zijn vervallen. Zij heeft toen onderzoek gedaan en de notaris al snel daarna aansprakelijk gesteld. De periode tussen het bekend worden met de schade en de aansprakelijke persoon en de aansprakelijkheidsstelling beloopt volgens haar dan ook slechts een paar maanden, zodat verjaring niet aan de orde is.

4.17

Op grond van artikel 3:310 BW verjaart de rechtsvordering tot schadevergoeding door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden. Volgens vaste rechtspraak^[8]gaat het bij die bekendheid om werkelijke bekendheid: een enkel vermoeden is onvoldoende. Bepalend is wat de concrete benadeelde weet, niet wat hij redelijkerwijs had behoren te weten. De benadeelde moet daadwerkelijk in staat zijn een vordering tot vergoeding van schade in te stellen. Daarvan is sprake als hij voldoende zekerheid - die niet een absolute zekerheid behoefte te zijn - heeft verkregen dat de schade is veroorzaakt door tekortschieten of foutief handelen van de betrokken persoon. Het antwoord op de vraag op welk tijdstip de verjaringstermijn is gaan lopen, is afhankelijk van de relevante omstandigheden van het geval. Daarbij geldt dat als het erom gaat of de benadeelde voldoende zekerheid heeft verkregen als hiervoor bedoeld van belang kan zijn dat de benadeelde in zijn verhouding tot de aangesprokene mocht vertrouwen op diens deskundigheid en dat hij in verband daarmee geen reden had om te twijfelen aan de deugdelijkheid van diens handelen.^[9]Degene die zich op verjaring beroept, dient de feiten en omstandigheden te stellen die van belang zijn voor het antwoord op de vraag wanneer de benadeelde bekend was met de schade en de aansprakelijke persoon.

4.18

Bij het antwoord op de vraag wanneer in dit geval de verjaringstermijn is gaan lopen, zijn de volgende omstandigheden van belang:
- Reimert heeft geen opdracht gegeven aan de notaris om de appartementsrechten te laten vervallen;
- Het bestuur van de VvE heeft Reimert voor of bij het passeren van de akte niet laten weten dat haar appartementsrechten erdoor zouden komen te vervallen;
- Ook de notaris heeft dat niet aan Reimert meegedeeld, hoewel hij daartoe, zoals hiervoor is overwogen, op grond van zijn informatie- en waarschuwingsplicht wel verplicht was. De notaris heeft ook niet voldaan aan zijn verplichting om de concept-akte tijdig naar Reimert te sturen.
Waar de beroepsfout van de notaris er in essentie in is gelegen dat hij zonder toestemming van Reimert en zonder Reimert daarover te informeren en daarvoor te waarschuwen diens appartementsrechten heeft laten vervallen, komt zijn beroep op verjaring erop neer dat Reimert desondanks al binnen (ruim) een maand na de gemaakte beroepsfout voldoende zekerheid had dat zij door het handelen van de notaris schade had geleden.

4.19

Reimert heeft betwist dat het kadaster haar heeft geïnformeerd over het vervallen van haar appartementsrechten. Zij stelt geen brief of e-mail van het kadaster te hebben ontvangen. In het licht van deze betwisting heeft de notaris onvoldoende onderbouwd dat het kadaster Reimert enige tijd na het passeren van de akte in kennis heeft gesteld van het vervallen van de appartementsrechten. De notaris heeft volstaan met een verwijzing naar het systeem van het kadaster, dat volgens hem inhoudt dat automatisch een kennisgeving wordt verstuurd aan alle rechthebbenden van een perceel als een wijziging plaatsvindt met betrekking tot het eigendom van een perceel, zoals de inschrijving van een (wijziging van een) splitsingsakte. Hij heeft niet aangegeven dat dit ook in dit geval is gebeurd en evenmin dat de kennisgeving inhoudt dat op grond van de gewijzigde splitsingsakte de appartementsrechten zijn vervallen.

