Uitspraak
201401622/1/A4.
Datum uitspraak: 24 september 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Manitoba Beheer B.V. (hierna: Manitoba Beheer), gevestigd te Vriezenveen, gemeente Twenterand,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 15 januari 2014 in zaak nr. 13/1941 in het geding tussen:
Manitoba Beheer
en
het college van burgemeester en wethouders van Twenterand.
Procesverloop
Bij besluit van 9 juli 2013 heeft het college de aan Rabo Vastgoed B.V. verleende en nadien aan Manitoba Beheer en [belanghebbende] overgedragen vrijstelling en bouwvergunning voor het oprichten van veertien appartementen met garage/berging en kantoor/commerciële ruimte op het perceel op de hoek van het Manitobaplein en de Petersburgstraat te Vriezenveen (hierna: het perceel), ingetrokken.
Bij uitspraak van 15 januari 2014 heeft de rechtbank het door Manitoba Beheer daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft Manitoba Beheer hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
Manitoba Beheer en het college hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 31 juli 2014, waar Manitoba Beheer, vertegenwoordigd door [directeur], en bijgestaan door mr. B.F. Bult, en het college, vertegenwoordigd door drs. E. Nijhuis en J. Schepers, beiden werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Bij besluit van 24 oktober 2006 heeft het college aan Rabo vastgoed B.V. vrijstelling en bouwvergunning eerste fase verleend voor het oprichten van een gebouw, bestaande uit veertien appartementen met garage en berging, kantoorruimte en commerciële ruimte. Bij besluit van 17 december 2007 heeft het college aan Rabo vastgoed B.V. bouwvergunning tweede fase verleend. De verleende bouwvergunning is onherroepelijk geworden door de ongegrondverklaring van het in verband met de bouwvergunning eerste fase ingestelde hoger beroep bij uitspraak van de Afdeling van 21 januari 2009 in zaak nr. 200802963/1.
Op 16 december 2011 is het perceel in eigendom overgedragen aan Manitoba Beheer en [belanghebbende]. Daarbij is ook de verleende bouwvergunning aan hen overgedragen.
2. Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo) in werking getreden. Ingevolge artikel 1.2, eerste lid, aanhef en onder f en onder g en slot, van de Invoeringswet Wabo worden een ontheffing op grond van de Wet ruimtelijke ordening en een vergunning als bedoeld in artikel 40 van Pro de Woningwet, die onmiddellijk voor het tijdstip van inwerkingtreding van artikel 2.1, eerste lid, van de Wabo van kracht en onherroepelijk zijn, voor zover voor de betrokken activiteit een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 1.1 van die wet is vereist, gelijkgesteld met een omgevingsvergunning voor de betrokken activiteit.
Ingevolge artikel 2.33, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wabo kan het bevoegd gezag de omgevingsvergunning geheel of gedeeltelijk intrekken, voor zover gedurende drie jaar, dan wel indien de vergunning betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a onderscheidenlijk b of g, gedurende 26 weken onderscheidenlijk de in de vergunning bepaalde termijn, geen handelingen zijn verricht met gebruikmaking van de vergunning.
3. Vaststaat dat gedurende die in artikel 2.33, tweede lid, aanhef en onder a, bedoelde termijn geen handelingen zijn verricht met gebruikmaking van de vrijstelling en de bouwvergunning, zodat het college bevoegd was deze in te trekken.
4. Manitoba Beheer betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het college in redelijkheid niet tot intrekking heeft kunnen overgaan. Volgens haar ligt aan de intrekking geen adequate en kenbare belangenafweging ten grondslag. Zij voert in dit verband aan dat de omstandigheid dat zij geen gebruik heeft gemaakt van de vrijstelling en de bouwvergunning is te wijten aan het college, dat haar heeft tegengewerkt in haar plannen om ter plaatse een gebouw op te richten met het oog op de vestiging van een Aldi-supermarkt, waardoor zij groot financieel nadeel lijdt.
4.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 29 mei 2013 in zaak nr. 201209445/1/A1), moeten bij de beslissing over intrekking van een bouwvergunning alle in aanmerking te nemen belangen worden geïnventariseerd en tegen elkaar afgewogen. Daartoe behoren naast de door het bestuursorgaan gestelde belangen, waaronder het realiseren van gewijzigde planologische inzichten, ook de (financiële) belangen van vergunninghouder. Daarbij mag in aanmerking worden genomen of het niet tijdig gebruik maken van de vergunning aan de vergunninghouder is toe te rekenen.
Zoals de Afdeling eveneens eerder heeft overwogen (onder meer de uitspraak van 13 augustus 2014 in zaak nr. 201309025/1/A1), is de enkele omstandigheid dat de houder van een bouwvergunning niet aannemelijk weet te maken dat hij deze alsnog binnen korte termijn zal benutten, voldoende om de intrekking van een ongebruikte bouwvergunning te rechtvaardigen.
