Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/319
Uitspraak van 10 september 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 23 februari 2024, nummer SGR 22/7365.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op €460.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft de tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaren bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend dat het Hof heeft aangemerkt als nader stuk. Naar aanleiding van het verzoek van het Hof aan [naam kantoor] van 25 maart 2025 om toezending van een recente machtiging van de belanghebbende heeft het Hof op 10 juni 2025 een machtiging van belanghebbende ontvangen, gedagtekend 27 mei 2025.
1.5.
Een onderzoek ter zitting van de zaak heeft niet plaatsgehad. De griffier heeft belanghebbende bij bericht van 13 november 2024 meegedeeld dat de Heffingsambtenaar heeft afgezien van een mondelinge behandeling en dat het Hof voornemens is een zitting achterwege te laten, tenzij belanghebbende uiterlijk binnen twee weken na de dagtekening van het bericht het Hof laat weten dat hij ter zitting wil worden gehoord. Belanghebbende heeft niet verzocht om een mondelinge behandeling. Het Hof heeft bij bericht van 21 augustus 2025 het onderzoek gesloten en aangekondigd dat het schriftelijk uitspraak zal doen.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een zgn. parterre-portiekwoning, dat wil zeggen dat de woning een eigen voordeur heeft en is gelegen naast de via een portiek toegankelijke bovenwoningen. De woning is gebouwd in 1918 en heeft een gebruiksoppervlakte van 162 m2. De woning heeft een aanbouw en bestaat uit een kamer en suite, drie (slaap)kamers, een keuken, een toilet, een badgelegenheid, een berging, een gang/hal en een kelder. De gebruiksoppervlakte van de kelder is 38 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag en foto’s van de inpandige opname van de woning overgelegd alsmede in beroep een matrix opgesteld en luchtfoto’s en kadastrale kaarten met de ligging van de diverse panden ingezonden. In het taxatieverslag en de matrix is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode op € 460.000. Het taxatieverslag en de matrix bevatten de verkoopgegevens (transactiedata en verkoopprijzen), gebruiksoppervlakte, WOZ-waarde en prijs per m2 van de bij de vergelijkingsmethode gebruikte verkopen van eveneens parterre-portiekwoningen: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] . In de matrix is bij de vergelijking rekening gehouden met een correctie reservefonds-VvE van de vergelijkingspanden. De woning is door een taxateur opgenomen op 6 februari 2023. Gebleken is toen dat de woning een badkamer uit 2011 en een keuken uit 2005 heeft.
2.3.
Belanghebbende heeft in bezwaar een woningwaarderapport toegezonden waarbij als vergelijkingsverkopen zijn genoemd: parterre-portiekwoning [adres 5] en de op etage gelegen portiekwoningen [adres 6] en [adres 7] . Er is geen correctie reservefonds VVE van die woningen vermeld.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld::
“2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning waaronder de staat van de keuken en de staat van onderhoud. De heffingsambtenaar heeft de woning inpandig opgenomen op 8 februari 2023 en heeft toen geconstateerd dat de onderhoudstoestand van de woning matig was. Van die matige onderhoudstoestand is bij de waardevaststelling ook uitgegaan. Dat van de onderhoudstoestand “slecht” uit moet worden gegaan, wegens slechte isolatie en een slecht energielabel heeft belanghebbende onvoldoende onderbouwd. Uit het enkele feit dat de straat van eiser kruist met een straat met een trambaan volgt niet dat sprake is van een ongunstige(re) ligging van de woning.
4. Belanghebbende heeft eerst ter zitting gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de gebruiksoppervlakte van de kelder van de woning betrokken is in de waardering en of de vergelijkingsobjecten ook over een kelder beschikken. Belanghebbende heeft ter zitting erkend dat hij laat was met het inbrengen van deze beroepsgrond en dat hij dat eerder had kunnen doen. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat hij ter zitting niet adequaat op deze beroepsgrond kon reageren. Naar het oordeel van de rechtbank had belanghebbende deze beroepsgrond eerder in moeten brengen. Het algemeen belang van een doelmatige procesgang brengt met zich mee dat deze beroepsgrond van belanghebbende buiten aanmerking moet blijven.
Toezendplicht
5. Belanghebbende klaagt dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de toezendplicht, omdat geen opbouw van de kavelwaarde, grondstaffel en taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren en indexeringscijfers en waardering van de bijgebouwen van de woning zijn verstrekt, ondanks het verzoek van belanghebbende daartoe. De heffingsambtenaar heeft verklaard geen gebruik te maken van deze gegevens. De rechtbank overweegt dat de werkwijze van de heffingsambtenaar reeds aan de orde is geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is.[1] De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen.
