Conclusie
Zaaknummer C00/112 HR
Zitting 19 oktober 2001
Mr Huydecoper
Conclusie inzake
[Eiseres]
eiseres tot cassatie
tegen
[Verweerder]
verweerder in cassatie
Feiten en procesverloop
1) Verweerder in cassatie ("[verweerder]") huurt sinds 1 november 1995 van eiseres tot cassatie ("[eiseres]") de parterre met tuin, parkeerplaats en kelder van het perceel [a-straat 1] te [woonplaats]. De huur is aangegaan voor de duur van vijf jaar met vijf optiejaren. Tot 1 januari 1997 bedroeg de huurprijs ƒ 1.800,-- per maand. Partijen zijn overeengekomen dat de huurprijs periodiek zal worden verhoogd, voor het eerst ingaande januari 1997, op basis van een in de overeenkomst nader omschreven jaarprijsindexcijfer van de gezinsconsumptie. Daarnaast dient [verweerder] een vergoeding van ƒ 300,-- per maand te betalen voor verbruik van gas, water en licht. In het huurcontract is verder bepaald dat de huur bij vooruitbetaling op de eerste van iedere maand moet worden voldaan; dat het gehuurde is bestemd als winkelruimte voor verkoop van kunstvoorwerpen, met de nodige opslag; dat de huurder is gehouden het gehuurde overeenkomstig zijn bestemming te gebruiken; dat de huurder de tuin in goede staat zal onderhouden; en dat de huurder erin bewilligt dat verhuurster een toegangssleutel tot het gehuurde heeft om toegang daartoe te hebben in noodgevallen, met name ook om doorgeslagen stoppen voor de elektrische stroom te vervangen indien huurder niet aanwezig mocht zijn.(1)
2) Op 18 augustus 1998 heeft [eiseres] [verweerder] gedagvaard voor de Kantonrechter Den Haag en tegen hem de volgende vorderingen ingesteld (samengevat):
- ontbinding van de huurovereenkomst;
- ontruiming van het gehuurde;
- betaling van achterstallige huur ad ƒ 6.400,--; betaling van een bedrag van ƒ 2.100,-- per maand gedurende de periode dat [verweerder] het feitelijke gebruik van het gehuurde nog zou hebben; betaling van ƒ 960,-- wegens buitengerechtelijke kosten;
- schadevergoeding wegens voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
- rente en kosten.
[Verweerder] is in persoon verschenen om zich tegen de vorderingen te verweren. Bij conclusie van repliek heeft [eiseres] haar eis gewijzigd. De vordering tot betaling van achterstallige huur werd verminderd tot ƒ 2.100,-- en weer vermeerderd met een bedrag van ƒ 1.157,67 wegens onbetaald gebleven huurindexering; de vordering tot betaling van een vergoeding wegens feitelijk gebruik werd vermeerderd tot ƒ 2.178,23 per maand vanwege de indexering. Tenslotte vermeerderde [eiseres] haar eis met een vordering tot afgifte van een duplicaatsleutel van het gehuurde.
De Kantonrechter heeft bij vonnis van 3 december 1998 [verweerder] veroordeeld tot betaling van de achterstallige indexeringen en de buitengerechtelijke kosten. Verder heeft hij hem bevolen aan [eiseres] een toegangssleutel ter beschikking te stellen op straffe van een dwangsom van ƒ 100,-- per dag.
3) Van dit vonnis is [eiseres] in hoger beroep gekomen. Bij memorie van grieven heeft zij haar eis wederom vermeerderd, met een vordering tot verwijdering van de bewakingscamera's die [verweerder] had laten plaatsen, subsidiair tot vervanging door beperktere bewaking; met de eis dat [verweerder] zou worden bevolen zijn woonadres aan [eiseres] mee te delen op straffe van een dwangsom van ƒ 100,-- per dag; met een vordering dat het [verweerder] zou worden verboden de verhuurde ruimte als woonruimte te gebruiken, en met een vordering dat het [verweerder] zou worden verboden zich jegens [eiseres], haar gemachtigde en de medegebruikers van het gehuurde pand te misdragen.
Bij memorie van antwoord heeft [verweerder] incidenteel appel ingesteld en betoogd dat de Kantonrechter ten onrechte had overwogen dat het vanzelfsprekend is dat [verweerder] zijn woonadres aan [eiseres] kenbaar maakt, en dat de Kantonrechter hem ten onrechte had bevolen een sleutel van het gehuurde aan [eiseres] te geven.
De Rechtbank heeft bij vonnis van 22 december 1999 geoordeeld dat het tekortschieten van [verweerder] in zijn verplichting de huur tijdig te voldoen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
Ten aanzien van de overige gestelde tekortkomingen van [verweerder] heeft de Rechtbank geoordeeld dat [verweerder] niet deugdelijk in gebreke is gesteld, dan wel op andere wijze in verzuim is geraakt. Omdat de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat - voorzover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is - als er sprake is van verzuim, oordeelde de Rechtbank dat de overige door [eiseres] aangevoerde gronden niet tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen leiden (rov. 5.6).
De Rechtbank heeft het vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd. Daarnaast heeft zij [verweerder] verboden het gehuurde (mede) als woonruimte te gebruiken op straffe van een dwangsom van ƒ 100,-- per overtreding. Tenslotte heeft zij voor recht verklaard dat de huurprijs per 1 oktober 1998 ƒ 1.878,23 bedraagt, te vermeerderen met de contractuele indexering per 1 januari 1999. Voor het overige heeft zij de vorderingen afgewezen.
4) [Eiseres] is van dit vonnis (tijdig) in cassatie gekomen. [Verweerder] heeft tot verwerping geconcludeerd. [Eiseres] heeft haar cassatiemiddel nog schriftelijk toegelicht.