De Afdeling ziet geen aanleiding om ten aanzien van een met een omgevingsvergunning gelijk te stellen besluit tot verlening van vrijstelling, dat aan de verlening van een bouwvergunning ten grondslag is gelegd, andere maatstaven aan te leggen.
4.2. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, is niet aannemelijk geworden dat Manitoba Beheer alsnog binnen korte termijn gebruik zou maken van de vrijstelling en de bouwvergunning voor het oprichten van veertien appartementen met garage en berging, kantoorruimte en economische ruimte. Van de door het college geboden gelegenheid om uiterlijk op 31 mei 2013 tot uitvoering over te gaan, heeft Manitoba Beheer geen gebruik gemaakt. In hetgeen Manitoba Beheer heeft gesteld ten aanzien van haar voornemen om op het perceel een gebouw met een grotere vloeroppervlakte op te richten om als supermarkt in gebruik te laten nemen, heeft de rechtbank terecht geen aanleiding gevonden voor het oordeel dat uitvoering van de vrijstelling en de bouwvergunning binnen redelijke termijn te verwachten was. Ter zitting is gebleken dat de vrijstelling en de bouwvergunning zagen op bebouwing met een totale oppervlakte van tussen 1.400 m2 en 1.500 m2 die in meer bouwlagen ten behoeve van appartementen voorzag en waarvan een oppervlakte van 981 m2 was bestemd voor bankruimte en commerciële ruimte, tezamen door het college aangemerkt als economische ruimte. Niet in geschil is dat het voornemen om ter plaatse een als supermarkt te gebruiken gebouw op te richten, ziet op een gebouw met een oppervlakte van ongeveer 1.600 m2. Gelet op de verschillen in oppervlakte voor economische ruimte en in beoogd gebruik heeft de rechtbank - daargelaten of, zoals Manitoba Beheer stelt, het bestemmingsplan het gebruik als supermarkt toestaat - terecht overwogen dat het door Manitoba Beheer gewenste alternatief in zodanige mate afwijkt van het vergunde bouwplan, dat dit alternatief geen betrekking heeft op uitvoering van de vrijstelling en de bouwvergunning.
Om dezelfde reden is in al hetgeen Manitoba Beheer heeft aangevoerd ten aanzien van dit alternatief, de redenen waarom uitvoering daarvan niet heeft plaatsgevonden en het financieel nadeel dat zij als gevolg daarvan lijdt, wat daar ook van zij, geen grond gelegen voor het oordeel dat het college ten aanzien van het uitblijven van de uitvoering van de verleende vrijstelling en bouwvergunning enig verwijt valt te maken. Anders dan in de situatie die aan de orde was in de uitspraak van de Afdeling van 24 mei 2006 in zaak nr. 200504650/1, waarop Manitoba Beheer zich heeft beroepen, stond het Manitoba Beheer tot aan de intrekking vrij om van de verleende vrijstelling en bouwvergunning gebruik te maken. Haar wens om ter plaatse een alternatief bouwplan te realiseren maakt dat niet anders.
Het college heeft de wens van Manitoba Beheer een alternatief plan te realiseren, dan ook geen aanleiding hoeven te zien om van intrekking van de vrijstelling en de bouwvergunning af te zien.
4.3. Nu Manitoba Beheer, gelet op het voorgaande, niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij de vrijstelling en de bouwvergunning alsnog binnen korte termijn zou benutten en dit voldoende is om intrekking te rechtvaardigen, en de schade die Manitoba Beheer stelt te lijden met name verband houdt met het niet kunnen realiseren van haar alternatieve plan voor een supermarkt en dus niet met het niet kunnen uitvoeren van het vergunde bouwplan, heeft de rechtbank terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het college in redelijkheid niet tot intrekking van de vrijstelling en de bouwvergunning kon overgaan. Voorts is terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het besluit niet genoegzaam is gemotiveerd.
Het betoog faalt.
5. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, behoeft hetgeen Manitoba Beheer voor het overige heeft aangevoerd, onder meer met betrekking tot de door het college gehanteerde parkeernormen, de door het college gestelde strijdigheden van de bouwvergunning met het thans geldende Bouwbesluit en de door het college gestelde gewijzigde planologische inzichten, geen bespreking meer.
6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.H. van Kreveld, voorzitter, en mr. Y.E.M.A. Timmerman-Buck en mr. J.W. van de Gronden, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.P.J.M. van Grinsven, griffier.
w.g. Van Kreveld w.g. Van Grinsven
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 24 september 2014
457-727.