Inzagerecht
6. Belanghebbende heeft geklaagd dat bij een inzage op 30 mei 2022 niet het volledige dossier ter inzage is gelegd. Verweerder heeft daar onweersproken tegenin gebracht dat de inzage op 30 mei 2022 geen betrekking had op de onderhavige zaak en dat belanghebbende in onderhavige zaak is uitgenodigd voor een inzage op 10 augustus 2022, maar hier geen gehoor aan heeft gegeven. Van een schending van het inzagerecht is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake.
Overig
7. Ook is de rechtbank niet gebleken van schending van het motiveringsbeginsel dan wel schending van enig ander rechtsbeginsel. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op de gronden van belanghebbende.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is, of:
- de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase artikel 40 Wet WOZ heeft geschonden;
en of
- de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de waarde van de woning tot € 437.000 alsmede tot het toekennen van een proceskostenvergoeding voor de bezwaar-, de beroeps- en hogerberoepsfase.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Schending informatieverplichting
5.1.
Belanghebbende stelt dat sprake is van schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Het Hof overweegt dienaangaande als volgt.
5.2.
De op de heffingsambtenaar rustende informatieverplichting houdt in dat hij aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen (de waardebeschikking), en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet verstrekken. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. Deze gegevens zijn van belang om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren om daarmee een eventuele bezwaarprocedure op zinvolle wijze te kunnen benutten en vervolgens te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. Aan de verplichting tot het verstrekken van deze gegevens doet niet af dat het op de zaak betrekking hebbende stukken zijn, die daarom tevens voorafgaand aan het horen in een bezwaarprocedure op grond van artikel 7:4, lid 2, Algemene wet bestuursrecht (Awb) ter inzage moeten worden gelegd. Indien een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van de in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde gegevens in de bezwaarfase wordt gedaan, moeten deze gegevens, met het oog op een zinvolle benutting van de bezwaarprocedure, voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156 en HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106, r.o. 4.3.1).
5.3.
In bezwaar is het taxatieverslag toegezonden en aan belanghebbende beschikbaar gesteld in de digitale omgeving. Dit verslag bevat naast de gegevens van de vergelijkingsverkopen ook de foto’s van het pand van belanghebbende en de andere panden. In de uitspraak op bezwaar zijn de gegevens van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsverkopen opgenomen. In beroep is een matrix gemaakt (zie 2.2.) en zijn foto’s van het pand die gemaakt zijn bij de inpandige opname in 2023 en zijn luchtfoto’s en kadastrale kaarten met de ligging van de diverse panden overgelegd.
5.4.1.
In het verweerschrift in beroep en hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een toelichting gegeven op de wijze waarop de woningen in de gemeente Den Haag worden gewaardeerd. Hij heeft aangevoerd dat bij de modelmatige waardering de verschillen tussen de onroerende zaken worden verrekend in de gebruiksoppervlakte. Er wordt gezocht naar verkoopcijfers van objecten die, wat de taxateur betreft, zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn en zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum liggen. Er wordt geen gebruik gemaakt van indexeringscijfers, KOUDV- en liggingsfactoren en waarden van objectonderdelen.
Het Hof heeft geen reden aan deze toelichting te twijfelen. Hieruit volgt dat de (gegevens die ten grondslag liggen aan) indexeringscijfers en KOUDV- en liggingsfactoren de Heffingsambtenaar niet ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en dus niet aan belanghebbende in de bezwaarfase konden worden verstrekt. Uit de stukken van het geding volgt dat wel rekening is gehouden met de omstandigheid dat de koopsommen een aandeel in de VvE-reserve kunnen bevatten. Bij de waardebepaling is hiermee rekening gehouden en de lijst met de vermelding van de gehanteerde VvE-correcties heeft de Heffingsambtenaar op 27 juli 2022, dus vóór de uitspraak op bezwaar van 21 oktober 2022, aan de gemachtigde gezonden. Er is dan ook geen sprake van een schending van de informatieverplichting als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Daarbij wordt opgemerkt dat het niet nodig is dat de Heffingsambtenaar inzicht verschaft in de wijze waarop hij de waarde precies heeft berekend. Het gaat om gegevens voor de waardebepaling.
5.4.2.
Belanghebbende heeft ook om de waardering van de kelder verzocht. De Heffingsambtenaar is niet verplicht om deze te maken/te verstrekken. Waarderen is geen exacte wetenschap en het beoordelen van de juistheid van de waarde gaat niet over de vraag of de juiste bedragen van samenstellende onderdelen van het object zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel (Hof Den Haag 19 mei 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:886).
5.4.3.