4.2

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de heer [naam2] verklaard dat hij niet aanwezig is geweest op de vergadering van 22 februari 2016, waar de akte tot wijziging ter inzage lag. Volgens de notaris was [naam2] daar wel aanwezig. Wat daar ook van zij, ook als [naam2] aanwezig zou zijn geweest, had hij geen reden om de splitsingsakte te bestuderen. Hij hoefde er, gelet op wat hiervoor is overwogen, geen rekening mee te houden dat in deze akte de appartementsrechten van Reimert vervallen werden verklaard. Reimert had daarvoor immers geen toestemming gegeven, die toestemming was ook niet gevraagd en de notaris had hem ook niet geïnformeerd over het vervallen van de appartementsrechten. Om deze reden is het door de notaris ter zitting gedane bewijsaanbod, dat [naam2] tijdens de bewuste vergadering aanwezig was, niet ter zake doende.

4.21

Het hof vindt het, anders dan door Reimert wordt betoogd, wel aannemelijk dat het bestuur van de VvE in een e-mail van 8 maart 2016 de akte tot wijziging naar het e-mailadres van mevrouw [naam3] van Reimert heeft gestuurd. In het licht van wat is vastgesteld over het e-mailverkeer tussen mevrouw [naam3] en het bestuur van de VvE in de periode waarin ook deze e-mail is verstuurd, vindt het hof het ook aannemelijk dat de e-mail (en dus ook de akte) terecht is gekomen op een e-mailadres van Reimert dat toen ook in gebruik was. Het hof gaat er dan ook vanuit dat de akte tot wijziging op 8 maart 2016 de organisatie van Reimert heeft bereikt. Maar dat betekent nog niet dat Reimert toen bekend is geworden met de schade en de notaris als de daarvoor aansprakelijke persoon. Zelfs als moet worden aangenomen dat volstaan kon worden met het versturen van de akte naar het e-mailadres van een administratief medewerker, betekent dat nog niet dat de vennootschap Reimert bekend was met de volledige inhoud van de akte, en evenmin met een bepaling in die akte dat de appartementsrechten komen te vervallen. Daartoe is van belang dat de desbetreffende bepaling pas met een enkele (weliswaar onderstreepte en/of dikgedrukte) zin op pagina’s 9 en 30 van de 36

pagina’s tellende akte is vermeld en dat Reimert, zoals overwogen, geen enkele reden had om te vermoeden dat haar appartementsrechten in de akte vervallen waren verklaard. Zij mocht vertrouwen op de deskundigheid van de notaris en had in verband daarmee geen reden om te twijfelen aan de deugdelijkheid van diens handelen. Er was, kortom, geen enkele reden voor Reimert om het werk van de notaris te controleren door de akte na te lezen. Dat [naam2] , als bestuurder van Reimert, dat laatste wel heeft gedaan, is gesteld noch gebleken. Het ligt ook niet voor de hand in het licht van het verslag van de vergadering van [naam2] met het bestuur van de VvE op 25 juni 2021, waarin is vermeld dat [naam2] voor de vergadering niet bekend was met het vervallen van de appartementsrechten. Dat mevrouw [naam3] de akte wel heeft doorgenomen, is evenmin gesteld of gebleken, noch daargelaten dat het de vraag is of haar wetenschap (waarvan dan sprake zou zijn) aan Reimert kan worden toegerekend.

4.22

Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het door de notaris tijdens de mondelinge behandeling gedane bewijsaanbod over de functie van mevrouw [naam3] , de precieze datum tot wanneer zij werkzaam was en over het waarnemen van haar inbox niet ter zake doende. Het hof zal het aanbod dan ook passeren.

4.23

De slotsom is dat het beroep op verjaring faalt.

4.24

Het hof stelt vast dat het beroep van de notaris op schending van de klachtplicht ook is gebaseerd op de stelling dat Reimert al in 2016 wist of behoorde te weten van het vervallen van de appartementsrechten. Het beroep is dus niet gebaseerd op de stelling dat Reimert na de mededeling aan [naam2] tijdens de vergadering met het bestuur van de VvE op 25 juni 2021 (zie 3.13) niet tijdig heeft geklaagd.

