Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/490
Uitspraak van 25 februari 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 26 maart 2024, nummer SGR 23/1830.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 653.000
(de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelasting van de [gemeente] en de watersysteemheffing eigenaren van het Hoogheemraadschap van Rijnland (de aanslagen), alsmede aanslagen in de rioolheffing, de afvalstoffenheffing, de watersysteemheffing ingezetenen en de zuiveringsheffing woonruimten (de overige heffingen).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslagen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld dat op belanghebbendes bezwaren tegen de overige heffingen separaat uitspraak op bezwaar zal worden gedaan.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 5 januari 2026 een nader stuk inclusief bijlagen ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 15 januari 2026. Partijen zijn verschenen. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een nader stuk overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning uit bouwjaar 1904. De gebruiksoppervlakte van de woning is 219 m2 en de oppervlakte van het perceel bedraagt 301 m2.
2.2.
In het bezwaarschrift is, onder meer, het volgende opgenomen:
“(…) Om de WOZ-waarde en de opgelegde aanslag nader te controleren verzoek ik u ons uiterlijk binnen twee weken […] het taxatieverslag of een taxatiekaart/-matrix met daarop een uitgebreide onderbouwing van de waarde toe te sturen.
Tevens verzoek ik u conform artikel 40 Wet Pro WOZ om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object/en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc. Dit verzoek ziet op de gehele bezwaarfase; ook als u na de hoorzitting nog nieuwe stukken in de procedure betrekt wil ik deze van u ontvangen. Dat u hiertoe verplicht bent volgt uit ECLI:NL:HR:2018:1316, ECLI:NL:PHR:2017:1051, ECLI:NL:RBAMS:2021:3591, ECLI:NL:RBAMS:2021:5041 en ECLI:NL:GHARL:2021:7246”
2.3.
In de aanvulling op het bezwaarschrift is, onder meer, het volgende opgenomen:
“Tevens verzoek ik u nogmaals conform artikel 40 Wet Pro WOZ om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object/en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc. Dit verzoek ziet op de gehele bezwaarfase; ook als u na de hoorzitting nog nieuwe stukken in de procedure betrekt wil ik deze van u ontvangen. Dat u hiertoe verplicht bent volgt uit ECLI:NL:HR:2018:1316, ECLI:NL:PHR:2017:1051, ECLI:NL:RBAMS:2021:3591, ECLI:NL:RBAMS:2021:5041 en ECLI:NL:GHARL:2021:7246”
2.4.
In het verslag van het hoorgesprek is, onder meer, het volgende opgenomen:
De hoorzitting betreft de hele aanslag. U heeft aangegeven dat u zowel voor de WOZ als
de overige heffingen de eventuele grieven tijdens de hoorzitting aandraagt.
De taxateur heeft telkens de vlokcodes van het object en de referentieobjecten
opgenoemd. Op 7 juni 2022 heeft de taxateur aan uw medewerker de heer [naam]
met een voorbeeld in het systeem laten zien op welke wijze de indexering tot stand komt.
De grondstaffels van alle gemeenten zijn op 8 juni 2022 aan de heer [naam]
overlegd. Tijdens de hoorzitting zijn de volgende punten voor dit object aangedragen:
“Graag ontvangen wij de gehanteerde koud-v en liggingsfactoren van de
referentiewoningen en het onderhavig object. Graag ontvangen wij ook inzicht in de manier
waarop de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van gemiddeld koud-v en
liggingswaarde. Graag ontvangen wij een controleerbare onderbouwing van de primaire
grondprijs per m2 van de grondstaffel van de referentiewoningen en het onderhavig object.