Bespreking van het cassatiemiddel
5) Onderdeel 1 van het cassatiemiddel klaagt over het oordeel van de Rechtbank dat niet is gebleken dat [verweerder] deugdelijk in gebreke is gesteld of op andere wijze in verzuim is geraakt. Alvorens de klachten te bespreken, maak ik enkele opmerkingen over verzuim en ingebrekestelling.
6) Op de ontbinding van een huurovereenkomst is art. 6:265 BW Pro in beginsel gewoon van toepassing. Art. 7A:1636 BW bepaalt, in afwijking van art. 6:267 BW Pro, dat de ontbinding van een huurovereenkomst van bedrijfsruimte wegens wanprestatie van de huurder slechts door de rechter kan geschieden, en dat de rechter de huurder een termijn kan toestaan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen (lid 2); maar laat overigens de werking van art. 6: 265 BW onverlet(2).
7) Art. 6:265 lid 2 BW Pro bepaalt dat voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat wanneer de schuldenaar in verzuim is. Op die regel is de hier bestreden beslissing van de Rechtbank gebaseerd.
Wat verzuim is, geeft de wet nader aan in art. 6:81, 6:82 en 6:83 BW. Daaruit - en meer nog uit de wetsgeschiedenis, de doctrine en de jurisprudentie - blijkt, dat het verschijnsel van verzuim complex, en ook niet geheel eenduidig van aard is.
8) Waarom eist de wet dat bepaalde sancties - met als belangrijkste schadevergoeding(3), en bij wederkerige overeenkomsten: ontbinding van de overeenkomst(4) - alleen tegen een debiteur mogen worden ingeroepen als de debiteur in verzuim is, en wordt voor dat verzuim als regel een nadere rechtshandeling, nl. formele ingebrekestelling verlangd? Vanzelf spreekt dat niet. Het andere uitgangspunt, nl. dat de enkele niet-nakoming van een opeisbare verbintenis als regel voldoende is om de gevolgen van die niet-nakoming in volle omvang in het leven te roepen, is als zodanig - als uitgangspunt - op goede gronden te verdedigen(5).
Als ik naga waarom ons huidige BW in bepaalde gevallen de (extra) eis van het intreden van verzuim stelt, en daarbij onderscheid maakt naar gevallen waarin verzuim al aanwezig is wanneer de verbintenis in kwestie niet (tijdig en behoorlijk) is nagekomen, en gevallen waarin voor het intreden van verzuim méér dan dat vereist is, is het beeld het volgende.
9) Dat verzuim vanzelf - van rechtswege - intreedt, is zeker niet een zeldzame uitzondering, maar daarentegen in een groot aantal gevallen de regel. De meest voorkomende gevallen zijn: het geval dat de betreffende verbintenis een termijn voor nakoming aangeeft, en niet aannemelijk is dat die termijn niet bedoeld is als de termijn waarbinnen de debiteur op straffe van aansprakelijkheid voor niet-nakoming moet presteren, art. 6:83 sub Pro a) BW (met excuses voor de opeenstapeling van ontkenningen); en het geval dat de verbintenis uit onrechtmatige daad of daarmee vergelijkbare oorzaak voortvloeit, en de rechtsgevolgen daarvan dus niet uit de (tot uitdrukking gebrachte) bedoelingen van de handelende partijen voortvloeien, maar rechtstreeks uit de wet, art. 83 sub Pro b) BW. Daarnaast komt verzuim helemaal niet aan de orde als het gaat om verbintenissen waarvan de uitvoering blijvend onmogelijk is, art. 6:81, slot, BW(6) of, bij ontbinding: ook als de nakoming tijdelijk onmogelijk is, art. 6:265 lid 2 BW Pro.
10) Wat overblijft is, anders dan men bij onbevangen lezing van de art 6:74, 6:81, 6:82 en 6:265 lid 2 BW zou kunnen denken, slechts een enigszins beperkte groep verbintenissen: die verbintenissen waarvoor geen "fatale" termijn voor nakoming is gesteld, en die verbintenissen die gebrekkig zijn nagekomen, maar waar herstel van het gebrek in de nakoming nog geredelijk mogelijk is (en zich niet voordoet dat dat herstel, omdat een "fatale" termijn inmiddels is verstreken, niet (meer) in aanmerking komt).
11) Bij de zojuist omschreven, en door een systeem van negatieve selectie uit de regels van de wet afgeleide verbintenissen, is ook goed te begrijpen dat de relatief zware sancties van schadevergoeding en ontbinding niet eerder intreden dan nadat ten laste van de debiteur verzuim kan worden vastgesteld. In het geval van een verbintenis die niet onder een "fatale" termijn is aangegaan (en die nog kan worden nagekomen), is het eenvoudig zo dat de debiteur niet eerder op het niet-nakomen van de betreffende verbintenis kan worden aangesproken, dan nadat is komen vast te staan wanneer hij had moeten nakomen (en dat dat nakomen niet (correct) is gebeurd). Een specifieke stap om de termijn waarbinnen moet worden nagekomen aan te geven (waardoor de debiteur, voor het geval hij niet nakomt, in gebreke wordt gesteld) is gewoon nodig om de inhoud van de verlangde prestatie te preciseren: zonderdien kan niet worden vastgesteld dat de debiteur tekort is geschoten; vgl. de formulering uit HR 20 september 1996, NJ 1996, 748, rov. 3.2.