4.25

Op grond van artikel 6:89 BW kan een schuldenaar geen beroep doen op een gebrek in de prestatie indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken bij de schuldeiser heeft geprotesteerd. Bij het antwoord op de vraag of tijdig is geprotesteerd, moet rekening worden gehouden met alle relevante omstandigheden, waartoe onder meer behoren de aard en inhoud van de rechtsverhouding, de aard en inhoud van de betrokken prestatie en de aard en inhoud van het gestelde gebrek .^[10]Tot de in aanmerking te nemen omstandigheden behoort ook het antwoord op de vraag of de schuldenaar nadeel lijdt door het late tijdstip waarop de schuldeiser heeft geklaagd. In dit verband dient de rechter rekening te houden met enerzijds het voor de schuldeiser ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren zoals in artikel 6:89 BW vermeld - te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming - en anderzijds de concrete belangen waarin de schuldenaar is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken.^[11]Op de schuldenaar rusten stelplicht en bewijslast betreffende de feiten die een beroep op artikel 6:89 BW (een bevrijdend verweer) kunnen dragen, zoals het aanvangsmoment van de klachttermijn en de vraag of binnen bekwame tijd is geklaagd.

4.26

Ook bij het antwoord op de vraag of de klachttermijn is geschonden, spelen de hiervoor in 4.18 vermelde omstandigheden een rol. Die brengen met zich mee dat Reimert er geen rekening mee hoefde te houden dat in de door de notaris te passeren akte tot wijziging haar appartementsrechten vervallen zouden worden verklaard, omdat zij daarvoor geen opdracht had verstrekt, zij daarover niet was geïnformeerd en zij bovendien mocht vertrouwen op de deskundigheid van de notaris en geen reden had om te twijfelen aan de deugdelijkheid van diens handelen.

4.27

Tegen deze achtergrond geldt dat op geen van de door de notaris aangevoerde momenten de klachttermijn is begonnen.
Voor de al dan niet verzonden brief van het kadaster na inschrijving van de akte in de openbare registers geldt wat in 4.19 is overwogen.
Voor de vergadering op 22 februari 2016 geldt wat in 4.20 is overwogen. Als [naam2] al tijdens de vergadering aanwezig is geweest, hoefde hij er in redelijkheid geen rekening mee te houden dat in de akte tot wijziging, door een fout van de notaris, de appartementsrechten van Reimert vervallen waren verklaard.
Voor de e-mail van het bestuur van de VvE van 8 maart 2016 geldt wat in 4.21 is overwogen.

4.28

Gezien het voorgaande ten overvloede, overweegt het hof dat Reimert er terecht de vinger op heeft gelegd dat de notaris niet duidelijk heeft gemaakt dat hij nadeel heeft ondervonden door het feit dat Reimert pas op 7 december 2021 heeft geklaagd, na op 5 november 2021 om informatie te hebben verzocht (zie 3.15). Dat de notaris in zijn bewijspositie is geschaad of is aangetast in zijn mogelijkheid de nadelige gevolgen van zijn beroepsfout te beperken vanwege het feit dat Reimert pas eind 2021 heeft geklaagd, is gesteld noch gebleken. Wel is evident dat het honoreren van het beroep van de notaris op schending van de klachtplicht ingrijpende gevolgen heeft voor Reimert; haar rechten ten gevolge van de (ernstige) beroepsfout van de notaris komen geheel te vervallen. Ook als er wel van wordt uitgegaan dat de klachttermijn in 2016 zou zijn begonnen, gaat het beroep op schending van de klachtplicht om die reden niet op. Dat geldt al helemaal als wordt uitgegaan van een begin van de klachttermijn op 25 juni 2021. Ook het beroep op schending van de klachtplicht gaat dus niet op.^[12]

Het beroep van de notaris op eigen schuld faalt4.28 Volgens de notaris heeft Reimert eigen schuld aan het vervallen van de appartementsrechten. Reimert heeft zelf volmacht verleend voor het aanpassen van de splitsingsakte en heeft in dat verband ingestemd met de punten 3 en 4 van de volmacht. Bovendien had hij al in 2016 kennis moeten nemen van de akte tot wijziging. Ten slotte had Reimert haar schade moeten beperken door tijdig over de akte tot wijziging in gesprek te gaan met het bestuur, een procedure tot vernietiging van het besluit van de VvE tot wijziging in te stellen en/of de VvE (of haar leden) in een juridische procedure te dwingen mee te werken aan het wijzigen van de akte tot wijziging.

