Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/964
Uitspraak van 16 april 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 2 oktober 2024, nummer ROT 23/2734.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 345.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Rotterdam (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar belanghebbendes bezwaar tegen de beschikking en de aanslag afgewezen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 14 november 2025 een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 27 november 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
1.6.
Na afloop van de zitting zijn het Hof, onder meer via openbare gegevens van het zogenoemde WOZ-waardeloket (www.wozwaardeloket.nl), gegevens ter kennis gekomen waardoor twijfel is ontstaan over het bouwjaar van de woning. Hierin heeft het Hof aanleiding gezien het onderzoek te heropenen. Bij bericht van 1 december 2025 heeft het Hof, onder verwijzing naar de genoemde openbare gegevens, partijen verzocht het bouwjaar van de woning uiterlijk op 15 december 2025 met stukken te onderbouwen. Naar aanleiding van dit verzoek heeft de Heffingsambtenaar op 10 december 2025 bij nader stuk (met bijlagen) gereageerd en het Hof inlichtingen verstrekt. Van de zijde van belanghebbende is binnen de termijn geen reactie ingekomen. Het Hof heeft belanghebbende vervolgens bij bericht van 18 december 2025 uitstel verleend tot 9 januari 2026 voor het verstrekken van de gevraagde inlichtingen. Belanghebbende heeft op 9 januari 2026 gereageerd op het verzoek van het Hof met het bericht dat zij wacht op de reactie van de Heffingsambtenaar omtrent het bouwjaar. Het Hof heeft belanghebbende bij bericht van 13 januari 2026 een afschrift van de door de Heffingsambtenaar op 10 december 2025 verstrekte inlichtingen toegezonden en in de gelegenheid gesteld daarop uiterlijk op 27 januari 2026 te reageren. Van de zijde van belanghebbende is binnen deze termijn geen reactie ingekomen. Het Hof heeft belanghebbende bij bericht van 29 januari 2026 een laatste uitstel voor een reactie verleend tot 12 februari 2026. Belanghebbende heeft hierop niet gereageerd. Op 17 februari 2026 heeft het Hof partijen laten weten geen aanleiding te zien een nadere zitting te houden omdat het Hof zich voldoende voorgelicht acht, tenzij een van partijen uiterlijk op 3 maart 2026 kenbaar maakt dat zij op een zitting wil worden gehoord. Partijen hebben niet kenbaar gemaakt te willen worden gehoord. Vervolgens heeft het Hof het onderzoek gesloten en partijen hierover op 5 maart 2026 bericht.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een twee-onder-een- kapwoning die is gelegen in de wijk [Wijk 1] . De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 131 m2 en staat op een perceel van 250 m2. Op het perceel staat een garage.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport en een matrix overgelegd. De matrix bevat gegevens van de woning en vijf, volgens de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare objecten (de vergelijkingsobjecten). Het taxatierapport bevat onder meer foto’s van het aanzicht en luchtfoto’s van de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten. Alle vergelijkingsobjecten zijn twee-onder-een-kapwoningen gelegen in de wijk [Wijk 1] in [woonplaats] . In de matrix zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:
Adres
De woning
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
[adres 5]
[adres 6]
Bouwjaar
1981
2004
2004
2001
2003
2004
GO (m2)
131
163
174
207
209
148
Perceel (m2)
230
256
306
290
335
258
VLOK
3-1-3-3
3-3-3-3
3-3-3-3
3-3-3-3
3-3-3-3
3-3-3-3
WOZ waarde
€ 345.000
Verkoopdatum
13-1-2020
18-1-2021
17-2-2020
31-3-2020
14-9-2020
Koopsom
€ 650.000
€ 740.000
€ 772.500
€ 640.000
€ 625.000
Koopsom op waardepeildatum
€ 721.867
€ 740.000
€ 849.466
€ 695.170
€ 646.277
Waardeverandering (%) naar waardepeildatum
11,06
0,00
9,96
8,62
3,40
Garage/parkeerplaats
€ 22.000
€ 30.000
€ 30.000
€ 30.000
€ 30.000
€ 30.000
Aanbouw/serre
€ 0
€ 39.684
€ 86.077
€ 31.747
Dakkapel
€ 0
€ 0
€ 4.000
€ 0
Overige onderdelen
-€ 56.822
€ 4.000
Grondwaarde
€ 124.468
€ 144.880
€ 171.460
€ 163.240
€ 185.380
€ 145.960
Grondprijs per m2
€ 541
€ 566
€ 560
€ 563
€ 553
€ 566
Hoofdgebouwwaarde na correctie
€ 255.354
€ 507.303
€ 452.463
€ 656.226
€ 471.790
€ 438.570
Prijs opstal per m2
€ 1.949
€ 3.112
€ 2.600
€ 3.170
€ 2.257
€ 2.963
Correctie VLOK naar object belanghebbende
€ 2.801
€ 2.340
€ 2.853
€ 2.032
€ 2.667
Overige onderdelen betreft vrijstelling waterverdedigingswerken
Uitgezonderd is 105 m2
2.3.