12) Bij het geval van de reeds geleverde maar in enig opzicht ondeugdelijke, maar wèl nog voor herstel vatbare prestatie kan zich hetzelfde voordoen: nl. dat geen tekortkoming kan worden aangenomen zolang de debiteur niet in de gelegenheid gesteld is de prestatie (op redelijke termijn) alsnog op orde te brengen, bijv. omdat (nog) geen eindtermijn gold waarbinnen de prestatie deugdelijk moest hebben plaatsgehad. Toch ligt dit geval inzoverre iets anders, dat ook gevallen denkbaar zijn waarin de debiteur (al) in de nakoming van zijn verplichting tekort is geschoten, niet omdat hij niet tijdig heeft gepresteerd (ook hier mag het niet zo zijn dat een "fatale" termijn reeds is verstreken), maar doordat de prestatie die geleverd is niet (geheel) aan de verbintenis beantwoordde. (Ook) in dat geval kan het begrijpelijk zijn dat de eis wordt gesteld dat de debiteur in gebreke wordt gesteld. Dat berust dan niet op de logische noodzaak dat er zonder ingebrekestelling geen tekortkoming valt vast te stellen (zoals in het zojuist in al. 10 besproken geval), want op zichzelf kan al worden vastgesteld dat de geleverde prestatie onvoldoende was. Het berust (desnoods: mede) op een andere gedachte: nl. dat het onredelijk zou zijn om verstrekkende gevolgen van niet-nakoming ten laste van een debiteur te brengen, als diens prestatie zich geredelijk voor herstel leent, en ook in redelijkheid van de crediteur te vergen is dat die daartoe de gelegenheid biedt.
Reeds onder het "oude" BW werd dit geval inderdaad zo beoordeeld: bij een prestatie die in enig opzicht gebrekkig is kan de goede trouw meebrengen dat de crediteur de debiteur in gebreke moet stellen vóór hij de gevolgen van wanprestatie kan inroepen: HR 22 mei 1981, NJ 1982, 59 m.nt. CJHB.
13) Men kan zich, in het licht van het hiervóór besprokene, afvragen of het werkelijk zo is dat het wettelijke systeem "in beginsel" voor verzuim van de debiteur de eis stelt dat ingebrekestelling moet hebben plaatsgehad (al is dat ongetwijfeld de indruk die men bij kennisneming van de art 6:81, 82 en 83 opdoet(7)): het aantal gevallen waarin de "in beginsel"-regel uitzondering lijdt is groot; en belangrijker misschien nog: de "in beginsel"-regel ontleent zijn zin aan het niet zonder meer "normaaltypische" geval, dat de betreffende verbintenis niet binnen een welbepaalde tijd hoefde te worden nagekomen, en dat nakoming of verbeterde nakoming nog mogelijk is, en de ruimte daarvoor ook redelijkerwijs moet worden geboden. Men zou daarom ook kunnen volhouden dat ingebrekestelling in het algemeen niet vereist is, behalve bij een bepaalde groep verbintenissen waarbij logica of billijkheid anders voorschrijven.
14) Ik laat deze beschouwingen voor wat die zijn; voor de thans te beoordelen zaak is het voldoende om vast te stellen dat in de wet en in de rechtspraak(8) in veel gevallen wordt aangenomen dat de eis van ingebrekestelling niet geldt(9). Als het gaat om de vordering tot ontbinding, zijn de belangrijkste "uitzonderingsgevallen": het geval dat nakoming (tijdelijk of blijvend) onmogelijk is; het (overigens wellicht als species van het eerder omschreven genus aan te merken) geval van schending van een verbintenis om iets na te laten (niet te doen); en het geval dat de verbintenis binnen een "vaste" termijn behoorlijk moest worden nagekomen.
Die gevallen kenmerken zich er alle door dat de eis van ingebrekestelling zinloos of buitensporig zou zijn. Hetzelfde geldt voor de verschillende andere varianten waarin uitzonderingen op de genoemde "in beginsel"-regel worden aanvaard(10).
15) Het is overigens denkbaar dat een vordering tot ontbinding ook in gevallen waarin verzuim geen rol speelt of waarin verzuim van rechtswege intreedt, toch moet worden afgewezen. Art. 6:265 lid 1 noemt Pro daar al een voorbeeld van. Een factor die daarbij vaak van belang blijkt te zijn is, of de debiteur is ingelicht omtrent de tekortkoming waarop de vordering tot ontbinding gebaseerd wordt. Dat kan bijvoorbeeld zo zijn omdat redelijkheid en billijkheid dat meebrengen(11). Ook kan een rol spelen dat de ernst van de tekortkoming mede wordt bepaald door de bij de debiteur bestaande wetenschap c.q. opzet; en dat als de crediteur de debiteur van het betreffende gebrek in diens prestatie, of van de bezwaren die de crediteur daartegen koesterde, onwetend heeft gelaten, de ernst van de tekortkoming als onvoldoende moet worden aangemerkt om - bijvoorbeeld - ontbinding te rechtvaardigen(12).
Dergelijke gronden voor afwijzing van een vordering tot ontbinding verschillen echter wezenlijk van de grond dat de debiteur niet in verzuim zou zijn(13) (al kunnen dezelfde feiten bij de beoordeling van beide gronden in aanmerking komen). In dit cassatiegeding bestrijdt het middel in de eerste plaats de beoordeling (door de Rechtbank) van het vereiste van verzuim. De mogelijke andere wegen waarlangs dezelfde feiten een rol zouden kunnen spelen bij de beoordeling van de ontbindingsvordering van [eiseres], zijn bij de Rechtbank niet aan bod gekomen, en moeten (daarom) ook in cassatie buiten beschouwing blijven.