4.29

Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat Reimert uit de punten 3 en 4 van de volmacht niet hoefde te begrijpen dat die ertoe strekten dat haar appartementsrechten zouden komen te vervallen. Het was de taak van de notaris om Reimert daar duidelijkheid over te verschaffen en de notaris heeft een beroepsfout gemaakt door dat niet te doen. Dat Reimert de volmacht heeft verleend, is dan ook geen omstandigheid die aan haar kan worden toegerekend in de zin van artikel 6:101 lid 1 BW.

4.3

Dat geldt ook voor het feit dat Reimert in 2016 geen kennis heeft genomen van de akte. Zoals hiervoor meermaals is overwogen, hoefde Reimert er geen rekening mee te houden dat buiten haar medeweten en instemming haar appartementsrechten vervallen waren verklaard. Ook hier geldt dat de notaris Reimert uit de droom had moeten helpen. Alleen om die reden al kan hij Reimert niet in redelijkheid tegenwerpen dat zij in 2016 in die droom is gebleven.

4.31

Ten aanzien van het beroep op schending van de schadebeperkingsplicht door Reimert geldt dat Reimert in gesprek is gegaan met het bestuur. Het bestuur van de VvE heeft de vergadering van eigenaars voorgesteld om in te stemmen met wijziging van de akte van wijziging, waardoor het mogelijk wordt een derde bouwlaag te realiseren. De vergadering van eigenaars heeft de voorstellen van het bestuur met een ruime meerderheid afgewezen (zie 3.16). Gelet hierop gaat het verwijt van de notaris dat Reimert niet in gesprek is gegaan met het bestuur niet op. Het bestuur kan niet zonder instemming van een (gekwalificeerde - daarover hierna meer) meerderheid van de eigenaren wijziging van de splitsingsakte (en van de akte tot wijziging) bewerkstelligen.

4.32

Op grond van artikel 5:130 BW in samenhang met de artikelen 5:124 BW en 2:15 lid 3 BW had Reimert binnen één maand nadat zij had kennis genomen of kennis had kunnen nemen van het besluit van de vergadering van eigenaars tot wijziging van de akte van splitsing een verzoek tot vernietiging van dat besluit kunnen indienen bij de kantonrechter. Reimert heeft op 14 april 2014 - de dag waarop het besluit genomen is - kennis genomen van het besluit, omdat zij op de vergadering van die dag aanwezig was. Zij had dus uiterlijk op 14 mei 2014 een verzoek tot vernietiging hebben moeten indienen. Reimert had daar echter toen geen enkele reden voor, omdat zij niet wist, en ook niet hoefde te weten, dat het toen genomen besluit inhield dat haar appartementsrechten zouden vervallen. Uit de notulen van de vergadering van 14 april 2014 van de vergadering van eigenaars en uit de notulen van de daaraan voorafgaande vergadering van 10 maart 2014 volgt dat niet, uit de volmacht - zoals gezegd - evenmin. Reimert kan er dan ook geen verwijt van worden gemaakt dat zij het besluit niet tijdig heeft aangevochten.

4.33

Uit de stemming over het voorstel van het bestuur van de VvE om mee te werken aan wijziging van de akte tot wijziging volgt dat de overgrote meerderheid van de appartementeigenaren niet vrijwillig wil meewerken aan wijziging van de akte tot wijziging. Reimert heeft aangevoerd dat een procedure om hen tot medewerking te dwingen geen kans van slagen heeft. Het hof is dat met haar eens.

