Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/754
Uitspraak van 22 januari 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 2 juli 2024, nummer SGR 23/263.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 550.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende zaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar afgewezen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft als volgt beslist, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade toe;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 500;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 218,75;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiseres te vergoeden;
- draagt verweerder op om de toegekende vergoedingen en het griffierecht (ingevolge artikel 30a, vierde en vijfde lid, Wet WOZ) te betalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres.”
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft bij nader stuk van 5 december 2024 verweer gevoerd. Belanghebbende heeft op 19 oktober 2025 een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 30 oktober 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een parterre-portiekwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 132 m2. Het bouwjaar van de woning is 1929.
2.2.1.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een waardematrix (de matrix) overgelegd van de woning, waarin de gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare onroerende zaken, te weten een drietal in de wijk [Wijk] van de gemeente Den Haag gelegen woningen: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten). Al deze vergelijkingsobjecten betreffen parterre-portiekwoningen met bouwjaren tussen 1929 en 1933. In deze matrix zijn de objectgegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten, en onderbouwende verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten opgenomen. In de matrix zijn in het veld opmerkingen de bijzonderheden met betrekking tot ligging, eventueel renovatiejaar en staat van de woning en de vergelijkingsobjecten opgenomen. De waarde van de woning is in de matrix bepaald op € 550.000.
2.2.2.
De Heffingsambtenaar heeft voorts een object- en referentiekaart en foto’s van de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten verstrekt.
2.3.1.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een tweetal referentiematrices (de referentiematrices) overgelegd met daarin verwerkt transactie- en verkoopgegevens en objectkenmerken van een drietal naar haar opvatting met de woning vergelijkbare onroerende zaken: [adres 2] , [adres 5] en [adres 6] te [woonplaats] met bouwjaren tussen 1930 en 1933.
2.3.2.
In de eerste referentiematrix heeft belanghebbende ten aanzien van de onroerende zaak [adres 6] een verkoop verwerkt die is gerealiseerd op 17 juni 2020 met een verkoopprijs van € 477.500. De waarde van de woning is in deze referentiematrix bepaald op € 502.392.
2.3.3.
In de tweede referentiematrix heeft belanghebbende ten aanzien van de onroerende zaak [adres 6] een verkoop van die onroerende zaak in ondergemiddelde staat verwerkt die is gerealiseerd op 22 november 2019 met een verkoopprijs van € 300.000. De waarde van de woning is in deze referentiematrix bepaald op € 473.880.
2.3.4.
Voorts heeft belanghebbende voor elk van de door haar in de referentiematrices gehanteerde onroerende zaken een afschrift van informatie van “ [A B.V.] ” overgelegd inhoudende de verkoopinformatie (onder meer verkoopadvertentietekst) van de desbetreffende onroerende zaak. Het door belanghebbende overgelegde afschrift van “ [A B.V.] ” ten aanzien van [adres 6] ziet op de verkoop met transactiedatum 22 november 2019 (zie 2.3.3). Verder heeft belanghebbende voor de onroerende zaak [adres 6] een “Rapport prijsontwikkeling woningen” overgelegd van VastgoedPro voor de verkoop van deze woning op 22 november 2019.
2.3.5.
In haar hogerberoepschrift heeft belanghebbende voor de door haar in haar referentiematrices genoemde onroerende zaken [adres 2] en [adres 5] diverse foto’s opgenomen die afkomstig zijn uit de respectievelijke verkoopadvertenties van die onroerende zaken.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder gebruikte primaire vergelijkingsobjecten zijn [adres 2] (verkocht op 7 mei 2020 voor € 550.551), [adres 3] (verkocht op 5 januari 2021 voor € 400.000) en [adres 4] (verkocht op 20 juli 2021 voor € 515.000). Deze vergelijkingsobjecten zijn van hetzelfde woningtype en hebben een vergelijkbare uitstraling en ligging als de woning en zijn daarom goed vergelijkbaar met de woning. Uit de matrix volgt dat de gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van deze vergelijkingsobjecten € 4.755 bedraagt, terwijl de woning een lagere waarde per vierkante heeft van € 4.157. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte en de staat van onderhoud.
6. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiseres stelt dat verweerder niet aan de toezendplicht heeft voldaan nu zij in haar bezwaarschrift heeft verzocht om de op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem te verstrekken, zoals de grondstaffels en KOUDV- en liggingsfactoren. Verweerder heeft verklaard geen gebruik te maken van deze gegevens. De rechtbank overweegt dat deze werkwijze van verweerder reeds aan de orde is geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is.[1] De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen. Nu verweerder transactieprijzen van vergelijkingsobjecten niet corrigeert voor het tijdsverloop tussen transactiedatum en waardepeildatum, waar overigens ook geen verplichting toe bestaat, faalt ook de klacht dat verweerder de indexatie niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verder is de matrix pas in de beroepsfase opgesteld ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde, verweerder kan daarom niet worden tegengeworpen dat hij deze niet heeft verstrekt in de bezwaarfase. De blote stelling van eiseres dat de inhoud/oppervlakte van de vergelijkingsobjecten niet juist is en dat de bouwtekeningen en de iWOZ-gegevens van de vergelijkingsobjecten hadden moeten worden overgelegd, wordt ook verworpen.[2]
7. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
8. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in de arresten van de Hoge Raad van 22 april 2005[3]. Behoudens in geval van bijzondere omstandigheden wordt een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een half jaar toe aan de bezwaarfase.
9. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 1 maart 2022, de uitspraak op bezwaar is gedaan op 8 december 2022 en de uitspraak van de rechtbank is gedaan op 2 juli 2024. Vanaf het indienen van het bezwaarschrift tot de uitspraakdatum is een periode van twee jaar en vier maanden verstreken. De overschrijding van de redelijke termijn bedraagt dan vier maanden, zodat eiseres recht heeft op een vergoeding van immateriële schade van € 500. De overschrijding van de redelijke termijn dient volledig aan de bezwaarfase te worden toegerekend.
Proceskosten
10. De rechtbank ziet vanwege de overschrijding van de redelijke beslistermijn aanleiding voor een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 218,75 (1 punt voor het doen van een verzoek om schadevergoeding met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor van 0,25).[4]
[1] ECLI:NL:GHDHA:2022:2636 en HR 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1390
[2] ECLI:NL:GHDHA:2022:2636 en HR 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1390
[4] ECLI:NL:HR:2023:1526”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden en heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen, en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank behoudens de beslissing omtrent de vergoeding van immateriële schade en het griffierecht, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op primair € 474.000 en subsidiair € 503.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep, waarbij artikel 30a Wet WOZ niet wordt toegepast.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en, in het geval het hoger beroep gegrond is tot toekenning van een proceskostenvergoeding voor bezwaar, beroep en hoger beroep met toepassing van artikel 30a Wet WOZ.
Beoordeling van het hoger beroep
Toezendplicht – artikel 40, lid 2, Wet WOZ
5.1.1.
De Heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een taxatieverslag toegezonden en in beroep een matrix overgelegd. In het verweerschrift in beroep en hoger beroep alsmede ter zitting heeft de Heffingsambtenaar een toelichting gegeven op de wijze waarop woningen in de gemeente Den Haag voor het jaar 2022 worden gewaardeerd. Hij heeft aangevoerd dat bij de modelmatige waardering de verschillen tussen de onroerende zaken worden verrekend in de prijs per vierkante meter van de gebruiksoppervlakte. Er is in elke fase sprake van onderzoek door een taxateur die zoekt naar verkoopcijfers van objecten die, wat de taxateur betreft, zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn en zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum liggen. Bij de taxatie wordt geen gebruik gemaakt van indexeringscijfers, KOUDV- en liggingsfactoren en ook niet van grondstaffels. Het Hof heeft geen reden aan deze toelichting te twijfelen. Hieruit volgt dat de (gegevens die ten grondslag liggen aan) indexeringscijfers en KOUDV- en liggingsfactoren en grondstaffels de Heffingsambtenaar niet ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en dus niet aan belanghebbende in de bezwaarfase konden worden verstrekt. Om toezending van de iWOZ-kaarten heeft belanghebbende in bezwaar niet verzocht. Er is dan ook geen sprake van een schending van de toezendplicht als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Daarbij wordt opgemerkt dat het niet nodig is dat de Heffingsambtenaar inzicht verschaft in de wijze waarop hij de waarde precies heeft berekend. De verplichting tot informatieverstrekking op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ betreft de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens. Het interpreteren van deze gegevens valt niet onder genoemde bepaling.