16) Dan kom ik nu toe aan de bespreking van het cassatiemiddel. Onderdeel 1 bestaat uit acht subonderdelen. Subonderdeel 1.1. bestaat uit een inleidende weergave van de verwijten die [eiseres] aan haar vordering tot ontbinding en ontruiming ten grondslag heeft gelegd, en van het oordeel van de Rechtbank. In de volgende subonderdelen wordt een aantal redenen aangevoerd waarom het oordeel van de Rechtbank onjuist zou zijn, of onvoldoende gemotiveerd. Ik vat die redenen hieronder samen, waarna ik ze afzonderlijk zal bespreken.
a) De aard van de verwijten aan [verweerder] en de aard van de overeenkomst brengt mee, althans kan meebrengen, dat verzuim ook zonder ingebrekestelling intreedt (subonderdeel 1.2).
b) Omdat hier sprake is van een duurovereenkomst, is een ingebrekestelling niet nodig over de periode waarin de schuldenaar zijn verplichtingen niet (goed) is nagekomen. Die periode is immers verstreken en nakoming tijdens die periode is in zoverre blijvend onmogelijk. Volgens art. 6:265 lid 2 BW Pro is in een geval van blijvende onmogelijkheid, om ontbinding te kunnen vorderen niet vereist dat de schuldenaar in verzuim is (subonderdeel 1.4). In casu heeft [eiseres] gesteld dat [verweerder] het gehuurde als woonruimte heeft gebruikt, zijn woonadres niet heeft meegedeeld, tuinonderhoud heeft nagelaten, buitensporig stroom heeft verbruikt en zich agressief, onredelijk en onrechtmatig heeft gedragen. Voor de periode waarin deze verweten gedragingen hebben plaatsgevonden is nakoming inmiddels blijvend onmogelijk (subonderdeel 1.5).
c) De Rechtbank had, bij haar behandeling van het verwijt dat sprake is van buitensporig stroomverbruik maar dat [verweerder] redelijk overleg daarover weigert, de vraag of [eiseres] uit een mededeling van [verweerder] moest afleiden dat [verweerder] in de nakoming van zijn verplichtingen tekort zou schieten, niet buiten beschouwing mogen laten (subonderdeel 1.6).
d) Voor wat betreft het agressieve, onredelijke en/of onrechtmatige gedrag van [verweerder] vloeit uit art. 6:83 sub b BW Pro voort dat hij zonder ingebrekestelling in verzuim is (subonderdeel 1.3).
e) De aard van de onderhoudsverplichting brengt mee dat de huurder ook zonder ingebrekestelling in verzuim raakt (subonderdeel 1.3).
17) Subonderdeel 1.2 geeft slechts een algemeen geformuleerde klacht, die in de volgende subonderdelen nader wordt uitgewerkt. Ik zal dit subonderdeel daarom niet afzonderlijk bespreken. Alvorens de verdere subonderdelen te onderzoeken lijkt het mij goed om vast te stellen dat voor één van de daarin naar voren gebrachte gronden geen feitelijke grondslag te vinden is. De Rechtbank heeft in rov. 5.14 geoordeeld dat [eiseres]' stelling met betrekking tot buitensporig stroomgebruik van [verweerder] onvoldoende is onderbouwd. Dit feitelijke gegeven kan dus niet betrokken worden bij de beoordeling van de klachten op het punt van het verzuim.
18) De kern van de klacht van [eiseres] bevindt zich in het hiervoor in al. 16 onder b) gezegde: omdat sprake is van een duurovereenkomst, leidt het verzaken van verplichtingen door de huurder in een voorbije periode tot blijvende onmogelijkheid van correcte nakoming (in die periode), en is verzuim niet vereist om een vordering tot ontbinding op de grond van deze tekortkoming te kunnen instellen (of: gelden de regels betreffende verzuim niet als het om zo'n vordering gaat).
Met andere woorden: indien een verbintenis om een voortdurende prestatie te leveren wordt overtreden (de voortdurende prestatie blijft gedurende een bepaalde periode uit), is de schuldenaar zonder nadere ingebrekestelling aansprakelijk.(14)
19) Ik meen dat deze stelling van het middel op gaat. Inderdaad heeft aanmaning/ingebrekestelling geen zin voor tekortkomingen die reeds hebben plaatsgehad en zich niet voor herstel-met-terugwerkende-kracht lenen; en in dergelijke gevallen volgt uit het - als flexibel bedoelde(15) - wettelijke systeem dat de gevolgen van niet-nakoming zonder ingebrekestelling intreden. Ingebrekestelling kan er natuurlijk wel toe leiden (of toe bijdragen) dat verdere tekortkomingen in de toekomst achterwege blijven - dat is zeer waarschijnlijk wat de Rechtbank voor ogen heeft gestaan - maar aan het onherroepelijke en niet voor herstel vatbare karakter van de tekortkomingen die al hebben plaatsgevonden, doet dat niet af(16).
Ik merk overigens op dat sommige van de verbintenissen waarop de ontbindingsvordering berustte, kunnen worden aangemerkt als verbintenissen om niet te doen. Dat geldt bijvoorbeeld voor de verplichting om zich te onthouden van agressief of anderszins buitensporig gedrag ten opzichte van de verhuurster of medehuurders (zie daarvoor ook al. 24 en 25 hierna) en voor de verplichting om het gehuurde niet als woonruimte te gebruiken. Tekortkomingen ten opzichte van dergelijke verplichtingen doen de gevolgen van niet-nakoming ook zonder ingebrekestelling intreden. Daarbij is het niet nodig dat het om een "duurverbintenis" gaat (met dien verstande dat naarmate de tekortkoming zich over langere tijd uitstrekt, dat voor de ernst ervan natuurlijk wel van betekenis kan zijn). Ook in dat opzicht lijkt mij gegrond de klacht, dat de Rechtbank m.b.t. (ook) deze verplichtingen de eis van ingebrekestelling van toepassing heeft geacht.
