Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/762
Uitspraak van 22 januari 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 2 juli 2024, nummer SGR 23/247.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 535.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende zaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar afgewezen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft beslist, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade toe;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade aan eiser tot een bedrag van € 500;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 218,75;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden;
- draagt verweerder op om de toegekende vergoedingen en het griffierecht (ingevolge artikel 30a, vierde en vijfde lid, Wet WOZ) te betalen op een bankrekening die op naam staat van eiser.”
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend dat door het Hof is aangemerkt als nader stuk. Belanghebbende heeft op 19 oktober 2025 een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 30 oktober 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een dubbele bovenwoning, gebouwd in 1895, gelegen in de wijk [Wijk 1] in [woonplaats] . De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 149 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een waardematrix (de matrix) overgelegd van de woning, waarin de gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare onroerende zaken, te weten twee woningen gelegen in de wijk [Wijk 1] : [adres 2] en [adres 3] , en een gelegen in de wijk [Wijk 2] : [adres 4] (de vergelijkings-objecten). Deze vergelijkingsobjecten betreffen dubbele bovenwoningen gebouwd in respectievelijk 1905, 1906 en 1918. In deze matrix zijn de objectgegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten, en verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten opgenomen. In de matrix zijn in het veld ‘opmerkingen’ de bijzonderheden met betrekking tot de staat van de woning en de vergelijkingsobjecten vermeld. De waarde van de woning is in de matrix bepaald op € 535.000. Als extra referentie is opgenomen de verkoop van [adres 5] , een dubbele bovenwoning gelegen aan dezelfde weg als de woning van belanghebbende (extra vergelijkingsobject). Verder heeft de Heffingsambtenaar een object- en referentiekaart van de woning en de (extra) vergelijkingsobjecten overgelegd alsmede een luchtfoto en een foto van de voorkant van de woning en de (extra) vergelijkingsobjecten.
2.3.
Belanghebbende heeft een referentiematrix (de referentiematrix) met transactie- en verkoopgegevens en objectkenmerken van eveneens [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] overgelegd. Voorts heeft belanghebbende een afschrift van verkoopinformatie overgelegd van “ [naam] B.V.” bestaande uit de verkoopadvertentiegegevens van deze woningen en de in de matrix genoemde transactie- en verkoopgegevens alsmede foto’s van de voorzijde van de woningen. De waarde van de woning is in de referentiematrix bepaald op € 464.135.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder gebruikte primaire vergelijkingsobjecten zijn [adres 2] (verkocht op 4 september 2020 voor € 569.000), [adres 3] (verkocht op 18 maart 2021 voor € 499.000) en [adres 4] (verkocht op 5 februari 2021 voor € 513.000). Deze vergelijkingsobjecten zijn van hetzelfde woningtype en hebben een vergelijkbaar bouwjaar en gebruiksoppervlakte als de woning en zijn daarom goed vergelijkbaar met de woning. Uit de matrix volgt dat de gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van deze vergelijkingsobjecten € 3.729 bedraagt, terwijl de woning een lagere waarde per vierkante heeft van € 3.591. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer onderhoud. Eisers stelling dat de woning aan de [adres 4] niet als gemiddeld kwalificeert vanwege een renovatie die in 2011 heeft plaatsgevonden maakt dit oordeel niet anders. Aangezien eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat een renovatie van 10 jaar geleden dient te leiden tot de kwalificatie “boven gemiddeld”.
6. Eiser stelt dat verweerder niet aan de toezendplicht heeft voldaan nu hij in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om de op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem te verstrekken, zoals de grondstaffels en KOUDV- en liggingsfactoren. Verweerder heeft verklaard geen gebruik te maken van deze gegevens. De rechtbank overweegt dat deze werkwijze van verweerder reeds aan de orde is geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is.[1] De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen. Nu verweerder transactieprijzen van vergelijkingsobjecten niet corrigeert voor het tijdsverloop tussen transactiedatum en waardepeildatum, waar overigens ook geen verplichting toe bestaat, faalt ook de klacht dat verweerder de indexatie niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verder is de matrix pas in de beroepsfase opgesteld ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde, verweerder kan daarom niet worden tegengeworpen dat hij deze niet heeft verstrekt in de bezwaarfase. De blote stelling van eiser dat de inhoud/oppervlakte van de vergelijkingsobjecten niet juist is en dat de bouwtekeningen en de iWOZ-gegevens van de vergelijkingsobjecten hadden moeten worden overgelegd, wordt ook verworpen.[2]
7. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
8. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in de arresten van de Hoge Raad van 22 april 2005[3]. Behoudens in geval van bijzondere omstandigheden wordt een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een half jaar toe aan de bezwaarfase.
9. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 1 maart 2022, de uitspraak op bezwaar is gedaan op 14 december 2022 en de uitspraak van de rechtbank is gedaan op
2 juli 2024. Vanaf het indienen van het bezwaarschrift tot de uitspraakdatum is een periode van twee jaar en vier maanden verstreken. De overschrijding van de redelijke termijn bedraagt dan vier maanden, zodat eiser recht heeft op een vergoeding van immateriële schade van € 500. De overschrijding van de redelijke termijn dient volledig aan de bezwaarfase te worden toegerekend.
Proceskosten
10. De rechtbank ziet vanwege de overschrijding van de redelijke beslistermijn aanleiding voor een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 218,75 (1 punt voor het doen van een verzoek om schadevergoeding met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor van 0,25).[4]
(…)
[1] ECLI:NL:GHDHA:2022:2636 en HR 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1390
[2] ECLI:NL:GHDHA:2022:2636 en HR 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1390
[4] ECLI:NL:HR:2023:1526”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden en heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen, en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing omtrent de vergoeding van immateriële schade en de vergoeding van het griffierecht, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 464.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en vergoeding van het in hoger beroep betaalde griffierecht. Verder heeft belanghebbende verzocht om toekenning van een proceskostenvergoeding voor bezwaar, beroep en hoger beroep, waarbij artikel 30a Wet WOZ niet wordt toegepast.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en, in het geval het hoger beroep gegrond is, tot toekenning van een proceskostenvergoeding met toepassing van artikel 30a Wet WOZ.
Beoordeling van het hoger beroep
Toezendplicht – artikel 40, lid 2, Wet WOZ
5.1.1.
De Heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een taxatieverslag toegezonden en in beroep een matrix overgelegd. In het verweerschrift in beroep en hoger beroep alsmede ter zitting heeft de Heffingsambtenaar een toelichting gegeven op de wijze waarop woningen in de gemeente Den Haag voor het jaar 2022 worden gewaardeerd. Hij heeft aangevoerd dat bij de modelmatige waardering de verschillen tussen de onroerende zaken worden verrekend in de prijs per vierkante meter van de gebruiksoppervlakte. Er is in elke fase sprake van onderzoek door een taxateur die zoekt naar verkoopcijfers van objecten die, wat de taxateur betreft, zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn en zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum liggen. Bij de taxatie wordt geen gebruik gemaakt van indexeringscijfers, KOUDV- en liggingsfactoren en ook niet van grondstaffels. Het Hof heeft geen reden aan deze toelichting te twijfelen. Hieruit volgt dat de (gegevens die ten grondslag liggen aan) indexeringscijfers en KOUDV- en liggingsfactoren en grondstaffels de Heffingsambtenaar niet ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en dus niet aan belanghebbende in de bezwaarfase konden worden verstrekt. Om toezending van de iWOZ-kaarten heeft belanghebbende in bezwaar niet verzocht. Er is dan ook geen sprake van een schending van de toezendplicht als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Daarbij wordt opgemerkt dat het niet nodig is dat de Heffingsambtenaar inzicht verschaft in de wijze waarop hij de waarde precies heeft berekend. De verplichting tot informatieverstrekking op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ betreft de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens. Het interpreteren van deze gegevens valt niet onder genoemde bepaling.
5.1.2.
De werkwijze van de Heffingsambtenaar is overigens reeds aan de orde geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is (Hof Den Haag 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2636, HR 6 oktober 2023, ECLI:NLHR:2023:1390, Hof Den Haag 9 oktober 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1806, en Hof Den Haag 5 februari 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:149). Het Hof ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen.
iWOZ-gegevens – artikel 8:42 Algemene Pro wet bestuursrecht (Awb)
5.2.1.
