ECLI:NL:GHDHA:2026:415

• Datum uitspraak: 22 januari 2026
• Publicatiedatum: 19 maart 2026
• Zaaknummer: BK-24/757
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.J.M. van der Weijden; H.A.J. Kroon; R.A. Bosman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over WOZ-waarde woning en toezendplicht heffingsambtenaar

Belanghebbende is eigenaar van een woning die door de heffingsambtenaar voor het jaar 2022 is gewaardeerd op €875.000. Belanghebbende maakte bezwaar tegen deze waarde en de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting, welke door de heffingsambtenaar werd afgewezen. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, wees het verzoek om vergoeding van immateriële schade toe wegens overschrijding van de redelijke termijn, en veroordeelde de heffingsambtenaar tot vergoeding van proceskosten en griffierecht.

In hoger beroep betwist belanghebbende de vastgestelde waarde en stelt dat de heffingsambtenaar niet aan zijn toezendplicht heeft voldaan door het niet overleggen van iWOZ-gegevens. Het hof oordeelt dat de toezendplicht niet is geschonden omdat de heffingsambtenaar deze gegevens niet gebruikte in de waardebepaling. Wel is vastgesteld dat de heffingsambtenaar iWOZ-gegevens heeft geraadpleegd in hoger beroep, maar deze niet tijdig heeft overgelegd, wat echter geen gevolgen heeft voor de bewijsvoering.

De heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld met een waardematrix op basis van vergelijkingsobjecten, waarvan het hof concludeert dat de gebruikte vergelijkingsobjecten niet volledig vergelijkbaar zijn en onvoldoende rekening is gehouden met kwaliteitsverschillen. Belanghebbende heeft ook geen aannemelijk bewijs geleverd voor zijn lagere waarde van €700.000. Het hof stelt daarom de waarde in goede justitie vast op €800.000.

Het hoger beroep wordt gegrond verklaard, de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar worden vernietigd, de beschikking wordt gewijzigd en de aanslag verminderd. De heffingsambtenaar wordt veroordeeld tot vergoeding van proceskosten en het betaalde griffierecht in hoger beroep.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt vastgesteld op €800.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-24/757

Uitspraak van 22 januari 2026

in het geding tussen:

[X] te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: A. Bakker)

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 2 juli 2024, nummer SGR 23/446.

Procesverloop

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 875.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende zaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag).

1.2.

Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar afgewezen.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft als volgt beslist, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade toe;

- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade aan eiser tot een bedrag van € 500;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 218,75;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden;

- draagt verweerder op om de toegekende vergoedingen en het griffierecht (ingevolge artikel 30a, vierde en vijfde lid, Wet WOZ) te betalen op een bankrekening die op naam staat van eiser.”

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft bij nader stuk van 22 januari 2025 verweer gevoerd. Belanghebbende heeft op 19 oktober 2025 een nader stuk ingediend.

1.5.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 30 oktober 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tusseneengezinswoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 176 m2 (inclusief kelder van 12 m2) en staat op een kadastraal perceel van 164 m2. Het bouwjaar van de woning is 1925.

2.2.1.

De Heffingsambtenaar heeft in beroep een waardematrix (de matrix) overgelegd van de woning, waarin de gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare onroerende zaken, te weten een drietal in de wijk [Wijk] gelegen woningen: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] betreffen tusseneengezinswoningen en vergelijkingsobject [adres 3] betreft een hoekeengezinswoning. De vergelijkingsobjecten hebben als bouwjaren 1878 ( [adres 2] ) en 1925 ( [adres 3] en [adres 4] ). Verder is in de matrix als extra vergelijkingsobject genoemd een tusseneengezinswoning aan [adres 5] in de wijk [Wijk] met als bouwjaar 1925. In deze matrix zijn de objectgegevens van de woning en de (extra) vergelijkingsobjecten, en onderbouwende verkoopgegevens van de (extra) vergelijkingsobjecten opgenomen. In de matrix zijn in het veld opmerkingen de bijzonderheden met betrekking tot de staat van de woning en de (extra) vergelijkingsobjecten opgenomen. De waarde van de woning is in de matrix bepaald op € 875.000.