5.1.2.
De werkwijze van de Heffingsambtenaar is overigens reeds aan de orde geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is (Hof Den Haag 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2636, HR 6 oktober 2023, ECLI:NLHR:2023:1390, Hof Den Haag 9 oktober 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1806, en Hof Den Haag 5 februari 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:149). Het Hof ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen.
iWOZ-gegevens en PMA-formulieren– artikel 8:42 Awb Pro
5.2.1.1. Voor zover belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar iWOZ-gegevens moet overleggen van de woning en van de door hem in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten, geldt het volgende. iWOZ is een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. De Heffingsambtenaar is in beginsel niet verplicht deze gegevens te overleggen. Dit is evenwel anders in het geval de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde in enige fase van het geding gebruik heeft gemaakt van de iWOZ-gegevens. In dit geval blijkt dat hiervan geen sprake is geweest.
5.2.1.2. Belanghebbende heeft in hoger beroep gemotiveerd gesteld dat een of meer van de door de Heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten voor wat betreft de staat van onderhoud en voorzieningen ten tijde van de verkoop in een betere staat verkeert/verkeren dan de Heffingsambtenaar in zijn matrix in aanmerking heeft genomen. Deze stelling heeft de Heffingsambtenaar bestreden en heeft hem in hoger beroep aanleiding gegeven het zogenoemde PMA-formulier van het door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobject [adres 3] te raadplegen, zoals ter zitting van het Hof is gebleken. Ditzelfde geldt ten aanzien van het PMA-formulier van het door belanghebbende gehanteerde vergelijkingsobject [adres 1] . Daarmee behoren deze gegevens (de PMA-formulieren) tot de op de zaak betrekking hebbende stukken in de zin van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dit wordt niet anders doordat de Heffingsambtenaar ter zitting heeft aangeboden de PMA-formulieren ter plekke te overleggen en het Hof dit niet heeft toegestaan met een beroep op de goede procesorde. Het valt immers niet in te zien waarom de Heffingsambtenaar in een eerder stadium van het hoger beroep deze gegevens niet over heeft kunnen leggen terwijl belanghebbende naar het oordeel van het Hof in dit stadium van het hoger beroep daarop niet meer goed kon reageren.
5.2.2.
Indien de Heffingsambtenaar verzuimt te voldoen aan de verplichting om op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen is het op grond van artikel 8:31 Awb Pro aan de rechter om daaruit de gevolgtrekkingen te maken die hem geraden voorkomen. Dit voorschrift staat toe dat de rechter onder omstandigheden de gevolgtrekking maakt dat voorbijgegaan moet worden aan dit verzuim (HR 10 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:874).
5.2.3.
Met artikel 8:42 Awb Pro is beoogd dat een geschil over een door de Heffingsambtenaar genomen besluit wordt beslecht op basis van alle relevante feitelijke gegevens die aan de Heffingsambtenaar ter beschikking staan, zodat de belanghebbende zich daarover kan uitlaten en de rechter daarmee bij zijn beoordeling rekening kan houden. Die beoordeling dient, als het gaat over de beoordeling van de staat van de referentieobjecten, plaats te vinden volgens de kaders die de Hoge Raad in zijn arresten van 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332 en van 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, heeft gegeven. De door belanghebbende en de Heffingsambtenaar overgelegde en tot de gedingstukken behorende gegevens bieden daartoe voldoende grondslag. Om die reden zal aan het verzuim van de Heffingsambtenaar met toepassing van artikel 8:31 Awb Pro geen gevolg worden verbonden. Wel ziet het Hof aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van door belanghebbende gemaakte proceskosten en het betaalde griffierecht in hoger beroep.
Waardebepaling
5.3.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.4.
Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vlg. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332).
5.5.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Voor alle in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten geldt naar het oordeel van het Hof dat deze vergelijkbaar zijn met de woning, omdat het parterre-portiekwoningen zijn die gelegen zijn in dezelfde buurt als de woning. Met de verschillen in gebruiksoppervlakte en in staat tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Dit komt tot uiting in de voor de woning gehanteerde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte (€ 4.157). Die is lager dan de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (€ 4.626) en [adres 4] (€ 5.598). De gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van [adres 3] (€ 4.040) is lager dan die van de woning, maar dit vergelijkingsobject verkeert volgens de Heffingsambtenaar in matige tot gemiddelde staat, terwijl de woning in gemiddelde tot goede staat verkeert. De Heffingsambtenaar heeft met de gerealiseerde verkoopcijfers van de door hem gebezigde vergelijkingsobjecten in beginsel aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.6.1.
Belanghebbende heeft in de door haar ingediende referentiematrices (zie 2.3.2 en 2.3.3) drie volgens haar vergelijkbare onroerende zaken aangevoerd, waaronder de eveneens door de Heffingsambtenaar als vergelijkingsobject gehanteerde onroerende zaak [adres 2] . De andere twee door belanghebbende gehanteerde onroerende zaken ( [adres 5] en [adres 6] ) zijn aanvankelijk door de Heffingsambtenaar als vergelijkingsobject gebruikt in het taxatieverslag. Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de door haar gehanteerde vergelijkingsobjecten beter zijn of in elk geval ook naast de door de Heffingsambtenaar in de matrix aangedragen vergelijkingsobjecten moeten worden gehanteerd ter bepaling van de WOZ-waarde.
5.6.2.
Ten aanzien van de verkoop in 2019 van de onroerende zaak [adres 6] overweegt het Hof dat deze dermate ver van de waardepeildatum verwijderd is en dat de onderhoudstoestand van de woning (naar belanghebbende zelf heeft verklaard) dermate in negatieve zin afweek, dat deze om die reden buiten aanmerking dient te worden gelaten. Over de verkoop in het jaar 2020 van de onroerende zaak [adres 6] heeft de Heffingsambtenaar gesteld dat hij deze in de beroepsfase heeft laten vallen als vergelijkingsobject, omdat ten aanzien van deze onroerende zaak geen gegevens beschikbaar zijn waaruit afgeleid kan worden dat die onroerende zaak op de openbare markt is aangeboden. Belanghebbende heeft met hetgeen zij heeft gesteld onvoldoende ingebracht om het tegendeel aannemelijk te maken. Het Hof acht de onroerende zaak [adres 6] en de daarvoor gerealiseerde verkoopcijfers in de jaren 2019 en 2020 derhalve niet geschikt ter vergelijking.
5.6.3.
De onroerende zaak [adres 2] wordt door beide partijen meegenomen als vergelijkingsobject. Partijen zijn het, blijkens de gegevens in de verschillende matrices en hetgeen ter zitting is besproken, erover eens dat deze onroerende zaak als bovengemiddeld kan worden gekenmerkt. Belanghebbende stelt in haar referentiematrices echter dat ter zake daarvan in de vergelijking met de woning een vermindering van in totaal 25% van de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte (€ 4.538, na door belanghebbende gehanteerde indexatie) in aanmerking moet worden genomen, zodat die prijs uitkomt op € 3.404 per vierkante meter gebruiksoppervlakte. De omvang van deze correctie is door belanghebbende echter niet onderbouwd, anders dan met een verwijzing ter zitting dat andere gemeenten en belastingsamenwerkingen voor KOUDV-factoren ook een correctie van 5% of 10% per punt afwijking hanteren. Deze onderbouwing acht het Hof onvoldoende. Bovendien hanteert belanghebbende in het terugrekenen van de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van bovengemiddelde staat naar gemiddelde staat een onjuiste breuk door uit te gaan van 75/100e in plaats van 100/125e van de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte in bovengemiddelde staat.
5.6.4.