Belanghebbende heeft in beroep een WOZ-deskundigenrapport met daarin opgenomen een matrix overgelegd (de referentiematrix). In de referentiematrix is als bouwjaar van de woning 1981 vermeld en zijn drie objecten opgenomen die naar de mening van belanghebbende vergelijkbaar zijn met de woning, te weten [adres 7] (bouwjaar 1989), [adres 8] (bouwjaar 1987) en [adres 9] (bouwjaar 1989). Deze objecten zijn eveneens twee-onder-een-kapwoningen. Ze zijn gelegen in de wijk [Wijk 2] in [woonplaats] . In de referentiematrix wordt de waarde van de woning bepaald op € 285.731. Voorts heeft belanghebbende gegevens van [A B.V.] van de woningen in de referentiematrix en gegevens over de prijsontwikkeling vanaf de verkoop van die woningen tot aan de waardepeildatum van Vastgoedpro overgelegd.
2.4.
Bij het nader stuk van 10 december 2025 heeft de Heffingsambtenaar gegevens uit het Stadsarchief overgelegd, te weten een Pandkaart, gegevens over de sloop van de voormalige woning in 1997 en bestektekeningen van de bouw van de woning uit 1997.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser:
“
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
(…)
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘
de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.[1] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.[2]
de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.[1] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.[2]
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix bij het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten ( [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] ) zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten is hoger dan de vierkantemeterprijs van de woning.
7. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar was bovendien niet gehouden tot een nadere onderbouwing van de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten, al dan niet door het overleggen van (volledige) iWOZ-kaarten, omdat eiser de juistheid van die objectkenmerken niet voldoende gemotiveerd heeft betwist.[3]
8. In de matrix heeft de heffingsambtenaar de waarde van de objectonderdelen vermeld. Met de matrix heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn verdisconteerd.
8.1
Op de zitting heeft eiser verklaard dat de ligging van de woning aan of op een waterverdedigingswerk geen punt van geschil meer is. De rechtbank zal deze stellingen daarom verder niet bespreken. Eiser heeft zijn stelling dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, onderbouwd door te wijzen op het verschil in bouwjaar waardoor met gebruikmaking van andere NEN-normen is gebouwd, hetgeen vooral tot verschil in de mogelijkheid tot energiebesparing leidt.
8.2
Eiser heeft wel gesteld maar niet onderbouwd dat verweerder een onjuiste gebruiksoppervlakte voor de vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd. Verweerder heeft toegelicht dat de gebruiksoppervlakten zijn berekend op grond van de bouwdossiers. Ook de stelling dat verweerder het onderhoudsniveau en de kwaliteit van de vergelijkingsobjecten anders had moeten waarderen dan hij heeft gedaan, is niet nader onderbouwd.
8.3
In het door eiser overgelegde WOZ-deskundigenrapport wordt de waarde onderbouwd met verkoopcijfers van woningen die weliswaar een bouwjaar hebben dat meer overeenkomt met dat van de woning, maar die zijn gelegen in een andere wijk. De heffingsambtenaar heeft ter zitting uitgelegd dat de wijk waarin de woning van eiser ligt ( [Wijk 1] ) een ander waardeniveau heeft dan de wijk waarin de woningen zijn gelegen waarmee in het door eiser overgelegde taxatierapport wordt vergeleken ( [Wijk 2] ). De rechtbank volgt het standpunt van verweerder dat de vergelijkingsobjecten in het taxatierapport van eiser daardoor minder goed bruikbaar zijn.
8.4
Tot slot is in de matrix van de heffingsambtenaar sprake van een bandbreedte van € 77.290,- (door het verschil) tussen de vierkantemeterprijs van de woning en de gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten[4], waarin eventuele nadere verschillen, waaronder die in bouwjaar, geacht kunnen worden te zijn verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning hetzelfde blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
(…)
[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
[2] HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.
[3] Vgl. Hof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310.
[4] € 2.539 - € 1.949 * 131 = € 77.290.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of de Heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd en of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking naar een waarde van de woning van € 286.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van de proceskosten in bezwaar, beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Op de zaak betrekking hebbende stukken – artikel 8:42 Awb Pro
5.1.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar heeft verzuimd de bouwtekeningen en de iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten over te leggen aan de Rechtbank en het Hof. Volgens belanghebbende is sprake van een schending van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Zij verzoekt het Hof daaraan de gevolgen te verbinden die het geraden voorkomen (artikel 8:31 Awb Pro).
