Uitspraak
17 juni 1994
Eerste Kamer
Nr. 15.365
As
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
de vereniging WONINGBOUWVERENIGING "ST. JOSEPH",
gevestigd te Breda,
EISERES tot cassatie,
advocaat: Jhr.Mr. J.L.R.A. Huydecoper,
t e g e n
[verweerster] ,
wonende te [woonplaats] ,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: Mr. E. Grabandt.
1. Het geding in feitelijke instanties
Samen met een andere huurster van na te noemen Woningbouwvereniging heeft verweerster in cassatie - verder te noemen: [verweerster] - bij exploit van 6 september 1991 eiseres tot cassatie - verder te noemen: St. Joseph - gedagvaard voor de Kantonrechter te Breda en gevorderd St. Joseph te veroordelen om: (A) haar wegens gederfd huurgenot ƒ 3.600,-- te betalen (B) en St. Joseph te bevelen haar binnen één maand na het te wijzen vonnis goede en alternatieve woonruimte (ter beoordeling van de Kantonrechter) aan te bieden, zulks op straffe van een dwangsom van ƒ 500,-- per dag.
Nadat St. Joseph tegen de vorderingen verweer had gevoerd, heeft de Kantonrechter bij vonnis van 8 januari 1992 de vorderingen afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft [verweerster] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Breda.
Bij vonnis van 12 januari 1993 heeft de Rechtbank het vonnis van de Kantonrechter vernietigd en de vordering tot betaling van voormeld bedrag toegewezen en het meer of anders gevorderde afgewezen.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft St. Joseph beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
St. Joseph heeft haar zaak doen toelichten door haar advocaat en [verweerster] heeft haar zaak namens haar advocaat doen toelichten door Mr. P.B. Kamminga, advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Leijten strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten en omstandigheden:
(i) [verweerster] (geboren in 1919) huurde sinds 1984 van St. Joseph een flatwoning aan de [a-straat 1] te Breda;
(ii) in 1989 heeft St. Joseph de flatwoning die onmiddellijk en recht boven die van [verweerster] was gelegen, verhuurd aan een zekere [betrokkene 1] ;
(iii) vanaf de komst van [betrokkene 1] hebben (de dochter van) [verweerster] en de bewoonster van de naast de woning van [betrokkene 1] gelegen flat (in eerste aanleg mede-eiseres van [verweerster] ) geklaagd over van [betrokkene 1] ondervonden geluidsoverlast, aanvankelijk rechtstreeks bij [betrokkene 1] en vervolgens bij St. Joseph;
(iv) bij schrijven van 21 november 1989 heeft St. Joseph [betrokkene 1] daarvan op de hoogte gesteld, geconstateerd dat persoonlijk optreden van de omwonenden en interventie van haar huismeester "zonder enig waarneembaar resultaat" waren gebleven, hem "nogmaals" "dringend" verzocht passende maatregelen te nemen en zich, voor geval [betrokkene 1] aan dit verzoek geen gevolg zou geven, het recht voorbehouden zich te beroepen op de overlastclausule (art. 4.4) van het huurcontract;
(v) op 9 februari 1990 heeft een employé van St. Joseph [verweerster] thuis bezocht en een bespreking gearrangeerd tussen [verweerster] en [betrokkene 1] over de geluidsoverlast;
(vi) op 25 maart 1991 heeft St. Joseph wederom klachten van [verweerster] ontvangen; haar huismeester heeft toen een bezoek aan [verweerster] gebracht en haar verzocht de incidenten te noteren, opdat beter kon worden geïnventariseerd waaruit de overlast bestond en in welke mate deze zich voordeed;
(vii) op 25 juni 1991 heeft St. Joseph de notities van [verweerster] doorgenomen met haar dochter en de onder (iii) bedoelde buurvrouw van [betrokkene 1] ; St. Joseph heeft toen gevraagd of [verweerster] en deze buurvrouw bereid waren om ten behoeve van een te entameren procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst met [betrokkene 1] omtrent de geluidsoverlast te getuigen, maar [verweerster] en de buurvrouw waren daartoe niet bereid;
(viii) samen met haar buurvrouw heeft [verweerster] - wier gezondheid had te lijden van de aanhoudende overlast en van de angst voor represailles van [betrokkene 1] - zich tot een advocaat gewend, die op 1 juli 1991 aan St. Joseph onder meer schreef: "De problematiek is U bekend ... Thans is de maat werkelijk vol ...";
(ix) bij schrijven van 12 juli 1991, waarbij hij een onderhoud met St. Joseph bevestigde, schreef deze advocaat aan St. Joseph onder meer:
"Nu de hinder volstrekt vaststaat, staan voor de woningbouwvereniging respectievelijk clienten twee mogelijkheden open. Of Uw vereniging procedeert tegen degene die de overlast veroorzaakt en verkrijgt op die manier een veroordelend vonnis tot ontruiming, òf de woningbouwvereniging spant zich in om op korte termijn deugdelijke vervangende woonruimte voor clienten te verkrijgen.
Ik heb U reeds medegedeeld dat clienten laatstgenoemde oplossing het meest appreciëren in verband met het feit dat zij de intimidaties van degenen, die de hinder veroorzaken, meer dan zat zijn en zelfs inmiddels zich onder doktersbehandeling hebben moeten plaatsen in verband met het voortduren van de overlast."