4.34

Op grond van artikel 5:139 lid 2 BW kan, wanneer het bestuur van de VvE daaraan meewerkt, de akte van splitsing gewijzigd worden als het tot wijziging strekkende besluit met een meerderheid van 80% van het aantal stemmen van de appartementseigenaren is genomen. Aan de notaris kan worden toegegeven dat 80% van de eigenaren een volmacht heeft ondertekend waarin zij instemmen met een toekomstige wijziging. Maar Reimert heeft, niet weersproken door de notaris, aangevoerd dat een deel van deze eigenaren geen eigenaar meer is en dat hun rechtsopvolgers niet op de volmacht kunnen worden aangesproken. Het is dan ook niet aannemelijk dat 80% van de eigenaren op grond van de destijds door hen afgegeven volmacht kunnen worden gedwongen tot medewerking aan wijziging van de akte tot wijziging. Op welke grondslag de andere eigenaren gedwongen kunnen worden tot medewerking heeft de notaris niet duidelijk gemaakt. Dat betekent dat er niet van kan worden uitgegaan dat de op grond van artikel 5:139 lid 2 BW noodzakelijke 80% behaald kan worden.
Daar komt bij dat het zeer de vraag is of in dit geval de route van artikel 5:139 lid 2 BW wel gevolgd kan worden. Uit een arrest van de Hoge Raad uit 2023 kan worden afgeleid dat bij een wijziging als hier aan de orde de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW geldt, op grond waarvan voor wijziging de medewerking van alle appartementseigenaren vereist is.^[13]Gelet hierop kan van Reimert in redelijkheid niet gevergd worden een kostbare en tijdrovende procedure tegen alle appartementseigenaren te voeren.

4.35

De conclusie is dat het beroep van de notaris op eigen schuld faalt.

De vorderingen van Reimert zijn toewijsbaar4.36 Reimert heeft een verklaring voor recht gevorderd dat de notaris toerekenbaar is tekortgeschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens haar en aansprakelijk is voor de daardoor gelden en nog te lijden schade. Daarnaast heeft zij verwijzing naar de schadestaat gevorderd.

4.37

Volgens de notaris heeft Reimert geen belang bij deze vorderingen. Hij wijst erop dat Reimert nooit serieus aanstalten heeft gemaakt om de appartementsrechten te realiseren en begrijpt niet waarom Reimert nu ‘de pijlen op hem richt’. Als Reimert daadwerkelijk van plan is om de appartementsrechten te realiseren, moet zij zich tot de VvE en haar leden richten. In het verlengde daarvan bestrijdt de notaris dat sprake is van causaal verband tussen het passeren van de akte van wijziging en de door Reimert gestelde schade.

4.38

Voor toewijzing van de vordering tot verwijzing van de schadestaat is allereerst vereist dat er grond is voor toewijzing van schadevergoeding; de gedaagde moet op de een of andere wijze aansprakelijk zijn (op grond van wanprestatie of onrechtmatige daad) jegens de eiser. Verder moet de mogelijkheid van schade aannemelijk zijn. Dat is een lage drempel. Niet is vereist dat dat schade is geleden, voldoende is dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is.^[14]Wanneer aan deze vereisten is voldaan, heeft de eiser tenzij de schade dadelijk begroot kan worden, voldoende belang bij zijn vordering tot verwijzing naar de schadestaat, maar ook bij een verklaring voor recht dat de gedaagde aansprakelijk is voor de door hem geleden en nog te lijden schade.^[15]

4.39

De rechter moet in de hoofdzaak oordelen over de grondslag voor aansprakelijkheid. Maar geschilpunten die niet uitsluitend de aansprakelijkheid betreffen, kunnen zowel in de hoofdzaak als in de schadestaatprocedure worden meegenomen. De rechter is vrij om te kiezen of hij zulke punten - als het partijdebat dat toelaat - al in de hoofdzaak beslist, of uitstelt tot de schadestaatprocedure.^[16]Als het gaat om het causaal verband geldt dat dit van belang kan zijn voor het vaststellen van de aansprakelijkheid, maar ook voor het bestaan en de omvang van de schade. Het ligt voor de hand dat voor zover geschilpunten over het causaal verband van belang zijn voor het vaststellen van de aansprakelijkheid en voor het beantwoorden van de vraag of de mogelijkheid van schade aannemelijk is, deze geschilpunten al in de hoofdzaak behandeld worden.

4.4

Hiervoor heeft het hof al vastgesteld dat de notaris een beroepsfout heeft gemaakt en daarmee toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens Reimert. Aan het vereiste van de grondslag voor aansprakelijkheid is dan ook voldaan.