20) De hier door het middel verdedigde opvatting vindt steun in literatuur en rechtspraak(17). In de arresten HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 m.nt. PAS en HR 4 februari 2000, NJ 2000, 258 - ofschoon beide niet rechtstreeks op het hier te beoordelen geval toepasselijk - zie ik aanwijzingen voor de juistheid van de door het middel verdedigde stelling, die ik enigszins vrij weergeef als: voorzover een tekortkoming een definitief karakter heeft, wat mede(18) het geval is als herstel alsnog redelijkerwijs niet mogelijk is, kan de crediteur zich op de gevolgen van die tekortkoming beroepen zonder dat daarvoor ingebrekestelling vereist is. Ik herhaal dat dat niet betekent dat ingeval van een dergelijke tekortkoming er automatisch aanspraak op ontbinding bestaat - zoals in al. 15 al aangestipt bestaan er verschillende correctiefactoren die daaraan in de weg kunnen staan. Maar als een ontbindingsvordering waaraan een dergelijke tekortkoming (mede) ten grondslag wordt gelegd, wordt afgewezen enkel omdat geen ingebrekestelling heeft plaatsgehad, worden de relevante rechtsregels verkeerd toegepast. De klacht van subonderdelen 1.4 en 1.5 is daarom volgens mij gegrond, althans waar het betreft de verwijten van het gebruik van het gehuurde als woonruimte en van agressief c.q. buitensporig gedrag. Waarom dat voor de verwijten met betrekking tot het stroomverbruik anders ligt, kwam al in alinea 17 ter sprake(19). Subonderdeel 1.6 is daarom niet doeltreffend. Bovendien meen ik dat de Rechtbank in het namens [eiseres] aangevoerde geen grondslag behoefde te vinden voor de regel waarop dit subonderdeel een beroep doet. Kennelijk, en begrijpelijk, heeft de Rechtbank de stellingen van [eiseres] niet zo verstaan dat dit punt daardoor aan de orde werd gesteld.
21) De klacht als weergegeven in al. 16 onder d) hiervóór strekt ten betoge dat voor de bevoegdheid tot ontbinding vanwege het als onrechtmatig te kwalificeren agressief etc. gedrag van [verweerder], krachtens art. 6:83 sub b BW Pro geen ingebrekestelling vereist is. Deze klacht vind ik niet juist. Art. 6:83 sub b BW Pro ziet op de verbintenis tot schadevergoeding die door schending van een andere ("primaire") verplichting ontstaat, en niet op de laatstgenoemde verbintenis zelf(20). Overigens: de verplichting om zich van onrechtmatig handelen te onthouden(21) is in vrijwel alle denkbare gevallen een verplichting om niet te doen, waarvoor de eis van ingebrekestelling niet geldt. In dat opzicht sluit de onderhavige klacht aan bij de eerder in al. 19 besproken (en als gegrond beoordeelde) klacht.
22) Eveneens ongegrond is, meen ik, de klacht (uit subonderdeel 1.3) dat de aard van de onderhoudsverplichting meebrengt dat de debiteur - in dit geval de huurder - ook zonder ingebrekestelling in verzuim raakt. Een onderhoudsverplichting is bij uitstek een verplichting waarbij ingebrekestelling het doel waar dat instituut op gericht is, kan dienen: het geven van een laatste termijn voor nakoming, en het aldus nader bepalen, tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is(22).
Met betrekking tot de onderhoudsverplichting van de verhuurder wordt algemeen aangenomen dat ingebrekestelling nodig is(23). Het valt niet in te zien waarom dat voor een op de huurder rustende onderhoudsverplichting anders zou zijn(24).
23) Subonderdeel 1.7 mist feitelijke grondslag. De Rechtbank heeft niet geoordeeld in de hier veronderstelde zin. Subonderdeel 1.8 mist zelfstandige betekenis.
24) Onderdeel 2 klaagt over het oordeel, in rov. 5.14 en 5.15, dat [eiseres] geen verbod kan vorderen met betrekking tot onrechtmatig handelen jegens anderen dan [eiseres] zelf of haar gemachtigde.
Ik denk dat die klacht terecht is. In het arrest HR 16 oktober 1992, NJ 1993, 167 m.nt. PAS, rov. 3.2.3 is beslist dat een huurder die onrechtmatig overlast bezorgt aan omwonenden, tevens tekortschiet in de nakoming van een verbintenis jegens de verhuurder(25). Naar deze beslissing is in latere arresten verwezen(26), en die beslissing is in de literatuur eenstemmig positief ontvangen(27). (HR 25 juni 1999, NJ 2000, 33 m.nt. PAS laat overigens zien dat ook misdragingen van de huurder ten opzichte van andere derden (dus niet alleen omwonenden), een tekortkoming jegens de verhuurder kunnen opleveren.) Ik zie geen enkele reden om voor de toepasselijkheid van deze regel de huur van bedrijfsruimte anders te beoordelen dan die van woonruimte (waar het in de gepubliceerde rechtspraak over ging). Ook bij huur van bedrijfsruimte kan het feit dat de huurder zich misdraagt voor de verhuurder zeer bezwaarlijk zijn, o.a. met het oog op verlies van aantrekkelijkheid van de betreffende ruimte als huurobject en met het oog op klachten van andere huurders (of "omwonenden"). Het zojuist genoemde arrest van 25 juni 1999 geeft ook geen aanleiding om te denken dat de verhoudingen bij bedrijfsruimtehuur anders liggen.