(x) St. Joseph heeft dienovereenkomstig in gezamenlijk overleg met de advocaat gezocht naar en bemiddeld voor andere woonruimte, doch de woning die is aangeboden, is door [verweerster] geweigerd;
(xi) bij schrijven van 25 maart 1992 heeft St. Joseph zich opnieuw tot [betrokkene 1] gewend; zij heeft hem daarbij eraan herinnerd dat zij de afgelopen jaren regelmatig klachten had ontvangen over door hem veroorzaakte geluidsoverlast die van die aard was dat omwonenden serieus overwogen te gaan verhuizen, en hem gesommeerd deze overlast onmiddellijk te beëindigen, onder mededeling dat zij, zou zij wederom klachten ontvangen, niet zou schromen verdere stappen te ondernemen;
(xii) tijdens de procedure in appel heeft de dochter van [verweerster] een appartement voor haar moeder gekocht waarheen deze is verhuisd.
3.2 [verweerster] heeft aan haar onder 1 weergegeven vorderingen - waarvan zij die sub B bij pleidooi in appel heeft ingetrokken in verband met het in 3.1 onder (xii) vermelde - daarop gebaseerd dat St. Joseph door na te laten een einde te maken aan de ernstige overlast welke zij sinds 1989 van [betrokkene 1] ondervond, jegens haar wanprestatie heeft gepleegd. De Kantonrechter heeft haar vorderingen afgewezen omdat, kort gezegd, [verweerster] St. Joseph niet in gebreke had gesteld. De Rechtbank heeft de vordering sub A toegewezen. Daartegen keert zich het middel.
3.3 De gedachtengang welke de Rechtbank tot haar beslissing heeft geleid, kan als volgt worden samengevat:
(1°) op grond van redelijkheid en billijkheid is een verhuurder, ingeval één van zijn huurders van één van zijn andere huurders zodanige overlast ondervindt dat hij wordt gestoord in het rustig genot van het door hem gehuurde, verplicht alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de stoornis te beëindigen;
(2°) of dit meebrengt dat de verhuurder gehouden is tegen de overlast veroorzakende huurder een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in te stellen, hangt af van de omstandigheden van het gegeven geval;
(3°) gezien de omstandigheden van het onderhavige geval - waaronder met name de ernst en de duur van de overlast, alsmede de hoge leeftijd van [verweerster] - had het op de weg van St. Joseph gelegen om - zodra haar duidelijk was geworden dat het haar niet op korte termijn zou lukken [verweerster] , zoals deze in beginsel prefereerde, aan een voor haar in verband met haar leeftijd aanvaardbare andere woning te helpen - in juli 1991 of kort daarna op grond van door [betrokkene 1] jegens haar gepleegde wanprestatie een vordering als onder (2°) bedoeld tegen hem in te stellen;
(4°) ter rechtvaardiging van het niet instellen van een dergelijke procedure beroept St. Joseph zich enkel op de 3.1 onder (vii) vermelde weigering van [verweerster] daarin als getuige op te treden, maar aangezien St. Joseph voldoende andere middelen ten dienste stonden om de overlast te bewijzen, kan die weigering haar tekortschieten niet rechtvaardigen;
(5°) St. Joseph heeft derhalve wanprestatie gepleegd; daaraan doet niet af dat zij door [verweerster] niet uitdrukkelijk in gebreke is gesteld, omdat [verweerster] op grond van de door St. Joseph na voormelde weigering aangenomen houding en gedane uitlatingen mocht aannemen dat St. Joseph niet van zins was een procedure als voormeld tegen [betrokkene 1] te beginnen en dat ook een ingebrekestelling geen wijziging in die weigerachtige houding zou brengen.
3.4 Deze gedachtengang geeft noch in zijn geheel, noch voor wat betreft de verschillende oordelen waaruit hij is opgebouwd, blijk van een onjuiste rechtsopvatting (vgl. onder meer: HR 17 december 1982, NJ 1983, 511; HR 5 oktober 1990, NJ 1991, 295; HR 27 september 1991, NJ 1992, 131 en HR 16 oktober 1992, NJ 1993, 167). Die verschillende oordelen zijn zozeer verweven met waarderingen van feitelijke aard dat zij in cassatie niet op juistheid kunnen worden getoetst. Zij zijn niet onbegrijpelijk en behoefden tegenover de stellingen van St. Joseph geen nadere motivering. Daarop stuiten alle klachten onder 2 af, zodat in het midden kan blijven in hoeverre elk van deze klachten feitelijke grondslag heeft, resp. voor het eerst in cassatie kan worden opgeworpen.
3.5 Onder 3 keert het middel zich tegen het oordeel van de Rechtbank dat St. Joseph gehouden is de door [verweerster] ten gevolge van haar voormelde wanprestatie geleden schade te vergoeden en dat het redelijk is deze schade te waarderen op het door [verweerster] ter zake gevorderde bedrag van ƒ 3.600,--. Het is ook in zoverre tevergeefs voorgesteld.
Het oordeel van de Rechtbank steunt op twee zelfstandige gronden.
De tweede grond is klaarblijkelijk dat [verweerster] , naar het oordeel van de Rechtbank, door het derven van het rustig genot van het gehuurde vermogensschade heeft geleden vanaf het moment waarop St. Joseph een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen [betrokkene 1] had behoren te beginnen, die in zodanig verband staat met haar wanprestatie dat zij haar als een gevolg van deze wanprestatie kan worden toegerekend. Ook dit oordeel geeft, getoetst aan het te dezen toe te passen oude, vóór 1 januari 1992 geldende recht, niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en kan voor het overige, verweven als het is met waarderingen van feitelijke aard, in cassatie niet op zijn juistheid worden onderzocht. Het is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering. Op dit een en ander stuiten de tegen de tweede grond gerichte klachten van het middel af, zodat aan de klachten die zich tegen de eerste grond keren, het belang is ontvallen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt St. Joseph in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op ƒ 3.412,50, op de voet van art.57
bRv. te voldoen aan de Griffier.
bRv. te voldoen aan de Griffier.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Martens als voorzitter, en de raadsheren Mijnssen, Korthals Altes, Neleman en Heemskerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op
.
.