5.2.
Tot de op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb over te leggen stukken behoren alle stukken die de Heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. De verplichting tot overlegging van stukken strekt zich ook uit tot stukken die pas in de loop van het beroep of hoger beroep ter beschikking van de Heffingsambtenaar zijn gekomen. Indien dergelijke stukken ter beschikking van de Heffingsambtenaar komen na afloop van de in artikel 8:42 Awb Pro bedoelde termijn, dient hij deze alsnog onverwijld aan de rechter toe te zenden. Tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren niet slechts de stukken die de Heffingsambtenaar heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit. Daartoe behoren in beginsel ook stukken die de Heffingsambtenaar wel ter beschikking staan of hebben gestaan maar die hij niet heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit. Stukken die de Heffingsambtenaar wel heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit, maar die voor de beoordeling van de zaak door de rechter niet (langer) van belang zijn, behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken (vgl. HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, r.o. 3.4.2).
5.3.
Anders dan belanghebbende kennelijk meent, behoren de bouwtekeningen en de iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb Pro. Dat is slechts anders indien de Heffingsambtenaar in het kader van de onderhavige procedure de bouwtekeningen en de iWOZ-kaarten heeft opgevraagd en ingezien. In die situatie behoren die stukken tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb Pro. Daarnaast geldt dat, als belanghebbende gemotiveerd heeft gesteld dat de door de Heffingsambtenaar in de matrix genoemde gebruiksoppervlakten en objectkenmerken van de woning of de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, en zij daarmee voldoende twijfel zaait, het in reactie daarop op de weg van de Heffingsambtenaar kan liggen om de gebruiksoppervlakten en objectkenmerken te controleren en (als gevolg daarvan) bijvoorbeeld bouwtekeningen, iWOZ-kaarten of ander bewijs in te brengen. Dat is hier niet aan de orde. De gemachtigde voert standaard in zijn (hoger)beroepschriften aan dat hij de gebruiksoppervlakte en de objectkenmerken bestrijdt bij gebrek aan wetenschap. Iedere verdere motivering ontbreekt, zodat hij daarmee niet de minste twijfel zaait dat de Heffingsambtenaar is uitgegaan van de juiste gebruiksoppervlakten en objectkenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten.
Waarde van de woning
5.4.
De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
5.5.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571 geoordeeld dat bij de beoordeling van de vraag of aan de bewijslast is voldaan de normale regels met betrekking tot de verdeling van de bewijslast gelden. Die regels brengen mee dat de rechter ten aanzien van de door een partij aangevoerde feiten en omstandigheden moet beoordelen in hoeverre die zijn bestreden en, zo ja, in hoeverre die door deze partij aannemelijk zijn gemaakt. Daarbij moet de rechter acht slaan op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332). Indien de heffingsambtenaar niet het van hem verlangde bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt, dient de rechter de waarde op een door hem gekozen grondslag vast te stellen. Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waarde van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het derhalve aan hem te stellen, en bij betwisting aannemelijk te maken, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776).
5.6.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport en een matrix overgelegd (zie 2.2). Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten rondom de waardepeildatum. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.7.
Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning. Alle vergelijkingsobjecten zijn twee-onder-een-kapwoningen met een garage die zijn gelegen in dezelfde wijk van [woonplaats] als de woning, [Wijk 1] . De percelen zijn van een vergelijkbare oppervlakte. Qua uitstraling zijn de vergelijkingsobjecten eveneens vergelijkbaar met de woning.
5.8.
Met de verschillen in gebruiksoppervlakte en in staat tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Dit komt naar voren doordat de Heffingsambtenaar aparte waardes heeft toegekend aan de grond en aan de deelobjecten van de woning en de vergelijkingsobjecten, en aan de woning voor ligging factor 1 heeft toegekend vanwege geluidsoverlast en als gevolg van de ligging nabij een snelweg. Uit de matrix blijkt een prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning van € 1.949. Dit is lager dan de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van elk van de vergelijkingsobjecten (zie 2.2). Ten opzichte van het gemiddelde van de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten is de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning € 590 lager. Dit is ruim voldoende om eventuele verschillen die nog niet zijn verdisconteerd in de aan de grond en de deelobjecten toegekende waardes te absorberen. De Heffingsambtenaar heeft met de gerealiseerde verkoopcijfers van de door hem gebezigde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.9.