2.2.2.

De Heffingsambtenaar heeft voorts een object- en referentiekaart en foto’s van de ligging van de woning en de (extra) vergelijkingsobjecten verstrekt.

2.3.1.

Belanghebbende heeft in hoger beroep een referentiematrix (de referentiematrix) overgelegd met daarin verwerkt de transactie- en verkoopgegevens en objectkenmerken van een drietal naar zijn opvatting met de woning vergelijkbare onroerende zaken: [adres 2] , [adres 6] en [adres 4] te [woonplaats] . In de referentiematrix wordt de waarde van de woning becijferd op € 700.184.

2.3.2.

Voorts heeft belanghebbende voor twee van de door hem in de referentiematrix gehanteerde onroerende zaken ( [adres 2] en [adres 4] ) een afschrift van informatie van “ [A B.V.] ” overgelegd inhoudende de verkoopinformatie (onder meer de verkoopadvertentietekst) van de desbetreffende onroerende zaak.

2.3.3.

In zijn aanvulling op het hogerberoepschrift heeft belanghebbende voor de door hem in zijn referentiematrix gehanteerde onroerende zaak [adres 2] foto’s opgenomen die afkomstig zijn uit de verkoopadvertentie van die onroerende zaak.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder gebruikte primaire vergelijkingsobjecten zijn [adres 2] (verkocht op 21 augustus 2020 voor € 995.000), [adres 3] (verkocht op 23 november 2020 voor € 862.500) en [adres 4] (verkocht op 1 juli 2020 voor € 672.800). Deze vergelijkingsobjecten hebben vergelijkbare bouwkenmerken, ligging en gebruiksoppervlakte en zijn daarom goed vergelijkbaar met de woning. Uit de matrix volgt dat de gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van deze vergelijkingsobjecten € 5.345 bedraagt, terwijl de woning een lagere waarde per vierkante heeft van € 4.972. Daarbij heeft verweerder verklaard dat de woning aan de [adres 4] is verkocht in deplorabele staat. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer perceeloppervlakte en de staat van onderhoud. Met de enkele blote stelling van eiser dat de woning aan de [adres 4] niet in deplorabele staat is verkocht heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.

6. Eiser stelt dat verweerder niet aan de toezendplicht heeft voldaan nu hij in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om de op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem te verstrekken, zoals de grondstaffels en KOUDV- en liggingsfactoren. Verweerder heeft verklaard geen gebruik te maken van deze gegevens. De rechtbank overweegt dat deze werkwijze van verweerder reeds aan de orde is geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is.[1] De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen. Nu verweerder transactieprijzen van vergelijkingsobjecten niet corrigeert voor het tijdsverloop tussen transactiedatum en waardepeildatum, waar overigens ook geen verplichting toe bestaat, faalt ook de klacht dat verweerder de indexatie niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verder is de matrix pas in de beroepsfase opgesteld ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde, verweerder kan daarom niet worden tegengeworpen dat hij deze niet heeft verstrekt in de bezwaarfase. De blote stelling van eiser dat de inhoud/oppervlakte van de vergelijkingsobjecten niet juist is en dat de bouwtekeningen en de iWOZ-gegevens van de vergelijkingsobjecten hadden moeten worden overgelegd, wordt ook verworpen.[2]

7. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

8. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in de arresten van de Hoge Raad van 22 april 2005[3]. Behoudens in geval van bijzondere omstandigheden wordt een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een half jaar toe aan de bezwaarfase.

9. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 6 maart 2022, de uitspraak op bezwaar is gedaan op 12 december 2022 en de uitspraak van de rechtbank is gedaan op

2 juli 2024. Vanaf het indienen van het bezwaarschrift tot de uitspraakdatum is een periode van twee jaar en vier maanden verstreken. De overschrijding van de redelijke termijn bedraagt dan vier maanden, zodat eiser recht heeft op een vergoeding van immateriële schade van € 500. De overschrijding van de redelijke termijn dient volledig aan de bezwaarfase te worden toegerekend.