25) Dat zo zijnde, gaan de hier door het middel bestreden oordelen van de Rechtbank inderdaad uit van een onjuiste rechtsopvatting. Onrechtmatige gedragingen van de huurder jegens derden kunnen wanprestatie jegens de verhuurder opleveren. Agressief gedrag is gewoonlijk onrechtmatig ten opzichte van degenen die agressief bejegend worden, en zal in de regel ook vallen onder de in het arrest van 16 oktober 1992 neergelegde norm. Hetzelfde geldt, denk ik, voor het toepassen van bewakingscamera's, als daarmee de grenzen van het geoorloofde ten opzichte van "omwonenden" in relevante mate wordt overschreden. Dat betekent dat ik onderdeel 2 van het middel voor de beide tegen [verweerder] ingebrachte verwijten van onrechtmatig gedrag ten opzichte van derden, als gegrond beoordeel.
26) Onderdeel 3 betreft [eiseres]' (door de Rechtbank afgewezen) vordering die ertoe strekte dat [verweerder] zijn woonadres aan [eiseres] moest meedelen (en dat het desbetreffende verwijt bij de beoordeling van de gevorderde ontbinding moest worden betrokken, Memorie van Grieven, p. 6).
Ik moet bekennen dat dit geschilpunt mij wat onwezenlijk aandoet. Dat is mede daarom het geval omdat huurders van bedrijfsruimte, zeldzame uitzonderingen daargelaten, ondernemers zullen zijn, op wie de Handelsregisterwet van toepassing is. Ook voor [verweerder] ligt dat in de rede.
In dat geval - dat ik bij huur van bedrijfsruimte het "normaaltype" bij uitstek vind - is de huurder/ondernemer(28) verplicht om zijn "persoonlijke gegevens" als bedoeld in art. 1 onder Pro d) van het Handelsregisterbesluit publiekelijk bekend te maken. Daar hoort het woonadres bij.
27) Dat brengt mee dat moeilijk valt in te zien welk rechtmatig belang een huurder/ondernemer erbij kan hebben, om datzelfde gegeven aan zijn verhuurder te onthouden; maar ik denk dat men ook een stap verder mag gaan. Als de wet aan degenen die als ondernemer aan het verkeer deelnemen de eis stelt dat die o.a. hun woonadres in een openbaar register bekend maken, gebeurt dat niet in de laatste plaats ten dienste van degenen die met de betreffende ondernemer zaken doen, of overwegen dat te gaan doen. Dan kan ik mij niet voorstellen dat ondernemers er aanspraak op kunnen maken dat zij hun contractuele wederpartijen - dus degenen die werkelijk zaken met hen doen - de gegevens mogen onthouden, die zij overigens voor een ieder openbaar moeten maken(29).
Daarom meen ik dat de beslissing van de Rechtbank op dit punt van een onjuiste rechtsopvatting uitgaat. Misschien dat er curieuze uitzonderingen op de regel te bedenken zijn - maar de regel moet toch zijn, dat (althans) de bedrijfsmatige huurder/ondernemer wèl verplicht is om de verhuurder op diens verzoek zijn woonadres mee te delen.
28) In onderdeel 4 klaagt [eiseres] dat de Rechtbank geen aandacht heeft besteed aan de stelling dat [verweerder] het gehuurde niet (langer) als galerie zou gebruiken, en daardoor de bestemming volgens de huurovereenkomst zou hebben gewijzigd.
Deze klacht acht ik niet gegrond. Kennelijk heeft de Rechtbank de stelling van [eiseres] waarop dit middelonderdeel het oog heeft(30) niet aangemerkt als een zelfstandig verwijt, maar als een nadere onderbouwing van het verwijt dat [verweerder] het gehuurde als woonruimte heeft gebruikt(31). Over dat verwijt heeft de Rechtbank in rov. 5.6 geoordeeld.
De uitleg van partij-stellingen is voorbehouden aan de feitenrechter. De hier gegeven uitleg is, gezien de wijze waarop [eiseres] de onderhavige stelling in appel (niet) had gepresenteerd, niet onbegrijpelijk.
29) Onderdeel 5 klaagt dat de Rechtbank ten onrechte heeft nagelaten te beslissen op het verwijt dat [verweerder] bewakingscamera's had laten plaatsen, als grond voor de ontbindings- en ontruimingsvordering. Ik meen dat [eiseres] dit gegeven inderdaad - op p. 10 van de Memorie van Grieven - als element bij het verwijt van onrechtmatig gedrag jegens de omwonenden heeft betrokken. Ofschoon het (ook) hier gaat om een gedraging waaraan men op het eerste gezicht geneigd is maar een beperkt gewicht toe te kennen, behoort die gedraging wel te worden betrokken in de algehele weging die - verondersteld dat het hoger m.b.t. de middelonderdelen 1.4., 1.5 en 2 voor juist gehouden standpunt inderdaad juist blijkt te zijn - na verwijzing zou moeten plaatsvinden.
30) Onderdeel 6 van het cassatiemiddel tenslotte klaagt over de weigering van de Rechtbank een verbod op te leggen terzake van de verwijten van onheus gedrag.
De klacht faalt. De Rechtbank heeft in rov. 5.15 onder meer overwogen dat de stellingen van [eiseres] onvoldoende concreet zijn om het gevorderde verbod te rechtvaardigen. Daarmee bedoelt de Rechtbank kennelijk dat onvoldoende duidelijk is aangegeven welk aan [verweerder] verweten gedrag zou moeten worden verboden. Dat oordeel geeft niet blijk van onjuiste rechtsopvatting, want voor het slagen van een verbodsvordering geldt inderdaad de - overigens als vanzelfsprekend aandoende - eis, dat voldoende duidelijk moet zijn welk gedrag volgens de eiser jegens hem onrechtmatig is, en welk gedrag door het gevorderde verbod wordt beoogd. Een verbod waarvan het de gedaagde niet voldoende duidelijk kan zijn wat hem nu verboden wordt, is zowel logisch als rechtens te verwerpen.(32) Of een verbod te onduidelijk geformuleerd is dan wel de daarvoor aangevoerde gronden teveel onduidelijkheden laten bestaan, moet in de feitelijke instantie(s) worden beoordeeld. Wat de Rechtbank daarover heeft geoordeeld vind ik, ook gezien de vrij summiere en inderdaad weinig concrete onderbouwing van de kant van [eiseres], niet onbegrijpelijk(33).