Voor zover belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar iWOZ-gegevens moet overleggen van de woning en van de door hem in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten, geldt het volgende. iWOZ is een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. De Heffingsambtenaar is in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit is evenwel anders in het geval de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde in enige fase van het geding gebruik heeft gemaakt van de iWOZ-gegevens. In dit geval blijkt dat hiervan sprake is geweest. Belanghebbende heeft in hoger beroep gemotiveerd gesteld dat een of meer van de door de Heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten voor wat betreft de staat van onderhoud en voorzieningen ten tijde van de verkoop in een betere staat verkeert/verkeren dan de Heffingsambtenaar in zijn matrix in aanmerking heeft genomen. Deze stelling heeft de Heffingsambtenaar bestreden en heeft hem in hoger beroep aanleiding gegeven iWOZ-gegevens te raadplegen, zoals ter zitting van het Hof is gebleken. Daarmee behoren deze gegevens tot de op de zaak betrekking hebbende stukken in de zin van artikel 8:42 Awb Pro. Dit wordt niet anders doordat de Heffingsambtenaar ter zitting heeft aangeboden de iWOZ-gegevens ter plekke te overleggen en het Hof dit niet heeft toegestaan met een beroep op de goede procesorde. Het valt immers niet in te zien waarom de Heffingsambtenaar in een eerder stadium van het hoger beroep deze gegevens niet over heeft kunnen leggen terwijl belanghebbende naar het oordeel van het Hof in dit stadium van het hoger beroep daarop niet meer goed kon reageren.
5.2.2.
Indien de Heffingsambtenaar verzuimt te voldoen aan de verplichting om op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen is het op grond van artikel 8:31 Awb Pro aan de rechter om daaruit de gevolgtrekkingen te maken die hem geraden voorkomen. Dit voorschrift staat toe dat de rechter onder omstandigheden de gevolgtrekking maakt dat voorbijgegaan moet worden aan dit verzuim (HR 10 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:874).
5.2.3.
Met artikel 8:42 Awb Pro is beoogd dat een geschil over een door de Heffingsambtenaar genomen besluit wordt beslecht op basis van alle relevante feitelijke gegevens die aan de Heffingsambtenaar ter beschikking staan, zodat de belanghebbende zich daarover kan uitlaten en de rechter daarmee bij zijn beoordeling rekening kan houden. Die beoordeling dient, als het gaat over de beoordeling van de staat van de referentieobjecten, plaats te vinden volgens de kaders die de Hoge Raad in zijn arresten van 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332 en van 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, heeft gegeven. De door belanghebbende en de Heffingsambtenaar overgelegde en tot de gedingstukken behorende gegevens bieden daartoe voldoende grondslag. Om die reden zal aan het verzuim van de Heffingsambtenaar met toepassing van artikel 8:31 Awb Pro geen gevolg worden verbonden. Wel ziet het Hof aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van door belanghebbende gemaakte proceskosten en het betaalde griffierecht in hoger beroep.
Waardebepaling
5.3.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.4.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voor de woning een matrix overgelegd en een luchtfoto en de kadastrale kaart van de woning en van de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het staat de Heffingsambtenaar vrij ter ondersteuning van de door hem bepaalde waarde gebruik te maken van de vergelijkingsobjecten die de door hem verdedigde waarde het beste ondersteunen (HR 13 oktober 2017, ECLl:NL:HR:2017:2605). Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.5.1.
In het onderhavige geval bestaat tussen partijen geen geschil over de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten voor de waardebepaling en ook zijn partijen het erover eens dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten die zijn genoemd in de matrix in beginsel bruikbaar zijn voor de bepaling van de waarde van de woning.
5.5.2.