De onroerende zaak [adres 5] , die oorspronkelijk in het taxatieverslag van de Heffingsambtenaar ook was meegenomen, is volgens belanghebbende vergelijkbaar, maar bovengemiddeld en aanmerkelijk luxer dan de woning van belanghebbende. Het Hof ziet geen reden deze onroerende zaak buiten beschouwing te laten. Net als bij [adres 2] stelt belanghebbende echter dat de luxe staat van dit object in de vergelijking met de woning aanleiding is voor een vermindering van 25% van de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte (van € 4.268, na door belanghebbende gehanteerde indexatie, tot € 3.215) en onderbouwt belanghebbende de omvang van die vermindering niet en hanteert zij een onjuiste breuk om de vermindering te berekenen. Bovendien is het Hof van oordeel dat aan de hand van de foto’s die deel uitmaken van het dossier niet aannemelijk is geworden dat de staat van deze onroerende zaak bovengemiddeld is.
5.6.5.
Gelet op hetgeen in 5.6.1 tot en met 5.6.4 is overwogen ziet het Hof geen aanleiding om op basis van de door belanghebbende aangedragen referentiematrices tot een verlaging van de waarde van de woning te komen.
5.7.1.
Hetgeen belanghebbende overigens inbrengt, leidt niet tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
5.7.2.
De door de Heffingsambtenaar in de matrix als vergelijking gehanteerde onroerende zaken [adres 3] (matige staat) en [adres 4] (gemiddeld tot goede staat) zijn weliswaar kleiner, maar ze zijn wel gelegen in dezelfde straat als de woning, zodat deze, anders dan belanghebbende meent, rekening houdend met het verschil in vloeroppervlakte en het verschil in onderhoudstoestand ( [adres 3] ), gelijk het Hof in 5.4 reeds overwoog, als vergelijking kunnen dienen.
5.7.3.
Belanghebbendes stelling dat het vergelijkingsobject [adres 3] aantoonbaar is gerenoveerd wordt niet onderbouwd, zodat het Hof daaraan voorbij gaat.
5.7.4.
Belanghebbende kan niet worden gevolgd in haar stelling dat niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd, omdat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet door de Heffingsambtenaar zijn geïndexeerd. In de gedingstukken, ter zitting mondeling aangevuld, heeft de Heffingsambtenaar toegelicht hoe de waarde van woningen in de gemeente jaarlijks tot stand komt, waarbij wordt gezocht naar verkopen zo dicht mogelijk op de waardepeildatum zodat indexering niet noodzakelijk is, en hoe deze waarde in de bezwaarfase wordt herbeoordeeld, waarbij een belangrijk deel van het werk op individueel niveau door taxateurs handmatig wordt verricht. Het Hof heeft geen reden hieraan te twijfelen. Indexatie is daarbij niet aan de orde. Daarbij acht het Hof nog van belang te signaleren dat ten aanzien van het door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobject [adres 4] geldt dat deze onroerende zaak weliswaar eerst in juli 2021 is verkocht, maar dat het koopcontract in mei 2021 tot stand is gekomen en dat een aanzienlijk verschil bestaat tussen de vierkante meterprijs van [adres 4] die volgt uit de gerealiseerde verkoopsom (€ 5.598) en de vierkante meterprijs die bij de waardebepaling voor de woning van belanghebbende is gehanteerd (€ 4.157), zodat een eventueel nodig geachte indexering van de gerealiseerde verkoopprijs daarin, naast het verschil in vloeroppervlak, voldoende is verdisconteerd.
5.8.
Alle, op basis van het vorenstaande, ter vergelijking geschikt geachte onroerende zaken ( [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] ) overziende, daarbij rekening houdend met alle (specifieke) kenmerken van die onroerende zaken en hetgeen partijen daarover hebben gesteld, komt het Hof tot de conclusie dat de waarde bij de beschikking niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
5.9.
Het Hof neemt bij al het voorgaande mede in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de Heffingsambtenaar. Anders dan belanghebbende stelt, staat het de Heffingsambtenaar vrij ter voldoening aan zijn bewijslast de waarde te onderbouwen met de methode die hij daartoe geschikt acht en bestaat er geen verplichting om gebruik te maken van bijvoorbeeld een grondstaffel of een (verantwoording van een) opbouw van de vastgestelde waarde in diverse (deel)waarden.