Graag ontvangen wij de indexeringspercentages en de onderbouwing hiervan van de
referentiekoopsommen zowel voor als na de geldende waardepeildatum. Graag ontvangen
wij inzicht in de waardering van de waardering van de bijgebouwen van de
referentiewoningen en het onderhavig object. Graag ontvangen wij ook de raming van de
baten en de lasten van de begroting van de riool- en afvalstofheffing. Op het taxatieverslag
staat vaak een bijgebouwd vermeldt maar niet de grootte. Slechte kozijnen, slechte
dakbedekking en slecht schilderewrk. Object ligt als rijwoning tussen nr. […] en […] . VZ 15+
jr. Tuin is privé eigendom. Vochtoverlast. Slechte iso en slechte energielabel. dak is slecht
en geen dakiso. Lekkage in dubbel glas. Nieuwbouw daardoor minder uitzicht.
Geluidsoverlast grote drukke wegen. Pand heeft matige uitstraling. Refs niet bruikbaar.
Spouwmuur”.
2.5.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder samengevatte gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten) bevat (de matrix).
de woning
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Soort object
Rijwoning
Woning Eind standaard
Rijwoning
Woning Eind standaard
Bouwjaar
1904
1933
1954
1924
Gebruiksoppervlakte
219 m2
131 m2
159 m2
151 m2
Grondoppervlakte
301 m2
360 m2
232 m2
156 m2
Bijgebouwen
Dakkapel
Dakterras / Balkon
Aanbouw Woonruimte
Berging / Schuur
Berging / Schuur aangebouwd
Aanbouw woonruimte
Transactiedatum
9-8-2021
18-1-2021
1-7-2021
Transactieprijs
€ 1.026.031
€ 670.000
€ 4 99.987
Indexering naar waardepeildatum
-5,270%
-0,400%
-4,330%
Correctie naar waardepeildatum
€ 974.666
€ 667.330
€ 4 78.660
Vloks
Ligging
Onderhoudstoestand
Kwaliteit/luxe
Uitstraling
Voorzieningen
3
2
2
3
2
4
3
3
3
2
3
4
4
3
3
2
2
2
3
2
WOZ-waarde
1-1-2021
€ 653.000
€ 974.666
€ 667.330
€ 478.660
2.6.
Belanghebbende heeft op 5 januari 2026 een nader stuk ingediend met daarin een berekening van de gebruiksoppervlakte van de woning. De in het nader stuk berekende gebruiksoppervlakte van de woning komt uit op een totaal van 174 m2 en is berekend door middel van het meetprogramma ‘Woningmeter’.
2.7.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een uittreksel uit het Kadaster overgelegd.Hierin is een oppervlakte van 219 m2 vermeld. Tevens heeft de Heffingsambtenaar de ingetekende bouwtekeningen van de woning overgelegd. Op basis van de bouwtekeningen is de som van de gebruiksoppervlakte van de woning 219 m2.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld:
“
Beoordeling van de waarde van de woning
Beoordeling van de waarde van de woning
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft, gezien de matrix, voldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen, het ontbreken van spouwmuren en een matig onderhoudsniveau. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ook voldoende rekening gehouden met de specifieke ligging van de woning, aangezien hij onweersproken heeft gesteld dat de woning te ver weg is gelegen van de desbetreffende wegen en dat eventuele hinder tevens is verdisconteerd in het verkoopcijfer van het object [adres 4] .
4. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende stelt dat het vergelijkingsobject [adres 2] niet bruikbaar is, omdat de verkoopwaarde meer dan 35% afwijkt van de vastgestelde waarde. Echter, indien dit object niet wordt meegenomen in de waardebepaling, onderbouwen de andere vergelijkingsobjecten nog steeds de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning.
Toezendplicht
5. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte geen taxatiematrix verstrekt en hij verzoekt in dit kader om een proceskostenvergoeding. Vast staat dat belanghebbende in de bezwaarfase een verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van:
– de KOUDV-factoren en de bijbehorende cijfermatige correcties;
– de waarde van de deelobjecten; en
– een toelichting op de indexering.
De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase de gehanteerde KOUDV-factoren, de grondstaffel en (een toelichting op) de indexering verstrekt.
6. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar voldoende inzicht heeft gegeven in de indexeringscijfers door tijdens de hoorzitting met een voorbeeld in het systeem te laten zien hoe de indexeringscijfers door permanente marktanalyse tot stand komen. De rechtbank overweegt ten overvloede dat de belanghebbende – die procedeert met een professionele gemachtigde - uit de in het taxatieverslag opgenomen verkoopprijzen en vastgestelde WOZ-waardes van de referentiepanden het indexeringspercentage had kunnen afleiden. Ter zitting heeft hij bovendien nader toegelicht dat het onmogelijk is om per woning de volledige onderbouwing van de indexeringscijfers te verstrekken in die zin dat elke verkoop binnen de gemeente openbaar wordt gemaakt. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat dit – kortgezegd – niet mag van het Kadaster. De heffingsambtenaar heeft daarmee de wijze waarop de indexeringscijfers tot stand zijn gekomen hiermee voldoende inzichtelijk gemaakt.[1] Daarnaast is de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank niet verplicht om de cijfermatige correcties van de KOUDV- en liggingsfactoren, de waarde van de deelobjecten en een toelichting op de indexering aan belanghebbende te verstrekken. Waarderen is immers geen exacte wetenschap en het beoordelen van de juistheid van de waarde gaat niet over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op de juiste bedragen zijn vastgesteld of het vaststellen van de juiste bedragen van verschillen in KOUDV- en liggingsfactoren, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel.[2] Om die reden is artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ dan ook niet geschonden.
7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] Gerechtshof Den Haag 7 december 2022, ECLI:GHDHA:2022:2752.
[2] Gerechtshof Den Haag 19 mei 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:886.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil:
of de Rechtbank het motiveringsbeginsel heeft geschonden.
of de Heffingsambtenaar artikel 40 Wet Pro WOZ heeft geschonden;
of de Heffingsambtenaar artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft geschonden, en
of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 564.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen, en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Motiveringsgebrek
5.1.
Belanghebbende betoogt dat de uitspraak van de Rechtbank lijdt aan een motiveringsgebrek, omdat de Rechtbank niet op zijn klacht ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres 3] ingaat. Dienaangaande overweegt het Hof dat de loop van de procedure in belastingzaken meebrengt dat, indien een partij van mening is dat een uitspraak van de rechtbank onjuist is, hij daartegen hoger beroep kan instellen. De hogerberoepsrechter beoordeelt vervolgens of de rechtbank tot een juiste beslissing is gekomen. Indien dit het geval is, wordt de uitspraak van de rechtbank bevestigd, al dan niet met verbetering van gronden. Dit is niet anders indien de uitspraak van de Rechtbank onvoldoende zou zijn gemotiveerd.
Informatieverplichting
5.2.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052). Indien een verzoek als hiervoor bedoeld in de bezwaarfase wordt gedaan, moeten deze gegevens, met het oog op een zinvolle benutting van de bezwaarprocedure, voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar worden verstrekt (HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106).
5.3.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de Heffingsambtenaar artikel 40 Wet Pro WOZ heeft geschonden door de grondstaffel, de taxatiekaart en de zogenoemde KOUDV-factoren pas bij uitspraak op bezwaar te verstrekken. Voorts stelt belanghebbende dat artikel 40 Wet Pro WOZ is geschonden omdat de Heffingsambtenaar de onderlinge correcties van de KOUDV- en liggingsfactoren, de prijs per eenheid van de grond, de waarde van de objectonderdelen en de indexeringscijfers onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft deze stellingen betwist. Volgens de Heffingsambtenaar zien de gegevens die belanghebbende nog stelt te missen enkel op een cijfermatige invloed van verschillen tussen de woning en de referentiewoningen en kwalificeren deze niet als gegevens in de zin van artikel 40 Wet Pro WOZ.
5.4.