De subonderdelen 6.2 en 6.3 gaan uit van ongegronde veronderstellingen ten aanzien van wat de Rechtbank mogelijk bij de bestreden beslissing in aanmerking zou hebben genomen, en zijn daarom ongegrond.
Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging en verwijzing.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Zie voor deze feiten rov. 4 van het bestreden vonnis.
2 Smit-Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 1997, p. 236 verwijst dan ook voor de vraag of een ingebrekestelling nodig is bij een vordering op grond van art. 7A:1636 BW, zonder meer naar art. 6:82 en Pro 6:83 BW.
3 Art. 6:74 lid 2 BW Pro.
4 Zoals in al. 6 al aangegeven: art. 6:265 lid 2 BW Pro.
5 Zie voor de verschillen in opvatting daarover vóór onze codificatie van 1838 (in vogelvlucht) Opzoomer, Het Burgerlijke Wetboek, vijfde deel (1879), p. 76 e.v.
6 De in de wetsgeschiedenis (Parlementaire Geschiedenis Boek 6, p. 284 (V.V. II)) te vinden bemerking dat dit door het wetsartikel wel erg elliptisch tot uitdrukking wordt gebracht, lijkt mij juist; zie ook Krans, diss. 1999, p. 16 e.v., met verdere verwijzingen.
7 Terwijl dat ook het in de literatuur gewoonlijk aangetroffen uitgangspunt is, zie bijv. De Jong, Mon. Nieuw BW B 33, nrs. 18 - 21; Tekst en Commentaar Burgerlijk Wetboek boeken 6, 7 en 8 (2001), aant. 2 bij art. 6:81 en Pro aant. 1 bij art. 6:82; Hartlief, diss. 1994, p. 90. Dat de "in principe"-regel van beperkte(re) strekking is, komt daarentegen tot uitdrukking in Asser-Hartkamp I (2000), nrs. 356 - 360 en Brunner-De Jong, Verbintenissenrecht Algemeen (1999), nrs. 229 - 233.
8 De regeling van de wet is niet als uitputtend bedoeld, en wordt dan ook niet als uitputtend uitgelegd of toegepast, zie bijv. HR 6 oktober 2000, NJ 2000, 691 en HR 19 mei 2000, NJ 2000, 603 m.nt. HJS.
9 Of, wat voor de praktijk op hetzelfde neerkomt, dat de hele regeling van het verzuim niet toepasselijk is.
10 Zoals het geval dat uit mededelingen van de debiteur blijkt dat aanmaning geen zin heeft.
11 HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 m.nt. PAS. Deze uitspraak heeft veel aandacht in de literatuur gekregen. Hij wordt in (de meeste) eerder aangehaalde vindplaatsen besproken, maar bijvoorbeeld ook door Wissink, NbBW 1998, p. 2 e.v.; Streefkerk, NTBR 1998, p. 1 e.v.; Jordaans, Bb 1997, p. 189 e.v.; Hartlief, WPNR 6427, p. 899 - 901.
12 Zie bijvoorbeeld Handboek Huurrecht (losbl.), de Wijkerslooth-Vinke, aant. 35b bij art. 1623n.
13 De als voorbeeld genoemde weging van de ernst van de tekortkoming vertoont wel overeenkomst met de in al. 12 besproken manier waarop redelijkheid en billijkheid een rol kunnen spelen voor de beoordeling van de vraag of ingebrekestelling vereist was. Toch zijn zowel de uit te voeren weging als de daarbij in aanmerking te nemen factoren niet geheel dezelfde.
14 Zie voor deze formulering Streefkerk, NTBR 1998, p. 2 lk.
15 Zie Parl. Gesch. boek 6, p. 294 e.v.
16 Het kan natuurlijk wel betekenen dat wat aan relevante tekortkomingen resteert, als onvoldoende ernstig wordt aangemerkt om (algehele) ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen, zie al. 15 hiervóór; maar zoals daar al opgemerkt, is dat niet door de Rechtbank beoordeeld, en (dus) in cassatie niet aan de orde.
17 Zie voor literatuur bijvoorbeeld Losbladige Verbintenissenrecht (Wissink), art. 83, aant. 58; Asser-Hartkamp 4-II (2001), nr. 515 (slot); Brunner-De Jong, Verbintenissenrecht Algemeen (1999), nrs. 232 en 233; Hofmann-Van Opstall, Het Nederlands Verbintenissenrecht I -1-9e druk, p. 111.
18 Het arrest van 4 februari 2000, waarin o.a. aan de orde was dat een op zichzelf voor herstel vatbare tekortkoming schade had veroorzaakt die niet door het herstel van de primaire prestatie werd weggenomen, lijkt ervan uit te gaan dat nakoming dan blijvend onmogelijk is, hoewel een dergelijke (gevolg)schade zich gewoonlijk ook voor herstel leent. Ik vermoed dat daarbij ook aan de regel van art. 6: 83 sub b is gedacht.