Proceskosten

10. De rechtbank ziet vanwege de overschrijding van de redelijke beslistermijn aanleiding voor een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 218,75 (1 punt voor het doen van een verzoek om schadevergoeding met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor van 0,25).[4]

[1] ECLI:NL:GHDHA:2022:2636 en HR 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1390

[2] ECLI:NL:GHDHA:2022:2636 en HR 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1390

[3] ECLI:NL:HR:2005:AO9006

[4] ECLI:NL:HR:2023:1526”

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1.

In geschil is of de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden en heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen, en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.

4.2.

Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank behoudens de beslissing omtrent de vergoeding van immateriële schade en de vergoeding van het griffierecht, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 700.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep, waarbij artikel 30a Wet WOZ niet wordt toegepast.

4.3.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en, in het geval het hoger beroep gegrond is tot toekenning van een proceskostenvergoeding voor bezwaar, beroep en hoger beroep met toepassing van artikel 30a Wet WOZ.

Beoordeling van het hoger beroep

Toezendplicht – artikel 40, lid 2, Wet WOZ

5.1.1.

De Heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een taxatieverslag toegezonden en in beroep een matrix overgelegd. In het verweerschrift in beroep en hoger beroep alsmede ter zitting heeft de Heffingsambtenaar een toelichting gegeven op de wijze waarop woningen in de gemeente Den Haag voor het jaar 2022 worden gewaardeerd. Hij heeft aangevoerd dat bij de modelmatige waardering de verschillen tussen de onroerende zaken worden verrekend in de prijs per vierkante meter van de gebruiksoppervlakte. Er is in elke fase sprake van onderzoek door een taxateur die zoekt naar verkoopcijfers van objecten die, wat de taxateur betreft, zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn en zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum liggen. Bij de taxatie wordt geen gebruik gemaakt van indexeringscijfers, KOUDV- en liggingsfactoren en ook niet van grondstaffels. Het Hof heeft geen reden aan deze toelichting te twijfelen. Hieruit volgt dat de (gegevens die ten grondslag liggen aan) indexeringscijfers en KOUDV- en liggingsfactoren en grondstaffels de Heffingsambtenaar niet ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en dus niet aan belanghebbende in de bezwaarfase konden worden verstrekt. Om toezending van de iWOZ-kaarten heeft belanghebbende in bezwaar niet verzocht. Er is dan ook geen sprake van een schending van de toezendplicht als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Daarbij wordt opgemerkt dat het niet nodig is dat de Heffingsambtenaar inzicht verschaft in de wijze waarop hij de waarde precies heeft berekend. De verplichting tot informatieverstrekking op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ betreft de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens. Het interpreteren van deze gegevens valt niet onder genoemde bepaling.

5.1.2.

De werkwijze van de Heffingsambtenaar is overigens reeds aan de orde geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is (Hof Den Haag 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2636, HR 6 oktober 2023, ECLI:NLHR:2023:1390, Hof Den Haag 9 oktober 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1806, en Hof Den Haag 5 februari 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:149). Het Hof ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen.

iWOZ-gegevens – artikel 8:42 Awb

5.2.1.