Met de verschillen in gebruiksoppervlakte en in de staat tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Dit komt tot uiting in de voor de woning gehanteerde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte (€ 3.591). Die is lager dan de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (€ 4.626) en [adres 4] (€ 3.745). De prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van [adres 3] (€ 3.490) is lager dan die van de woning, maar het gemiddelde van de prijs per vierkant meter gebruiksoppervlakte van de drie vergelijkingsobjecten (€ 3.729) is nog altijd boven de voor de woning gehanteerde prijs, ook als het extra vergelijkingsobject ( [adres 5] ; prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte € 3.571) in de vergelijking wordt betrokken (€ 3.689). De Heffingsambtenaar heeft met de gerealiseerde verkoopcijfers van de door hem gebezigde vergelijkingsobjecten daarmee in beginsel aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.6.1.
Belanghebbende stelt daartegenover met name aan de orde de vraag of de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen voor wat betreft de staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 3] .
5.6.2.
Voor zover belanghebbende stelt dat het door beide partijen gehanteerde vergelijkingsobject [adres 3] op de waardepeildatum in een betere staat verkeerde dan de woning van belanghebbende en om die reden, in tegenstelling tot waarmee de Heffingsambtenaar bij de waardering rekening heeft gehouden, als bovengemiddeld moet worden aangemerkt, overweegt het Hof het volgende. De omstandigheden dat de cv-ketel in 2017 is vernieuwd alsmede dat in 2007, 2010 en 2017 werkzaamheden aan het dak zijn verricht, leveren nog geen bovengemiddelde staat van onderhoud van de woning op, maar dienen om achteruitgang op te heffen. Voor wat betreft de badkamer van de [adres 3] is op de foto’s geen luxe staat te onderkennen. De verkoopadvertentie met betrekking tot dit vergelijkingsobject vermeldt ook ‘zeer netjes’. De keuken is ruim en is zichtbaar in goede staat. De Heffingsambtenaar heeft terecht gewezen op het feit dat de keuken door de uitgesproken kleur smaakgevoelig is. De goede staat van de keuken levert over de gehele woning bezien echter geen bovengemiddelde staat van de woning op. Belanghebbende heeft dit niet aannemelijk gemaakt.
5.6.3.
Voor de woning [adres 4] gelden dezelfde overwegingen voor wat betreft de cv-ketel die in 2011 is vernieuwd, het stucwerk dat in 2017 is vernieuwd en het dubbel glas dat is aangebracht. Die ingrepen dienen om de achteruitgang op te heffen. Op de foto’s is geen luxe staat te onderkennen van de badkamer. De keuken heeft moderne inbouwapparatuur, maar de advertentie vermeldt het bouwjaar daarvan niet. De foto’s laten ook niet een bijzonder luxe keuken zien. Alles bij elkaar genomen levert het hier genoemde geen bovengemiddelde staat van de woning op.
5.6.4.
Belanghebbende stelt in zijn referentiematrix dat bij de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van het vergelijkingsobject [adres 2] in de vergelijking met de woning een vermindering van in totaal 25% van de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte (€ 3.924, na een door belanghebbende gehanteerde indexatie) in aanmerking moet worden genomen, zodat die prijs uitkomt op € 3.115 per vierkante meter gebruiksoppervlakte. Voor [adres 3] en [adres 4] bedragen de correcties 10%. De omvang van deze correcties is door belanghebbende echter niet onderbouwd, anders dan een verwijzing ter zitting dat andere gemeenten en belastingsamenwerkingen voor KOUDV-factoren ook een correctie van 5% of 10% per punt afwijking hanteren. Deze onderbouwing acht het Hof onvoldoende. De in 5.6.2 en 5.6.3 genoemde eigenschappen van deze woningen rechtvaardigen ook niet een dergelijk grote afslag. Bovendien hanteert belanghebbende in het terugrekenen van de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van bovengemiddelde staat naar gemiddelde staat een onjuiste breuk door uit te gaan van 75/100e respectievelijk 10/100e in plaats van 100/125e respectievelijk 100/110e van de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte in bovengemiddelde staat. De referentiematrix van belanghebbende onderbouwt niet een lagere waarde van de woning.
5.7.
Het Hof komt tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
5.8.
Het Hof neemt bij al het voorgaande mede in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de Heffingsambtenaar. Anders dan belanghebbende stelt, staat het de Heffingsambtenaar vrij ter voldoening aan zijn bewijslast de waarde te onderbouwen met de methode die hij daartoe geschikt acht en bestaat er geen verplichting om gebruik te maken van bijvoorbeeld een grondstaffel of een (verantwoording van een) opbouw van de vastgestelde waarde in diverse (deel)waarden.