19 Het verwijt dat [verweerder] zijn woonadres niet heeft willen meedelen neemt in zoverre een aparte plaats in dat de Rechtbank heeft geoordeeld dat [verweerder] niet verplicht was om dat te doen (en al daarom niet kan zijn tekortgeschoten). Zoals in al. 27 hierna te bespreken meen ik echter dat de Rechtbank op dit punt heeft misgetast. Dat roept de vraag op of dit m.i. overigens bepaald niet zwaarwegende verwijt, betrokken mag worden in de afweging of [verweerder] een tekortkoming heeft begaan, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt; met als "voorvraag" of dit een verplichting is, waarbij ingebrekestelling vereist is. Ik denk dat het hier om een verplichting gaat die alleszins adequaat herstel toelaat, en dat de eis van verzuim en ingebrekestelling daarbij gesteld mag worden. Voorzover het cassatiemiddel ook de onderhavige verplichting als een "duurverbintenis" aangemerkt wil zien waarbij niet-nakoming gedurende een zekere periode een niet meer voor herstel vatbare tekortkoming oplevert, lijkt mij dat dus onjuist. De discussie over verzuim aan de kant van [verweerder] doet overigens enigszins onwezenlijk aan, gegeven het feit dat [eiseres] sedert de aanvang van deze procedure op nakoming van de betreffende verplichtingen aandringt en tevens stelt dat [verweerder] daaraan niet tegemoet is gekomen; zodat de conclusie zich opdringt dat [verweerder], althans nadat [eiseres] deze eisen had ingebracht (en verondersteld dat wat zij stelt, juist wordt bevonden), te dien aanzien in verzuim moet zijn geraakt. In cassatie is dit alles echter niet aan de orde (gesteld).
20 Zie daarvoor Schadevergoeding (losbl.), art. 83, aant. 32; Asser-Hartkamp 4-I (2000), nr. 369; Smits, Niet-nakoming, 1997, p. 51.
21 Of deze verplichting als "verbintenis" aangemerkt mag worden is niet onomstreden. Ik geloof, ook gezien de hierna in al. 24 en 25 te bespreken materie, niet dat het nodig is deze dogmatische kwestie hier verder te onderzoeken.
22 Zie het al eerder aangehaalde HR 20 september 1996, NJ 1996, 748.
23 Zie bijv. A-G Wesseling-Van Gent, nrs. 2.14 en 2.15 voor HR 6 oktober 2000, NJ 2000, 691; Dozy-Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (1999), p. 66 - 67; Handboek Huurrecht (losbl.), Huydecoper, art. 1587, aant. 73; Praktijkboek Onroerend Goed (losbl.), de Mol - Rossel, IIC, nr. 92 (p. IIC - 106); Oldenhuis c.s., Hoofdlijnen in het huurrecht (1999), p. 63 -64.
24 Zuidema, Recht voor de huurder (2001), p. 49.
25 Daarmee kwam de HR terug van het oordeel in de tegengestelde zin uit het arrest HR 24 juni 1960, NJ 1960, 495.
26 Bijvoorbeeld in HR 17 juni 1994, NJ 1994, 670, rov. 3.4.
27 Zie o.a. Asser-Abas, supplement 2001, nr. 37; Dozy-Jacobs, a.w. p. 105 e.v.; Handboek Huurrecht (losbl.), Huydecoper, art. 1586, aant. 21 en 22, en De Waal, art. 1596, aant. 26; Praktijkboek Onroerend Goed (losbl.). de Mol - Rossel, IIC, nr. 101 (p. IIC 112 e.v.).
28 Voor de onderneming die aan een natuurlijke persoon toebehoort vindt men dat in art. 11 van Pro het Handelsregisterbesluit.
29 Overigens zou ik menen dat de Kantonrechter het bij het rechte eind had, waar die overwoog dat het vanzelfsprekend is dat de gedaagde (huurder) de eiseres (verhuurder) zijn woonadres meedeelt. De hoger gegeven bespiegelingen dringen dat nader aan - maar ook zonder Handelsregisterwet lijkt mij niet aanvaardbaar dat een huurder op deze manier "verstoppertje speelt".
30 Bij conclusie van repliek, nr. 38, heeft [eiseres] inderdaad het in het middel geciteerde gesteld. Zie echter ook p. 5 van deze conclusie. Op deze stelling is [verweerder] bij conclusie van dupliek ingegaan (p. 2 en 3). Bij conclusie na dupliek laat [eiseres] meedelen dat inmiddels het gebruik als galerie zou zijn hervat. De Kantonrechter heeft aan de bestemmingswijziging geen overwegingen gewijd. Bij MvG p. 6-7 stelt [eiseres] weliswaar dat sprake is van een verboden bestemmingswijziging; doch zij spitst dit geheel toe op het verwijt dat [verweerder] in het gehuurde is gaan wonen.
31 Ook in de dagvaarding, p. 4-5, is dat de strekking van het betoog onder het kopje "verboden bestemmingswijziging": [verweerder] is het gehuurde als woonruimte gaan gebruiken.
32 Onrechtmatige Daad (oud, losbl.) II, aant. 216; van Nispen, diss. 1978, p. 416 e.v., beide met nadere verwijzingen.
33 Als men ervan uitgaat dat de Rechtbank niet alleen het gevorderde verbod, maar ook [eiseres]' daaraan ten grondslag gelegde stellingen als te vaag heeft beoordeeld, zou dat kunnen betekenen dat die stellingen (om die reden) ook bij de beoordeling van de gevorderde ontbinding niet aan bod kunnen komen. Ik meen echter dat de Rechtbank niet bedoeld heeft, zich hierover uit te laten. Ik vat de onderhavige overweging zo op, dat het gevorderde verbod te vaag is en dat dat niet verholpen - verduidelijkt - wordt door de voor het verbod aangevoerde gronden. Bij die lezing blijft de vraag of die gronden voor de ontbindingsvordering in aanmerking moeten worden genomen, onbeslist.