Vast staat dat de Heffingsambtenaar de grondstaffel, de taxatiekaart en de KOUDV- en liggingsfactoren uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar heeft verstrekt. Het verstrekken van inzicht in het rekenkundige gevolg dat wordt gegeven aan het toekennen van een bepaalde KOUDV-factor is geen gegeven als bedoeld in artikel 40 Wet Pro WOZ. Ook het interpreteren van deze gegevens valt niet onder deze bepaling. Dit geldt eveneens voor de waarde van de objectonderdelen; ook die waarde is geen gegeven in vorenbedoelde zin. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat waarderen geen exacte wetenschap is en dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van een woning op de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel. Voorts stelt het Hof net als de Rechtbank vast dat de Heffingsambtenaar de door hem verstrekte indexeringscijfers voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof onweersproken gesteld dat hij tijdens het hoorgesprek aan een medewerker van het kantoor van de gemachtigde van belanghebbende inzicht heeft gegeven in manier waarop onder meer indexeringspercentages tot stand komen en dat deze medewerker daarbij te kennen gaf geen behoefte te hebben aan een nadere bespreking van de gegevens. Gelet op het voorgaande is geen sprake van een schending van de informatieverplichting als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ.
Schending artikel 8:42 Awb Pro
5.6.
Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, behoren tot de op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb over te leggen stukken alle stukken die de Heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Ten aanzien van de door belanghebbende genoemde stukken geldt hetzelfde als hetgeen in 5.4 is overwogen in het kader van artikel 40 Wet Pro WOZ. Ook overigens is niet gebleken dat de Heffingsambtenaar heeft beschikt over stukken die niet in het geding zijn gebracht. Van een schending van artikel 8:42 Awb Pro is dan ook geen sprake.
Waarde woning
5.7.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.8.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de Heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332).
5.9.
Belanghebbende heeft in hoger beroep ten aanzien van de vastgestelde waarde van de woning gesteld dat de het gebruiksoppervlak van de woning niet 219 m2 bedraagt, maar 174 m2. De gemachtigde van belanghebbende heeft de door hem genoemde oppervlakte ontleend aan het meetprogramma ‘Woningweter’. De Heffingsambtenaar heeft met het ter zitting overgelegde uittreksel uit het Kadaster, in samenhang met de ingetekende bouwtekeningen van de woning, aannemelijk gemaakt dat de gebruiksoppervlakte van
219 m2 juist is. Uit de gedingstukken blijkt dat de oppervlaktematen van de woning en de vergelijkingsobjecten, zoals te doen gebruikelijk binnen de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, zijn berekend aan de hand van de zogenoemde norm NEN-2580. Deze norm betreft een meetinstructie voor de bepaling van de gebruiksoppervlakte/inhoud van woningen. De norm NEN-2580 wordt voor alle woningen, dus ook voor de onderhavige woning en de vergelijkingsobjecten, op dezelfde wijze toegepast. Het Hof ziet geen grond te twijfelen aan de bruikbaarheid van de door de taxateur van de gemeente berekende gebruiksoppervlakte van de woning en de vergelijkingsobjecten. Als gevolg van het feit dat de norm NEN-2580 voor alle woningen op dezelfde wijze wordt toegepast, is het aannemelijk dat de inzichten in de interpretatie van die norm voor alle woningen gelijk zijn toegepast, zodat de aldus bepaalde gebruiksoppervlaktes kunnen dienen als basis voor de onderlinge vergelijking. De enkele verwijzing van belanghebbende naar de gegevens van het meetprogramma Woningweter, die een andere gebruiksoppervlakte vermelden dan door de taxateur is berekend, is onvoldoende om de door de Heffingsambtenaar gehanteerde en met concrete gegevens onderbouwde gebruiksoppervlakte van de woning in twijfel te trekken. Voor wat betreft de gegevens uit het meetprogramma Woningweter ontbreekt elke toelichting omtrent hoe deze tot stand zijn gekomen. Deze stelling kan belanghebbende daarom niet baten.
