Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof: 200.308.724
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort: 9068474
arrest van 5 september 2023
in de zaak van
Stichting De Alliantie,
die is gevestigd in Hilversum,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de kantonrechter optrad als eiseres,
hierna: De Alliantie,
advocaat: mr. M. Dibbets,
tegen
[geïntimeerde] ,
die woont in [woonplaats1] ,
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
hierna: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. P. de Haan.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 23 augustus 2022 heeft op 30 juni 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[geïntimeerde] huurt sinds 1 oktober 2009 een woning van De Alliantie aan de [adres] in [woonplaats1] (hierna: het gehuurde). Haar meerderjarige zoons [zoon1] en [zoon2] woonden in (een deel van) 2020 ook in het gehuurde. In het najaar van 2020 heeft de politie in de woning een handelshoeveelheid harddrugs aangetroffen. [zoon1] en [zoon2] zijn in verband daarmee strafrechtelijk veroordeeld.
2.2.
De Alliantie heeft bij de kantonrechter - kort gezegd - gevorderd dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] zal worden ontbonden en dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.
2.3.
De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen, omdat er naar zijn oordeel geen sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof zal beslissen dat [geïntimeerde] weliswaar heeft gehandeld in strijd met de algemene huurvoorwaarden en dat er sprake is van tekortschieten door [geïntimeerde] , maar dat het vonnis van de kantonrechter moet worden bekrachtigd, omdat de tekortkoming in de gegeven omstandigheden de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
3.2.
De Alliantie verwijst in hoger beroep naar een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 16 maart 2022, [1] waarin - kort gezegd - is overwogen dat het niet geloofwaardig is dat [geïntimeerde] niets heeft meegekregen van de drugshandel van haar zoons, dat [geïntimeerde] onvoldoende toezicht heeft gehouden en dat zij redelijkerwijs had kunnen en moeten weten dat drugs in de woning aanwezig waren. Deze uitspraak betreft het door de burgemeester van de gemeente Amersfoort ingestelde hoger beroep tegen de vernietiging van het besluit tot sluiting van het gehuurde. Dat hoger beroep is door de Afdeling gegrond bevonden. Volgens De Alliantie moet op grond van het beginsel van formele rechtskracht bij deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering worden aangesloten. Dat ziet het hof anders. Als de bestuursrechter uitspraak heeft gedaan over een besluit waarvan beroep bij hem openstaat, is de burgerlijk rechter gebonden aan het oordeel van de bestuursrechter over de rechtmatigheid van dat besluit. De burgerlijk rechter is bij de beoordeling van een geschilpunt dat niet de geldigheid van het besluit betreft niet gebonden aan de inhoudelijke overwegingen die ten grondslag liggen aan het oordeel van de bestuursrechter over dat besluit. In de onderhavige procedure hoeft dan ook niet te worden uitgegaan van de door De Alliantie bedoelde overwegingen van de Afdeling. Het hof mag en zal een zelfstandig oordeel verrichten. [2]
3.3.
Art. 7:213 BW Pro bepaalt dat de huurder verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Uit art. 7:214 BW Pro volgt verder dat de huurder het gehuurde alleen mag gebruiken overeenkomstig de contractuele bestemming. Ingevolge artikel 2 van Pro de huurovereenkomst is het gehuurde uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouding als woonruimte te dienen. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte van de Alliantie van toepassing. Artikel 7.3 aanhef en onder f van de algemene huurvoorwaarden houdt in dat het huurder niet is toegestaan in het gehuurde activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Verder is het huurder op grond van dit artikel onder g niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde te ontplooien.
3.4.
Vaststaat dat op 27 oktober 2020 onder andere een handelshoeveelheid harddrugs is aangetroffen in de slaapkamer van [zoon2] . Daarmee is gehandeld in strijd met art. 7:213 BW Pro, art. 7:214 BW Pro en de hiervoor genoemde algemene huurvoorwaarden en is sprake van tekortschieten door [geïntimeerde] , ook als zij daarbij niet betrokken was en daarvan geen wetenschap had en had hoeven hebben.
3.5.