Voor zover belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar iWOZ-gegevens moet overleggen van de woning en van de door hem in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten, geldt het volgende. iWOZ is een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. De Heffingsambtenaar is in beginsel niet verplicht deze gegevens te overleggen. Dit is evenwel anders in het geval de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde in enige fase van het geding gebruik heeft gemaakt van de iWOZ-gegevens. In dit geval blijkt dat hiervan sprake is geweest. Belanghebbende heeft in hoger beroep gemotiveerd gesteld dat een of meer van de door de Heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten voor wat betreft ligging verschilt/verschillen met de woning en dat de staat van onderhoud en voorzieningen van een of meer van deze vergelijkingsobjecten ten tijde van de verkoop in een betere staat verkeert/verkeren dan de Heffingsambtenaar in zijn matrix in aanmerking heeft genomen. Deze stelling heeft de Heffingsambtenaar bestreden en heeft hem in hoger beroep aanleiding gegeven iWOZ-gegevens te raadplegen, zoals ter zitting van het Hof is gebleken. Daarmee behoren deze gegevens tot de op de zaak betrekking hebbende stukken in de zin van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dit wordt niet anders doordat de Heffingsambtenaar ter zitting heeft aangeboden de iWOZ-gegevens ter plekke te overleggen en het Hof dit niet heeft toegestaan met een beroep op de goede procesorde. Het valt immers niet in te zien waarom de Heffingsambtenaar in een eerder stadium van het hoger beroep deze gegevens niet over heeft kunnen leggen terwijl belanghebbende naar het oordeel van het Hof in dit stadium van het hoger beroep daarop niet meer goed kon reageren.

5.2.2.

Indien de Heffingsambtenaar verzuimt te voldoen aan de verplichting om op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen is het op grond van artikel 8:31 Awb aan de rechter om daaruit de gevolgtrekkingen te maken die hem geraden voorkomen. Dit voorschrift staat toe dat de rechter onder omstandigheden de gevolgtrekking maakt dat voorbijgegaan moet worden aan dit verzuim (HR 10 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:874).

5.2.3.

Met artikel 8:42 Awb is beoogd dat een geschil over een door de Heffingsambtenaar genomen besluit wordt beslecht op basis van alle relevante feitelijke gegevens die aan de Heffingsambtenaar ter beschikking staan, zodat de belanghebbende zich daarover kan uitlaten en de rechter daarmee bij zijn beoordeling rekening kan houden. Die beoordeling dient, als het gaat over de beoordeling van de staat van de referentieobjecten, plaats te vinden volgens de kaders die de Hoge Raad in zijn arresten van 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332 en van 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, heeft gegeven. De door belanghebbende en de Heffingsambtenaar overgelegde en tot de gedingstukken behorende gegevens bieden daartoe voldoende grondslag. Om die reden zal aan het verzuim van de Heffingsambtenaar met toepassing van artikel 8:31 Awb geen gevolg worden verbonden. Wel ziet het Hof aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van door belanghebbende gemaakte proceskosten en het betaalde griffierecht in hoger beroep.

Waardebepaling

5.3.

De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).

5.4.

Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vlg. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332).

5.5.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof komt hierna onder 5.7.1 tot en met 5.7.3 terug op de vergelijkbaarheid van deze onroerende zaken.

5.6.

Belanghebbende heeft in hoger beroep drie volgens hem vergelijkbare onroerende zaken aangevoerd, waaronder de eveneens door de Heffingsambtenaar als vergelijkingsobjecten gehanteerde [adres 2] en [adres 4] te [woonplaats] . Belanghebbende stelt dat de door hem gehanteerde referentiematrix beter is en dat de door hem in zijn referentiematrix gehanteerde onroerende zaak [adres 6] ook moet worden meegewogen bij de beoordeling of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De gemachtigde heeft deze drie onroerende zaken ontleend aan het aanvankelijk door de Heffingsambtenaar opgemaakte taxatieverslag, waarin deze als vergelijkingsobjecten terug kwamen. Het Hof komt hierna onder 5.7.1 tot en met 5.7.3 en 5.8.2 terug op de vergelijkbaarheid van deze onroerende zaken.

5.7.1.

Hetgeen de Heffingsambtenaar en de gemachtigde van belanghebbende omtrent de in de matrix van de Heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten (zie 2.2.1 en 5.5), die deels ook door belanghebbende worden gehanteerd, hebben aangevoerd en verklaard, leidt het Hof tot de conclusie dat de onroerende zaak [adres 3] niet kan dienen ter vergelijking nu dit een hoekeengezinswoning betreft, waar de woning een tusseneengezinswoning betreft, die ten tijde van de verkoop volgens de Heffingsambtenaar in deplorabele staat verkeerde en die beschikt over een aanzienlijk groter perceel dan de woning van belanghebbende. Ter zitting van het Hof is voorts duidelijk geworden dat de Heffingsambtenaar deze onroerende zaak in wezen voornamelijk heeft opgenomen in verband met de ligging van deze woning in dezelfde straat als de woning.