219 m2 juist is. Uit de gedingstukken blijkt dat de oppervlaktematen van de woning en de vergelijkingsobjecten, zoals te doen gebruikelijk binnen de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, zijn berekend aan de hand van de zogenoemde norm NEN-2580. Deze norm betreft een meetinstructie voor de bepaling van de gebruiksoppervlakte/inhoud van woningen. De norm NEN-2580 wordt voor alle woningen, dus ook voor de onderhavige woning en de vergelijkingsobjecten, op dezelfde wijze toegepast. Het Hof ziet geen grond te twijfelen aan de bruikbaarheid van de door de taxateur van de gemeente berekende gebruiksoppervlakte van de woning en de vergelijkingsobjecten. Als gevolg van het feit dat de norm NEN-2580 voor alle woningen op dezelfde wijze wordt toegepast, is het aannemelijk dat de inzichten in de interpretatie van die norm voor alle woningen gelijk zijn toegepast, zodat de aldus bepaalde gebruiksoppervlaktes kunnen dienen als basis voor de onderlinge vergelijking. De enkele verwijzing van belanghebbende naar de gegevens van het meetprogramma Woningweter, die een andere gebruiksoppervlakte vermelden dan door de taxateur is berekend, is onvoldoende om de door de Heffingsambtenaar gehanteerde en met concrete gegevens onderbouwde gebruiksoppervlakte van de woning in twijfel te trekken. Voor wat betreft de gegevens uit het meetprogramma Woningweter ontbreekt elke toelichting omtrent hoe deze tot stand zijn gekomen. Deze stelling kan belanghebbende daarom niet baten.
5.10.
Belanghebbende stelt voorts dat de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning en daarom niet als onderbouwing van de vastgestelde waarde kunnen dienen. Volgens belanghebbende verschilt het vergelijkingsobject [adres 2] qua soort, bouwjaar, en waarde zodanig met de woning dat het om die reden niet als onderbouwing van de waarde kan dienen. Ten aanzien van het bouwjaar heeft dat volgens belanghebbende ook te gelden voor het vergelijkingsobject [adres 3] . Voorts stelt belanghebbende dat het vergelijkingsobject [adres 4] bij eerste beschouwing vergelijkbaar lijkt te zijn met de woning, maar dat het vergelijkingsobject onder meer door een in het jaar 2023 toegepaste splitsing niet bruikbaar is als vergelijkingsobject. Ook stelt belanghebbende dat woning geen spouwmuren heeft en daarom door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn.
5.11.
Anders dan belanghebbende betoogt, zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, waaronder bouwjaar, bouwstijl, oppervlakte en locatie, zijn niet van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. Het Hof neemt hierbij in aanmerking de onweersproken stelling van de Heffingsambtenaar dat er binnen de directe omgeving weinig met de woning vergelijkbare objecten beschikbaar zijn. Ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres 4] geldt bovendien dat de door belanghebbende bedoelde splitsing heeft plaatsgevonden ná de in matrix opgenomen verkoopdatum, waardoor het vergelijkingsobject bruikbaar is omdat de splitsing geen waardedrukkend effect kan hebben gehad op de waardepeildatum. Ten aanzien van belanghebbes stelling over de ontbrekende spouwmuren van de woning volgt het Hof de door de Heffingsambtenaar gegeven verklaring dat hiermee bij de waardering voldoende rekening is gehouden omdat in ieder geval ook de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] niet beschikken over spouwmuren en dat bij het vergelijkingsobject [adres 3] is uitgegaan van een factor 4 voor onderhoud en kwaliteit.
5.12.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft de Heffingsambtenaar voldaan aan de op hem rustende last aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Slotsom
5.13.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
6. Het Hof ziet geen aanleiding een partij te veroordelen in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspaak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, H.A.J. Kroon en W. de Wit, in tegenwoordigheid van de griffier T. van Hout.
De griffier, de voorzitter,
T. van Hout R.A. Bosman
De beslissing is op 25 februari 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.