Belanghebbende betwist dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de beschikte waarde van de woning, omdat de woning uit het bouwjaar 1981 is, terwijl de vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in de periode 2001-2004. Gelet op het grote verschil in NEN-regime en bouwfysische kwaliteit in 1981 ten opzichte van de periode 2001-2004 zijn de vergelijkingsobjecten volgens belanghebbende onvoldoende vergelijkbaar met de woning. Belanghebbende wijst erop dat de vereisten die bij het bouwen van een woning aan energie- en geluidsisolatie werden gesteld in het jaar 1981 aanzienlijk lager waren dan de vereisten die in de periode 2001-2004 golden. Daarnaast zijn de vergelijkingsobjecten gelegen in een rustigere omgeving dan de woning, aldus belanghebbende.
5.10.
Uit de bijlagen bij het nader stuk van de Heffingsambtenaar van 10 december 2025 blijkt dat de woning is gebouwd in 1998. De door belanghebbende aangevoerde verschillen in NEN-regime en bouwfysische kwaliteit tussen woningen gebouwd in 1981 en woningen gebouwd in de periode 2001-2004 zijn daarom niet relevant. Gesteld noch gebleken is dat in dat opzicht sprake zou zijn van relevante verschillen tussen woningen gebouwd in 1998 en woningen gebouwd in de periode 2001-2004. Het betoog van belanghebbende faalt.
5.11.
Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning nabij een industriegebied en in een gebied met veel geluidsoverlast. Ter onderbouwing heeft belanghebbende een luchtfoto van de ligging van de woning overgelegd en afbeeldingen uit de Atlas Leefomgeving waaruit een geluidsniveau van 61-65 dB volgt, volgens belanghebbende het geluidsniveau van een klein opstijgend vliegtuig, terwijl de vergelijkingsobjecten zijn gelegen in een gebied met een geluidsniveau van 46-50 dB. De Heffingsambtenaar heeft de stelling van belanghebbende betwist door erop te wijzen dat de woning aan de voorzijde uitzicht heeft op groen, wel met zicht op enige kassen, en aan de achterkant is gelegen aan een park. De snelweg […] is op 1,3 km afstand van de woning gelegen. De Heffingsambtenaar heeft foto’s overgelegd ter onderbouwing van zijn verweer.
5.12.
Het Hof is op basis van de door beide partijen overgelegde stukken van oordeel dat de Heffingsambtenaar met het toekennen van factor 1 voor ligging (zeer slecht, ondergemiddeld) aan de woning en factor 3 voor ligging (voldoende, gemiddeld) aan de vergelijkingsobjecten voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Factor 1 betekent dat de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte met 10% verminderd wordt vanwege de zeer slechte ligging. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat met een nog grotere waardevermindering rekening moet worden gehouden.
5.13.
Belanghebbende heeft in haar referentiematrix (zie 2.3) drie objecten opgenomen die naar haar mening beter vergelijkbaar zijn met de woning, omdat ze in dezelfde periode als de woning zijn gebouwd. Deze objecten zijn gelegen in de wijk [Wijk 2] . De Heffingsambtenaar heeft hiertegen, met stukken onderbouwd en door belanghebbende onweersproken, ingebracht dat de gemiddelde prijs per vierkante meter van woningen in de wijk [Wijk 2] € 3.538 is terwijl dat voor woningen in [Wijk 1] € 4.380 is en dat de door belanghebbende aangedragen objecten op ruime afstand van de woning liggen. Het Hof is van oordeel dat de door belanghebbende aangedragen objecten vanwege het lagere prijsniveau in de wijk [Wijk 2] en de afstand tot de woning niet vergelijkbaar zijn met de woning en laat deze daarom buiten beschouwing. Daar komt nog bij dat inmiddels is komen vast te staan (zie 5.10) dat het bouwjaar van de woning 1998 is en dat de door belanghebbende gehanteerde objecten bouwjaren hebben variërend van 1987-1989. Reeds daarom zijn deze objecten niet geschikt om de waarde van de woning te bepalen.
5.14.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd. Het Hof stelt vast dat de indexeringspercentages, voor zover van toepassing, zijn opgenomen in de matrix (zie 2.2), zodat belanghebbendes stelling feitelijke grondslag mist.
5.15.
Belanghebbende heeft haar stellingen dat de oppervlakte en de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten niet kloppen op geen enkele manier onderbouwd. Zij heeft derhalve niet voldaan aan haar stelplicht.
Slotsom
5.16.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor toekenning van een proceskostenvergoeding.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, R.A. Bosman en W. de Wit, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen.
De griffier, de voorzitter,
E.J. Nederveen M.J.M. van der Weijden
De beslissing is op 16 april 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.