Art. 7:219 BW Pro mist hier toepassing. Anders dan De Alliantie meent, geldt dat ook voor artikel 14.2 van de algemene huurbepalingen. Daarin wordt wat betreft de bewoordingen bij art. 7:219 BW Pro aangesloten. Beide bepalingen voorzien erin dat huurder jegens verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. Deze (risico)aansprakelijkheid is beperkt tot aansprakelijkheid voor schade aan het gehuurde. [3] Daarvan is in dit geval geen sprake.
3.6.
Uitgangspunt is dat een vordering tot ontbinding toewijsbaar is in geval van een tekortkoming. Dat is anders als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (art. 6:265 BW Pro). Stelplicht en bewijslast rusten in zoverre op [geïntimeerde] . [4] De afweging of de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt, moet plaatsvinden aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Het hof betrekt in zijn beoordeling de hierna te noemen omstandigheden.
3.7.
[geïntimeerde] huurt het gehuurde sinds 1 oktober 2009. Gesteld noch gebleken is dat zich in de bijna elf jaar tot aan maart 2020 ongeregeldheden hebben voorgedaan. [geïntimeerde] woonde tot op dat moment met haar zoon [zoon1] in het gehuurde. In maart 2020 is ook haar oudste zoon [zoon2] tijdelijk bij haar ingetrokken. Hij droeg op dat moment een enkelband in verband met een strafrechtelijke veroordeling wegens mishandeling. Volgens [zoon2] kwam het initiatief om te gaan handelen in drugs van hem en heeft hij [zoon1] daarin betrokken. Het heeft volgens [zoon2] zo’n vier maanden geduurd. Er zijn geen aanwijzingen dat [geïntimeerde] daarbij ook betrokken was. Op grond van de dagelijkse gang van zaken is het hof ook niet ervan overtuigd geraakt dat zij daarvan op de hoogte was. De beschrijving in het politierapport betreft een situatie op een moment dat [geïntimeerde] zelf niet in de woning aanwezig was. Het handelen van [zoon2] was erop gericht de handel in drugs voor [geïntimeerde] verborgen te houden. Daarbij hield hij rekening met de werktijden van [geïntimeerde] , die om 5:00 uur naar haar werk vertrok en regelmatig pas rond 16:00 uur weer thuis kwam. [zoon2] heeft verklaard dat hij ervoor zorgde dat alles was opgeruimd als [geïntimeerde] thuiskwam. Voor zover [zoon2] en [zoon1] ook ’s avonds in drugs handelden, is van belang dat [geïntimeerde] op zitting heeft verklaard dat zij vaak al tussen 19:00 en 20:00 uur naar bed gaat. [geïntimeerde] heeft verder toegelicht dat zij haar meerderjarige zoons vrij liet. Zij maakte hun kamers niet schoon, kwam daar ook zelden en ging hun gangen niet na. Dat maakt het waarschijnlijker dat zij niets van de drugshandel van haar zoons heeft gemerkt. Uit het politierapport volgt dat er op het moment van arrestatie versnijdingsmiddel in de voorraadkast stond. [geïntimeerde] stelt echter dat zij dat niet heeft gezien. Dat is mogelijk. Het is onduidelijk hoelang het versnijdingsmiddel in de voorraadkast heeft gestaan en naar eigen zeggen kwam [geïntimeerde] daar slechts eens in de drie dagen.
3.8.
Mede gelet op de dagelijkse gang van zaken en de inspanningen van [zoon2] en [zoon1] de drugshandel voor [geïntimeerde] verborgen te houden, is het hof ook van oordeel dat [geïntimeerde] geen onvoldoende toezicht kan worden verweten en dat zij niet redelijkerwijs had kunnen weten dat drugs in de woning aanwezig waren. Er was voor [geïntimeerde] geen aanleiding de kamers van haar volwassen zoons te controleren. Het is niet gebleken dat [geïntimeerde] op de hoogte was van de omstandigheid dat [zoon2] en [zoon1] meerdere telefoons hadden. Ook het uitgavenpatroon van haar zoons, die moeten rondkomen van een uitkering, hoefde bij [geïntimeerde] geen vragen op te roepen. Zij heeft toegelicht dat haar zoons niet bijdroegen aan de huishouding en daardoor makkelijk van hun uitkering konden rondkomen. Dat zij dure merkkleding droegen is haar niet opgevallen, omdat zij daarvan naar eigen zeggen geen verstand heeft. De recent aangeschafte auto, waarvan melding wordt gemaakt in het politierapport en die ook werd gebruikt voor korte ritjes om drugs te verhandelen, is een gezamenlijke aankoop geweest van [geïntimeerde] en haar zoons en heeft een beperkte waarde. Over de waarde van de door [zoon1] aangeschafte snorfiets of scooter is niets bekend.