Slotsom
5.10.
Het hoger beroep is gelet op het onder 5.1.1 tot en met 5.2.3 overwogene gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende in hoger beroep gemaakte proceskosten. Het Hof stelt de kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de hogerberoepsfase op de voet van artikel 8:75 Awb Pro in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en de daarbij behorende bijlage vast met inachtneming van het volgende.
6.2.1.
Aangezien de uitspraak van de Rechtbank waartegen het hoger beroep is gericht, is bekendgemaakt in 2024, moet voor de hoogte van de proceskostenvergoeding in hoger beroep acht worden geslagen op de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm (WHpkv) gelet op het bepaalde in artikel IV van die wet. Bij de WHpkv is artikel 30a aan de Wet WOZ toegevoegd, waarin de hoogte van proceskostenvergoedingen voor procedures betreffende de WOZ is beperkt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46 ten aanzien van de werkingssfeer van de WHpkv het volgende overwogen:
“3.5.1 Uit hetgeen hiervoor in 3.4.1 tot en met 3.4.6 is overwogen, volgt dat de wetgever met de beperkingen van proceskostenvergoedingen in procedures over de Wet WOZ en de bpm het oog heeft gehad op gevallen die zich daardoor kenmerken dat aan de belanghebbende rechtsbijstand wordt verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan het bedrijfsmodel eruit bestaat dat (i) wordt opgetreden op basis van no cure no pay, (ii) daarbij zodanige afspraken met de cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en (iii) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen. Aanwijzingen dat dit laatste het geval is, kunnen bijvoorbeeld worden gevonden in de omstandigheid dat vaak geheel of ten dele gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde tekstblokken die niet zijn toegespitst op de desbetreffende zaak.
3.5.2
Gevallen die kennelijk niet de hiervoor in 3.5.1 bedoelde kenmerken hebben, moeten in het licht van het doel van de regeling over proceskostenvergoedingen in de WHpkv worden aangemerkt als bijzondere gevallen in de zin van de tweede volzin van artikel 19a, leden 1 en 2, van de Wet bpm en artikel 30a, leden 1 en 2, van de Wet WOZ, met als gevolg dat in die gevallen geen aanleiding bestaat tot vermenigvuldiging van de op basis van het Besluit berekende forfaitaire vergoeding met de factor 0,25 of 0,10. Een dergelijke uitleg van het begrip bijzondere gevallen draagt bij aan de verwezenlijking van het in artikel 17, lid 1, van de Grondwet begrepen recht op toegang tot een onafhankelijke en onpartijdige rechter. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot feiten die meebrengen dat het om zo’n bijzonder geval gaat, rusten op de belanghebbende.”
6.2.2.
De stelling dat artikel 30a Wet WOZ buiten toepassing moet blijven wegens strijd met hogere regelgeving faalt op de gronden als vermeld in bovenstaand arrest. De gemachtigde van belanghebbende heeft voorts gesteld dat sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in artikel 30a, leden 1 en 2, Wet WOZ, maar hij heeft dit niet onderbouwd, omdat hij niet in staat is het daarvoor benodigde bewijs te leveren. Het gevolg is dat voor de onderhavige zaak aanleiding bestaat tot vermenigvuldiging van de op basis van het Bpb te berekenen forfaitaire vergoeding met de factor 0,10 (de beschikking en de aanslag worden niet vernietigd of gewijzigd).
6.2.3.
Het Hof stelt daarom de kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de hogerberoepsfase tevens vast met inachtneming van de WHpkv op € 93,40 (1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting x wegingsfactor 0,5 voor zwaarte van de zaak x € 934 bedrag per punt x 0,10).
6.3.
Voorts dient het door belanghebbende betaalde griffierecht in hoger beroep te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 93,40 en
- gelast de Heffingsambtenaar het voor het hoger beroep betaalde griffierecht van
Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, H.A.J. Kroon en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen.
De griffier, de voorzitter,
E.J. Nederveen M.J.M. van der Weijden
De beslissing is op 22 januari 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.