5.7.2.

Het Hof komt verder aan de hand van hetgeen partijen hebben aangevoerd en verklaard tot de conclusie dat partijen het eens zijn over de vergelijkbaarheid van de onroerende zaken [adres 2] en [adres 4] .

5.7.3.

Ten aanzien van het extra vergelijkingsobject [adres 5] overweegt het Hof dat deze verkoop buiten beschouwing moet worden gelaten, omdat die te ver van de waardepeildatum heeft plaatsgevonden (23 augustus 2019).

5.7.4.

Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning met de twee vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 2] niet aannemelijk heeft gemaakt. Het vergelijkingsobject [adres 4] verkeert volgens de Heffingsambtenaar in gedateerde staat. Belanghebbende betwist dit en heeft ter onderbouwing foto’s van dit object overgelegd. Die foto’s ondersteunen niet de kwalificatie ‘gedateerd’ die de Heffingsambtenaar aan dit object heeft gegeven. Het vergelijkingsobject [adres 2] heeft weliswaar vanwege de luxe staat een hogere prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte dan de woning, maar gelet op de door belanghebbende overgelegde foto’s van dit object is zonder nadere verklaring van de Heffingsambtenaar, die ontbreekt, en gelet op het feit dat dit het enige vergelijkingsobject is met een hogere prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte dan de woning, onvoldoende onderbouwd dat voldoende rekening is gehouden met het kwaliteitsverschil tussen dit object en de woning.

5.8.1.

Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde van € 700.000 aannemelijk heeft gemaakt.

5.8.2.

De door belanghebbende in zijn referentiematrix naar voren gebrachte onroerende zaak [adres 6] (zie 2.3.1, 2.3.3 en 5.6) is, gelet op hetgeen de Heffingsambtenaar en de gemachtigde van belanghebbende hieromtrent hebben aangevoerd en verklaard, niet vergelijkbaar met de woning, nu dit een onroerende zaak betreft die, anders dan de woning van belanghebbende, bestaat uit twee gebouwen die de onroerende zaak geschikt maken (en zelfs ingericht zijn) voor dubbele bewoning.

5.8.3.

Belanghebbende stelt in zijn referentiematrix dat ter zake van de luxe staat van het object [adres 2] in de vergelijking met de woning een vermindering van in totaal 25% van de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte (€ 4.668, na door belanghebbende gehanteerde indexatie) in aanmerking moet worden genomen, zodat die prijs uitkomt op € 3.501 per vierkante meter. De omvang van deze correctie is door belanghebbende echter niet onderbouwd, anders dan met een verwijzing ter zitting dat andere gemeenten en belastingsamenwerkingen voor KOUDV-factoren ook een correctie van 5% of 10% per punt afwijking hanteren. Deze onderbouwing acht het Hof onvoldoende. Bovendien hanteert belanghebbende in het terugrekenen van de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van bovengemiddelde staat naar gemiddelde staat een onjuiste breuk door uit te gaan van 75/100e in plaats van 100/125e van de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte in bovengemiddelde staat.

5.8.4.

Gelet op hetgeen hier voor onder 5.8.1 tot en met 5.8.3 is overwogen, maakt ook belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk.

5.9.

Het vorenstaande overziende maakt dat geen van partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren voor de door haar bepleite waarde van de woning op de waardepeildatum. De Hof bepaalt de waarde, rekening houdend met alle ter zake doende feiten en omstandigheden, in goede justitie op € 800.000.

Slotsom

5.10.

Het hoger beroep is gegrond.

Proceskosten en griffierecht

6.1.1.

Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt de kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en de daarbij behorende bijlage vast op € 3.001 (€ 666 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (1 punt à € 666 x 1 (gewicht van de zaak), € 1.868 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank (2 punten à € 934 x 1 (gewicht van de zaak) en € 467 wegens verleende rechtsbijstand voor het Hof (2 punten à € 934 x 1 (gewicht van de zaak) x 0,25 (WHpkv)),

met inachtneming van het volgende.

6.1.2.

Aangezien de uitspraak van de Rechtbank waartegen het hoger beroep is gericht, is bekendgemaakt in 2024, moet voor de hoogte van de proceskostenvergoeding in hoger beroep acht worden geslagen op de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm (WHpkv) gelet op het bepaalde in artikel IV van die wet. Bij de WHpkv is artikel 30a aan de Wet WOZ toegevoegd, waarin de hoogte van proceskostenvergoedingen voor procedures betreffende de WOZ is beperkt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46 ten aanzien van de werkingssfeer van de WHpkv het volgende overwogen:

“3.5.1 Uit hetgeen hiervoor in 3.4.1 tot en met 3.4.6 is overwogen, volgt dat de wetgever met de beperkingen van proceskostenvergoedingen in procedures over de Wet WOZ en de bpm het oog heeft gehad op gevallen die zich daardoor kenmerken dat aan de belanghebbende rechtsbijstand wordt verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan het bedrijfsmodel eruit bestaat dat (i) wordt opgetreden op basis van no cure no pay, (ii) daarbij zodanige afspraken met de cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en (iii) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen. Aanwijzingen dat dit laatste het geval is, kunnen bijvoorbeeld worden gevonden in de omstandigheid dat vaak geheel of ten dele gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde tekstblokken die niet zijn toegespitst op de desbetreffende zaak.

3.5.2

Gevallen die kennelijk niet de hiervoor in 3.5.1 bedoelde kenmerken hebben, moeten in het licht van het doel van de regeling over proceskostenvergoedingen in de WHpkv worden aangemerkt als bijzondere gevallen in de zin van de tweede volzin van artikel 19a, leden 1 en 2, van de Wet bpm en artikel 30a, leden 1 en 2, van de Wet WOZ, met als gevolg dat in die gevallen geen aanleiding bestaat tot vermenigvuldiging van de op basis van het Besluit berekende forfaitaire vergoeding met de factor 0,25 of 0,10. Een dergelijke uitleg van het begrip bijzondere gevallen draagt bij aan de verwezenlijking van het in artikel 17, lid 1, van de Grondwet begrepen recht op toegang tot een onafhankelijke en onpartijdige rechter. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot feiten die meebrengen dat het om zo’n bijzonder geval gaat, rusten op de belanghebbende.”

6.1.3.

De stelling dat artikel 30a Wet WOZ buiten toepassing moet blijven wegens strijd met hogere regelgeving faalt op de gronden als vermeld in bovenstaand arrest. De gemachtigde van belanghebbende heeft voorts gesteld dat sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in artikel 30a, leden 1 en 2, Wet WOZ, maar hij heeft dit niet onderbouwd, omdat hij niet in staat is het daarvoor benodigde bewijs te leveren. Het gevolg is dat voor de onderhavige zaak aanleiding bestaat tot vermenigvuldiging van de op basis van het Bpbt te berekenen forfaitaire vergoeding in hoger beroep met de factor 0,25 (de beschikking en de aanslag worden gewijzigd).

6.2.

Voorts dient het door belanghebbende betaalde griffierecht in hoger beroep te worden vergoed.

Beslissing

Het Gerechtshof:

• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, voor zover deze betrekking heeft op de waarde van de woning, de aanslag en de proceskostenvergoeding;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 800.000;
• vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
• veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten voor bezwaar, beroep en hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van in totaal € 3.001, en
• draagt de Heffingsambtenaar op aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 138 te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, H.A.J. Kroon en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen.

De griffier, de voorzitter,

E.J. Nederveen M.J.M. van der Weijden

De beslissing is op 22 januari 2026 in het openbaar uitgesproken.

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.