Slotsom
5.9.
Het hoger beroep is gegrond voor zover dit betrekking heeft op de schending van artikel 8:42 Awb Pro.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende in hoger beroep gemaakte proceskosten. Het Hof stelt de kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de hogerberoepsfase op de voet van artikel 8:75 Awb Pro in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en de daarbij behorende bijlage vast met inachtneming van het volgende.
6.2.1.
Aangezien de uitspraak van de Rechtbank waartegen het hoger beroep is gericht, is bekendgemaakt in 2024, moet voor de hoogte van de proceskostenvergoeding in hoger beroep acht worden geslagen op de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm (WHpkv) gelet op het bepaalde in artikel IV van die wet. Bij de WHpkv is artikel 30a aan de Wet WOZ toegevoegd, waarin de hoogte van proceskostenvergoedingen voor procedures betreffende de WOZ is beperkt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46 ten aanzien van de werkingssfeer van de WHpkv het volgende overwogen:
“3.5.1 Uit hetgeen hiervoor in 3.4.1 tot en met 3.4.6 is overwogen, volgt dat de wetgever met de beperkingen van proceskostenvergoedingen in procedures over de Wet WOZ en de bpm het oog heeft gehad op gevallen die zich daardoor kenmerken dat aan de belanghebbende rechtsbijstand wordt verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan het bedrijfsmodel eruit bestaat dat (i) wordt opgetreden op basis van no cure no pay, (ii) daarbij zodanige afspraken met de cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en (iii) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen. Aanwijzingen dat dit laatste het geval is, kunnen bijvoorbeeld worden gevonden in de omstandigheid dat vaak geheel of ten dele gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde tekstblokken die niet zijn toegespitst op de desbetreffende zaak.
3.5.2
Gevallen die kennelijk niet de hiervoor in 3.5.1 bedoelde kenmerken hebben, moeten in het licht van het doel van de regeling over proceskostenvergoedingen in de WHpkv worden aangemerkt als bijzondere gevallen in de zin van de tweede volzin van artikel 19a, leden 1 en 2, van de Wet bpm en artikel 30a, leden 1 en 2, van de Wet WOZ, met als gevolg dat in die gevallen geen aanleiding bestaat tot vermenigvuldiging van de op basis van het Besluit berekende forfaitaire vergoeding met de factor 0,25 of 0,10. Een dergelijke uitleg van het begrip bijzondere gevallen draagt bij aan de verwezenlijking van het in artikel 17, lid 1, van de Grondwet begrepen recht op toegang tot een onafhankelijke en onpartijdige rechter. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot feiten die meebrengen dat het om zo’n bijzonder geval gaat, rusten op de belanghebbende.”
6.2.2.
De stelling dat artikel 30a Wet WOZ buiten toepassing moet blijven wegens strijd met hogere regelgeving faalt op de gronden als vermeld in bovenstaand arrest. De gemachtigde van belanghebbende heeft voorts gesteld dat sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in artikel 30a, leden 1 en 2, Wet WOZ, maar hij heeft dit niet onderbouwd, omdat hij niet in staat is het daarvoor benodigde bewijs te leveren. Het gevolg is dat voor de onderhavige zaak aanleiding bestaat tot vermenigvuldiging van de op basis van het Bpb te berekenen forfaitaire vergoeding met de factor 0,10 (de beschikking en de aanslag worden niet vernietigd of gewijzigd).
6.2.3.
Het Hof stelt daarom de kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de hogerberoepsfase tevens vast met inachtneming van de WHpkv op € 93,40 (1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting x wegingsfactor 0,5 voor zwaarte van de zaak x € 934 bedrag per punt x 0,10).
6.3.
Voorts dient het door belanghebbende betaalde griffierecht in hoger beroep te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 93,40, en
- gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 138 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, H.A.J. Kroon en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema.
De griffier, de voorzitter,
Y. Postema M.J.M. van der Weijden
De beslissing is op 22 januari 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.