3.9.
[zoon2] woont niet langer in het gehuurde, [zoon1] wel. [zoon1] is (tijdelijk) detentieongeschikt bevonden en heeft een verbod tot omgang met [zoon2] . Het is niet gebleken dat [zoon1] opnieuw in de fout is gegaan. Door De Alliantie is nog wel gewezen op een tweede politie-inval op 13 september 2022, maar die inval had niet te maken met een nieuw delict. [geïntimeerde] heeft op de mondelinge behandeling toegelicht dat zij nu wel toezicht op [zoon1] houdt en daarom op zijn kamer komt.
3.10.
[geïntimeerde] stelt dat zij er een zwaarwegend belang bij heeft in het gehuurde te mogen blijven wonen. Onweersproken is dat zij voor haar woon-werkverkeer afhankelijk is van een collega die in de nabijheid van het gehuurde woont, omdat zij zelf geen auto rijdt en niet met het openbaar vervoer naar haar werk kan. Als zij de woning moet verlaten, kan zij niet meer met deze collega meerijden en kan het zijn dat zij haar werk verliest. Daarnaast heeft haar zoon [zoon1] haar zorg nodig in verband met langdurige psychische klachten, waarvoor hij ook medicatie krijgt. De Alliantie heeft [geïntimeerde] in de procedure bij de kantonrechter een ‘laatste kans woning’ aangeboden, maar daarbij is geen rekening gehouden met de gevolgen voor haar woon-werkverkeer en de zorgbehoefte van [zoon1] , nu deze woning alleen bestemd is voor bewoning door [geïntimeerde] . Dat is tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep met partijen besproken. Daarop is door De Alliantie een concreet aanbod voor vervangende woonruimte gedaan, waarin wel vergaand aan deze beide belangen van [geïntimeerde] wordt tegemoetgekomen. Omdat dat aanbod is gedaan onder voorwaarden met betrekking tot de behandeling van [zoon1] , en de vervulling van die voorwaarden buiten de invloedssfeer van [geïntimeerde] liggen, kan het hof daaraan bij de afweging van de belangen over en weer evenwel geen gewicht toekennen.
3.11.
De Alliantie heeft gelet op het gevoerde zerotolerance beleid, de door haar beoogde precedentwerking en de op haar rustende taak op het gebied van leefbaarheid en behoud van een goede woonomgeving, zonder meer een zwaarwegend belang bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Met het tijdsverloop heeft dat belang wel aan betekenis ingeboet. Dat blijkt ook daaruit, dat de burgemeester van Amersfoort bij besluit van 21 april 2022 heeft laten weten dat sluiting van het gehuurde gelet op de huidige situatie niet noodzakelijk is.
3.12.
Tegen de achtergrond van het feit dat het gaat om een tekortkoming waarvan [geïntimeerde] niet wist en waarvan zij ook niet hoefde te vermoeden dat deze tekortkoming zich zou voordoen, tezamen met de wijze waarop [geïntimeerde] handelt om herhaling te voorkomen en er sindsdien niets meer is voorgevallen, acht het hof het belang van [geïntimeerde] bij het in stand blijven van de huurovereenkomst en het behoud van het gehuurde, zwaarder wegend dan het belang van De Alliantie bij ontbinding en ontruiming. De tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding in dit specifieke geval niet. Het hoger beroep van De Alliantie treft geen doel.
De conclusie
3.13.
Het hoger beroep faalt. Omdat De Alliantie in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof De Alliantie tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [5]
3.14.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort van 1 september 2021;
4.2.
veroordeelt De Alliantie tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
€ 338,- aan griffierecht;
€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief II);
4.3.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. S.C.P. Giesen, C. Hoogland en G.D. Hoekstra, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 september 2023.