4.41

Het staat vast dat door de beroepsfout de appartementsrechten met indexnummers 139 tot en met 276 zijn vervallen. De beroepsfout heeft er dan ook onmiskenbaar toe geleid dat vermogensrechten van Reimert teniet zijn gegaan. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt ook dat het, minst genomen, niet eenvoudig is voor Reimert om te bewerkstelligen dat zij deze appartementsrechten opnieuw verkrijgt. Gesteld noch gebleken is dat wanneer de notaris deze fout niet zou hebben gemaakt, de appartementsrechten ook teniet zouden zijn gegaan. Het is ook uiterst onwaarschijnlijk dat Reimert in die situatie zelf de notaris, of een andere notaris, de opdracht gegeven zou hebben om de appartementsrechten maar te laten vervallen, of ingestemd zou hebben met het laten vervallen van de appartementsrechten wanneer de notaris haar om die instemming zou hebben gevraagd. Daarmee staat het conditio sine qua non verband tussen de beroepsfout en het vervallen van de appartementsrechten vast. Dat vervallen van de appartementsrechten staat ook in zodanig verband met de fout van de notaris - het is daarvan het directe en voorzienbare gevolg – dat het mede gezien de aard van de aansprakelijkheid in redelijkheid aan de notaris kan worden toegerekend.

4.42

Over de vraag of, en zo ja hoeveel, schade Reimert heeft geleden door het vervallen van de appartementsrechten, verschillen partijen van mening. De notaris heeft op dit punt in de procedure bij de rechtbank verschillende (causaliteits)verweren gevoerd. In de procedure bij de rechtbank is het debat over deze verweren beperkt gevoerd. In de procedure bij het hof heeft de notaris verwezen naar zijn bij de rechtbank ingenomen stellingen en heeft Reimert benadrukt dat zij concrete plannen had om van haar appartementsrechten op de derde bouwlaag gebruik te maken door daar opslagboxen te gaan bouwen. Het debat daarover is nog niet uitgekristalliseerd. Het hof ziet daarin reden om in deze hoofdprocedure nog niet te beslissen op deze causaliteitsverweren (die niet het verband tussen de beroepsfout en het verlies van de appartementsrechten betreffen, maar de vraag of Reimert schade heeft geleden door het vervallen van de appartementsrechten). Het enkele feit dat de appartementsrechten van Reimert zijn vervallen, maakt de mogelijkheid van schade al voldoende aannemelijk.

4.43

Dat Reimert mogelijk ook anderen zou kunnen aanspreken, staat er niet aan in de weg dat zij de notaris kan aanspreken tot schadevergoeding op te maken bij staat. Reimert is niet verplicht die anderen (ook of eerst) aan te spreken. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt overigens dat Reimert goede redenen heeft om (vooralsnog) af te zien van het aanhangig maken van een procedure tegen de VvE en/of de appartementseigenaren.

4.44

Uit het voorgaande volgt dat Reimert voldoende belang heeft bij haar vorderingen en dat de rechtbank heeft mogen beslissen om de verweren van de notaris over het causaal verband en (het ontbreken van) schade buiten beschouwing te laten.^[17]

De conclusie4.45 De notaris heeft een beroepsfout gemaakt en is daarmee toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Reimert. De mogelijkheid dat Reimert daardoor schade heeft geleden, is voldoende aannemelijk. Dat betekent dat de vorderingen van Reimert toewijsbaar zijn, met dien verstande dat in de verklaring voor recht de verwijzing naar onrechtmatig handelen van de notaris achterwege kan blijven. Voldoende is dat voor recht wordt verklaard dat hij toerekenbaar is tekortgeschoten in zijn verplichtingen jegens Reimert. Op dit punt zal het hof het vonnis van de rechtbank vernietigen.^[18]Het vonnis zal voor het overige worden bekrachtigd.

4.46

Omdat de notaris overwegend in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak
.^[19]

4.47

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

5.De beslissing

Het hof:

5.1

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad van
14 maart 2024, behalve de beslissing onder 2.1 die hierbij wordt vernietigd en beslist in plaats daarvan als volgt:
5.2 verklaart voor recht dat de notaris toerekenbaar is tekortgeschoten in zijn verplichtingen jegens Reimert en aansprakelijk is voor de schade die Reimert daardoor heeft geleden en nog zal lijden;

5.3

veroordeelt de notaris tot betaling van de volgende proceskosten van Reimert:

€ 798,- aan griffierecht

€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van Reimert (2 procespunten x appeltarief II)

5.4

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.5

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, J. E. Wichers en T.K. Lekkerkerker en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2025.