Artikel 40 Wet WOZ gaat over gegevens. Het interpreteren van deze gegevens valt niet onder deze bepaling. De werkwijze van de Heffingsambtenaar is reeds aan de orde geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is (Hof Den Haag 9 oktober 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1806 en 5 februari 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:149). Het Hof ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen.
WOZ-waarde
5.5.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.6.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voor de woning een taxatieverslag en een matrix overgelegd alsmede foto’s van de woning aan de binnenzijde en van de aanbouw en luchtfoto’s en de kadastrale kaart van de woning. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het staat de Heffingsambtenaar vrij ter ondersteuning van de door hem bepaalde waarde gebruik te maken van de vergelijkingsobjecten die de door hem verdedigde waarde het beste ondersteunen (HR 13 oktober 2017, ECLl:NL:HR:2017:2605). Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.7.
De vergelijkingsobjecten zijn qua bouwstijl en bouwaard goed vergelijkbaar met de woning van belanghebbende (alle parterreportiekwoningen). De marktgegevens van de vergelijkingsobjecten die zijn genoemd in de matrix zijn daarmee in beginsel bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de woning. De vergelijkingsobjecten en de woning vertonen wel verschillen voor wat betreft het bouwjaar, de gebruiksoppervlakte, de staat van de woning en de aanwezigheid van een aanbouw (woning van belanghebbende). Die verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat zij afbreuk doen aan de bruikbaarheid van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. De verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden, rekening houdend met de staat ervan, voldoende steun aan de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat bij de waardering rekening is gehouden met een matige staat van de woning. De Heffingsambtenaar heeft voorts bij de waardering betrokken het feit dat de woning van belanghebbende in vergelijking met de andere woningen een grotere gebruiksoppervlakte heeft vanwege de aanbouw. Het Hof komt tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
Beoordeling standpunten belanghebbende
5.8.
Belanghebbende maakt daartegenover niet aannemelijk dat de waarde op een lager bedrag moet worden vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft bij de waardering rekening gehouden met een matige staat van de woning. Bij de opname van de woning is echter geconstateerd dat in 2011 de badkamer is vervangen en dat de keuken uit 2005 is. Niet gesteld of gebleken is dat die in een matige staat verkeren. Belanghebbende heeft door het enkel overleggen van een foto van het plafond van de kelder, zonder concrete toelichting te geven, niet aannemelijk gemaakt dat de staat van de kelder slecht is. Opmerking verdient dat belanghebbende niet specifiek de in het taxatieverslag vermelde gegevens inzake de kelder ter discussie heeft gesteld, bijvoorbeeld niet het in het taxatieverslag vermelde aantal vierkante meters (aan gebruiksoppervlakte) van de kelder heeft betwist en ook niet tijdens de opname van de woning over de kelder opmerkingen heeft gemaakt met betrekking tot de staat dan wel de oppervlakte ervan.
5.9.
Het door belanghebbende overgelegde woningwaarderapport biedt geen steun aan de door hem gestelde waarde van € 437.000. Twee van de in het waarderapport door de gemachtigde van belanghebbende genoemde woningen zijn niet vergelijkbaar omdat zij etagewoningen zijn en belanghebbendes woning een parterre-portiekwoning is. Wel vergelijkbaar is de parterre-portiekwoning [adres 5] die een vergelijkbare ligging heeft in dezelfde straat als de woning van belanghebbende. Het verkoopcijfer daarvan (€ 475.000 op 4 november 2021) biedt echter geen steun aan de stelling van belanghebbende dat de waarde van de woning op 1 januari 2021 op € 437.000 moet worden vastgesteld. Daarbij is tevens van belang het grotere gebruiksoppervlakte van de woning van belanghebbende (161 m2) ten opzichte van die woning (129 m2 ).
5.10.
Zelfs al zouden de verkoopcijfers van de woningen aan de [straat] bij de waardering niet worden meegewogen zoals belanghebbende voorstaat, dan steunt de vastgestelde waarde voldoende op de vergelijking met het verkoopcijfer van het door belanghebbende in het woningwaarderapport genoemde pand [adres 5] en het pand [adres 2] uit de taxatiematrix van de Heffingsambtenaar. Wederom geldt dat daarbij de grotere gebruiksoppervlakte (vanwege de aanbouw) niet buiten beschouwing kan blijven. Het Hof voegt hieraan toe dat de ligging aan de [straat] minder is, vanwege het drukke doorgaande verkeer langs deze weg.
Slotsom
5.11.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, A. van Dongen en R.M. Hermans in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema.
De griffier, de voorzitter
Y. Postema H.A.J. Kroon
De beslissing is op 10 september 2025 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.